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24.06.2021 Immobilienfinanzierung: DIFI signalisiert steigenden Optimismus

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung -, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, hat im zweiten Quartal 2021 zum vierten Mal in Folge zugelegt. „Mit einem Plus von 10,7 Punkten gegenüber dem Vorquartal weist der Indexstand nur noch einen Saldo von minus 3,3 Punkten aus, nach minus 14,0 Punkten im Vorquartal und minus 23,5 Punkten im vierten Quartal 2020“, so Anke Herz, Head of Debt Advisory JLL Germany.

Herz führt weiter aus: „Sowohl die Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur Finanzierungssituation für die vergangenen sechs Monate als auch deren Erwartungen an die Finanzierungssituation in den kommenden sechs Monaten fallen positiver aus als noch drei Monate zuvor“. „Wenig überraschend“, so Herz, „zeigen die Antworten allerdings deutliche Unterschiede für beide Zeiträume.“ Der Expertenblick zurück bilanziert zwar einen Anstieg des Indikators um 7,4 Punkte, der Saldo weist aber nach wie vor einen negativen Wert aus (minus 14,8 Punkte; Q 1: minus 22,2 Punkte). Ganz anders die Einschätzung für die kurzfristige Entwicklung: Dort schafft der Erwartungsindikator mit einem Anstieg um 13,9 Punkte den Sprung in den positiven Bereich. Mit einem Saldo von 8,2 Punkten liegt er damit deutlich über dem Niveau vor Beginn der Coronakrise, erreicht den höchsten Stand seit dem vierten Quartal 2015.

Deutliche Verbesserung für Büro, Einzelhandel und Hotel

Logistik und Wohnen, beide im ersten Quartal nach Einschätzung der Umfragebeteiligten unangefochten die Assetklassen mit den besten Werten, profitieren nicht mehr so stark vom aktuellen Marktumfeld. Für Logistik ist nach drei Anstiegen in Folge bei der Einschätzung zur Finanzierungssituation (vergangene sechs Monate) ein Minus von 9,7 Punkten gegenüber den Antworten im ersten Quartal zu notieren. Auch der Erwartungsindikator (kommende sechs Monate) ist rückläufig (- 12,5 Punkte). Bei der Nutzungsart Wohnen wird die Finanzierungssituation als nahezu unverändert eingestuft, ihr Erwartungsindikator aber von 21,9 Punkte (Q1 2021) auf 8,5 Punkte (Q2 2021) herabgestuft.

Trotz der Rückgänge bleiben für die befragten Experten die Immobilienfinanzierungsmärkte beider Nutzungsarten nach wie vor sehr attraktiv. So liegt der Mittelwert aus Lage- und Erwartungseinschätzung unter allen Assetklassen für Logistik und Wohnen mit 31,1 Punkten bzw. 21,4 Punkten deutlich - und als einzige - im positiven Bereich. „Unserer Einschätzung nach dürfte die aktuelle rückläufige Entwicklung durch das anhaltend hohe Preisniveau für beide Assetklassen getrieben sein“, erläutert Anke Herz.

Für die drei Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel sieht der befragte Expertenkreis eine deutliche Verbesserung im Vergleich zur letzten Umfrage. Für die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate ergeben sich Pluswerte von 10,9, 19,0 bzw. 15,8 Punkte, wobei der Saldo aus „verbessert“ und „verschlechtert“ bei der Experteneinschätzung für Büros (-26,2 Punkte) in der aktuellen Befragung ein günstigeres Bild zeichnet als für den Einzelhandel (-56,8 Punkte) und Hotel (- 68,8 Punkte). Die Einschätzung für das nächste halbe Jahr fällt für alle drei Assetklassen erfreulich aus, signifikant besser gegenüber der Befragung Anfang des Jahres bei Einzelhandel (+ 45,8 Punkte) und Hotel (41,8 Punkte).

„Fasst man die Umfrageergebnisse der beiden Zeiträume zusammen, sechs Monate zurück, sechs voraus, wird der Immobilienfinanzierungsmarkt für Büroimmobilien aktuell ähnlich gut eingeschätzt wie in der Umfrage vor Beginn der Coronakrise. Bei der Nutzungsart Hotel schlagen sich insgesamt sogar bessere Werte nieder, Einzelhandel schneidet dagegen immer noch schlechter ab“, so Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibnitz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung.

Einschätzung der Refinanzierungsmärkte uneinheitlich

Mit Ausnahme der Immobilienaktienmärkte, die nach einem deutlichen Plus von 59,4 Punkten in der letzten Umfrage nun einen Rückgang für die Finanzierungsituation der vergangenen sechs Monate zu verzeichnen hatten (-13,2 Punkte), gab es für die vier anderen Finanzierungsinstrumente einen weiteren, wenn auch deutlich niedrigeren Anstieg zwischen 1,4 (Mortgage Backed Securities) und 13,8 Punkten (Pfandbriefe). Letztere erreichen damit einen Saldo von 32,3 Punkten, der höchste Stand seit dem 1. Quartal 2015.

Zwei Immobilienrefinanzierungsmärkte werden von den befragten Experten und Expertinnen aktuell für die kommenden sechs Monate deutlich optimistischer eingeschätzt: unbesicherte Schuldverschreibungen (+28,1 Punkte) und Mortgage Backed Securities (+6,3 Punkte). Für Einlagen und Immobilienaktienmärkte werden Rückgänge zwischen 4,3 und 7,0 Punkte erwartet. „Nimmt man den Mittelwert aus Lageeinschätzung und Erwartung der aktuellen Antworten schneiden die Pfandbriefe am besten und die Mortgage Backed Securities am schlechtesten ab“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Sonderfrage: Entwicklung der LTVs und Margen

Bei der traditionell im Mai gestellten Sonderfrage nach der Einschätzung markttypischer LTVs im Core- und Value-Add-Segment zeigen sich in der aktuellen Umfrage teils unterschiedliche Entwicklungen. Während die durchschnittlichen LTVs von Bestandsimmobilien im Core-Segment über alle Nutzungsarten hinweg gegenüber dem Vorjahresquartal zugelegt haben, zeigt sich im Value-Add-Segment bei den Nutzungsarten Einzelhandel und Hotel ein Rückgang. Die entsprechenden LTVs fallen mit 61,9 Prozent bzw. 58,6 Prozent um 0,8 Prozentpunkte bzw. 0,2 Prozentpunkte niedriger aus als im zweiten Quartal des Vorjahres.

„Die sehr guten Entwicklungen an den Immobilienfinanzierungsmärkten für Logistik und Wohnen sorgten dafür, dass in beiden Nutzungsarten die LTV-Anstiege im Jahresvergleich am deutlichsten ausfielen - und zwar sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment. Die Kreditgeber finanzieren derzeit das gestiegene Preisniveau überproportional mit“, erklärt Anke Herz.

Nicht überraschend findet man die niedrigsten durchschnittlichen LTVs im zweiten Quartal 2021 bei der Nutzungsart „Hotel“. In beiden Segmenten liegen diese unter 60 Prozent.

„Auch der Blick auf die markttypischen Margen für die gewerbliche Finanzierung von Immobilien verschiedener Nutzungsarten ergibt ein gemischtes Bild. Bei Büro, Logistik und Wohnen haben die durchschnittlichen Margen in beiden Segmenten gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2020 abgenommen. Hier zeigt sich der Wettbewerb zwischen den Finanzierern“, so Anke Herz. Die durchschnittlichen Margen für Hotelimmobilienfinanzierungen sowohl für Core als auch Value-Add liegen in der aktuellen Umfrage höher, nicht zuletzt aufgrund des - vorüber gehenden - Rückzugs einiger Marktteilnehmer.

Der Einzelhandel verzeichnet demgegenüber unterschiedliche Entwicklungen in den beiden Segmenten: Während die durchschnittliche Einschätzung der Befragten zu den marktüblichen Margen im Core-Segment mit knapp 177 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahresquartal höher ausfallen, sinkt diese im Value-Add-Segment auf knapp 245 Basispunkte. „Der Rückgang der Margen im Value-Add Segment scheint auf den ersten Blick ungewöhnlich. Es könnte einerseits mit der Hoffnung auf eine baldige Eindämmung der Corona-Pandemie zusammenhängen und andererseits auf den Anlagedruck der Finanzierer zurückzuführen sein. Insgesamt zeigt sich, dass Kreditgeber trotz guter Fortschritte bei der deutschen Corona-Impfkampagne bei der Finanzierung von Einzelhandels- und Hotelimmobilien vorsichtig bleiben und risikoadjustiert preisen“, so Anke Herz.






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