28.05.2021 Pandemie und Digitalisierung schaffen Investment-Opportunitäten
Die von der Coronavirus-Pandemie ausgelösten wirtschaftlichen Verwerfungen bringen Chancen für opportunistisch ausgerichtete Immobilieninvestoren mit sich. Das bestätigten die Teilnehmer einer Pressekonferenz, die das Berliner Beratungshaus RUECKERCONSULT vergangene Woche unter Beteiligung von 21st Real Estate, Capital Bay, neworld und der Skjerven Group durchgeführt hat. In der Diskussion der Teilnehmer ging es vielfach um erforderliche Neuausrichtungen von Bestandsimmobilien, wobei Wohnnutzungen aktuell im Fokus stehen. Darüber hinaus erweist sich vor allem die Digitalisierung als Treiber neuer chancenorientierter Investmentstrategien und -produkte.
Mit Big Data und KI zur Potenzialanalyse
Als erste große Chance stellte sich dabei die zeitnahe Potenzialanalyse mittels Big Data und KI heraus. „Digitale Tools, wie beispielsweise unser Location Analytics-Tool RELAS, analysieren mehr als 65 Millionen Miet- und Kaufpreise und 1,3 Milliarden Datenpunkte, daraus errechnet die KI unmittelbare Handlungsempfehlungen“, erläutert Dr. Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. „Das enorme Potenzial von Big Data, Smart Data und Künstlicher Intelligenz liegt darin, konkrete Hinweise und Ansatzpunkte zu geben, um neue Investmentstrategien aufzudecken und diese dann gewinnbringend einzusetzen.“
Daten- und KI-basierte werden künftig einen weitaus größeren Einfluss auf maßgebliche Investitionsentscheidungen haben. Um Gerausgehensweise und Potenzial an einem konkreten Beispiel zu demonstrieren, hat 21st mit dem Tool RELAS in einem ersten Schritt Städte mit einem geringem Miet- und Kaufkraftniveau identifiziert. Im zweiten Schritt dann wurden unter diesen Städten jene ausgewählt, die aktuell die höchsten Wachstumsraten bei Miete und Kaufkraft aufwiesen. Unter den besten drei dieser Städte ist Fürstenwalde im Bundesland Brandenburg. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre Nähe zur Bundeshauptstadt, zur im Bau befindlichen Giga-Fabrik von Tesla und zur Viadrina-Universität in Frankfurt an der Oder aus. Dies sei nur ein Beispiel dafür, wie digitale Tools es ermöglichen, neue Wege bei der Identifizierung von Investitionschancen zu beschreiten, so Dr. Nicolai Wendland.
Mehr Serviced Apartments, weniger Hotels
Über die Bestimmung von Potenziallagen und -standorten hinaus erweist sich die Digitalisierung vor allem für Investment und Asset Manager als Grundlage für die Etablierung neuer Anlagestrategien und innovativer, aussichtsreicher Investmentprodukte. „Megatrends, wie die Digitalisierung, haben durch die Covid-19-Pandemie einen enormen Schub erhalten und begünstigen die von uns identifizierten Immobilienprodukte der Zukunft“, sagte Alexander Lackner, Geschäftsführer von neworld. „Daher sind unsere Beteiligungen an dem Serviced-Apartment Anbieter Stayery, dem KiTa-Betreiber Kinderhut und dem Co-Living-Anbieter The Base alle unverändert auf Wachstumskurs. Zudem können sie nun durch die Auswirkungen der Pandemie neue Chancen nutzen. Beispielsweise ist Stayery gerade in intensiven Gesprächen zu Umnutzungen von Hotels in Serviced Apartments.“
„Eine weitere Marktlücke sehen wir zudem bei Wohnangeboten für die Generation 65 Plus. Auch in diesem Bereich gibt es eine hohe Nachfrage nach modernen Wohnformen, die Digitalisierung und zielgruppengerechte Serviceleistungen miteinander kombinieren. Daher werden wir vorraussichtlich als nächsten Wachstumsschritt im Segment elderly living aktiv”, führt Lackner weiter aus.
Umnutzungskonzepte für nicht mehr zeitgemäße Hotels
Bestandshotels und deren Umwandlung zu Serviced Appartments stehen auch im Fokus von Einar Skjerven, der seit 2006 in Berlin im Residentialbereich tätig ist. „Im – mit hinreichenden Zimmerkapazitäten ausgestatteten – Berlin sind die Übernachtungszahlen im vergangenen Jahr um drastische 60 Prozent zurückgegangen. Im Schnitt wurde pro Zimmer und Tag gerade noch ein Umsatz von 25 Euro erzielt“, berichtete Skjerven über die Situation der Hauptstadthotellerie. Mit bewirtschafteten und flexibel verfügbaren Kleinwohnungen lasse sich aktuell ein deutlich besseres Ergebnis erreichen. Zumal es in Berlin eine weiterhin gute Nachfrage nach solchen Angeboten von Seiten von Fernpendlern und älteren Menschen mit Großstadtaffinität gäbe.
Die Bedürfnisse dieser oft betuchten Klientel hat auch Alexander Lackner von neworld im Blick: „Die Ansprüche der best ager Generation steigen. Sie wünschen sich eine Wohnsituation, in der sie am kulturellen Leben teilhaben und bedarfsgerecht ihre Freizeit verbringen können. Für diese Zielgruppe wollen wir das passende Angebot schaffen.“ Aktivitäten im Bereich eldery Living stünden unmittelbar bevor.
Einar Skjerven ist zunächst den umgekehrten Weg gegangen und hat bis 2019 ein in den 1970er Jahren errichtetes Seniorenwohnaus zu 180 hochwertigen Serviced Apartments umgebaut. Die Revitalisierungskosten lagen bei rund 2.000 Euro je Quadratmeter. Aktuell werden die Beautique Apartments an Kapitalanleger und Selbstnutzer verkauft. Skjerven möchte diesen Ansatz gern fortsetzen. Er hat jüngst die Eigentümer von 120 Berliner Hotels angeschrieben. Bei zehn Häusern sei er in Gesprächen über Joint Ventures oder deren Verkauf und einen Umbau zu Beautique Apartments. Diese sollen mit einem besonderen Einrichtungskonzept und eigener App als Marke für Longstay-Living in Berlin etabliert werden.
Neben Hotels sieht Skjerven auch ältere Büros als Umbaukandidaten. Die Büroleerstände in Berlin seien in den vergangenen Monaten zwar nicht dramatisch gestiegen, doch wiesen zwei Drittel der aktuell verfügbaren Flächen keine modernen Ausstattungsstandards auf. „Eine Umnutzung funktioniert allerdings nur in gemischten Quartieren mit guter Verkehrsanbindung. In klassischen Bürolagen würden wir nicht in Wohnen umwandeln.“
Capital BAY setzt auf Proptechs, Self Storage und Whole Loan Funds
Rolf Engel, CFO der Capital Bay Group, sieht neben dem eigenen Hauptsegment Micro und Senior Living Potenzial in den beiden Spezialbereichen Proptech und Storage / Self Storage. Capital Bay bereitet in diesen Bereichen gleich mehrere neue Investmentfonds vor. „Proptechs haben in den vergangenen Jahren große Investitionen auf sich gezogen”, berichtet Rolf Engel. „Da Capital Bay seit jeher intensiv eigene Proptech-Entwicklungen vorantreibt, haben wir das gestiegene Interesse zum Anlass genommen, einen eigenen Proptech-Fonds mit einer klaren thematischen Ausrichtung aufzulegen. Der Fonds bildet alle Teilprozesse im Hinblick auf Automatisierung und Digitalisierung einer Immobilientransaktion ab, von der Identifizierung von Investitionsmöglichkeiten über die Due Diligence, Finanzierung, das Closing bis hin zum Verkauf.”
Als zweites setzte Capital Bay gerade einen Fonds für Storage und Self Storage- Immobilien auf. Das Segment sei in den USA und Europa deutlich weiterentwickelt, weise aber auch in Deutschland signifikante Chancen auf. „Mit Storage und Self Storage-Konzepten können interessante Renditen erwirtschaftet werden, da ähnliche Einnahmen wie im klassischen Wohnsegement erzielt werden können. Dem stehen geringere Herstellungskosten und deutlich schnellere Genehmigungsprozesse gegenüber.” Auf der Finanzierungsseite bietet Capital Bay zukünftig Investoren die Möglichkeit, im stark wachsenden Segment der Whole Loan Funds zu investieren. „Klassische Bankenfinanzierungen sind rückläufig, dafür gewinnen Whole Loans als alternative Finanzierungsinstrumente rasant an Bedeutung. Wir legen gerade einen Whole-Loan-Funds mit einem Startvolumen von rund 600 Millionen Euro auf”, so Engel.
Mit Big Data und KI zur Potenzialanalyse
Als erste große Chance stellte sich dabei die zeitnahe Potenzialanalyse mittels Big Data und KI heraus. „Digitale Tools, wie beispielsweise unser Location Analytics-Tool RELAS, analysieren mehr als 65 Millionen Miet- und Kaufpreise und 1,3 Milliarden Datenpunkte, daraus errechnet die KI unmittelbare Handlungsempfehlungen“, erläutert Dr. Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. „Das enorme Potenzial von Big Data, Smart Data und Künstlicher Intelligenz liegt darin, konkrete Hinweise und Ansatzpunkte zu geben, um neue Investmentstrategien aufzudecken und diese dann gewinnbringend einzusetzen.“
Daten- und KI-basierte werden künftig einen weitaus größeren Einfluss auf maßgebliche Investitionsentscheidungen haben. Um Gerausgehensweise und Potenzial an einem konkreten Beispiel zu demonstrieren, hat 21st mit dem Tool RELAS in einem ersten Schritt Städte mit einem geringem Miet- und Kaufkraftniveau identifiziert. Im zweiten Schritt dann wurden unter diesen Städten jene ausgewählt, die aktuell die höchsten Wachstumsraten bei Miete und Kaufkraft aufwiesen. Unter den besten drei dieser Städte ist Fürstenwalde im Bundesland Brandenburg. Die Gemeinde zeichnet sich durch ihre Nähe zur Bundeshauptstadt, zur im Bau befindlichen Giga-Fabrik von Tesla und zur Viadrina-Universität in Frankfurt an der Oder aus. Dies sei nur ein Beispiel dafür, wie digitale Tools es ermöglichen, neue Wege bei der Identifizierung von Investitionschancen zu beschreiten, so Dr. Nicolai Wendland.
Mehr Serviced Apartments, weniger Hotels
Über die Bestimmung von Potenziallagen und -standorten hinaus erweist sich die Digitalisierung vor allem für Investment und Asset Manager als Grundlage für die Etablierung neuer Anlagestrategien und innovativer, aussichtsreicher Investmentprodukte. „Megatrends, wie die Digitalisierung, haben durch die Covid-19-Pandemie einen enormen Schub erhalten und begünstigen die von uns identifizierten Immobilienprodukte der Zukunft“, sagte Alexander Lackner, Geschäftsführer von neworld. „Daher sind unsere Beteiligungen an dem Serviced-Apartment Anbieter Stayery, dem KiTa-Betreiber Kinderhut und dem Co-Living-Anbieter The Base alle unverändert auf Wachstumskurs. Zudem können sie nun durch die Auswirkungen der Pandemie neue Chancen nutzen. Beispielsweise ist Stayery gerade in intensiven Gesprächen zu Umnutzungen von Hotels in Serviced Apartments.“
„Eine weitere Marktlücke sehen wir zudem bei Wohnangeboten für die Generation 65 Plus. Auch in diesem Bereich gibt es eine hohe Nachfrage nach modernen Wohnformen, die Digitalisierung und zielgruppengerechte Serviceleistungen miteinander kombinieren. Daher werden wir vorraussichtlich als nächsten Wachstumsschritt im Segment elderly living aktiv”, führt Lackner weiter aus.
Umnutzungskonzepte für nicht mehr zeitgemäße Hotels
Bestandshotels und deren Umwandlung zu Serviced Appartments stehen auch im Fokus von Einar Skjerven, der seit 2006 in Berlin im Residentialbereich tätig ist. „Im – mit hinreichenden Zimmerkapazitäten ausgestatteten – Berlin sind die Übernachtungszahlen im vergangenen Jahr um drastische 60 Prozent zurückgegangen. Im Schnitt wurde pro Zimmer und Tag gerade noch ein Umsatz von 25 Euro erzielt“, berichtete Skjerven über die Situation der Hauptstadthotellerie. Mit bewirtschafteten und flexibel verfügbaren Kleinwohnungen lasse sich aktuell ein deutlich besseres Ergebnis erreichen. Zumal es in Berlin eine weiterhin gute Nachfrage nach solchen Angeboten von Seiten von Fernpendlern und älteren Menschen mit Großstadtaffinität gäbe.
Die Bedürfnisse dieser oft betuchten Klientel hat auch Alexander Lackner von neworld im Blick: „Die Ansprüche der best ager Generation steigen. Sie wünschen sich eine Wohnsituation, in der sie am kulturellen Leben teilhaben und bedarfsgerecht ihre Freizeit verbringen können. Für diese Zielgruppe wollen wir das passende Angebot schaffen.“ Aktivitäten im Bereich eldery Living stünden unmittelbar bevor.
Einar Skjerven ist zunächst den umgekehrten Weg gegangen und hat bis 2019 ein in den 1970er Jahren errichtetes Seniorenwohnaus zu 180 hochwertigen Serviced Apartments umgebaut. Die Revitalisierungskosten lagen bei rund 2.000 Euro je Quadratmeter. Aktuell werden die Beautique Apartments an Kapitalanleger und Selbstnutzer verkauft. Skjerven möchte diesen Ansatz gern fortsetzen. Er hat jüngst die Eigentümer von 120 Berliner Hotels angeschrieben. Bei zehn Häusern sei er in Gesprächen über Joint Ventures oder deren Verkauf und einen Umbau zu Beautique Apartments. Diese sollen mit einem besonderen Einrichtungskonzept und eigener App als Marke für Longstay-Living in Berlin etabliert werden.
Neben Hotels sieht Skjerven auch ältere Büros als Umbaukandidaten. Die Büroleerstände in Berlin seien in den vergangenen Monaten zwar nicht dramatisch gestiegen, doch wiesen zwei Drittel der aktuell verfügbaren Flächen keine modernen Ausstattungsstandards auf. „Eine Umnutzung funktioniert allerdings nur in gemischten Quartieren mit guter Verkehrsanbindung. In klassischen Bürolagen würden wir nicht in Wohnen umwandeln.“
Capital BAY setzt auf Proptechs, Self Storage und Whole Loan Funds
Rolf Engel, CFO der Capital Bay Group, sieht neben dem eigenen Hauptsegment Micro und Senior Living Potenzial in den beiden Spezialbereichen Proptech und Storage / Self Storage. Capital Bay bereitet in diesen Bereichen gleich mehrere neue Investmentfonds vor. „Proptechs haben in den vergangenen Jahren große Investitionen auf sich gezogen”, berichtet Rolf Engel. „Da Capital Bay seit jeher intensiv eigene Proptech-Entwicklungen vorantreibt, haben wir das gestiegene Interesse zum Anlass genommen, einen eigenen Proptech-Fonds mit einer klaren thematischen Ausrichtung aufzulegen. Der Fonds bildet alle Teilprozesse im Hinblick auf Automatisierung und Digitalisierung einer Immobilientransaktion ab, von der Identifizierung von Investitionsmöglichkeiten über die Due Diligence, Finanzierung, das Closing bis hin zum Verkauf.”
Als zweites setzte Capital Bay gerade einen Fonds für Storage und Self Storage- Immobilien auf. Das Segment sei in den USA und Europa deutlich weiterentwickelt, weise aber auch in Deutschland signifikante Chancen auf. „Mit Storage und Self Storage-Konzepten können interessante Renditen erwirtschaftet werden, da ähnliche Einnahmen wie im klassischen Wohnsegement erzielt werden können. Dem stehen geringere Herstellungskosten und deutlich schnellere Genehmigungsprozesse gegenüber.” Auf der Finanzierungsseite bietet Capital Bay zukünftig Investoren die Möglichkeit, im stark wachsenden Segment der Whole Loan Funds zu investieren. „Klassische Bankenfinanzierungen sind rückläufig, dafür gewinnen Whole Loans als alternative Finanzierungsinstrumente rasant an Bedeutung. Wir legen gerade einen Whole-Loan-Funds mit einem Startvolumen von rund 600 Millionen Euro auf”, so Engel.
