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30.06.2021 Wohnen: Aussicht auf 30%-Anteil am europäischen Investitionsvolumen

Das Immobilienberatungsunternehmen Colliers hat seinen neuen europäischen Marktbericht für Wohnimmobilien „European Residential: On The Rise” veröffentlicht, in dem die Ursachen des zunehmenden Investoreninteresses an Wohnimmobilien in europäischen Großstädten untersucht werden. Der Report umfasst zudem ein Städte-Ranking basierend auf der Anziehungskraft für Investoren und zeigt die Chancen und Risiken für die immer beliebtere Anlageklasse auf.

Da immer mehr Europäer in Wirtschafts-, Kultur- und Bildungsmetropolen wie Amsterdam, Berlin, London, München und Paris leben möchten und steigende Einkommen dafür sorgen, dass immer weniger Familien einen Anspruch auf sozial geförderten Wohnraum haben, führt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den meisten Städten dazu, dass die Preise für Wohnimmobilien schneller steigen als die entsprechenden Durchschnittseinkommen.

Dies hat zur Folge, dass viele jüngere Menschen in Städten länger zur Miete wohnen als frühere Generationen, bevor sie sich Eigentum leisten können. Gleichzeitig steigt der Anteil der Bevölkerung im Rentenalter. Aufgrund dieser Entwicklung bietet sich für Investoren die Chance, das Angebot in den Nischensegmenten Co-Living sowie Senioren- und Studierendenwohnheimen auszubauen.

Im Jahr 2020 flossen europaweit insgesamt 60,7 Milliarden Euro in das Wohnsegment, was einem Wachstum von 18 Prozent im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt und einem Anteil von 22 Prozent am gesamten Investmentvolumen inklusive Gewerbeimmobilien entspricht. Der grundlegende Bedarf an Wohnraum und das breite Investitionsspektrum werden zu einem steigenden Marktanteil des Wohnsegments im Verhältnis zu anderen Assetklassen führen. Colliers geht deswegen davon aus, dass das Segment in diesem neuen Zyklus 30 Prozent des Investitionsvolumens ausmachen wird, da sich die Aktivität in allen europäischen Ländern und Städten beschleunigt.

„Angesichts der demografischen und Marktdynamik sehen Investoren Wohnimmobilien zunehmend als eine stabile Anlageklasse. Grund dafür sind besonders die wirtschaftlichen Auswirkungen und menschlichen Verhaltensänderungen bedingt durch die Corona-Krise", so Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland. „Immer mehr Pensions-, Versicherungs- und Private-Equity-Fonds erhöhen ihr Risikoengagement in diesem Segment, das auf lange Sicht überzeugende Chancen bietet, insbesondere in Anbetracht der Turbulenzen des vergangenen Jahres und der Unsicherheiten in vielen anderen Anlageklassen.”

Laut Colliers-Studie sind Paris, London, Amsterdam, München und Manchester die fünf teuersten Städte für Eigennutzer, gemessen an den Kosten für Wohnfläche im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen. Im Vergleich dazu können sich Käufer in Städten wie Düsseldorf, Köln oder Marseille fast doppelt so viel Wohnraum leisten. In Warschau kann ein Käufer im Durchschnitt dreimal so viel Wohnfläche erwerben wie in Paris. Dies erhöht die Attraktivität des privaten Mietsektors in diesen Städten, da das Durchschnittsalter der Erstkäufer auf 34 Jahre ansteigt. Darüber hinaus sehen sich Investoren aufgrund der relativ hohen Preise in diesen Städten dazu gezwungen, sich auf sekundären und aufstrebenden Wohnungsmärkten mit Wertsteigerungspotenzial umzusehen.

Trotz der weitgehend positiven Aussichten zeigt der Report auf, dass Investitionen in Wohnimmobilien nicht ohne Risiken sind, da viele Regierungen versuchen, Wohnen erschwinglicher zu machen und dabei häufig zu Mietpreis- oder anderen Regulierungen greifen, die Mieter begünstigen. „So haben Städte wie Berlin und Amsterdam Gesetze erlassen, die zu Unsicherheiten bei Investitionen in Wohnimmobilien geführt haben. Auch wenn für Berlin der Mietendeckel gekippt wurde, hält eine gewisse Unsicherheit an”, führt von Saucken aus. „Hier zeigt sich die gesellschaftliche Bedeutung des Wohnsegments und welchen Einfluss gesetzliche Vorgaben haben können. Die Lösung, dem mangelndem Angebot von Wohnraum entgegen zu wirken, besteht darin, das Angebot auszubauen, indem Investitionen in Projektentwicklungen gefördert werden, anstatt Gesetze zu erlassen, die zu einer geringeren Investitions- und Vermietungsbereitschaft führen.”

London behauptet Spitzenposition

Londons hohe Dichte an lukrativen Arbeitsplätzen, erstklassigen Universitäten und Kulturangeboten in Verbindung mit einer hohen Wirtschaftsleistung trägt dazu bei, dass die Stadt mit durchschnittlich 11.600 Euro pro Quadratmeter die höchsten Immobilienpreise in den untersuchten Städten aufweist, obwohl die Preise seit 2017 relativ stabil sind. Zuletzt scheint der Brexit die Attraktivität von Wohnimmobilieninvestitionen erhöht zu haben. Für London erwartet Colliers, dass das Investoreninteresse weiterhin hoch bleibt, da die Impfkampagne in Großbritannien und die wirtschaftliche Erholung nach Corona schneller als in anderen europäischen Ländern voranschreitet.

Regulierung führt zu Unsicherheiten in Berlin

Berlin ist nach wie vor einer der attraktivsten Wohnimmobilienmärkte in Europa. Allerdings ist das Investitionsklima aufgrund regulatorischer Maßgaben - wie bereits erwähnt - getrübt worden. Das im Januar 2020 verabschiedete Gesetz zur Begrenzung der Mieten, das ab November 2020 in Kraft trat, hat zu einem Vertrauensverlust geführt. Seit im April dieses Jahres das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel jedoch für verfassungswidrig erklärte, erholt sich dieses Vertrauen in den Berliner Markt etwas.

Madrid mit kritischer Masse und attraktiven Renditeaussichten

Spanien ist von allen europäischen Ländern am stärksten von der Corona-Pandemie betroffen, so dass für die Jahre 2021 und 2022 eine starke Erholung der Wirtschaft zu erwarten ist. Diese schnelle Rückkehr zum Wachstum in Verbindung mit einer nur begrenzten Verschiebung der Mieten und Renditen in den letzten Jahren deutet auf eine starke Erholung mit steigenden Kapitalwerten und Renditen für Investoren hin. Die potenzielle Nachfrage ist ebenfalls von Bedeutung, da das Durchschnittsalter der Erstkäufer in Spanien bei 41 Jahren liegt und damit höher als der europäische Durchschnitt von 34 Jahren.

Amsterdam begegnet hohen Preisen mit Gesetzesvorgaben

Die wachsende Bevölkerung und der wirtschaftliche Aufschwung werden Amsterdams Wohnungsmarkt stützen. Die Zahl der Einwohner wird in den nächsten zehn Jahren voraussichtlich um weitere 123.000 Einwohner steigen, was die kosmopolitische Kultur der Stadt und ihre Attraktivität als Standort für Unternehmenszentralen widerspiegelt, auch wenn die Nachfrage nach Wohnraum 2020 stark zurückging, da aufgrund der Corona-Krise der Zuzug von gut ausgebildeten Arbeitskräften aus dem Ausland nicht möglich war. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist bereits jetzt ein Problem. Eigentumswohnungen in Amsterdam sind die drittteuersten der von Colliers untersuchten Städte. Die Stadt versucht, dies durch strengere Gesetze zu beheben, was viele Investoren dazu veranlasst, alternative Städte in den Niederlanden in den Fokus zu nehmen.

Kopenhagen bietet überzeugende Investitionsperspektive

Obwohl die Preise in Kopenhagen in den letzten Jahren aufgrund der Wohnungsknappheit stark angestiegen sind, sind Wohnimmobilien im Vergleich zu vielen anderen untersuchten Städten immer noch erschwinglich. Die dänische Hauptstadt zeichnet sich auch durch eine hohe Anzahl jüngerer Haushalte und stabile wirtschaftliche Wachstumsaussichten aus. In Verbindung mit der Erfahrung und Offenheit gegenüber ausländischen Investoren bietet Kopenhagen eine der interessantesten Wohninvestitionsoptionen in Europa.

Warschau sticht unter den aufstrebenden Städten hervor

Warschau weist seit jeher eine starke Marktaufteilung zwischen Eigenheimen und sozial geförderten Wohnungen auf. Jedoch schätzt mittlerweile eine neue Generation jüngerer, wohlhabenderer Warschauer die Flexibilität privater Mietwohnungen. Die Einkommen und Immobilienpreise steigen in Warschau stark an, was Chancen für Investoren in einer Stadt eröffnet, die in Europa und weltweit zunehmend an Bedeutung gewinnt.






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