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09.07.2021 Frankfurter Logistikimmobilienmarkt toppt wieder die 300.000er Marke

Erstmals seit drei Jahren hat der Frankfurter Industrie- und Logistikimmobilienmarkt mit seinem Halbjahresflächenumsatz die 300.000er Marke geknackt. Bis Ende Juni 2021 haben alle Marktteilnehmer zusammen 309.000 m² Flächen zur Miete bzw. zur Eigennutzung gebracht. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, das mit 70 Experten führende Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland.

„Der fallende Trend der Vergleichszeiträume wurde dieses Jahr endlich durchbrochen. Das Vertrauen ist zum Großteil wieder da. Glücklicherweise treffen die Unternehmen wieder zukunftsträchtige Entscheidungen“, kommentiert Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

„Zum guten Halbjahresergebnis hat vor allem ein starkes zweites Quartal mit 218.000 m² Flächenumsatz beigetragen", ergänzt Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH

„Die Nachfrage ist derzeit sehr gut, da die Zurückhaltung der Unternehmensentscheider abgenommen hat. Leider könnte der prognostizierte Jahresflächenumsatz von über 490.000 m² dennoch aufgrund der knappen Verfügbarkeit von Bestands- und Neubauobjekten gebremst werden. Grundsätzlich wäre sogar aufgrund der anziehenden Nachfrage eine Steigerung des Jahresergebnisses möglich, wenn es die Flächen am Markt gäbe“ so Adriano Borgia weiter.

Der aktuelle Wert übertrifft den Vorjahreswert um 11 % (H1 2020: 279.320 m²) und stellt gleichzeitig das zweitstärkste Wachstum seit H1 2016 dar, das damals bei 40 % lag (kommend von 248.000 m² aus H1 2015).

Gleichzeitig reiht sich das aktuelle Ergebnis in die Top-Liga der ersten Halbjahre der letzten sechs Jahre ein: nur das Rekordhalbjahr H1 2016 war mit 348.000 m² stärker und lag etwa 13 % über dem diesjährigen Halbjahreswert. Das aktuelle Halbjahr übertrifft zudem den 5-Jahressschnitt von 290.500 m² um 6,4 %.

Neubauten dominieren Flächenumsatz

In den ersten sechs Monaten sind 200.000 m² und damit 65 % aller Mietvertragsabschlüsse in neu fertiggestellten Objekten zum Tragen gekommen. „Damit sind zwei von drei Quadratmetern in Neubauten gezeichnet worden“, berichtet Julian Petri. Etwa ein Drittel entfiel auf Bestandsobjekte (109.000 m² bzw. 35 %).

Rhein-Main-Süd mit 50 % aller Vertragsabschlüsse

Jeder zweite in den ersten sechs Monaten 2021 neu vermietete Quadratmeter liegt in der Region Rhein-Main-Süd. Mit einem Flächenumsatz von 153.300 m² bzw. 50 % übernimmt sie wieder die Führungsrolle und legt zudem im Vorjahresvergleich um 14 Prozentpunkte zu (H1 2020: 100.240 m² bzw. 36 %). „Ursächlich hierfür sind unter anderem die beiden in dieser Region verorteten Großabschlüsse von CHI über 18.000 m² in einem Neubauobjekt sowie von Toom über 10.000 m² in einer Bestandsimmobilie“, erklärt Julian Petri.

Mit Ausnahme des Vorjahreszeitraumes (H1 2020: 100.240 m² bzw. 36 %, zweitplatziert) stellte die Region in den vergangenen Jahren stets den „Regionen-Sieger“. Allerdings liegt ihr aktuelles Potenzial noch hinter den Flächenumsätzen von H1 2018 (219.720 m² bzw. 73 %) und H1 2019 (160.800 m² bzw. 62 %).

Die Region Rein-Main-Ost erzielt aktuell einen Flächenumsatz von 105.600 m² bzw. 34 % und büßt mit 16 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten am anteiligen Flächenumsatz ein (H1 2020: 139.750 m² bzw. 50 %). Dies obwohl die beiden größten beobachteten Abschlüsse der ersten sechs Monate in diese Region fallen (Hager Group mit 40.000 m² sowie ein Logistiker mit ebenfalls 40.000 m²). Ihr folgt das Stadtgebiet Frankfurt mit einem Umsatz in Höhe von 29.600 m² bzw. 10 %. Im Vorjahr war Frankfurt noch fünftplatziert und konnte mit 7 Prozentpunkten von allen Regionen am zweitstärksten zulegen, kommend von einem Anteil von 3 % bzw. 8.580 m² in H1 2020. Ursächlich für diesen Zuwachs war unter anderen der Großabschluss von Infraserv Logistics mit 16.500 m². Viertplatziert ist die Region Rhein-Main-West mit einem Flächenumsatz in Höhe von 10.000 m² bzw. 3 % und Rhein-Main-Nord (3 % bzw. 9.600 m²) sowie Mainz/ Wiesbaden (0,3 % bzw. 900 m²).

Branche Logistik/Spedition auf der Siegertreppe

Mit einem Anteil von 44 % bzw. 136.800 m² legt die Branche Logistik/Spedition in H1 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um stolze 39 Prozentpunkte zu und stellt den Sieger. Im Vorjahreszeitraum lag ihr Anteil bei lediglich 5 % bzw. 14.000 m², damit hat sich der Flächenumsatz aktuell beinahe verneunfacht. Hierzu beigetragen hat, dass drei der fünf registrierten Großdeals in diese Branche fielen (ein Logistiker mit 40.000 m², CHI mit 18.000 m² sowie Infraserv Logistics mit 16.500 m²)

Während in H1 2020 der Handel führte, ist er aktuell mit einem Anteil von 44 % bzw. 135.800 m² zweitplatziert. Die Branche büßt mit -14 Prozentpunkte am zweitstärksten hinter der Branche Industrie/ Produktion ein. Im Vorjahreszeitraum entfielen noch zwei Großabschlüsse mit LIDL (50.000 m² in Rhein-Main-Ost) und Wayfair 37.000 m² ebenfalls in Rhein-Main-Ost) in diese Branche. Aktuell konnte lediglich ein Großabschluss in der Kategorie Handel mit der Hager Group in Höhe von 40.000 m² beobachtet werden.

Auf dem dritten Platz rangiert die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 7 % bzw. 21.400 m² (zuvor mit einem Anteil von 9 % bzw. 24.560 m² auch drittplatziert, in H1 2020 sogar noch vor Logistik/Spedition).

Überraschenderweise viertplatziert ist die im Vorjahreszeitraum noch zweitplatzierte Branche Industrie/ Produktion. Sie verlor von allen Branchen mit -24 Prozentpunkten am deutlichsten und kommt in H1 2021 auf einen Anteil von lediglich 5 % bzw. 15.000 m² (H1 2020: 29 % bzw. 79.860 m²).

Handel verzeichnet die meisten Abschlüsse

Von den insgesamt im ersten Halbjahr registrierten 64 Abschlüssen entfallen mit 24 die meisten auf den Handel (bzw. 38 %), gefolgt von Logistik/ Spedition mit 20 (31 %). Die drittmeisten Abschlüsse verzeichnet die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 14 Deals (22 %). Die wenigsten Abschlüsse waren für die Branche Industrie/ Produktion zu beobachten mit 6 Abschlüssen (9 %).

Großfläche bei knapp Zweidrittel aller Vertragsabschlüsse gefragt

„Wie im Vorjahr dominieren auch im abgelaufenen Halbjahr Objekteinheiten ab 5.000 m²“, berichtet Julian Petri. 72 % bzw. 224.000 m² des gesamten Flächenumsatzes der ersten sechs Monaten entfallen auf diese Kategorie. Damit kommt dieser Größenklasse hinsichtlich der anteiligen Bedeutung eine ähnliche Position wie im Vorjahreszeitraum zu (H1 2020: 199.640 m² bzw. 71 %).

Zweitplatziert sind kleinere Flächen zwischen 1.000 und 2.999 m² mit einem Anteil von 16 % bzw. 48.000 m². Diese legten im Vorjahresvergleich um 3 Prozentpunkte zu, kommend von Rang Drei mit 35.000 m² bzw. 13 % in H1 2020. Drittplatziert sind größere Flächen zwischen 3.000 – 4.999 m² mit einem Anteil von 9 % bzw. 27.400 m² (H1 2020: 13 % bzw. 35.350 m²), gefolgt von Kleinstflächen unter 1.000 m² mit einem Anteil von 3 % bzw. 9.600 m² (H1 2020: ebenfalls 3 % bzw. 9.200 m²).

„Damit hat sich die relative Bedeutung der Größenklassen im Vorjahresvergleich kaum verschoben“, so Julian Petri. Den höchsten Zuwachs haben Flächen zwischen 1.000 und 2.999 m² mit +3 Prozentpunkten. Den höchsten Rückgang weisen Flächen zwischen 3.000 und 4.999 m² mit -4 Prozentpunkten auf.

Spitzenmiete verharrt – Durchschnittsmiete legt leicht zu

Die Spitzenmiete verweilt mit 7,00 €/m² auf ihrem vorläufigen Höchstwert aus H1 2020. Das ist bereits die zweite Stagnation, nach H1 2019, innerhalb der letzten fünf Jahre. Im 5-Jahresvergleich stieg sie in H1 2017 um 3 %, kommend von 6,30 €/m² auf 6,50 €/m², in H1 2018 um 7 % auf 6,95 €/m² (deutlichster Anstieg der letzten ersten Halbjahre) sowie in H1 2020 minimal um 5 Cent, d.h. 1 %, auf 7,00 €/m². Aktuell übertrifft sie den 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,88 €/m² nur um knappe 1,7 %.

Im Gegensatz zur Spitzenmiete hat die Durchschnittsmiete in H1 2021 um 3 % auf den im Halbjahresvergleich vorerst höchsten Wert von 5,10 €/m² (+3 %) zugelegt und übertrifft den 5-Jahresschnitt in Höhe von 4,94 €/m² um 3,2 %.

Auch die Durchschnittsmiete stieg in den letzten fünf Vergleichszeiträumen in drei von fünf Jahren (H1 2018: +2 % auf 4,90 €/m², H1 2019: + 1 % auf 4,95 €/m²und H1 2021: +3 % auf 5,10 €/m²).

Seit H1 2018 liegt die Spanne zwischen Durchschnitts- und Spitzenmiete bei ca. 2 €/m². Aufgrund des Anstiegs der Durchschnittsmiete und dem Verharren der Spitzenmiete in H1 2021 hat sich dieser Abstand um etwa 7 % auf 1,90 €/m² reduziert.

„Somit nähern sich die Durchschnittsmieten leicht den Spitzenmieten an, das allgemeine Preisniveau steigt leicht an, die Spitzenpreise bleiben unverändert“, so Julian Petri. „Profiteure könnten dadurch insbesondere Bestandsimmobilien in guten Lagen sein. Das kennen wir auch aus anderen Regionen in Deutschland“, ergänzt Adriano Borgia.

Ausblick 2021

Derzeit sind die verschiedenen Neubauten im Rhein-Main-Gebiet in Planung. „Die Anfragen für dringende Gesuche können dadurch aber erst einmal nicht bedient werden. Daher wird der Nachfrageüberhang erst einmal anhalten“ so Adriano Borgia. Größtenteils kommen die Gesuche nach wie vor aus dem Handel und der Logistik, so der Branchenexperte.

Derweil wagen sich Unternehmen auch an andere Standorte. So funktionieren mittlerweile aufgrund der Flächenknappheit auch verkehrstechnisch gut angebundene Grundstücke in peripheren Lagen am Rande der Kernmärkte.

Die Logistikbranche ist in der Bundesrepublik Deutschland der drittgrößte Wirtschaftsbereich nach der Automobilwirtschaft und dem Handel. Sie rangiert beispielsweise noch vor der dem Maschinenbau und der Elektroindustrie. „Mit mehr als 3 Millionen Beschäftigte übertrifft sie dessen Beschäftigtenzahlen nahezu um das Dreifache. Wir erleben es oft, dass moderne Produktionsstätten, welche zum Großteil automatisiert sind, gar nicht die Arbeitsplätze schaffen, welche sich Gemeinden erhoffen. Die teilweise verbreitete Meinung, die Logistikbranche bringe generell keine Arbeitsplätze, ist daher oft ein Irrglaube. Aus diesem Grund sollten die Kommunen bei entsprechenden Konzepten der wachsenden Branche eine Chance geben“, so Adriano Borgia.





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