06.07.2021 Rekordvolumen am Immobilieninvestmentmarkt zeichnet sich ab
Im ersten Halbjahr 2021 erzielte der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 33,2 Milliarden Euro. Der daraus im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020 resultierende Rückgang um 22 Prozent geht vor allem auf das niedrige Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 zurück, denn im zweiten Quartal erreichte der Investmentmarkt ein Volumen von 17,8 Milliarden – was 27 Prozent über dem Ergebnis des zweiten Quartals 2020 lag. Im gesamten ersten Halbjahr gab es dabei 66 Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Angesichts des raschen Fortschritts der Impfkampagne erholt sich auch der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zusehends von der Pandemie – ohne, dass die Investoren übermütig werden würden. Jedoch bleibt das Angebot insbesondere im Core- und Core-plus-Segment der limitierende Faktor, sodass die ungebrochen hohe Investorennachfragen mit passendem Produkt nicht bedient werden kann“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Im zweiten Quartal 2021 entfielen 70 Prozent des Transaktionsvolumens auf risikoarme Strategien – 20 Prozentpunkte mehr als vor Ausbruch der Pandemie.
„Ein wieder einfacher werdendes Reisen dürfte dem Investmentmarkt weitere Impulse geben. Dann werden auch internationale Investoren – deren Interesse an deutschen Immobilien ungebrochen ist – wieder vermehrt aktiv werden können“, ergänzt Klein. Denn während das Transaktionsvolumen einheimischer Investoren verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 sogar leicht um ein Prozent auf 20,6 Milliarden Euro zulegte, ging das Investitionsvolumen internationaler Akteure in Deutschland um 43 Prozent auf 12,6 Milliarden Euro zurück.
„Die Zeichen für die deutsche Wirtschaft stehen in der gesamten Bandbreite auf kräftigem Wachstum – das spüren auch die Immobilienmärkte“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die insgesamt sehr günstigen Aussichten spiegeln sich gemäß ifo Institut in den seit einigen Monaten erheblich verbesserten Geschäftserwartungen der deutschen Unternehmen wider. Mit 104 Punkten verzeichnet der Index dort den höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre. Insgesamt könnte die gesamte Wirtschaftsleistung, gemessen am realen Bruttoinlandsprodukt (BIP), ihr Vorkrisenniveau bereits im dritten Quartal 2021 wieder erreichen. Ab dem kommenden Jahr sollten die gesamtwirtschaftlichen Kapazitäten dann wieder überdurchschnittlich ausgelasteten sein. Auch das Arbeitsmarktbarometer des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rangiert aktuell auf einem Allzeithoch. „Zudem droht Fachkräftemangel – entsprechend müssen sich Unternehmen mehr Gedanken um sichere und moderne Arbeitswelten machen“, erläutert Linsin. Neben Well-being rückt bei Investoren auch das Thema ESG verstärkt in den Vordergrund. „Unsere Analysen zeigen, dass grün-zertifizierte Büroflächen bezüglich der erzielbaren Miete während der Krise deutlich wertstabiler waren als nicht-zertifizierte Gebäude. Investoren sind entsprechend bereit, hierfür mehr zu bezahlen, was sich in der fortschreitenden Renditekompression für diese Immobilien zeigt“, sagt Linsin.
Büro wieder vor Wohnen
Nachdem noch im ersten Quartal 2021 Wohnimmobilien einen größeren Marktanteil als Büroimmobilien verzeichneten, schob sich die Assetklasse Büro bezogen auf das gesamte erste Halbjahr 2021 mit 10,8 Milliarden Euro wieder auf den ersten Platz – vor Wohnen mit 9,7 Milliarden Euro. Während beide Assetklassen im Vorjahresvergleich rückläufig waren, konnten Logistikimmobilien um 22 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro und damit Platz drei weiter festigen. Dem folgten Einzelhandelsimmobilien mit 3,5 Milliarden Euro, Entwicklungsgrundstücke mit 1,7 Milliarden Euro, Gesundheitsimmobilien mit 1,4 Milliarden Euro und Hotelimmobilien mit einer Milliarde Euro. Auf sonstige Nutzungen entfielen zwei Milliarden Euro. „Diese Reihenfolge spiegelt exakt die Ergebnisse unserer Investorenumfrage wider, die wir Ende 2020 und Anfang 2021 durchgeführt haben. Es zeigt sich auch, dass die Investoren im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich mehr in Immobilien und hier vor allem in sichere Core-Assets hierzulande investieren wollen“, beobachtet Linsin.
Renditekompression in vielen Assetklassen
In sechs der Top-7-Städte waren die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verglichen mit dem zweiten Quartal 2020 rückläufig – im Schnitt erreichten sie 2,78 Prozent. Lediglich in Frankfurt am Main waren sie mit 2,90 Prozent stabil. Am geringsten waren sie mit 2,55 Prozent in München. Auch bei Logistikimmobilien waren die Spitzenrenditen weiter rückläufig. Mit nun 3,25 Prozent nähern sie sich der Drei-Prozent-Marke an. „Wie auch Wohnimmobilien profitieren Logistikimmobilien von der Umschichtung vieler institutioneller Investoren in resilientere Assetklassen“, sagt Klein. Auch im Einzelhandelssegment gingen die Renditen für jene Objekte zurück, die von der Pandemie nicht oder nur sehr gering betroffen waren: Lebensmittelmärkte, Fachmärkte, Baumärkte und Verbrauchermärkte.
Berlin und München legten zu
Zwar war auch in den Top-7-Städten das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr rückläufig, mit minus zwölf Prozent jedoch weniger stark als am Gesamtmarkt. Entsprechend konnten die Metropolen ihren Marktanteil auf 44 Prozent ausbauen. Berlin war weiterhin der umsatzstärkste Markt mit 5,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen (plus neun Prozent), gefolgt von München mit 3,7 Milliarden Euro (plus 81 Prozent) und Frankfurt mit 1,7 Milliarden Euro (minus 50 Prozent). Dahinter lagen Hamburg mit knapp 1,5 Milliarden Euro (minus 49 Prozent), Düsseldorf (861 Millionen Euro, minus 57 Prozent), Köln (776 Millionen Euro, plus 11 Prozent) und Stuttgart (499 Millionen Euro, minus drei Prozent). Deutlicher fiel der Rückgang an den B-Standorten und in den Regionalzentren aus (minus 28 Prozent), was neben dem generell herrschenden Produktmangel auch der verringerten Dynamik bei Portfoliotransaktionen geschuldet ist, denn mit 35 Prozent fiel der Marktanteil von Portfoliotransaktionen um 20 Prozentpunkte geringer aus als im ersten Halbjahr 2020.
Fonds waren stärkste Nettokäufer
Dominiert wurde der Investmentmarkt in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres vor allem von offenen Immobilienfonds/Spezialfonds, gefolgt von Asset-/Fondsmanagern, Immobilienaktiengesellschaften/REITs sowie von Versicherungen/Pensionskassen, die zusammen für 60 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Stärkste Nettokäufer waren dementsprechend offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit rund 5,3 Milliarden Euro vor Asset-/Fondsmanagern, die ihre Nettovermögensposition um 1,2 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien ausgebaut haben.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Der Investmentmarkt steuert auf ein neues Rekordjahr zu. Angesichts der angekündigten Unternehmensübernahmen, Plattformdeals sowie der allgemeinen Dealpipeline könnte das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im Gesamtjahr 2021 den Rekordwert von 2019, in dem 83,8 Milliarden Euro registriert wurden, deutlich übertreffen“, erwartet Klein. „Deutschland festigt damit seinen Platz als der zweitgrößte Investmentmarkt weltweit, der aufgrund seiner robusten Fundamentaldaten und seiner hohen Qualität bei den Immobilien als einer der sichersten Anlagehäfen gilt.“
„Angesichts der Fundamentaldaten erwarten wir, dass das reale Bruttoinlandsprodukt BIP im laufenden und im kommenden Jahr um 3,7 Prozent beziehungsweise 4,4 Prozent kräftig zulegt“, prognostiziert Linsin. Unterstützt wird diese Entwicklung durch das im Sommer 2020 aufgelegte 130 Milliarden Euro schwere Konjunkturpaket, das seine Wirkung im laufenden Jahr entfalten wird. Auch dank der starken fiskalischen Reaktion in Höhe von insgesamt 1,1 Billionen Euro (oder 30 Prozent des BIP) sollte es zu einer vergleichsweise raschen Erholung kommen, wenngleich sich der fiskalische Kurs 2021 straffen wird. Auch dürfte das Zinsumfeld weiterhin sehr vorteilhaft bleiben und somit die Attraktivität von Immobilieninvestments dank positiver Spreads im Vergleich zur Rendite der Benchmarkanleihe weiter erhöhen.
„Angesichts des raschen Fortschritts der Impfkampagne erholt sich auch der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zusehends von der Pandemie – ohne, dass die Investoren übermütig werden würden. Jedoch bleibt das Angebot insbesondere im Core- und Core-plus-Segment der limitierende Faktor, sodass die ungebrochen hohe Investorennachfragen mit passendem Produkt nicht bedient werden kann“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Im zweiten Quartal 2021 entfielen 70 Prozent des Transaktionsvolumens auf risikoarme Strategien – 20 Prozentpunkte mehr als vor Ausbruch der Pandemie.
„Ein wieder einfacher werdendes Reisen dürfte dem Investmentmarkt weitere Impulse geben. Dann werden auch internationale Investoren – deren Interesse an deutschen Immobilien ungebrochen ist – wieder vermehrt aktiv werden können“, ergänzt Klein. Denn während das Transaktionsvolumen einheimischer Investoren verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 sogar leicht um ein Prozent auf 20,6 Milliarden Euro zulegte, ging das Investitionsvolumen internationaler Akteure in Deutschland um 43 Prozent auf 12,6 Milliarden Euro zurück.
„Die Zeichen für die deutsche Wirtschaft stehen in der gesamten Bandbreite auf kräftigem Wachstum – das spüren auch die Immobilienmärkte“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die insgesamt sehr günstigen Aussichten spiegeln sich gemäß ifo Institut in den seit einigen Monaten erheblich verbesserten Geschäftserwartungen der deutschen Unternehmen wider. Mit 104 Punkten verzeichnet der Index dort den höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre. Insgesamt könnte die gesamte Wirtschaftsleistung, gemessen am realen Bruttoinlandsprodukt (BIP), ihr Vorkrisenniveau bereits im dritten Quartal 2021 wieder erreichen. Ab dem kommenden Jahr sollten die gesamtwirtschaftlichen Kapazitäten dann wieder überdurchschnittlich ausgelasteten sein. Auch das Arbeitsmarktbarometer des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) rangiert aktuell auf einem Allzeithoch. „Zudem droht Fachkräftemangel – entsprechend müssen sich Unternehmen mehr Gedanken um sichere und moderne Arbeitswelten machen“, erläutert Linsin. Neben Well-being rückt bei Investoren auch das Thema ESG verstärkt in den Vordergrund. „Unsere Analysen zeigen, dass grün-zertifizierte Büroflächen bezüglich der erzielbaren Miete während der Krise deutlich wertstabiler waren als nicht-zertifizierte Gebäude. Investoren sind entsprechend bereit, hierfür mehr zu bezahlen, was sich in der fortschreitenden Renditekompression für diese Immobilien zeigt“, sagt Linsin.
Büro wieder vor Wohnen
Nachdem noch im ersten Quartal 2021 Wohnimmobilien einen größeren Marktanteil als Büroimmobilien verzeichneten, schob sich die Assetklasse Büro bezogen auf das gesamte erste Halbjahr 2021 mit 10,8 Milliarden Euro wieder auf den ersten Platz – vor Wohnen mit 9,7 Milliarden Euro. Während beide Assetklassen im Vorjahresvergleich rückläufig waren, konnten Logistikimmobilien um 22 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro und damit Platz drei weiter festigen. Dem folgten Einzelhandelsimmobilien mit 3,5 Milliarden Euro, Entwicklungsgrundstücke mit 1,7 Milliarden Euro, Gesundheitsimmobilien mit 1,4 Milliarden Euro und Hotelimmobilien mit einer Milliarde Euro. Auf sonstige Nutzungen entfielen zwei Milliarden Euro. „Diese Reihenfolge spiegelt exakt die Ergebnisse unserer Investorenumfrage wider, die wir Ende 2020 und Anfang 2021 durchgeführt haben. Es zeigt sich auch, dass die Investoren im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich mehr in Immobilien und hier vor allem in sichere Core-Assets hierzulande investieren wollen“, beobachtet Linsin.
Renditekompression in vielen Assetklassen
In sechs der Top-7-Städte waren die Spitzenrenditen für Büroimmobilien verglichen mit dem zweiten Quartal 2020 rückläufig – im Schnitt erreichten sie 2,78 Prozent. Lediglich in Frankfurt am Main waren sie mit 2,90 Prozent stabil. Am geringsten waren sie mit 2,55 Prozent in München. Auch bei Logistikimmobilien waren die Spitzenrenditen weiter rückläufig. Mit nun 3,25 Prozent nähern sie sich der Drei-Prozent-Marke an. „Wie auch Wohnimmobilien profitieren Logistikimmobilien von der Umschichtung vieler institutioneller Investoren in resilientere Assetklassen“, sagt Klein. Auch im Einzelhandelssegment gingen die Renditen für jene Objekte zurück, die von der Pandemie nicht oder nur sehr gering betroffen waren: Lebensmittelmärkte, Fachmärkte, Baumärkte und Verbrauchermärkte.
Berlin und München legten zu
Zwar war auch in den Top-7-Städten das Investitionsvolumen im ersten Halbjahr rückläufig, mit minus zwölf Prozent jedoch weniger stark als am Gesamtmarkt. Entsprechend konnten die Metropolen ihren Marktanteil auf 44 Prozent ausbauen. Berlin war weiterhin der umsatzstärkste Markt mit 5,8 Milliarden Euro Transaktionsvolumen (plus neun Prozent), gefolgt von München mit 3,7 Milliarden Euro (plus 81 Prozent) und Frankfurt mit 1,7 Milliarden Euro (minus 50 Prozent). Dahinter lagen Hamburg mit knapp 1,5 Milliarden Euro (minus 49 Prozent), Düsseldorf (861 Millionen Euro, minus 57 Prozent), Köln (776 Millionen Euro, plus 11 Prozent) und Stuttgart (499 Millionen Euro, minus drei Prozent). Deutlicher fiel der Rückgang an den B-Standorten und in den Regionalzentren aus (minus 28 Prozent), was neben dem generell herrschenden Produktmangel auch der verringerten Dynamik bei Portfoliotransaktionen geschuldet ist, denn mit 35 Prozent fiel der Marktanteil von Portfoliotransaktionen um 20 Prozentpunkte geringer aus als im ersten Halbjahr 2020.
Fonds waren stärkste Nettokäufer
Dominiert wurde der Investmentmarkt in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres vor allem von offenen Immobilienfonds/Spezialfonds, gefolgt von Asset-/Fondsmanagern, Immobilienaktiengesellschaften/REITs sowie von Versicherungen/Pensionskassen, die zusammen für 60 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Stärkste Nettokäufer waren dementsprechend offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit rund 5,3 Milliarden Euro vor Asset-/Fondsmanagern, die ihre Nettovermögensposition um 1,2 Milliarden Euro mit deutschen Immobilien ausgebaut haben.
Ausblick auf das Gesamtjahr
„Der Investmentmarkt steuert auf ein neues Rekordjahr zu. Angesichts der angekündigten Unternehmensübernahmen, Plattformdeals sowie der allgemeinen Dealpipeline könnte das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt im Gesamtjahr 2021 den Rekordwert von 2019, in dem 83,8 Milliarden Euro registriert wurden, deutlich übertreffen“, erwartet Klein. „Deutschland festigt damit seinen Platz als der zweitgrößte Investmentmarkt weltweit, der aufgrund seiner robusten Fundamentaldaten und seiner hohen Qualität bei den Immobilien als einer der sichersten Anlagehäfen gilt.“
„Angesichts der Fundamentaldaten erwarten wir, dass das reale Bruttoinlandsprodukt BIP im laufenden und im kommenden Jahr um 3,7 Prozent beziehungsweise 4,4 Prozent kräftig zulegt“, prognostiziert Linsin. Unterstützt wird diese Entwicklung durch das im Sommer 2020 aufgelegte 130 Milliarden Euro schwere Konjunkturpaket, das seine Wirkung im laufenden Jahr entfalten wird. Auch dank der starken fiskalischen Reaktion in Höhe von insgesamt 1,1 Billionen Euro (oder 30 Prozent des BIP) sollte es zu einer vergleichsweise raschen Erholung kommen, wenngleich sich der fiskalische Kurs 2021 straffen wird. Auch dürfte das Zinsumfeld weiterhin sehr vorteilhaft bleiben und somit die Attraktivität von Immobilieninvestments dank positiver Spreads im Vergleich zur Rendite der Benchmarkanleihe weiter erhöhen.
