12.07.2021 Münchner Investmentmarkt setzt zum Comeback an
Der Münchner Bürovermietungs- und Investmentmarkt sendet klare Signale einer Wiederbelebung: Der Investmentmarkt hat nach dem ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von 3,7 Mrd. Euro verbucht und damit den Vorjahreswert um 42 Prozent übertroffen – Grund ist ein herausragendes zweites Quartal. Während der Investmentmarkt wieder strahlt, muss sich der Bürovermietungsmarkt erstmal mit einem Silberstreif zufriedengeben. Er blieb zwar mit 232.000 m² rund 30 Prozent unter dem Vorjahreswert. Allerdings war Q2 mit 128.000 m² das dritte Quartal in Folge mit steigender Tendenz.
Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München: „Mit einem Paukenschlag hat sich der Münchener Investmentmarkt im zweiten Quartal zurückgemeldet. Drei Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als einer halben Milliarde Euro sichern München bundesweit den zweiten Platz hinter Berlin mit 5,9 Mrd. Euro. Nach wie vor wird zwar wenig Produkt gehandelt. Wenn aber starke Objekte auf den Markt kommen, sind die Bieter hochmotiviert. Manche Eigentümer nutzen diese Situation und bringen genau deshalb ihre Objekte jetzt auf den Markt, weil ihnen dann die Aufmerksamkeit sicher ist.“
Zum Bürovermietungsumsatz ergänzt Trost: „Die Zurückhaltung beim Start von Großgesuchen in Zeiten der harten Lockdowns führte nun zeitverzögert zu einer nur geringen Anzahl an größeren Anmietungen. Im kleineren Segment belebte sich das Marktgeschehen aufgrund der kürzeren Vorlaufzeiten bereits deutlich. Mietinteressenten können die Marktphase für sich nutzen und von Incentives profitieren, die Mieten bleiben aber unverändert stabil.“
Investmentmarkt steigert sich wie kein anderer Markt der Big 7
Der Münchener Investmentmarkt hat sein Vorjahresergebnis dank drei sehr großer Transaktionen im zweiten Quartal um 42 Prozent übertroffen. Die Verkäufe der Highlight Towers, von MediaWorks und des O2-Towers sorgten zusammen mit zwei weiteren Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich für ein Quartalsergebnis, das mit 2,8 Mrd. Euro das beste seit dem vierten Quartal 2019 war. Auf Jahresfrist erzielte München damit die beste Entwicklung der Big 7.
Auch die Vergleiche mit dem eigenen Fünf- und Zehnjahresschnitt fallen nirgendwo so eindrucksvoll wie in München aus. So liegt München 34 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre und sogar 62 Prozent über dem der Dekade. Die Anzahl der Deals ist derweil mit 46 nur knapp über dem Wert des Vorjahres von 43.
Durch die Großdeals entfallen 74 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Anlageklasse Büro. So viel wie in keiner anderen Stadt der Big 7 und auch deutlich mehr als der Münchener Fünfjahresschnitt von 60 Prozent. Der Bereich Living kommt auf 18 Prozent, andere Nutzungsarten wurden hingegen kaum gehandelt. Entsprechend stark ist das Core-Segment mit 86 Prozent vertreten. Core plus (7 %) Value Add (1 %) und opportunistische Produkte (6 %) sind diesmal eher eine Randnotiz.
Ausländische Investoren steuerten als Käufer 30 Prozent des Transaktionsvolumens bei, als Verkäufer hingegen 47 Prozent, so dass sie per saldo ihre Bestände um mehr als 630 Mio. Euro reduzierten.
Die Bürospitzenrendite verharrt weiter bei 2,70 Prozent. „Allerdings gehen wir davon aus, dass der Wettbewerb um die besten Produkte bis Jahresende zu einem weiteren Absinken um zehn Basispunkte auf 2,60 Prozent führen wird“, sagt Trost mit Blick auf den unverminderten Kapitaldruck im Markt.
Bürovermietungsmarkt setzt auf starkes zweites Halbjahr
Zwar liegt der Münchener Bürovermietungsmarkt zur Hälfte des Jahres 2021 mit 232.000 m² in etwa 30 Prozent unter dem Flächenumsatz des Vorjahres, doch die Anzahl der Vermietungen nahm mit 284 im Jahresvergleich um sechs Prozent zu. Entsprechend ging die durchschnittliche Größe der Anmietungen von 1.263 m² im Vorjahr auf nun 811 m² zurück.
„Im zweiten Halbjahr rechnen wir mit einem deutlichen Anziehen des Marktes und steigendem Flächenumsatz, der das erste Halbjahr mit mehr als 300.000 m² deutlich übertreffen wird. Dies liegt auch daran, dass wir vermehrt Anfragen von Großnutzern im Markt sehen. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von insgesamt 580.000 m², was leicht über dem Wert des Vorjahres läge“, prognostiziert Markus Trost.
Das zweite Quartal steuerte die beiden größten Abschlüsse des ersten Halbjahres bei: die Anmietung von 14.600 m² durch die Wacker Chemie im Werksviertel sowie 8.000 m² durch den TÜV Süd in der Rüdesheimer Straße im Teilmarkt Westend. Mit Wacker gelingt der bislang einzige Abschluss mit mehr als 10.000 m² in diesem Jahr, es folgen sechs weitere mit mehr als 5.000 m². Darunter ist im zweiten Quartal auch die Deutsche Bahn mit 6.500 m² in der Hofer Straße in Neuperlach.
Den größten Flächenumsatz erzielte der Teilmarkt Osten
Das Feld der dynamischsten Teilmärkte führt ein Trio mit dem Osten (42.500 m²) an der Spitze an. Knapp dahinter folgen Westend (39.000 m²) und Innenstadt (37.000 m²). Vor allem die Industrie war mit 44.000 m² aktivster Flächenabnehmer. Unternehmensbezogene Dienstleister folgen knapp dahinter mit 41.000 m², während der EDV-Branche erst mit Abstand und 33.000 m² auf dem dritten Platz rangiert.
Die Leerstandsquote hat das vierte Quartal in Folge zugenommen und liegt nun bei 4,2 Prozent. Vor einem Jahr hatte der Wert 2,7 Prozent betragen. „Auch wenn wir bis Ende des Jahres mit einer weiteren Erhöhung auf 4,5 Prozent rechnen, ist das kein Grund zur Sorge, sondern eher die Entspannung im Markt, die sich viele in den vergangenen Jahren erhofft hatten. Denn auch wenn der Wert gestiegen ist, herrscht vielerorts Flächenknappheit. So sind Teilmärkte wie Bogenhausen, Arabellapark oder Neuperlach quasi vollvermietet und auf Neuentwicklungen angewiesen“, sagt Trost.
Im zweiten Quartal kamen 65.000 m² neue Bürofläche hinzu, von denen bei Fertigstellung nur noch rund 60 Prozent verfügbar waren. Für das erste Halbjahr wurden somit 159.000 m² registriert, was 44 Prozent über dem Wert des Vorjahres lag. Für das Gesamtjahr werden 377.000 m² neue Bürofläche erwartet, was jeweils über den beiden Vorjahren liegen würde. „Deutlich anziehen dürfte das Volumen allerdings in den kommenden beiden Jahren, in denen jeweils mehr als eine halbe Million Quadratmeter Bürofläche in der Planung sind. Flächen, die München als wachsender Wirtschaftsstandort gut gebrauchen kann. Immer häufiger sind geänderte Anforderungen an die Arbeitswelt nach der Pandemie Auslöser von Mietgesuchen, mit dem Fokus auf mehr Qualität und Flexibilität.“, erklärt Trost. Insgesamt sind derzeit 975.000 m² im Bau, das meiste in den Teilmärkten Osten und Umland-Nord.
Unterdessen verharrt die Bürospitzenmiete weiterhin bei 41,00 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete nach 20,93 Euro im ersten Quartal 2021 nun wieder auf 21,29 Euro anzog. „Auch wenn die Mieten konstant sind, beobachten wir, dass erstmals seit langer Zeit auch wieder Incentives angeboten werden. Nutzer, die entscheidungsstark sind, nutzen diese Chance nun“, so Trost.
Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München: „Mit einem Paukenschlag hat sich der Münchener Investmentmarkt im zweiten Quartal zurückgemeldet. Drei Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als einer halben Milliarde Euro sichern München bundesweit den zweiten Platz hinter Berlin mit 5,9 Mrd. Euro. Nach wie vor wird zwar wenig Produkt gehandelt. Wenn aber starke Objekte auf den Markt kommen, sind die Bieter hochmotiviert. Manche Eigentümer nutzen diese Situation und bringen genau deshalb ihre Objekte jetzt auf den Markt, weil ihnen dann die Aufmerksamkeit sicher ist.“
Zum Bürovermietungsumsatz ergänzt Trost: „Die Zurückhaltung beim Start von Großgesuchen in Zeiten der harten Lockdowns führte nun zeitverzögert zu einer nur geringen Anzahl an größeren Anmietungen. Im kleineren Segment belebte sich das Marktgeschehen aufgrund der kürzeren Vorlaufzeiten bereits deutlich. Mietinteressenten können die Marktphase für sich nutzen und von Incentives profitieren, die Mieten bleiben aber unverändert stabil.“
Investmentmarkt steigert sich wie kein anderer Markt der Big 7
Der Münchener Investmentmarkt hat sein Vorjahresergebnis dank drei sehr großer Transaktionen im zweiten Quartal um 42 Prozent übertroffen. Die Verkäufe der Highlight Towers, von MediaWorks und des O2-Towers sorgten zusammen mit zwei weiteren Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich für ein Quartalsergebnis, das mit 2,8 Mrd. Euro das beste seit dem vierten Quartal 2019 war. Auf Jahresfrist erzielte München damit die beste Entwicklung der Big 7.
Auch die Vergleiche mit dem eigenen Fünf- und Zehnjahresschnitt fallen nirgendwo so eindrucksvoll wie in München aus. So liegt München 34 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre und sogar 62 Prozent über dem der Dekade. Die Anzahl der Deals ist derweil mit 46 nur knapp über dem Wert des Vorjahres von 43.
Durch die Großdeals entfallen 74 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Anlageklasse Büro. So viel wie in keiner anderen Stadt der Big 7 und auch deutlich mehr als der Münchener Fünfjahresschnitt von 60 Prozent. Der Bereich Living kommt auf 18 Prozent, andere Nutzungsarten wurden hingegen kaum gehandelt. Entsprechend stark ist das Core-Segment mit 86 Prozent vertreten. Core plus (7 %) Value Add (1 %) und opportunistische Produkte (6 %) sind diesmal eher eine Randnotiz.
Ausländische Investoren steuerten als Käufer 30 Prozent des Transaktionsvolumens bei, als Verkäufer hingegen 47 Prozent, so dass sie per saldo ihre Bestände um mehr als 630 Mio. Euro reduzierten.
Die Bürospitzenrendite verharrt weiter bei 2,70 Prozent. „Allerdings gehen wir davon aus, dass der Wettbewerb um die besten Produkte bis Jahresende zu einem weiteren Absinken um zehn Basispunkte auf 2,60 Prozent führen wird“, sagt Trost mit Blick auf den unverminderten Kapitaldruck im Markt.
Bürovermietungsmarkt setzt auf starkes zweites Halbjahr
Zwar liegt der Münchener Bürovermietungsmarkt zur Hälfte des Jahres 2021 mit 232.000 m² in etwa 30 Prozent unter dem Flächenumsatz des Vorjahres, doch die Anzahl der Vermietungen nahm mit 284 im Jahresvergleich um sechs Prozent zu. Entsprechend ging die durchschnittliche Größe der Anmietungen von 1.263 m² im Vorjahr auf nun 811 m² zurück.
„Im zweiten Halbjahr rechnen wir mit einem deutlichen Anziehen des Marktes und steigendem Flächenumsatz, der das erste Halbjahr mit mehr als 300.000 m² deutlich übertreffen wird. Dies liegt auch daran, dass wir vermehrt Anfragen von Großnutzern im Markt sehen. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von insgesamt 580.000 m², was leicht über dem Wert des Vorjahres läge“, prognostiziert Markus Trost.
Das zweite Quartal steuerte die beiden größten Abschlüsse des ersten Halbjahres bei: die Anmietung von 14.600 m² durch die Wacker Chemie im Werksviertel sowie 8.000 m² durch den TÜV Süd in der Rüdesheimer Straße im Teilmarkt Westend. Mit Wacker gelingt der bislang einzige Abschluss mit mehr als 10.000 m² in diesem Jahr, es folgen sechs weitere mit mehr als 5.000 m². Darunter ist im zweiten Quartal auch die Deutsche Bahn mit 6.500 m² in der Hofer Straße in Neuperlach.
Den größten Flächenumsatz erzielte der Teilmarkt Osten
Das Feld der dynamischsten Teilmärkte führt ein Trio mit dem Osten (42.500 m²) an der Spitze an. Knapp dahinter folgen Westend (39.000 m²) und Innenstadt (37.000 m²). Vor allem die Industrie war mit 44.000 m² aktivster Flächenabnehmer. Unternehmensbezogene Dienstleister folgen knapp dahinter mit 41.000 m², während der EDV-Branche erst mit Abstand und 33.000 m² auf dem dritten Platz rangiert.
Die Leerstandsquote hat das vierte Quartal in Folge zugenommen und liegt nun bei 4,2 Prozent. Vor einem Jahr hatte der Wert 2,7 Prozent betragen. „Auch wenn wir bis Ende des Jahres mit einer weiteren Erhöhung auf 4,5 Prozent rechnen, ist das kein Grund zur Sorge, sondern eher die Entspannung im Markt, die sich viele in den vergangenen Jahren erhofft hatten. Denn auch wenn der Wert gestiegen ist, herrscht vielerorts Flächenknappheit. So sind Teilmärkte wie Bogenhausen, Arabellapark oder Neuperlach quasi vollvermietet und auf Neuentwicklungen angewiesen“, sagt Trost.
Im zweiten Quartal kamen 65.000 m² neue Bürofläche hinzu, von denen bei Fertigstellung nur noch rund 60 Prozent verfügbar waren. Für das erste Halbjahr wurden somit 159.000 m² registriert, was 44 Prozent über dem Wert des Vorjahres lag. Für das Gesamtjahr werden 377.000 m² neue Bürofläche erwartet, was jeweils über den beiden Vorjahren liegen würde. „Deutlich anziehen dürfte das Volumen allerdings in den kommenden beiden Jahren, in denen jeweils mehr als eine halbe Million Quadratmeter Bürofläche in der Planung sind. Flächen, die München als wachsender Wirtschaftsstandort gut gebrauchen kann. Immer häufiger sind geänderte Anforderungen an die Arbeitswelt nach der Pandemie Auslöser von Mietgesuchen, mit dem Fokus auf mehr Qualität und Flexibilität.“, erklärt Trost. Insgesamt sind derzeit 975.000 m² im Bau, das meiste in den Teilmärkten Osten und Umland-Nord.
Unterdessen verharrt die Bürospitzenmiete weiterhin bei 41,00 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete nach 20,93 Euro im ersten Quartal 2021 nun wieder auf 21,29 Euro anzog. „Auch wenn die Mieten konstant sind, beobachten wir, dass erstmals seit langer Zeit auch wieder Incentives angeboten werden. Nutzer, die entscheidungsstark sind, nutzen diese Chance nun“, so Trost.
