30.06.2021 Hamburg Investmentmarkt: Transaktionen weiter auf niedrigem Niveau
Der verhaltene Jahresauftakt am Hamburger Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien setzte sich auch im 2. Quartal 2021 fort. Die im 1. Halbjahr 2021 getätigten Transaktionen erzielten ein Gesamtvolumen von lediglich rund 1,1 Mrd. €. Dies entspricht einem Rückgang um 46 % gegenüber dem historisch zweithöchsten Transaktionsvolumen im Vorjahreszeitraum (rund 2,0 Mrd. €). Damit liegt das Halbjahresergebnis für 2021 auf gleich niedrigem Niveau wie jenes von 2019 und deutlich unter dem 10-Jahres-Mittel von 1,51 Mrd. €.
„Während das erste Quartal noch von Überläufern aus dem Vorjahr profitierte, waren seit Jahresbeginn sehr wenige Produkte am Markt, wodurch kein höheres Transaktionsvolumen erreicht werden konnte“, erläutert Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, das Marktgeschehen. Das Mitgliedsunternehmen von German Property Partners (GPP) rechnet mit einer Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte, da sich einige Großtransaktionen noch in der Pipeline befinden. „Die Nachfrage nach Core-Objekten ist ungebrochen hoch, was den Druck auf die Renditen weiter verstärkt, vor allem im Logistik-Segment. Angesichts des anhaltenden Produktmangels ist jedoch auch für das Gesamtjahr mit einem verhaltenen Gesamttransaktionsvolumen zu rechnen“, so Ludwig.
Markt im Detail:
• Der Teilmarkt Hamburg Ost (14 Transaktionen) setzte sich mit einem Anteil von rund 38 % am Transaktionsvolumen vor den Teilmärkten City (29 %) und Am Flughafen (14 %) an die Spitze. Hierzu trug der Verkauf des „Spectrum“ in der Amandus-Stubbe-Straße 10 von Fiege Deutschland an die DWS Group bei. Mit 189 Mio. € war dies die größte Transaktion im 2. Quartal 2021.
• Der Anteil der dominierenden Assetklasse Büro belief sich in den ersten beiden Quartalen 2021 auf 50,3 %. Die hohe Nachfrage nach Logistik-Immobilien bescherte dieser Objektart den zweiten Platz mit einem Anteil von 21,6 % (Q2/2020: 0 %). Einzelhandels-Immobilien erreichten 12,1 % am TAV.
• Nachdem im 1. Quartal 2021 keine Portfolioverkäufe stattgefunden haben, blieb ihr Volumenanteil mit 9 % auf niedrigem Niveau.
• Die beiden einzigen Großdeals in der Größenklasse über 100 Mio. € – „Spectrum“ und „Hamburg Süd-Haus“ – haben einen Anteil von knapp einem Drittel (32 %) am Transaktionsvolumen.
• Spezialfonds (25 %), Offene Immobilienpublikumfonds (22 %) und Fondsmanager (20 %) bildeten die größten Käufergruppen. Die stärkste Verkäufergruppe stellten die Corporates/Eigennutzer mit 37 %.
• Der Anteil ausländischer Käufer war im Vorjahresvergleich mit 15 % weiterhin sehr gering. Auf Verkäuferseite zeigten sich internationale Investoren mit rund 28 % deutlich aktiver.
• Die hohe Nachfrage drückt weiter auf die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien: Im Vergleich zum Vorjahr sank die Büro-Rendite von 2,80 auf 2,60 %, die Rendite für Industrie- und Logistik-Immobilien fiel von 4,20 auf 3,80 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser blieb stabil bei 2,70 %.
„Während das erste Quartal noch von Überläufern aus dem Vorjahr profitierte, waren seit Jahresbeginn sehr wenige Produkte am Markt, wodurch kein höheres Transaktionsvolumen erreicht werden konnte“, erläutert Sandra Ludwig, Geschäftsführerin von Grossmann & Berger, das Marktgeschehen. Das Mitgliedsunternehmen von German Property Partners (GPP) rechnet mit einer Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte, da sich einige Großtransaktionen noch in der Pipeline befinden. „Die Nachfrage nach Core-Objekten ist ungebrochen hoch, was den Druck auf die Renditen weiter verstärkt, vor allem im Logistik-Segment. Angesichts des anhaltenden Produktmangels ist jedoch auch für das Gesamtjahr mit einem verhaltenen Gesamttransaktionsvolumen zu rechnen“, so Ludwig.
Markt im Detail:
• Der Teilmarkt Hamburg Ost (14 Transaktionen) setzte sich mit einem Anteil von rund 38 % am Transaktionsvolumen vor den Teilmärkten City (29 %) und Am Flughafen (14 %) an die Spitze. Hierzu trug der Verkauf des „Spectrum“ in der Amandus-Stubbe-Straße 10 von Fiege Deutschland an die DWS Group bei. Mit 189 Mio. € war dies die größte Transaktion im 2. Quartal 2021.
• Der Anteil der dominierenden Assetklasse Büro belief sich in den ersten beiden Quartalen 2021 auf 50,3 %. Die hohe Nachfrage nach Logistik-Immobilien bescherte dieser Objektart den zweiten Platz mit einem Anteil von 21,6 % (Q2/2020: 0 %). Einzelhandels-Immobilien erreichten 12,1 % am TAV.
• Nachdem im 1. Quartal 2021 keine Portfolioverkäufe stattgefunden haben, blieb ihr Volumenanteil mit 9 % auf niedrigem Niveau.
• Die beiden einzigen Großdeals in der Größenklasse über 100 Mio. € – „Spectrum“ und „Hamburg Süd-Haus“ – haben einen Anteil von knapp einem Drittel (32 %) am Transaktionsvolumen.
• Spezialfonds (25 %), Offene Immobilienpublikumfonds (22 %) und Fondsmanager (20 %) bildeten die größten Käufergruppen. Die stärkste Verkäufergruppe stellten die Corporates/Eigennutzer mit 37 %.
• Der Anteil ausländischer Käufer war im Vorjahresvergleich mit 15 % weiterhin sehr gering. Auf Verkäuferseite zeigten sich internationale Investoren mit rund 28 % deutlich aktiver.
• Die hohe Nachfrage drückt weiter auf die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien: Im Vergleich zum Vorjahr sank die Büro-Rendite von 2,80 auf 2,60 %, die Rendite für Industrie- und Logistik-Immobilien fiel von 4,20 auf 3,80 %. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser blieb stabil bei 2,70 %.
