01.06.2021 Studie: Keiner kehrt freiwillig vom Homeoffice in schlechte Büros zurück
Wissensarbeit lässt sich weit weniger umfangreich von zu Hause erledigen als zumeist unterstellt. Der Anteil des Homeoffice an der gesamten Arbeitszeit wird mit 25 Prozent nach der Pandemie nicht höher sein als vor der Pandemie. Mehr als ein Drittel der Beschäftigten gab zudem an, zu Hause weniger produktiv zu arbeiten als im Büro. Je mehr Erfahrungen die Befragten über das Jahr 2020 hinweg mit dem Homeoffice sammeln konnten, desto deutlicher wurde dies. Allerdings werden die Ansprüche an die Qualität der Büro-Arbeitswelten deutlich steigen. Dies sind einige der Ergebnisse der Studie „Homeoffice im Interessenkonflikt“ der Technischen Universität Darmstadt, die im Rahmen einer Online-PK von dem Studienautor Professor Dr. Andreas Pfnür mit Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest Real Estate, Mathias Groß, Niederlassungsleiter Berlin der PANDION REAL ESTATE, und mit Markus Drews, CEO der DIOK Real Estate, diskutiert wurde. In der Studie wurden in drei Befragungen im Jahr 2020 zwei nationale Panels von je 1.000 Wissensarbeitern in Deutschland und den USA zu ihren Wahrnehmungen und Erfahrungen im Homeoffice befragt.
Büroqualitäten auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter zuschneiden
Die Bewertungskriterien der Angestellten haben sich in der Pandemie verschoben: In der Summe empfinden zwei Drittel der Beschäftigten ihren Arbeitsplatz zuhause als ansprechend gestaltet, hingegen nur knapp die Hälfte ihren Büroarbeitsplatz. Wenn Mitarbeiter zur Arbeit im Büro anstelle von Homeoffice motiviert werden sollen, müssen Büroqualitäten stärker auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter zugeschnitten werden. Im Wettbewerb zwischen Büro und Homeoffice zeigt die Umfrage, dass insbesondere die Faktoren Belichtung, Belüftung, Klimatisierung und Lärm zuhause besser abschneiden als im Büro. Maßgeblich scheinen hier die Beeinflussungsmöglichkeiten des Einzelnen zu sein.
Dass der Homeoffice-Anteil nach der Pandemie mit rund 25 Prozent nicht höher sein wird als vor der Pandemie, begründet Professor Dr. Andreas Pfnür unter anderem mit dem sinkenden Zuspruch der Beschäftigten: „Mit zunehmendem Erfahrungshorizont sinkt die Zustimmung der befragten Beschäftigten zum Homeoffice." Dies gelte insbesondere für die im Homeoffice Benachteiligten, deren Wohnung oder Wohnsituation die Arbeit zuhause nur bedingt zulässt. Die Möglichkeit, teilweise von zuhause oder auch von anderen Orten aus zu arbeiten, wird andererseits zum wichtigen Merkmal der Arbeitgeber im Wettbewerb um Mitarbeiter. „Mit Homeoffice-Angeboten erschließen sich Unternehmen zusätzliches Fachkräftepotenzial“, so Pfnür.
Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest, kommentiert die Studienergebnisse: „Wir beobachten an den Bürovermietungsmärkten eine steigende Nachfrage nach neuen und flexiblen Nutzungskonzepten. Auf der Wunschliste stehen moderne Raumlösungen mit innovativ gestalteten Arbeits- und Konferenzbereichen ebenso wie wohnlich konzipierte Ruhezonen und Pausenflächen. Als Trend ist deutlich erkennbar, dass Büroflächen mit Wohlfühlfaktor gebaut werden – ob für den Großmieter oder das Multi-Tenant-Office. Diese Verschiebung in der Flächennutzung erhält durch die Corona-Pandemie einen kräftigen Schub, sowohl im Neubau als auch in der Bestandsentwicklung.“
Mathias Groß, Niederlassungsleiter der PANDION Real Estate in Berlin, bestätigt den Trend zu mehr Qualität: „Die während der Corona-Pandemie gesammelten Erfahrungen haben Büroarbeiter wesentlich anspruchsvoller werden lassen. In den A-Städten hat das „Büro von der Stange“ ausgedient. Mehr denn je gefragt sind optimal für die jeweiligen Nutzer konfigurierte Unikate, die sich perfekt in die vorhandenen Strukturen einpassen. Hohe architektonische Qualität – außen wie innen – wird zur Voraussetzung für den dauerhaften Erfolg von Büroimmobilien.“ PANDION entwickelt Büroimmobilien ausschließlich in deutschen A-Städten. Grundvoraussetzung für den Mikrostandort ist Groß zufolge die urbane Umgebung: „Der Stadtraum wird zum Teil der Arbeitswelt.“ Auch Hans-Joachim Lehmann misst dem Mikrostandort eine gewachsene Bedeutung bei: „Büroarbeiter verlangen eine gute Erreichbarkeit sowie eine ausreichende Nahversorgung im Umfeld des Büros.“
Büromärkte abseits der Metropolen profitieren
Markus Drews, CEO der DIOK Real Estate, kommentiert die Situation der Büromärkte abseits der Metropolen: „Die Flexibilisierung der Büroarbeit dürfte dazu führen, dass sich einige Investoren künftig weniger als bisher auf große Bürotürme in den Citylagen der Metropolen fokussieren und stattdessen Objekte an Sekundärstandorten im Umfeld der Metropolen oder in wirtschaftsstarken Ballungsräumen bevorzugen. Denn diese Standorte haben sich in der Corona-Krise als bemerkenswert resistent erwiesen und bieten zugleich bessere Diversifikationsmöglichkeiten. Da die Objektgrößen geringer sind, lässt sich hier mit dem Investitionsvolumen für ein Bürohochhaus in bester Frankfurter Innenstadtlage schon ein kleines, gut diversifiziertes Immobilienportfolio zusammenstellen, bei dem nicht nur die Mieter-, sondern auch die Standortrisiken wesentlich besser gestreut sind.“
„Verstärkt werden dürfte das Interesse an Sekundärstandorten zudem durch die sich abzeichnende Tendenz, dass viele Menschen lieber wieder im Umland einer größeren Stadt als mitten im Stadtzentrum leben möchten. Und wer lieber in der Peripherie wohnt, arbeitet häufig lieber dort als in der Innenstadt, wo Stellplätze knapp und teuer und öffentliche Verkehrsmittel häufig überfüllt und unzuverlässig sind“, fasst Drews zusammen.
Büroqualitäten auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter zuschneiden
Die Bewertungskriterien der Angestellten haben sich in der Pandemie verschoben: In der Summe empfinden zwei Drittel der Beschäftigten ihren Arbeitsplatz zuhause als ansprechend gestaltet, hingegen nur knapp die Hälfte ihren Büroarbeitsplatz. Wenn Mitarbeiter zur Arbeit im Büro anstelle von Homeoffice motiviert werden sollen, müssen Büroqualitäten stärker auf die Bedürfnisse der einzelnen Mitarbeiter zugeschnitten werden. Im Wettbewerb zwischen Büro und Homeoffice zeigt die Umfrage, dass insbesondere die Faktoren Belichtung, Belüftung, Klimatisierung und Lärm zuhause besser abschneiden als im Büro. Maßgeblich scheinen hier die Beeinflussungsmöglichkeiten des Einzelnen zu sein.
Dass der Homeoffice-Anteil nach der Pandemie mit rund 25 Prozent nicht höher sein wird als vor der Pandemie, begründet Professor Dr. Andreas Pfnür unter anderem mit dem sinkenden Zuspruch der Beschäftigten: „Mit zunehmendem Erfahrungshorizont sinkt die Zustimmung der befragten Beschäftigten zum Homeoffice." Dies gelte insbesondere für die im Homeoffice Benachteiligten, deren Wohnung oder Wohnsituation die Arbeit zuhause nur bedingt zulässt. Die Möglichkeit, teilweise von zuhause oder auch von anderen Orten aus zu arbeiten, wird andererseits zum wichtigen Merkmal der Arbeitgeber im Wettbewerb um Mitarbeiter. „Mit Homeoffice-Angeboten erschließen sich Unternehmen zusätzliches Fachkräftepotenzial“, so Pfnür.
Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest, kommentiert die Studienergebnisse: „Wir beobachten an den Bürovermietungsmärkten eine steigende Nachfrage nach neuen und flexiblen Nutzungskonzepten. Auf der Wunschliste stehen moderne Raumlösungen mit innovativ gestalteten Arbeits- und Konferenzbereichen ebenso wie wohnlich konzipierte Ruhezonen und Pausenflächen. Als Trend ist deutlich erkennbar, dass Büroflächen mit Wohlfühlfaktor gebaut werden – ob für den Großmieter oder das Multi-Tenant-Office. Diese Verschiebung in der Flächennutzung erhält durch die Corona-Pandemie einen kräftigen Schub, sowohl im Neubau als auch in der Bestandsentwicklung.“
Mathias Groß, Niederlassungsleiter der PANDION Real Estate in Berlin, bestätigt den Trend zu mehr Qualität: „Die während der Corona-Pandemie gesammelten Erfahrungen haben Büroarbeiter wesentlich anspruchsvoller werden lassen. In den A-Städten hat das „Büro von der Stange“ ausgedient. Mehr denn je gefragt sind optimal für die jeweiligen Nutzer konfigurierte Unikate, die sich perfekt in die vorhandenen Strukturen einpassen. Hohe architektonische Qualität – außen wie innen – wird zur Voraussetzung für den dauerhaften Erfolg von Büroimmobilien.“ PANDION entwickelt Büroimmobilien ausschließlich in deutschen A-Städten. Grundvoraussetzung für den Mikrostandort ist Groß zufolge die urbane Umgebung: „Der Stadtraum wird zum Teil der Arbeitswelt.“ Auch Hans-Joachim Lehmann misst dem Mikrostandort eine gewachsene Bedeutung bei: „Büroarbeiter verlangen eine gute Erreichbarkeit sowie eine ausreichende Nahversorgung im Umfeld des Büros.“
Büromärkte abseits der Metropolen profitieren
Markus Drews, CEO der DIOK Real Estate, kommentiert die Situation der Büromärkte abseits der Metropolen: „Die Flexibilisierung der Büroarbeit dürfte dazu führen, dass sich einige Investoren künftig weniger als bisher auf große Bürotürme in den Citylagen der Metropolen fokussieren und stattdessen Objekte an Sekundärstandorten im Umfeld der Metropolen oder in wirtschaftsstarken Ballungsräumen bevorzugen. Denn diese Standorte haben sich in der Corona-Krise als bemerkenswert resistent erwiesen und bieten zugleich bessere Diversifikationsmöglichkeiten. Da die Objektgrößen geringer sind, lässt sich hier mit dem Investitionsvolumen für ein Bürohochhaus in bester Frankfurter Innenstadtlage schon ein kleines, gut diversifiziertes Immobilienportfolio zusammenstellen, bei dem nicht nur die Mieter-, sondern auch die Standortrisiken wesentlich besser gestreut sind.“
„Verstärkt werden dürfte das Interesse an Sekundärstandorten zudem durch die sich abzeichnende Tendenz, dass viele Menschen lieber wieder im Umland einer größeren Stadt als mitten im Stadtzentrum leben möchten. Und wer lieber in der Peripherie wohnt, arbeitet häufig lieber dort als in der Innenstadt, wo Stellplätze knapp und teuer und öffentliche Verkehrsmittel häufig überfüllt und unzuverlässig sind“, fasst Drews zusammen.
