15.06.2021 Immobilien als Kapitalanlage: Die 5 wichtigsten Dos and Don’ts
Immobilien sind eine gute Möglichkeit fürs Alter vorzusorgen und ein regelmäßiges Einkommen aufzubauen – unabhängig von Job oder Selbständigkeit. Doch es gibt Einiges zu beachten. Maike Kipker ist Selfmade-Vermieterin mit inzwischen acht Eigentumswohnungen. Als MRS. PROPERTY unterstützt sie Neu-Investor*innen auf dem Weg zur ersten Immobile.
„Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses als Anlageobjekt sollte eine rationale und keine emotionale Entscheidung sein“, ist Maike Kipker überzeugt. Schließlich gehe es nicht darum, selbst dort einzuziehen, sondern darum, die Bedürfnisse künftiger Mieter im Blick zu behalten.“ Maike Kipkers Dos and Don’ts für den Immobilienkauf.
5 Dos beim Immobilienkauf:
1. Wissen aneignen
Wie jedes Investment, das Rendite verspricht, ist auch das Investieren in Immobilien mit Risiken verbunden. Um kluge Entscheidungen treffen zu können, ist Wissen notwendig. Vor allem das Verständnis, wie eine Immobilie zur Kapitalanlage funktioniert, wie die Zahlungsströme laufen, wo die Stellhebel sitzen und welche Rechte und Pflichten auf Sie als Vermieterin oder Vermieter zukommen, ist unabdingbar.
2. Strategie festlegen
Mit Immobilien lassen sich verschiedenste Strategien verfolgen, sodass Sie sich über Ihre Zielsetzung mit der Immobilie klar werden müssen. Wollen Sie eine Immobilie kaufen, auf einen steigenden Preis spekulieren, die Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen, um den Gewinn steuerfrei einzustreichen? Dann ist ein besonders werthaltiger Investitionsstandort zu wählen. Möchten Sie die Immobilie lange halten und aus den Mieteinnahmen im Hier und Jetzt bereits Überschüsse erzielen? Dann sind Standorte mit höheren Mietrenditen auszuwählen.
3. Viel Zeit investieren
Oft wird im Zusammenhang mit Mieteinnahmen aus Immobilien von „passivem Einkommen“ gesprochen. Das ist fatal, weil es suggeriert, dass kein Zeiteinsatz nötig ist, um Mieteinnahmen zu erzielen. Das Gegenteil ist der Fall. Nach dem Wissensaufbau erfolgt die Praxisarbeit – Standortanalyse, Marktrecherche, Kontakte knüpfen, Immobilien anfragen und besichtigen. Termine bei der Bank und bei der Steuerberatung wahrnehmen. Ist die Immobilie gekauft, folgt der Betrieb, das Management und die Entwicklung. Je mehr Zeit Sie investieren, desto erfolgreicher werden Sie in der Regel sein.
4. Unübliche Wege gehen
Gute Immobilienangebote finden sich nur selten auf den Immobilienportalen im Netz auf Seite 1. Gehen Sie bei der Suche nach geeigneten Objekten unübliche Wege. Schalten Sie eine eigene Zeitungsanzeige oder erstellen Sie selbst online ein Immobiliengesuch. Bieten Sie den Verkäuferinnen und Verkäufern das „Rundum sorglos Paket“, indem Sie bei der Kaufabwicklung und der Beschaffung von Unterlagen unterstützen, evtl. auch beim Räumen einer Wohnung helfen oder auch im renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand kaufen. Grenzen Sie sich ab von anderen Interessentinnen und Interessenten, denn die gibt es zuhauf!
5. Liquiditätsreserven haben
Die meisten Risiken, die mit dem Immobilieninvestment einhergehen, lassen sich mithilfe von Cash-Reserven managen. Sie müssen problemlos dazu in der Lage sein, einen mehrmonatigen Mietausfall oder Leerstand und eine Renovierung tragen zu können. Sie dürfen dadurch privat nicht in finanzielle Schieflage geraten. Auch plötzlich drohende Kosten für Reparaturen in Ihrer Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum dürfen Ihnen nachts nicht den Schlaf rauben.
5 Don’ts beim Immobilienkauf:
1. Zu viel Risiko eingehen
Machen Sie sich ihre eigene Risikotragfähigkeit bewusst. Wie ist ihre Einkommenssituation aktuell und in der nahen Zukunft? Haben Sie eine berufliche Auszeit geplant? Wie hoch sind Ihre Liquiditätsreserven? Wie viel Arbeit möchten Sie mit der vermieteten Immobilie haben? Aus meiner persönlichen Erfahrung sind die Immobilien mit den höheren Renditen tendenziell arbeitsintensiver – Ausnahmen bestätigen die Regel.
2. Zu teuer einkaufen
Vielerorts sind die Immobilienpreise auf einem Höchststand. Häufig werden Kaufpreise emotional hochgeboten. Bleiben Sie standhaft und überlegen Sie sich eine persönliche Schmerzgrenze für den Kaufpreis. Kaufen Sie eine Immobilie zu teuer ein, kann Ihnen die Bank einen Strich durch die Rechnung machen, indem Sie entweder nicht den ganzen Kaufpreis finanziert bekommen oder mit schlechten Finanzierungskonditionen „bestraft“ werden. Außerdem setzen Sie sich mit einem zu hohen Einkaufspreis dem Zinsänderungsrisiko unnötig stark aus.
3. Mentalen Shift unterschätzen
Mit der Investition in die erste Immobilie kommt eine Wandlung der Denkweise – Sie werden reifen und wachsen an dieser Aufgabe. Sie sind auf einmal Vermieterin oder Vermieter! Sie haben Rechte und Pflichten. Sie sind verantwortlich für Wohnraum und schlüpfen auf einmal in eine ganz andere Rolle. Sie werden viele Dinge das allererste Mal tun in Ihrem Leben – das kann anstrengend sein und wird Sie und vielleicht auch Ihr Umfeld um Sie herum verändern.
4. Alles delegieren
Es gibt viele Dienstleistungsunternehmen rund um die Beschaffung, Verwaltung und Vermietung von Immobilien. Immobilienvertriebe, Maklerbüros, Hausverwalter – um nur einiges zu nennen. Ich bin Fan davon, gerade zu Beginn, alles mindestens einmal selbst zu tun. Immobilie finden, besichtigen, kaufen, renovieren, sanieren, neu vermieten – all das können Sie! Erst kapieren, dann delegieren ist hier meine Devise. Haben Sie alles einmal selbst gemacht, können Sie die Leistung von Dienstleistungsunternehmen überhaupt bewerten und wertschätzen.
5. Das erstbeste Objekt kaufen
Lassen Sie sich Zeit und haben Sie Vertrauen. Das richtige Objekt wird kommen. Kaufen Sie nicht das erstbeste Objekt in der Angst, dass es nie wieder Immobilien auf dem Markt geben wird. Machen Sie keine zu faulen Kompromisse – obwohl es das „perfekte“ Objekt natürlich nicht gibt. Abstriche werden Sie immer machen müssen, aber sammeln Sie zunächst Erfahrungen auf Besichtigungen, bevor Sie letztendlich zuschlagen. Immobilieninvestments sind langfristig zu denken – auf ein paar Wochen oder Monate zu Beginn kommt es dabei nicht an.
„Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses als Anlageobjekt sollte eine rationale und keine emotionale Entscheidung sein“, ist Maike Kipker überzeugt. Schließlich gehe es nicht darum, selbst dort einzuziehen, sondern darum, die Bedürfnisse künftiger Mieter im Blick zu behalten.“ Maike Kipkers Dos and Don’ts für den Immobilienkauf.
5 Dos beim Immobilienkauf:
1. Wissen aneignen
Wie jedes Investment, das Rendite verspricht, ist auch das Investieren in Immobilien mit Risiken verbunden. Um kluge Entscheidungen treffen zu können, ist Wissen notwendig. Vor allem das Verständnis, wie eine Immobilie zur Kapitalanlage funktioniert, wie die Zahlungsströme laufen, wo die Stellhebel sitzen und welche Rechte und Pflichten auf Sie als Vermieterin oder Vermieter zukommen, ist unabdingbar.
2. Strategie festlegen
Mit Immobilien lassen sich verschiedenste Strategien verfolgen, sodass Sie sich über Ihre Zielsetzung mit der Immobilie klar werden müssen. Wollen Sie eine Immobilie kaufen, auf einen steigenden Preis spekulieren, die Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen, um den Gewinn steuerfrei einzustreichen? Dann ist ein besonders werthaltiger Investitionsstandort zu wählen. Möchten Sie die Immobilie lange halten und aus den Mieteinnahmen im Hier und Jetzt bereits Überschüsse erzielen? Dann sind Standorte mit höheren Mietrenditen auszuwählen.
3. Viel Zeit investieren
Oft wird im Zusammenhang mit Mieteinnahmen aus Immobilien von „passivem Einkommen“ gesprochen. Das ist fatal, weil es suggeriert, dass kein Zeiteinsatz nötig ist, um Mieteinnahmen zu erzielen. Das Gegenteil ist der Fall. Nach dem Wissensaufbau erfolgt die Praxisarbeit – Standortanalyse, Marktrecherche, Kontakte knüpfen, Immobilien anfragen und besichtigen. Termine bei der Bank und bei der Steuerberatung wahrnehmen. Ist die Immobilie gekauft, folgt der Betrieb, das Management und die Entwicklung. Je mehr Zeit Sie investieren, desto erfolgreicher werden Sie in der Regel sein.
4. Unübliche Wege gehen
Gute Immobilienangebote finden sich nur selten auf den Immobilienportalen im Netz auf Seite 1. Gehen Sie bei der Suche nach geeigneten Objekten unübliche Wege. Schalten Sie eine eigene Zeitungsanzeige oder erstellen Sie selbst online ein Immobiliengesuch. Bieten Sie den Verkäuferinnen und Verkäufern das „Rundum sorglos Paket“, indem Sie bei der Kaufabwicklung und der Beschaffung von Unterlagen unterstützen, evtl. auch beim Räumen einer Wohnung helfen oder auch im renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Zustand kaufen. Grenzen Sie sich ab von anderen Interessentinnen und Interessenten, denn die gibt es zuhauf!
5. Liquiditätsreserven haben
Die meisten Risiken, die mit dem Immobilieninvestment einhergehen, lassen sich mithilfe von Cash-Reserven managen. Sie müssen problemlos dazu in der Lage sein, einen mehrmonatigen Mietausfall oder Leerstand und eine Renovierung tragen zu können. Sie dürfen dadurch privat nicht in finanzielle Schieflage geraten. Auch plötzlich drohende Kosten für Reparaturen in Ihrer Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum dürfen Ihnen nachts nicht den Schlaf rauben.
5 Don’ts beim Immobilienkauf:
1. Zu viel Risiko eingehen
Machen Sie sich ihre eigene Risikotragfähigkeit bewusst. Wie ist ihre Einkommenssituation aktuell und in der nahen Zukunft? Haben Sie eine berufliche Auszeit geplant? Wie hoch sind Ihre Liquiditätsreserven? Wie viel Arbeit möchten Sie mit der vermieteten Immobilie haben? Aus meiner persönlichen Erfahrung sind die Immobilien mit den höheren Renditen tendenziell arbeitsintensiver – Ausnahmen bestätigen die Regel.
2. Zu teuer einkaufen
Vielerorts sind die Immobilienpreise auf einem Höchststand. Häufig werden Kaufpreise emotional hochgeboten. Bleiben Sie standhaft und überlegen Sie sich eine persönliche Schmerzgrenze für den Kaufpreis. Kaufen Sie eine Immobilie zu teuer ein, kann Ihnen die Bank einen Strich durch die Rechnung machen, indem Sie entweder nicht den ganzen Kaufpreis finanziert bekommen oder mit schlechten Finanzierungskonditionen „bestraft“ werden. Außerdem setzen Sie sich mit einem zu hohen Einkaufspreis dem Zinsänderungsrisiko unnötig stark aus.
3. Mentalen Shift unterschätzen
Mit der Investition in die erste Immobilie kommt eine Wandlung der Denkweise – Sie werden reifen und wachsen an dieser Aufgabe. Sie sind auf einmal Vermieterin oder Vermieter! Sie haben Rechte und Pflichten. Sie sind verantwortlich für Wohnraum und schlüpfen auf einmal in eine ganz andere Rolle. Sie werden viele Dinge das allererste Mal tun in Ihrem Leben – das kann anstrengend sein und wird Sie und vielleicht auch Ihr Umfeld um Sie herum verändern.
4. Alles delegieren
Es gibt viele Dienstleistungsunternehmen rund um die Beschaffung, Verwaltung und Vermietung von Immobilien. Immobilienvertriebe, Maklerbüros, Hausverwalter – um nur einiges zu nennen. Ich bin Fan davon, gerade zu Beginn, alles mindestens einmal selbst zu tun. Immobilie finden, besichtigen, kaufen, renovieren, sanieren, neu vermieten – all das können Sie! Erst kapieren, dann delegieren ist hier meine Devise. Haben Sie alles einmal selbst gemacht, können Sie die Leistung von Dienstleistungsunternehmen überhaupt bewerten und wertschätzen.
5. Das erstbeste Objekt kaufen
Lassen Sie sich Zeit und haben Sie Vertrauen. Das richtige Objekt wird kommen. Kaufen Sie nicht das erstbeste Objekt in der Angst, dass es nie wieder Immobilien auf dem Markt geben wird. Machen Sie keine zu faulen Kompromisse – obwohl es das „perfekte“ Objekt natürlich nicht gibt. Abstriche werden Sie immer machen müssen, aber sammeln Sie zunächst Erfahrungen auf Besichtigungen, bevor Sie letztendlich zuschlagen. Immobilieninvestments sind langfristig zu denken – auf ein paar Wochen oder Monate zu Beginn kommt es dabei nicht an.
