28.06.2021 Baupreise treiben in der Regel Mieten: Chance für Bestandsobjekte?
Steigende Verbraucherpreise stehen aktuell im Fokus der öffentlichen Diskussion. Auch in Deutschland. Die Gründe für die Anstiege der Inflation sind vielfältig, letztendlich sind sie aber das positive Signal einer sich erholenden Konjunktur. Und insbesondere in den USA und in Asien (vor allem China) hat die Nachfrage nach Waren und Gütern sowohl von Konsumenten als auch von Seiten der Industrie stark angezogen.
„Hatte Corona global für eine Konjunkturkrise gesorgt, stehen die Zeichen nun wieder auf Wachstum, gepaart mit Nachholeffekten. Dies allein führt schon zu steigenden Preisen. Preisauftrieb kommt zudem von Engpässen der globalen Lieferketten. Auch der Immobilienmarkt ist diesbezüglich nicht immun: Denn sowohl Neubau als auch Sanierungen und Modernisierungen von Immobilien sind rohstoffintensiv, und Lieferengpässe und stark steigende Preise können signifikante Auswirkungen auf die Märkte haben“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Deutschlands JLL-Researchchef weiter: „Versorgungsengpässe können die Fertigstellung bereits im Bau befindlicher Projekte verzögern und so das Risiko sowohl für Projektentwickler als auch für Investoren erhöhen. Aber auch Nutzer, die sich für Neubauflächen in noch nicht fertiggestellten Projekten entschieden haben, können durch zeitliche Verschiebungen in Schieflage geraten, wenn ein Umzug nicht wie geplant stattfindet und ein alter Mietvertrag bereits gekündigt wurde. Das gilt natürlich auch für geplante Neubauvorhaben, bei denen steigende Baukosten das gesamte Projekt verteuern und damit als Konsequenz höhere Mieten erfordern, damit sich die Renditeanforderungen und -erwartungen der Entwickler noch erfüllen.“
In der Theorie seien Büromieten und Baupreise eng korreliert, meint Scheunemann. Das belege auch die Praxis: „Mieten steigen, weil Knappheit auf dem Büromarkt herrscht. In der Folge werden Projektentwicklungen forciert und damit steigt auch die Nachfrage nach Baumaterialien und Fachkräften. Steigende Baupreise haben dann wiederum steigende Mieten zur Folge.“
Seit 1987 sind die Baupreise um 124 Prozent und die Büromieten um 106 Prozent gestiegen, das verdeutlicht die Abbildung. Die relative Lücke werde in der Regel durch Wertsteigerungen der Objekte nicht nur geschlossen, sondern zum Teil überkompensiert. „Interessant“, so Scheunemann, „ist nun der Blick auf das aktuelle Ende der Zeitreihe. Hier scheint sich eine Schere zu Gunsten der Baupreise zu öffnen - fast vier Prozent Plus im ersten Quartal 2021, aber stagnierende Mieten.“ Ein Entwickler oder Eigentümer erhalte für die steigenden Kosten aktuell weniger Ausgleich in Form erhöhter Mieteinnahmen. „Die hohen Baupreise könnten deswegen negativ auf die Büro-Pipeline wirken. Wenn die Konjunktur es nämlich nicht erlaubt, höhere Mieten zu erzielen und die Wertsteigerung ungewiss wird, wirkt das dämpfend auf Neubauprojekte. Projekte würden dann unrentierlich und können nicht entwickelt werden. Dies wiederum kann aktuell eine Chance für Bestandsobjekte sein, die weniger Konkurrenz durch Neubau fürchten müssen und eine höhere Nachfrage auf sich ziehen können. Das jüngste Auseinanderdriften dürfte vermutlich jedoch die Ausnahme von der Regel bleiben. Die Baupreise werden auch weiter als Treiber für steigende Mieten wirken. Deren Aufwärtstrend könnte sich bei einer Erholung der Büroflächennachfrage sogar noch verstärken.“
„Hatte Corona global für eine Konjunkturkrise gesorgt, stehen die Zeichen nun wieder auf Wachstum, gepaart mit Nachholeffekten. Dies allein führt schon zu steigenden Preisen. Preisauftrieb kommt zudem von Engpässen der globalen Lieferketten. Auch der Immobilienmarkt ist diesbezüglich nicht immun: Denn sowohl Neubau als auch Sanierungen und Modernisierungen von Immobilien sind rohstoffintensiv, und Lieferengpässe und stark steigende Preise können signifikante Auswirkungen auf die Märkte haben“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Deutschlands JLL-Researchchef weiter: „Versorgungsengpässe können die Fertigstellung bereits im Bau befindlicher Projekte verzögern und so das Risiko sowohl für Projektentwickler als auch für Investoren erhöhen. Aber auch Nutzer, die sich für Neubauflächen in noch nicht fertiggestellten Projekten entschieden haben, können durch zeitliche Verschiebungen in Schieflage geraten, wenn ein Umzug nicht wie geplant stattfindet und ein alter Mietvertrag bereits gekündigt wurde. Das gilt natürlich auch für geplante Neubauvorhaben, bei denen steigende Baukosten das gesamte Projekt verteuern und damit als Konsequenz höhere Mieten erfordern, damit sich die Renditeanforderungen und -erwartungen der Entwickler noch erfüllen.“
In der Theorie seien Büromieten und Baupreise eng korreliert, meint Scheunemann. Das belege auch die Praxis: „Mieten steigen, weil Knappheit auf dem Büromarkt herrscht. In der Folge werden Projektentwicklungen forciert und damit steigt auch die Nachfrage nach Baumaterialien und Fachkräften. Steigende Baupreise haben dann wiederum steigende Mieten zur Folge.“
Seit 1987 sind die Baupreise um 124 Prozent und die Büromieten um 106 Prozent gestiegen, das verdeutlicht die Abbildung. Die relative Lücke werde in der Regel durch Wertsteigerungen der Objekte nicht nur geschlossen, sondern zum Teil überkompensiert. „Interessant“, so Scheunemann, „ist nun der Blick auf das aktuelle Ende der Zeitreihe. Hier scheint sich eine Schere zu Gunsten der Baupreise zu öffnen - fast vier Prozent Plus im ersten Quartal 2021, aber stagnierende Mieten.“ Ein Entwickler oder Eigentümer erhalte für die steigenden Kosten aktuell weniger Ausgleich in Form erhöhter Mieteinnahmen. „Die hohen Baupreise könnten deswegen negativ auf die Büro-Pipeline wirken. Wenn die Konjunktur es nämlich nicht erlaubt, höhere Mieten zu erzielen und die Wertsteigerung ungewiss wird, wirkt das dämpfend auf Neubauprojekte. Projekte würden dann unrentierlich und können nicht entwickelt werden. Dies wiederum kann aktuell eine Chance für Bestandsobjekte sein, die weniger Konkurrenz durch Neubau fürchten müssen und eine höhere Nachfrage auf sich ziehen können. Das jüngste Auseinanderdriften dürfte vermutlich jedoch die Ausnahme von der Regel bleiben. Die Baupreise werden auch weiter als Treiber für steigende Mieten wirken. Deren Aufwärtstrend könnte sich bei einer Erholung der Büroflächennachfrage sogar noch verstärken.“
