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Nach welchen Kriterien Banken und andere Kreditgeber den Beleihungswert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie ermitteln können, ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV, festgeschrieben. Sie wurde bereits 2006 veröffentlicht und entspricht heute nicht mehr in allen ihren Vorschriften den aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarktes. Deshalb hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) eine Neuregelung angekündigt. Die BelWertV hat eine wichtige Funktion im Gefüge der Ermittlung von Beleihungswerten. Denn es geht für die Kreditgeber darum, in welcher Höhe sie einen Kredit ausreichen können.

„Ich begrüße eine Novellierung der BelWertV, denn eine moderate Anpassung an die Marktentwicklung ist überfällig. Trotzdem warne ich vor Überschwang. Die sehr hohen Ausschläge aktueller Marktpreise sollten nicht übernommen werden. Beleihungswerte müssen weiterhin ihre Funktion wahren und Risiken einpreisen. Denn sie gelten regelmäßig über eine lange Laufzeit von vielen Jahren, sind also in die Zukunft gedacht“, sagt André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer der HEID Immobilienbewertung.

An welchen Stellschrauben bei einer Novellierung der Verordnung gedreht werden soll, ist noch nicht bekannt. Möglich wäre eine Anpassung der Kapitalisierungszinssätze. Diese sind in der bisherigen Fassung der BelWertV sehr hoch, was nicht mehr der nun bereits seit Jahren andauernden Niedrigzinsphase entspricht. Die in der Verordnung recht starr verorteten hohen Zinssätze entsprechen nicht mehr der Realität. In der Folge wird die Diskrepanz zwischen den Marktwerten und den Beleihungswerten immer höher.

Möglich wäre auch, die stark gestiegenen Immobilienpreise in der Verordnung zu berücksichtigen. „Ich möchte allerding davor warnen, die gegenwärtige Boomphase überzubewerten. Es kann immer anders kommen, dann haben sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer Probleme“, merkt André Heid an. Er plädiert für eine moderate Anpassung.