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30.06.2021 Back on track: Wohninvestments eine der resilientesten Assetklassen

Als qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat Aengevelt Research im Jahr 2008 den Aengevelt-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.

Ergebnis der aktuellen Sommerbefragung 2021: Nachdem der AWI im Sommer 2020 als „Corona-Reaktion“ einen starken Einbruch auf nur noch 49,2 Punkte verzeichnete, erhöhte sich der Wert in der Winterbefragung 2020 bereits wieder deutlich auf 70,5 Punkte. In der Sommerbefragung 2021 stieg er erneut deutlich um 5,8 auf 76,3 Punkte und erreicht damit das vierthöchste Ergebnis seit Befragungsstart. Dabei vollzog sich der Anstieg über alle Wohnlagen:

• Am stärksten stieg der AWI in mittleren Lagen, und zwar um 7,3 Punkte auf aktuell 79,8 (Winter 2020: 72,5; Sommer 2020: 49,9). Das ist ein markantes Plus von 7,3 Punkten und das zweitbeste Ergebnis der Befragungsreihe.

• Danach folgen die guten Lagen mit einem Plus von 6 auf 74,4 Punkte (Winter 2020: 68,4; Sommer 2020: 48,2), während sich der AWI in einfachen Lagen um 3,6 Punkte auf 72,2 erhöht hat (Winter 2020: 68,6; Sommer 2020: 48,6).

Damit zeigt der AWI in allen Lagen ein Marktungleichgewicht und damit einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet-/Kaufpreis-Niveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).

Dazu Dr. Wulff Aengevelt: „Der AWI ist nach kurzem Corona-Schock wieder `back on track´ und zeigt deutlich, dass das Wohnungssegment als eine der resilientesten Assetklassen für sichere Immobilieninvestments bewertet wird.“

„Zwischen 2016 und 2020 ist die Einwohnerzahl in Deutschland laut Eurostat um knapp 1 Million Menschen gestiegen. Gleichzeitig führt eine kontinuierliche Verkleinerung der Haushaltsgrößen zu einer weiteren Erhöhung der Privathaushalte, insbesondere in den Wachstumsregionen. Hier bewegen sich die Wohnungsleerstände weiterhin auf niedrigem Niveau um bzw. sogar unter 2%, so dass vor allem preiswerte Wohnungen in zentralen Lagen unverändert knapp sind. Gleichzeitig findet der Mietwohnungsneubau besonders in städtischen Gebieten weiterhin nur unzureichend statt. Entsprechend steigt das Mietpreisniveau weiter“, beschreibt Matthias Brinkmann, Senior-Researcher von Aengevelt, die aktuelle Situation.

Die hohen und weiter steigenden Mietkostenbelastungen in den Kernstädten führe inzwischen zu einer verstärkten Suburbanisierung. Die anhaltende Pandemie könnte diesen Trend noch weiter beschleunigen, da das (zeitweise) Homeoffice zusehends Akzeptanz findet. Daher liegt es nahe, dass es wieder mehr Menschen in das städtische Umland mit einem niedrigeren Mietniveau zieht, da lange Pendlerwege nicht mehr so häufig zurückgelegt werden müssen.

Das bedeutet aus Sicht von Matthias Brinkmann jedoch kurz- und mittelfristig keine Entlastung der Wohnnachfrage in der Region. Vielmehr führe dies zu einem deutlich steigenden Mietpreisniveau auch im Umland der Wachstumsregionen, was sich aktuell bereits deutlich abzeichnet.

Mietwohnungsmarkt

Die aktuellen Befragungsergebnisse bestätigen die Einschätzung von Matthias Brinkmann: Lediglich 4% der aktuellen Befragungsteilnehmer rechnen mit einem Rückgang der Mieten (Winter 2020: 9%; Sommer 2020: 21%). Dagegen geht mit 72% die große Mehrheit von einer weiter zunehmenden Mietpreisentwicklung aus (Winter 2020: 47%; Sommer 2020: 21%).

Wohnungsneubau und Sanierung

• Die positive Stimmung spiegelt sich auch bei der Frage nach Investitionen in den Mietwohnungsneubau: Aktuell erwarten 41% der Befragten einen Anstieg der Investitionen. Im Winter 2020 waren es 30%, im Sommer 2020 sogar nur 14%.

• Die Bedeutung der Modernisierung bzw. Sanierung von Wohnungsbeständen ist in der aktuellen Befragung ebenfalls weiter gestiegen: 43% der Befragten erwarten steigende Investitionen in Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Winter 2020: 27%; Sommer 2020: 9%). Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es sogar 55% (Winter 2020: 30%; Sommer 2020: 16%). Die Klimawende hat somit bei mehr als der Hälfte der Befragten an Relevanz gewonnen.
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage.

• Hinsichtlich der Erwartung an die Kapitalwert-Entwicklung von Wohninvestments erreichte der AII (AENGEVELT-Investment-Index) im Frühjahr 2016 den bisherigen Spitzenwert von 77,7 Punkten, im Sommer 2020 dann mit 46,7 Punkten einen historischen Tiefstand. Seitdem hat sich der AII wieder erholt und erzielt nach 73,3 Punkten im Winter 2020 in der aktuellen Sommerbefragung 2021 mit 77,8 Punkten einen neuen Höchststand.

• In guten Lagen verzeichnet der AII-Subindex mit 77,6 Punkten erneut einen Anstieg (Winter 2020: 74,6; Sommer 2020: 45,9).

In mittleren Lagen stieg der entsprechende Subindex gegenüber Sommer 2020 noch markanter 5,3 Punkte auf aktuell 81,3 Punkte (Winter 2020: 76; Sommer 2020: 46,7) und erreicht damit einen neuen Spitzenwert (bisher Sommer 2016: 81,2).
In einfachen Lagen ist der Index ebenfalls gestiegen, und zwar um 4,1 Punkte auf aktuell 73,1 (Winter 2020: 69; Sommer 2020: 43,6).

• Über alle Lagekategorien hinweg rechnen 74% mit einer steigenden Nachfrage nach Wohninvestments (Winter 2020: 59%; Sommer 2020: 22%). Das bestätigt die Attraktivität dieser Assetklasse gerade in der Krise.

• Dabei erwarten 67% der Befragungsteilnehmer weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Winter 2020: 61%; Sommer 2020: 15%). Lediglich ein Viertel rechnet mit einer Preisstabilisierung (Winter 2020: 32%; Sommer 2020: 47%) und gerade einmal 3% erwarten sinkende Preise. Im Sommer 2020 waren es noch 37%.
Fazit.

• Der Wohnimmobilienmarkt zeigt sich in der Krise überaus resilient, die Einschätzungen sind entsprechend positiv: Die anziehende Entwicklung des AWI setzt sich weiter fort und verbessert sich nach der deutlichen Aufwärtsbewegung im Winter 2020 weiter auf einen weit überdurchschnittlichen Wert von 76,3 Punkten. Damit besteht ein Marktungleichgewicht mit positiven Aussichten für die Eigentümer- und Investorenseite.

• Zwar ist aufgrund der höheren Zahl von Baugenehmigungen und des vor allem in den Städten bestehenden Bauüberhangs (Baugenehmigungen werden nicht sofort in Fertigstellungen umgesetzt) in den nächsten Jahren mit nicht nur stabilen, sondern sogar steigenden Wohnungsfertigstellungen zu rechnen. Allerdings ist es dabei notwendig, dass vor allem mehr preiswerter Wohnraum gebaut wird. Denn die Mietkostenbelastung liegt insbesondere bei den einkommensschwächeren Haushalten immer noch deutlich über dem Durchschnitt: Knapp 15% der Haushalte gaben mehr als 40% des Einkommens für Miete aus.

• Mittelfristig drohen in den Wachstumszentren keine Leerstände. Aus diesem Grund besteht die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandards bei den finanziell schwächeren Nachfragern auf Akzeptanz stoßen.

Der Wettbewerb wird allerdings weiter zunehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass z. B. junge Haushaltsgründer, die derzeit in die Städte ziehen, in der nächsten Haushaltsphase, der Familienphase, aufgrund des fehlenden – auch preisadäquaten – Angebots der Stadt wieder den Rücken kehren und (angebots- und preisbedingt) ins Umland abwandern. Diese Tendenz ist teilweise jetzt schon zu beobachten und könnte durch Pandemie-bedingte Homeoffice-Lösungen noch weiter etabliert werden.

Vor diesem Hintergrund sollte deshalb die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden.





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