08.07.2021 Trotz Corona und Lockdown: Outlet Center wachsen ungebremst
Wie fast der gesamte Nonfood-Handel waren auch die Outlet Center von den behördlich angeordneten Schließungen während der Corona-Pandemie in besonderem Maße betroffen. Alle Standorte waren fast vollständig geschlossen. Verschiedentliche Versuche mit Click & Collect eine Grundfrequenz herzustellen und so den Mietern zumindest eine rudimentäre Geschäftstätigkeit zu ermöglichen, haben nur in den wenigsten Fällen die schon bescheidenen Erwartungen erfüllt. Dafür werden die Fabrikverkaufszentren nun nach dem Ende des Lockdowns wieder von den Kunden gestürmt. So berichtete die niederländische Tagespresse, dass auch eine Testpflicht bei Grenzübertritt die deutschen Besucher von der Schnäppchenjagt im Designer Outlet Roermond nicht abhalten konnte und diese an verschiedenen Tagen Wartezeiten von bis zu 4 Stunden auf sich nehmen mussten. Auch aus Großbritannien wird bei den Outlets ein starker Kundenzuspruch bei gleichzeitig deutlich ausgeprägter Kaufabsicht gemeldet. Der durchschnittliche Einkaufsbon liegt bei den meisten Standorten um 25 bis 35 % über den früher gekannten Benchmarks.
Seit Juli 2020: Zuwachs an Outlet-Fläche in Europa von knapp 8 Fußballfeldern
So wachsen die Outlet Center in Europa trotz der erzwungenen Atempause auch zahlen- und flächenmäßig immer weiter. Wie das Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra auf Grundlage ihrer laufenden Marktbeobachtung meldet, kamen in den vergangenen 12 Monaten in Europa per Saldo 4 Outlet Center und eine Verkaufsfläche von fast 55.000 m² hinzu, so dass der aktuelle Bestand auf nun 192 Center mit einer aggregierten Verkaufsfläche von etwa 3.153.000 m² gestiegen ist. Die bedeutendsten Neueröffnungen gab es in dieser Zeit mit dem „West Midlands Designer Outlet“ von McArthurGlen in Cannock (Vereinigtes Königreich), dem „Amsterdam The Style Outlets“ von Neinver in Haarlemmerliede (Niederlande) und dem westlich der russischen Hauptstadt Moskau gelegenen „The Outlet Moscow Arkhangelskoe“ von Hines. Weitere Neueröffnungen waren aus Spanien, Rumänien und Lettland zu vermelden. In fast allen europäischen Ländern wurden bestehende Center flächenmäßig erweitert, umgebaut oder gestalterisch aufgewertet.
Standortschließungen in einem erfolgsverwöhnten Markt
Gleichwohl schreiben Outlet Center nicht immer nur Erfolgsgeschichten. So wurde das im finnischen Virolahti unmittelbar an der Grenze zu Russland gelegene „Zsar Outlet Center“ nach nur weniger als 2 Jahren Betriebszeit wieder geschlossen. „Dieses Objekt hatte von Beginn an Vermietungsprobleme. Die Schuldenlast und Probleme mit der Anschlussfinanzierung führten dann im August 2020 zur Schließung. Wir haben derzeit noch keine Informationen, wie die Gebäude nun nachgenutzt werden sollen“, kann der ecostra-Geschäftsführer, Dr. Joachim Will, hierzu berichten. Auch das in der italienischen Po-Ebene an der Autobahn zwischen Padua und Bologna gelegene „Occhiobello Outlet Center“ hat im August 2020 die Tore für immer geschlossen. Die bereits hohe Wettbewerbsintensität unter den Fabrikverkaufszentren im regionalen Umfeld hat bei diesem Objekt zu einer mangelnden Mieternachfrage geführt. Immerhin gibt es hier ein Nachnutzungskonzept: in die Gebäude soll nun ein Seniorenwohnheim und ein Center für medizinische Dienstleistungen einziehen. Will: „Die Infektionsschutzmaßnahmen während der Corona-Pandemie waren für das Scheitern dieser Objekte nicht ursächlich, da beide schon vorher deutlich erkennbare Probleme hatten. Aber die Pandemie hat die bereits absehbare Entwicklung nochmals klar beschleunigt.“
Allgemein hohe Flächennachfrage. Gesucht sind Pop-Ups und kurzfristige Mietverträge
Obwohl manche Standorte aufgrund einer intensiven Wettbewerbssituation, Einschränkungen in der Standortqualität oder auch konzeptioneller Defizite Probleme in der Vermietung haben, ist allgemein von einer starken Nachfrage von Markenherstellern nach Outlet Stores auszugehen. Während der Pandemie hat diese Flächennachfrage nochmals zugenommen. Hierzu hat der hohe Warendruck durch volle Lager, die Saisonalität der Waren und die bereits vorher schon gestiegene Bedeutung der Outlets als Distributionskanal für die Hersteller beigetragen. Will: „Allerdings haben die Markenhersteller auch bei den Outlets sehr wohl die Kostensituation im Blick. Nach den uns vorliegenden Informationen sind insbesondere Pop-Up-Stores gesucht, es herrscht eine gewisse Zurückhaltung beim Abschluss von langfristigen Mietverträgen und Incentives spielen eine nicht unbedeutende Rolle.“
Geringes Transaktionsgeschehen.
Auf dem Transaktionsmarkt ist nach wie vor wenig Bewegung. Will: „Wer ein gut performendes Outlet Center besitzt, lässt weiterhin keine Verkaufsabsicht erkennen. Dabei spielt dann auch der Kaufpreis keine besondere Rolle. Top-Center kommen nur in ganz seltenen Ausnahmefällen zum Verkauf.“ Wie die Wiesbadener Handelsforscher ermittelt haben wurden im Jahr 2020 in Europa Outlet Center mit einem Transaktionsvolumen von etwa 770 Mio. € gehandelt, was nur wenig mehr als der schon geringe Vorjahreswert ist. Fast 80 % dieses Volumens sind zudem auf eine einzige Transaktion zurückzuführen: den Verkauf des 50%-Anteils von Hammerson an den VIA Outlets an die holländische Pensionskasse APG. Die bereits bei VIA Outlets investierte APG hat den Hammerson-Anteil bis auf eine marginale Restgröße übernommen und ist nun Alleineigentümer der 11 VIA-Outlet Center in 9 verschiedenen europäischen Ländern. Auch für absehbarer Zeit ist von keiner Belebung des Transaktionsgeschehens im europäischen Outlet-Markt auszugehen. Will: „Aus dem gesamten 1. Halbjahr 2021 ist uns bislang noch keine einzige Transaktion gemeldet worden.“
Seit Juli 2020: Zuwachs an Outlet-Fläche in Europa von knapp 8 Fußballfeldern
So wachsen die Outlet Center in Europa trotz der erzwungenen Atempause auch zahlen- und flächenmäßig immer weiter. Wie das Wiesbadener Forschungsinstitut ecostra auf Grundlage ihrer laufenden Marktbeobachtung meldet, kamen in den vergangenen 12 Monaten in Europa per Saldo 4 Outlet Center und eine Verkaufsfläche von fast 55.000 m² hinzu, so dass der aktuelle Bestand auf nun 192 Center mit einer aggregierten Verkaufsfläche von etwa 3.153.000 m² gestiegen ist. Die bedeutendsten Neueröffnungen gab es in dieser Zeit mit dem „West Midlands Designer Outlet“ von McArthurGlen in Cannock (Vereinigtes Königreich), dem „Amsterdam The Style Outlets“ von Neinver in Haarlemmerliede (Niederlande) und dem westlich der russischen Hauptstadt Moskau gelegenen „The Outlet Moscow Arkhangelskoe“ von Hines. Weitere Neueröffnungen waren aus Spanien, Rumänien und Lettland zu vermelden. In fast allen europäischen Ländern wurden bestehende Center flächenmäßig erweitert, umgebaut oder gestalterisch aufgewertet.
Standortschließungen in einem erfolgsverwöhnten Markt
Gleichwohl schreiben Outlet Center nicht immer nur Erfolgsgeschichten. So wurde das im finnischen Virolahti unmittelbar an der Grenze zu Russland gelegene „Zsar Outlet Center“ nach nur weniger als 2 Jahren Betriebszeit wieder geschlossen. „Dieses Objekt hatte von Beginn an Vermietungsprobleme. Die Schuldenlast und Probleme mit der Anschlussfinanzierung führten dann im August 2020 zur Schließung. Wir haben derzeit noch keine Informationen, wie die Gebäude nun nachgenutzt werden sollen“, kann der ecostra-Geschäftsführer, Dr. Joachim Will, hierzu berichten. Auch das in der italienischen Po-Ebene an der Autobahn zwischen Padua und Bologna gelegene „Occhiobello Outlet Center“ hat im August 2020 die Tore für immer geschlossen. Die bereits hohe Wettbewerbsintensität unter den Fabrikverkaufszentren im regionalen Umfeld hat bei diesem Objekt zu einer mangelnden Mieternachfrage geführt. Immerhin gibt es hier ein Nachnutzungskonzept: in die Gebäude soll nun ein Seniorenwohnheim und ein Center für medizinische Dienstleistungen einziehen. Will: „Die Infektionsschutzmaßnahmen während der Corona-Pandemie waren für das Scheitern dieser Objekte nicht ursächlich, da beide schon vorher deutlich erkennbare Probleme hatten. Aber die Pandemie hat die bereits absehbare Entwicklung nochmals klar beschleunigt.“
Allgemein hohe Flächennachfrage. Gesucht sind Pop-Ups und kurzfristige Mietverträge
Obwohl manche Standorte aufgrund einer intensiven Wettbewerbssituation, Einschränkungen in der Standortqualität oder auch konzeptioneller Defizite Probleme in der Vermietung haben, ist allgemein von einer starken Nachfrage von Markenherstellern nach Outlet Stores auszugehen. Während der Pandemie hat diese Flächennachfrage nochmals zugenommen. Hierzu hat der hohe Warendruck durch volle Lager, die Saisonalität der Waren und die bereits vorher schon gestiegene Bedeutung der Outlets als Distributionskanal für die Hersteller beigetragen. Will: „Allerdings haben die Markenhersteller auch bei den Outlets sehr wohl die Kostensituation im Blick. Nach den uns vorliegenden Informationen sind insbesondere Pop-Up-Stores gesucht, es herrscht eine gewisse Zurückhaltung beim Abschluss von langfristigen Mietverträgen und Incentives spielen eine nicht unbedeutende Rolle.“
Geringes Transaktionsgeschehen.
Auf dem Transaktionsmarkt ist nach wie vor wenig Bewegung. Will: „Wer ein gut performendes Outlet Center besitzt, lässt weiterhin keine Verkaufsabsicht erkennen. Dabei spielt dann auch der Kaufpreis keine besondere Rolle. Top-Center kommen nur in ganz seltenen Ausnahmefällen zum Verkauf.“ Wie die Wiesbadener Handelsforscher ermittelt haben wurden im Jahr 2020 in Europa Outlet Center mit einem Transaktionsvolumen von etwa 770 Mio. € gehandelt, was nur wenig mehr als der schon geringe Vorjahreswert ist. Fast 80 % dieses Volumens sind zudem auf eine einzige Transaktion zurückzuführen: den Verkauf des 50%-Anteils von Hammerson an den VIA Outlets an die holländische Pensionskasse APG. Die bereits bei VIA Outlets investierte APG hat den Hammerson-Anteil bis auf eine marginale Restgröße übernommen und ist nun Alleineigentümer der 11 VIA-Outlet Center in 9 verschiedenen europäischen Ländern. Auch für absehbarer Zeit ist von keiner Belebung des Transaktionsgeschehens im europäischen Outlet-Markt auszugehen. Will: „Aus dem gesamten 1. Halbjahr 2021 ist uns bislang noch keine einzige Transaktion gemeldet worden.“
