02.07.2021 Düsseldorfer Büromarkt mit anhaltend schwachen Flächenumsatz
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2021 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 112.500 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2020: 183.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 39%. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt 1. Halbjahr 2011-2020: 189.200 m² p. a.) sind es sogar -41%.
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 96.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 16.500 m² auf das Umland (1. Halbjahr 2020: rd. 152.000 m² im Stadtgebiet und rd. 31.000 m² im Umland).
• Auch das zweite Corona-Jahr führte bislang zu keiner Verbesserung der geringen Umsatzdynamik auf dem Düsseldorf Büromarkt. Mit lediglich 62.000 m² im ersten Quartal und 50.500 m² im zweiten Quartal 2021 (Q2 2020: 62.000 m²; Q2 2019: 143.000 m²) von denen rd. 43.500 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 7.000 m² auf das Umland entfallen, konnte keine Verbesserung zum Vorjahr erreicht werden. Ausschlaggebender Grund für die geringen Umsatzzahlen im ersten Halbjahr: Es konnte kein großflächiger Abschluss über 5.000 m² in Düsseldorf bzw. im Düsseldorfer Umland vermittelt werden.
• Für das Gesamtjahr 2021 wird ein Büroflächenumsatz von rd. 250.000 m² prognostiziert. Dies wären 52% weniger als im Rekordjahr 2019 (rd. 525.000 m²) und läge zudem rd. 35% unter dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2011-2020: 387.000 m² p. a.).
Dazu Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Einer der Gründe für die geringen Umsatzvolumina ist eine anhaltende Zurückhaltung der Nutzer mit (zeitlicher) Rückstellung von Expansions-Plänen und größeren Flächengesuchen, da viele Unternehmen nach wie vor hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Entwicklung verunsichert sind. Ein weiterer Grund ist das im Hinblick auf Digitalisierung, Energieeinsparung und neue Raumwelten – Stichwort “New Work“ – zu geringe Angebot an modernen Objekten und Büroflächen. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Last but not least laufen in diesem Jahr kaum größerflächige Mietverträge aus, so dass hierdurch die Umsatzdynamik zusätzlich gebremst wird.“
Moderater Anstieg der Angebotsreserve
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%. Auch 2020 konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, wodurch die Leerstandsquote sich noch einmal moderat auf 6,4% verringerte.
• Im ersten Halbjahr 2021 wurde stattdessen eine Erhöhung der Angebotsreserve beobachtet. Bis Ende Juni stieg die Angebotsreserve moderat von 600.000 m² auf nunmehr rd. 630.000 m².
• Analog ist die Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²) moderat von 6,4% auf 6,7% gestiegen.
• Bis Ende 2021 wird ein weiterer moderater Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 650.000 m² prognostiziert.
„Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der teilweisen Umstellung auf HomeOffice / mobiles Arbeiten ziehen. Dadurch werden vermehrt Untermietflächen angeboten. Der damit verbundene, eh nur geringe Anstieg der Angebotsreserve ist allerdings kein Zeichen für eine Marktentspannung, da ein Großteil der leerstehenden Flächen gerade mit Blick auf Technik und Nachhaltigkeit nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt. Hierzu bedarf es vielmehr einer deutlichen Erhöhung des Fertigstellungsvolumens neuer Büroflächen“, kommentiert Birthe Nordhues.
Kurzzeitig anziehende Büroflächenfertigstellung
• Das erste Halbjahr 2021 zeigt im Vergleich zum Vorjahr ein leicht erhöhtes Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 58.500 m² Bürofläche fertig gestellt, zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es mit 57.000 m² etwas weniger.
Für die zweite Jahreshälfte stehen noch rd. 43.200 m² aus, so dass im gesamten Jahr 2021 voraussichtlich rd. 101.700 m² fertiggestellt werden. Dieser Wert liegt um rd. 12% über dem Vorjahresniveau (2020: rd. 91.000 m²) und sogar rd. 20% über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.350 m² p.a.).
• Ungeachtet dieses Anstiegs handelt es sich in Summe unverändert um ein (zu) geringes Fertigstellungsvolumen. Entsprechend zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Vielmehr bestehe damit weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.
Stabiles Mietpreisniveau.
• Die Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt zum 1. Halbjahr 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (2020: EUR 28,50/m²).
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg von in der zweiten Jahreshälfte 2020 auf ca. EUR 21,90/m² an und verbleibt, ähnlich wie die Düsseldorfer Spitzenmiete, auf konstantem Niveau.
• Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2021 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend wird eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 96.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 16.500 m² auf das Umland (1. Halbjahr 2020: rd. 152.000 m² im Stadtgebiet und rd. 31.000 m² im Umland).
• Auch das zweite Corona-Jahr führte bislang zu keiner Verbesserung der geringen Umsatzdynamik auf dem Düsseldorf Büromarkt. Mit lediglich 62.000 m² im ersten Quartal und 50.500 m² im zweiten Quartal 2021 (Q2 2020: 62.000 m²; Q2 2019: 143.000 m²) von denen rd. 43.500 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 7.000 m² auf das Umland entfallen, konnte keine Verbesserung zum Vorjahr erreicht werden. Ausschlaggebender Grund für die geringen Umsatzzahlen im ersten Halbjahr: Es konnte kein großflächiger Abschluss über 5.000 m² in Düsseldorf bzw. im Düsseldorfer Umland vermittelt werden.
• Für das Gesamtjahr 2021 wird ein Büroflächenumsatz von rd. 250.000 m² prognostiziert. Dies wären 52% weniger als im Rekordjahr 2019 (rd. 525.000 m²) und läge zudem rd. 35% unter dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2011-2020: 387.000 m² p. a.).
Dazu Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Einer der Gründe für die geringen Umsatzvolumina ist eine anhaltende Zurückhaltung der Nutzer mit (zeitlicher) Rückstellung von Expansions-Plänen und größeren Flächengesuchen, da viele Unternehmen nach wie vor hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Entwicklung verunsichert sind. Ein weiterer Grund ist das im Hinblick auf Digitalisierung, Energieeinsparung und neue Raumwelten – Stichwort “New Work“ – zu geringe Angebot an modernen Objekten und Büroflächen. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Last but not least laufen in diesem Jahr kaum größerflächige Mietverträge aus, so dass hierdurch die Umsatzdynamik zusätzlich gebremst wird.“
Moderater Anstieg der Angebotsreserve
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%. Auch 2020 konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, wodurch die Leerstandsquote sich noch einmal moderat auf 6,4% verringerte.
• Im ersten Halbjahr 2021 wurde stattdessen eine Erhöhung der Angebotsreserve beobachtet. Bis Ende Juni stieg die Angebotsreserve moderat von 600.000 m² auf nunmehr rd. 630.000 m².
• Analog ist die Leerstandsquote bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²) moderat von 6,4% auf 6,7% gestiegen.
• Bis Ende 2021 wird ein weiterer moderater Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 650.000 m² prognostiziert.
„Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der teilweisen Umstellung auf HomeOffice / mobiles Arbeiten ziehen. Dadurch werden vermehrt Untermietflächen angeboten. Der damit verbundene, eh nur geringe Anstieg der Angebotsreserve ist allerdings kein Zeichen für eine Marktentspannung, da ein Großteil der leerstehenden Flächen gerade mit Blick auf Technik und Nachhaltigkeit nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt. Hierzu bedarf es vielmehr einer deutlichen Erhöhung des Fertigstellungsvolumens neuer Büroflächen“, kommentiert Birthe Nordhues.
Kurzzeitig anziehende Büroflächenfertigstellung
• Das erste Halbjahr 2021 zeigt im Vergleich zum Vorjahr ein leicht erhöhtes Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 58.500 m² Bürofläche fertig gestellt, zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es mit 57.000 m² etwas weniger.
Für die zweite Jahreshälfte stehen noch rd. 43.200 m² aus, so dass im gesamten Jahr 2021 voraussichtlich rd. 101.700 m² fertiggestellt werden. Dieser Wert liegt um rd. 12% über dem Vorjahresniveau (2020: rd. 91.000 m²) und sogar rd. 20% über dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.350 m² p.a.).
• Ungeachtet dieses Anstiegs handelt es sich in Summe unverändert um ein (zu) geringes Fertigstellungsvolumen. Entsprechend zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Vielmehr bestehe damit weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.
Stabiles Mietpreisniveau.
• Die Spitzenmiete in Düsseldorf bleibt zum 1. Halbjahr 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (2020: EUR 28,50/m²).
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg von in der zweiten Jahreshälfte 2020 auf ca. EUR 21,90/m² an und verbleibt, ähnlich wie die Düsseldorfer Spitzenmiete, auf konstantem Niveau.
• Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2021 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend wird eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.
