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16.06.2021 Büroimmobilien: Steigende Mietpreise bei Rückgang der Angebote

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im Auftrag der PREIG AG den Büroimmobilienmarkt in Deutschland im Hinblick auf die standortbezogenen Entwicklungen von Angebot und Mietpreis analysiert.

„Das Gutachten schließt eine wichtige Lücke in der Analyse des Büroimmobilienmarktes. Wir haben auch die kleinteiligen regionalen Büromärkte in unsere Untersuchung miteinbezogen und konnten so, zusätzlich zu Stadtlagen, die Lagen im Umland analysieren“, betont Prof. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanzmärkte und Immobilienmärkte des Instituts für Wirtschaft und Mitherausgeber des Gutachtens.

Anstieg des Mietpreisniveaus in Städten und Umland

Im Jahr 2019 stiegen die qualitätsbereinigten Büromieten um 5,3 Prozent, im Jahr 2020 nur um 3,6 Prozent. Regionale Unterschiede spielen dabei hingegen eine große Rolle. Analysiert wurden 71 ausgewählte Standorte in Deutschland mit mehr als 100.000 Einwohnern sowie angrenzende Umlandgemeinden. Auf Grundlage der inserierten Büroobjekte wurden sowohl der Medianwert der Mieten nach Lage am Standort untersucht als auch die hedonischen, also qualitätsbereinigte, Mietentwicklungen berechnet. In den Top-7-Standorten (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München) sind die höchsten Büromieten im Stadtzentrum zu verzeichnen. Die Ausnahme bildet Düsseldorf, die Mieten liegen hier im gesamten Stadtgebiet auf einem ähnlichen Niveau. Im weiterhin wachsenden Berliner Büromarkt liegen die Median-Mieten mit 26 Euro pro Quadratmeter am höchsten. Unter den Top-7-Standorten fielen die Mietpreisanstiege in Berlin (7,5 Prozent) und Stuttgart (4,2 Prozent) am stärksten aus. In München stiegen die Mietpreise um knapp zwei Prozent und in Düsseldorf nur um ein Prozent.

Mit Blick auf das gesamte Stadtgebiet sind die Median-Mieten in München mit 19,50 pro Quadratmeter Euro am höchsten. Im gut angebundenen Umland (15 bis 20 Minuten PKW-Reisezeit) liegt der Mietpreis für München bei 12,00 Euro pro Quadratmeter und für Frankfurt bei 9,50 pro Quadratmeter Euro. Im abgelegenen Umland (mehr als 20 Minuten Reisezeit) liegen die Büromieten an allen Standorten auf einem Niveau zwischen 9,00 und 10,50 Euro je Quadratmeter.

Außerhalb der Top-7-Standorte sind die Median-Mieten am höchsten in Freiburg (14,50 Euro) sowie Potsdam und Heidelberg (13,00 Euro). Auffällig ist, dass auch in abgelegeneren Stadtteilzentren in Frankfurt, München sowie Düsseldorf ein hohes Niveau an Angebotsmieten aufgerufen werden. Grund dafür ist die Nähe zu weiteren Hot-Spots wie etwa Flughäfen oder Messestandorte. In den anderen 64 kreisfreien Städten ist ebenfalls ein Anstieg des Mietpreises zu beobachten, wobei auch hier regionale Unterschiede zu beachten gilt.

„Die Ergebnisse des IW-PREIG Büroimmobilien Monitors zeigen, dass das angebundene Umland und die Randlagen an Attraktivität gewonnen haben. Der Trend war schon vor dem Jahr 2020 erkennbar, beschleunigte sich allerdings im Pandemiejahr noch einmal. Dies könnte darauf zurückzuführen sein, dass sich zumindest ein Teil der Nachfrage aufgrund der Pandemieerfahrungen in die Peripherie verlagert. Tatsächlich rechne ich damit, dass eine Folge der Corona-Krise darin bestehen wird, dass Büros wieder näher an die Wohnorte der Menschen rücken. Dies gilt dann insbesondere für Sattelitenbüros großer Unternehmen oder auch Co-Working-Spaces“, erläutert Payvand Jafari, Vorstand der PREIG AG.

Großteil der Büroimmobilien liegt außerhalb der Top-7-Standorte

Im Jahr 2020 lagen rund 21 Prozent der inserierten Büros im Stadtzentrum und 47 Prozent im zentrumsnahen Stadtgebiet. Ein Drittel der Angebote befinden sich in Stadtrandlagen oder dem Umland. In den Stadtzentren der Top-7-Standorte sowie im zentrumsnahen Stadtgebiet zentrierten sich 2020 etwas 37 Prozent aller Angebote. Das zeigt die Relevanz dieser Städte im Büromarkt und verdeutlicht, dass der Großteil der Angebote außerhalb der Großstädte liegt. Die Zahl der angebotenen Büroflächen ist im Vergleich zum Jahr 2019 um rund 18 Prozent zurückgegangen. Ein deutlicher Rückgang der Angebote ist im verkehrstechnisch gut angebundenen Umland zu verzeichnen, wobei die Umlandgemeinden im Jahr 2019 den deutlichsten Anstieg an Büroimmobilien vorweisen.

Makroökonomische Bedingungen bleiben für den Büromarkt stabil

Im Jahr 2020 gab es bei der Bürobeschäftigung im Vergleich zu 2019 moderate Entwicklungen. In rund 60 Prozent der analysierten Landkreise sank die Bürobeschäftigung leicht, wobei sie in circa 40 Prozent anstieg. In Bremen (+4,8 Prozent) und in Düsseldorf (+2,5 Prozent) gab es die stärksten Zuwächse. Berlin verzeichnet einen moderaten Zuwachs (+1,4 Prozent). In Frankfurt am Main (-1,0 Prozent) und München (-0,9 Prozent) sank hingegen die Anzahl der Bürobeschäftigten. Gesamtwirtschaftlich betrachtet ist das BIP gesunken, die Anzahl der Bürobeschäftigten dabei kaum zurückgegangen. Die Zinsen sind weiterhin niedrig, wobei kurzfristige Inflationsentwicklungen nicht ausgeschlossen werden können. „Die Rahmenbedingungen für Büroimmobilien sind also besser als bisher prognostiziert“, so Professor Voigtländer.






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