22.06.2021 Hamburg: Kapitalanlage geht kaum besser als mit einem Zinshaus
Wohnimmobilien waren 2020 der Renner auf dem Hamburger Immobilienmarkt – und sind es weiterhin. In der Folge steigen erneut die Preise, wie die Zahlen des Gutachterausschusses belegen. Im „Marktbericht 2021 – Anlageimmobilien in Hamburg“ des Immobiliendienstleisters Zinshausteam & Kenbo werden die Zahlen der Gutachterausschüsse zu Hamburger Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Grundstücken auf 32 Seiten erläutert und die Entwicklungen am Markt kritisch ausgeleuchtet.
„Viel besser als mit dem Besitz eines Zinshauses, kann man es aktuell bei der Kapitalanlage nicht treffen“, erklärt Matthias Baron, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Das sehen allerdings sowohl diejenigen so, die Kapital haben und damit ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen, als auch diejenigen, denen es bereits gehört.“
Wohneigentum stärker gefragt, aber weniger angeboten
Eine Folge der wirtschaftlichen Verwerfungen der Corona-Pandemie sei eine deutlich differenzierte Betrachtung der Immobilie als Investment. „Die besten Werte ergeben sich für Wohnimmobilien“, betont Baron mit Verweis auf die aktuellen Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses. „Und das gilt für Zinshäuser ebenso wie für Eigentumswohnungen. Daher ist die Nachfrage größer, das Angebot aber gleichzeitig kleiner geworden.“
Bei der Zahl der verkauften Zinshäuser ist der Corona-Schock im Frühjahr 2020 deutlich ablesbar – ebenso wie beim Geldumsatz. 382 Transaktionen haben die Gutachterausschüsse für das vergangene Jahr notiert – gut 12 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt (2010-2019) von 437 Verkäufen und knapp 25 % unter dem Ergebnis von 2019 (506 Abschlüsse).
Anleger suchen Sicherheit oder Chancen
Auch der Geldumsatz mit dem Verkauf von Zinshäusern ist 2020 von 1,93 Mrd. € auf 1,45 Mrd. € zurückgegangen – knapp ein Viertel. „Beim Blick auf die im Durchschnitt erzielten Quadratmeterpreise sehen wir jedoch ein Plus von knapp 3 % auf 3.840 €“, erläutert Baron. Den stärksten Preisschub gab es bei den bevorzugten Lagen – also den teuersten Standorten – mit 22 % auf 7.739 €/m2. Die zweitstärkste Dynamik verzeichnen die schlechten Lagen mit 15 % auf 2.467 €/m2.
„Dass die besten und die schlechtesten Lagen im Krisenjahr das größte Käuferinteresse auf sich gezogen haben, verdeutlicht die zwei stärksten Motive der Kapitalanleger: Sicherheit und Chance.“ Vermietungs- und Wertsicherheit gebe es in gefragten und darum teuren Lagen, die Chance auf Miet- und Wertsteigerung in bisher schwachen und darum günstigeren Lagen. So wurden in den letzten zehn Jahren die meisten Transaktionen im gediegenen Eimsbüttel (192) gezählt, gefolgt von Harburg (185) mit eher günstigen Standorten.
Höhere Sparquote sorgt für Eigenkapital zum Immobilienkauf
Bei Eigentumswohnungen fiel der Rückgang bei der Zahl der Transaktionen mit -2,3 % auf 6.195 sehr moderat aus. Dafür ging es bei den Preisen mit einem Plus von gut 13 % auf 6.007 €/m2 klar aufwärts. „Die Menschen, die wirtschaftlich von der Pandemie weniger oder nicht betroffen waren, konnten im vergangenen Jahr viel Geld zur Seite legen“, so Baron. Kein Shoppen, kein Essen gehen und kaum Reisemöglichkeiten haben die Sparquote in Deutschland von rund 10 % in den vergangenen Jahren auf 16 % im vergangenen Jahr hochschnellen lassen – „potenzielles Eigenkapital zum Immobilienkauf“.
Und das gelte im Prinzip auch für institutionelle Investoren. „Viele haben erstmal nicht gekauft, um zu schauen, wohin sich der Markt bewegt“, verweist Baron auf die teilweise noch anhaltende Unsicherheit bei professionellen Anlegern. „Dann wurde der Trend klar: weniger Einzelhandel und Hotel, mehr Wohnen. Das entspricht auch der Risikobetrachtung der Banken.“
Mehr Wohnungsbau im Umland
Teil dieser Risikobetrachtung beim Zinshaus ist zudem der Anteil der klassischen Gewerbeflächen im Erdgeschoss – und der Mieter dazu. „Bei Vermietung an Einzelhandel oder Gastronomie gibt´s Preisabschläge“, so Baron. „100 % Wohnen in guten Lagen ist am stärksten gefragt.“
Zunehmend entscheiden sich private und professionelle Käufer jedoch, im Umland von Hamburg zu kaufen. Hier sind die Grundstückspreise und damit auch die Immobilienpreise niedriger und auch die Anforderungen seitens der Kommunen. „Bei den Nutzern der Wohnung spielt auch eine Rolle, dass man im Umland fürs gleiche Geld mehr Wohnraum mieten oder kaufen kann“, verweist Baron auf die Erfahrungen mit Homeoffice und Homeschooling.
Milieuschutz treibt die Preise für Wohneigentum
Kritisch sieht der Immobilienexperte daher die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes in Hamburg – allen voran, die stetige Erweiterung von Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung, in denen Abriss-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig. 1.873 vor allem innerstädtische Hektar mit 316.800 Bewohnern unterliegen aktuell den Beschränkungen dieses Milieuschutzes – allein 2020 ist die Fläche samt der Bewohner um rund ein Drittel gewachsen.
„Die Politik blockiert wohnwertsteigende Investitionen, verschärft durch die Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen das Angebot von Wohneigentum und treibt damit den Preis für eine Investition in die Altersvorsorge – oder die Käufer ins Umland.“
„Gewerbeimmobilieninvestment nicht so schlecht gelaufen“
„Jenseits der öffentlichen Wahrnehmung ist das Geschäft mit Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr nicht so schlecht gelaufen“, betont Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Es gab aber eine krasse Ausdifferenzierung nach Nutzungen: Büros und Mixed-used-Immobilien hui, Einzelhandel und Hotels pfui.“ Tatsächlich habe es aber bis dato keinen Ausverkauf bei Hotel- oder Handelsimmobilien gegeben.
Mit nur 199 Transaktionen – dem schwächsten Wert seit dem Finanzkrisenjahr 2009 – sank zwar die Zahl der vom Gutachterausschuss erfassten Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern, aber nicht der Preis. Während die Zahl der Verkäufe gegenüber 2019 um 16 % zurückging, sank der Transaktionsumsatz nur um 7 % auf 3,51 Mrd. €. In der Folge stieg der Umsatz je Transaktion auf ein Allzeithoch von 17,6 Mio. €.
Pandemie hat Trends forciert
„Zunächst einmal hat die Corona-Pandemie vor allem Trends verstärkt und forciert, die wir zuvor bereits beobachtet haben“, sagt Boberski. Dazu zähle die Suburbanisierung, der Strukturwandel im stationären Einzelhandel, die Sättigung des Hotelmarkts, aber auch der zunehmende, auch räumliche Wandel des Büros zum Ort für Kommunikation.
„In den Blickpunkt gerückt sind Gesundheitsimmobilien – auch durch Strukturfehler etwa in Pflegeeinrichtungen“, erläutert der Gewerbeimmobilienspezialist. „Um diese Fehler zu beheben, ist es aktuell unstrittig, viel Geld in die Qualität von Gesundheitseinrichtungen zu investieren. Davon profitieren auch modern ausgestattete Ärzte- oder Gesundheitszentren.“
EU führt Klassifikationssystem für Nachhaltigkeit ein
An Bedeutung gewonnen hat im Schlagschatten der Pandemie die Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien für institutionelle Investoren. Die EU hat ein Klassifikationssystem zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums auf den Weg gebracht – die EU-Taxonomie. Auf Basis der ESG-Kriterien – Enviroment, Social, Governance –, wird definiert, wann sich eine Investition nachhaltig nennen darf.
Boberski: „In der Konsequenz erwarten wir, dass nicht ESG-konforme Immobilien künftig weniger nachgefragt werden, eine schwächere Wertentwicklung und schlechtere Finanzierungsbedingungen erfahren werden. Die Pandemie ist zwar noch nicht vorbei, aber die langfristig größere Bedeutung für den Immobilienmarkt hat die Bewältigung der Klimakrise.“
„Viel besser als mit dem Besitz eines Zinshauses, kann man es aktuell bei der Kapitalanlage nicht treffen“, erklärt Matthias Baron, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Das sehen allerdings sowohl diejenigen so, die Kapital haben und damit ein Mehrfamilienhaus kaufen wollen, als auch diejenigen, denen es bereits gehört.“
Wohneigentum stärker gefragt, aber weniger angeboten
Eine Folge der wirtschaftlichen Verwerfungen der Corona-Pandemie sei eine deutlich differenzierte Betrachtung der Immobilie als Investment. „Die besten Werte ergeben sich für Wohnimmobilien“, betont Baron mit Verweis auf die aktuellen Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses. „Und das gilt für Zinshäuser ebenso wie für Eigentumswohnungen. Daher ist die Nachfrage größer, das Angebot aber gleichzeitig kleiner geworden.“
Bei der Zahl der verkauften Zinshäuser ist der Corona-Schock im Frühjahr 2020 deutlich ablesbar – ebenso wie beim Geldumsatz. 382 Transaktionen haben die Gutachterausschüsse für das vergangene Jahr notiert – gut 12 % unter dem Zehnjahresdurchschnitt (2010-2019) von 437 Verkäufen und knapp 25 % unter dem Ergebnis von 2019 (506 Abschlüsse).
Anleger suchen Sicherheit oder Chancen
Auch der Geldumsatz mit dem Verkauf von Zinshäusern ist 2020 von 1,93 Mrd. € auf 1,45 Mrd. € zurückgegangen – knapp ein Viertel. „Beim Blick auf die im Durchschnitt erzielten Quadratmeterpreise sehen wir jedoch ein Plus von knapp 3 % auf 3.840 €“, erläutert Baron. Den stärksten Preisschub gab es bei den bevorzugten Lagen – also den teuersten Standorten – mit 22 % auf 7.739 €/m2. Die zweitstärkste Dynamik verzeichnen die schlechten Lagen mit 15 % auf 2.467 €/m2.
„Dass die besten und die schlechtesten Lagen im Krisenjahr das größte Käuferinteresse auf sich gezogen haben, verdeutlicht die zwei stärksten Motive der Kapitalanleger: Sicherheit und Chance.“ Vermietungs- und Wertsicherheit gebe es in gefragten und darum teuren Lagen, die Chance auf Miet- und Wertsteigerung in bisher schwachen und darum günstigeren Lagen. So wurden in den letzten zehn Jahren die meisten Transaktionen im gediegenen Eimsbüttel (192) gezählt, gefolgt von Harburg (185) mit eher günstigen Standorten.
Höhere Sparquote sorgt für Eigenkapital zum Immobilienkauf
Bei Eigentumswohnungen fiel der Rückgang bei der Zahl der Transaktionen mit -2,3 % auf 6.195 sehr moderat aus. Dafür ging es bei den Preisen mit einem Plus von gut 13 % auf 6.007 €/m2 klar aufwärts. „Die Menschen, die wirtschaftlich von der Pandemie weniger oder nicht betroffen waren, konnten im vergangenen Jahr viel Geld zur Seite legen“, so Baron. Kein Shoppen, kein Essen gehen und kaum Reisemöglichkeiten haben die Sparquote in Deutschland von rund 10 % in den vergangenen Jahren auf 16 % im vergangenen Jahr hochschnellen lassen – „potenzielles Eigenkapital zum Immobilienkauf“.
Und das gelte im Prinzip auch für institutionelle Investoren. „Viele haben erstmal nicht gekauft, um zu schauen, wohin sich der Markt bewegt“, verweist Baron auf die teilweise noch anhaltende Unsicherheit bei professionellen Anlegern. „Dann wurde der Trend klar: weniger Einzelhandel und Hotel, mehr Wohnen. Das entspricht auch der Risikobetrachtung der Banken.“
Mehr Wohnungsbau im Umland
Teil dieser Risikobetrachtung beim Zinshaus ist zudem der Anteil der klassischen Gewerbeflächen im Erdgeschoss – und der Mieter dazu. „Bei Vermietung an Einzelhandel oder Gastronomie gibt´s Preisabschläge“, so Baron. „100 % Wohnen in guten Lagen ist am stärksten gefragt.“
Zunehmend entscheiden sich private und professionelle Käufer jedoch, im Umland von Hamburg zu kaufen. Hier sind die Grundstückspreise und damit auch die Immobilienpreise niedriger und auch die Anforderungen seitens der Kommunen. „Bei den Nutzern der Wohnung spielt auch eine Rolle, dass man im Umland fürs gleiche Geld mehr Wohnraum mieten oder kaufen kann“, verweist Baron auf die Erfahrungen mit Homeoffice und Homeschooling.
Milieuschutz treibt die Preise für Wohneigentum
Kritisch sieht der Immobilienexperte daher die zunehmende Regulierung des Wohnungsmarktes in Hamburg – allen voran, die stetige Erweiterung von Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung, in denen Abriss-, Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig sind, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können. Auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig. 1.873 vor allem innerstädtische Hektar mit 316.800 Bewohnern unterliegen aktuell den Beschränkungen dieses Milieuschutzes – allein 2020 ist die Fläche samt der Bewohner um rund ein Drittel gewachsen.
„Die Politik blockiert wohnwertsteigende Investitionen, verschärft durch die Einschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen das Angebot von Wohneigentum und treibt damit den Preis für eine Investition in die Altersvorsorge – oder die Käufer ins Umland.“
„Gewerbeimmobilieninvestment nicht so schlecht gelaufen“
„Jenseits der öffentlichen Wahrnehmung ist das Geschäft mit Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr nicht so schlecht gelaufen“, betont Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Es gab aber eine krasse Ausdifferenzierung nach Nutzungen: Büros und Mixed-used-Immobilien hui, Einzelhandel und Hotels pfui.“ Tatsächlich habe es aber bis dato keinen Ausverkauf bei Hotel- oder Handelsimmobilien gegeben.
Mit nur 199 Transaktionen – dem schwächsten Wert seit dem Finanzkrisenjahr 2009 – sank zwar die Zahl der vom Gutachterausschuss erfassten Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern, aber nicht der Preis. Während die Zahl der Verkäufe gegenüber 2019 um 16 % zurückging, sank der Transaktionsumsatz nur um 7 % auf 3,51 Mrd. €. In der Folge stieg der Umsatz je Transaktion auf ein Allzeithoch von 17,6 Mio. €.
Pandemie hat Trends forciert
„Zunächst einmal hat die Corona-Pandemie vor allem Trends verstärkt und forciert, die wir zuvor bereits beobachtet haben“, sagt Boberski. Dazu zähle die Suburbanisierung, der Strukturwandel im stationären Einzelhandel, die Sättigung des Hotelmarkts, aber auch der zunehmende, auch räumliche Wandel des Büros zum Ort für Kommunikation.
„In den Blickpunkt gerückt sind Gesundheitsimmobilien – auch durch Strukturfehler etwa in Pflegeeinrichtungen“, erläutert der Gewerbeimmobilienspezialist. „Um diese Fehler zu beheben, ist es aktuell unstrittig, viel Geld in die Qualität von Gesundheitseinrichtungen zu investieren. Davon profitieren auch modern ausgestattete Ärzte- oder Gesundheitszentren.“
EU führt Klassifikationssystem für Nachhaltigkeit ein
An Bedeutung gewonnen hat im Schlagschatten der Pandemie die Nachhaltigkeit von Gewerbeimmobilien für institutionelle Investoren. Die EU hat ein Klassifikationssystem zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums auf den Weg gebracht – die EU-Taxonomie. Auf Basis der ESG-Kriterien – Enviroment, Social, Governance –, wird definiert, wann sich eine Investition nachhaltig nennen darf.
Boberski: „In der Konsequenz erwarten wir, dass nicht ESG-konforme Immobilien künftig weniger nachgefragt werden, eine schwächere Wertentwicklung und schlechtere Finanzierungsbedingungen erfahren werden. Die Pandemie ist zwar noch nicht vorbei, aber die langfristig größere Bedeutung für den Immobilienmarkt hat die Bewältigung der Klimakrise.“
