06.05.2021 Umwandlungsverbot für Wohnungen wirkt als Preistreiber
Die Regierungskoalition will die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitgehend verbieten, um, wie es in der Begründung des Entwurfs zum Baulandmobilisierungsgesetz heißt, „ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten“. Nach Erkenntnissen von Aengevelt Research wird damit indessen genau das Gegenteil erreicht: Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen werden so weiter steigen, sondern auch die Wohnungsmieten.
Zudem wird damit die Bildung von Wohneigentum, u.a. zur Absicherung im Alter, ausgebremst. Dabei besteht gerade in Deutschland Nachholbedarf: Mit einer Eigentümerquote von rd. 47% belegt Deutschland im Europa-Vergleich den vorletzten Platz (Quelle: Statistisches Bundesamt). In den deutschen Großstädten fällt die Eigentümerquote sogar noch deutlich geringer aus und stellt sich z.B. in Berlin auf nur 17 Prozent.
Das Umwandlungsverbot ist im Baulandmobilisierungsgesetz versteckt, welches die Bereitstellung von Bauland für kostengünstigen Wohnungsbau erreichen soll. Das Baulandmobilisierungsgesetz wird im Eilverfahrungen durch den Deutschen Bundestag gepeitscht und soll bereits am kommenden Freitag verabschiedet werden, weil es, so die Bundesregierung, weitgehend die Empfehlungen der Baulandkommission umsetze. Allerdings enthält es mit dem Umwandlungsverbot ein trojanisches Pferd, das mit der Mobilisierung von Bauland gar nichts zu tun hat.
§ 250 Baugesetzbuch soll zukünftig so gefasst werden, dass die Landesregierungen „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ festlegen können, in denen sie die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitgehend blockieren können. Ausnahmen sind lediglich vorgesehen (1) in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, (2) wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen selber nutzen sollen, (3) wenn mindestens zwei Drittel der gegenwärtigen Mieter die Eigentumswohnungen erwerben oder (4) wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen. Die vorgesehenen Regelungen kommen damit in der Praxis einem Umwandlungsverbot gleich. Dies ist offensichtlich auch beabsichtigt, denn in der Begründung heißt es, dass dadurch die „Verdrängung von Mietern“ verhindert werden soll.
Aengevelt Research verweist darauf, dass die Begründung die geltende Gesetzeslage komplett ignoriert, denn das geltende Mietrecht schützt die Mieter umfassend vor Kündigungen als auch vor Mieterhöhungen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gibt es nach § 577 BGB sogar zur Abwehr von Eigenbedarfskündigungen eine zehnjährige Schutzfrist.
Darüber hinaus ist das Umwandlungsverbot nicht geeignet, das angestrebte Ziel zu erreichen, nämlich die Erhaltung eines ausreichenden Angebots an bezahlbaren Mietwohnungen. Wohnungsmangel und infolgedessen steigendes Mietniveau resultieren daraus, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte das Angebot an verfügbaren erschwinglichen Wohnungen insbesondere in den Ballungskernen deutlich übersteigt. Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ändert an diesem Sachverhalt überhaupt nichts.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt: „Das Umwandlungsverbot greift massiv in das Grundrecht auf Eigentum ein, das durch Art. 16 des Grundgesetzes gewährt wird. Die Verfassungsmäßigkeit könnte deshalb in Frage stehen.“ Aus seiner Sicht ist das Umwandlungsverbot analog wie zuletzt der vom BVG für verfassungswidrig erklärte Berliner Mietpreisdeckel zur Erhaltung bzw. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ungeeignet.
Vielmehr wird es Schaden anrichten, denn es läuft dem seit Jahrzehnten postulierten Ziel der Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten auch in Form von Wohneigentum zuwider. Das gilt besonders für die breite Zielgruppe der Schwellenhaushalte, die erstmals von der Mieter- in die Eigentümerstellung wechseln wollen, als auch für die Millionen Haushalte, die Wohnungseigentum als geeignete Beitrag der Alterssicherung betrachten und dabei deutlich mehrheitlich auf Bestandswohnungen statt auf Erstangebote im Neubausegment zugreifen.
Zudem wirkt das Umwandlungsverbot als Preistreiber: Wenn der Zuwachs an vergleichsweise preisgünstigen Eigentumswohnungen im Bestand durch das Umwandlungsverbot zukünftig entfällt und stattdessen das Angebot zwangsläufig ausschließlich durch teure Erstbezugs-Neubauwohnungen gebildet wird, steigt ebenso zwangsläufig das Kaufpreisniveau je Kauffall.
Mit der Verteuerung des Preisniveaus für Eigentumswohnungen führt das Umwandlungsverbot zu dem paradoxen Effekt, dass auch das Mietniveau weiter steigt. Bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage werden Eigentümer ihr teureres Preiseinstiegsniveau in höheren Mietforderungen abbilden. Des Weiteren entfällt der mietpreisdämpfende Effekt, der aus dem Vergleich einer hohen Miete mit den Kosten einer vergleichsweise preisgünstigen Altbau-Eigentumswohnung resultiert. Damit setzt das Umwandlungsverbot weitere Impulse zur Steigerung des Mietpreisniveaus.
Deshalb fordert Wulff Aengevelt: „Schluss mit der populistischen Irreführung von Wählern und Konsumenten! Was stattdessen in den Wachstumsregionen dringendst benötigt wird, sind nachhaltig wohnbaufördernde Maßnahmen, gezielt wohnungsbaubeschleunigendes Planungs- und Baurecht und die Bereitstellung wohnungsbaupreisgerechter Baugrundstücke und Areale seitens der öffentlichen Hand. Deshalb: Zeitnahe Schließung der Angebotslücke durch gezielten, erschwinglichen Wohnungsneubau statt weiteren Dirigismus in Form wohnungsbaupolitischer Fehlsteuerungen!“
Warum die Politik eine offensichtlich ungeeignete Maßnahme beschließen will, erklärt Politikwissenschaftler Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf, der als Sachverständiger beim Deutschen Bundestag bereits andere Fälle kommentiert hat, bei denen ein spezifisches Berliner Problem zum Gegenstand bundesweiter Regelungen werden sollte: „Es handelt sich erstens um eine typische Lex Berolina, was immer häufiger zu beobachten ist, weil die Bundestagsabgeordneten, Regierungsmitglieder und Ministerialbeamen nun einmal in Berlin sitzen und die Berliner Verhältnisse auf ganz Deutschland verallgemeinern. In Berlin hat der inzwischen für verfassungswidrig erklärte Mietendeckel dazu geführt, dass in Berlin allein im letzten Jahr 18.800 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das Umwandlungsverbot ist nun die Folge einer unerwünschten Folgewirkung eines untauglichen Gesetzes, das weitere unerwünschte Folgewirkungen nach sich ziehen wird. Anstatt immer wieder an Symptomen herumzudoktern, sollte die Politik endlich einmal wirksame Maßnahmen gegen die Ursache von Mietsteigerungen unternehmen, nämlich den Neubau von Wohnungen in großem Stil zu fördern.“
Zudem wird damit die Bildung von Wohneigentum, u.a. zur Absicherung im Alter, ausgebremst. Dabei besteht gerade in Deutschland Nachholbedarf: Mit einer Eigentümerquote von rd. 47% belegt Deutschland im Europa-Vergleich den vorletzten Platz (Quelle: Statistisches Bundesamt). In den deutschen Großstädten fällt die Eigentümerquote sogar noch deutlich geringer aus und stellt sich z.B. in Berlin auf nur 17 Prozent.
Das Umwandlungsverbot ist im Baulandmobilisierungsgesetz versteckt, welches die Bereitstellung von Bauland für kostengünstigen Wohnungsbau erreichen soll. Das Baulandmobilisierungsgesetz wird im Eilverfahrungen durch den Deutschen Bundestag gepeitscht und soll bereits am kommenden Freitag verabschiedet werden, weil es, so die Bundesregierung, weitgehend die Empfehlungen der Baulandkommission umsetze. Allerdings enthält es mit dem Umwandlungsverbot ein trojanisches Pferd, das mit der Mobilisierung von Bauland gar nichts zu tun hat.
§ 250 Baugesetzbuch soll zukünftig so gefasst werden, dass die Landesregierungen „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ festlegen können, in denen sie die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen weitgehend blockieren können. Ausnahmen sind lediglich vorgesehen (1) in Erbfällen, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, (2) wenn Familienangehörige des Eigentümers die Wohnungen selber nutzen sollen, (3) wenn mindestens zwei Drittel der gegenwärtigen Mieter die Eigentumswohnungen erwerben oder (4) wenn besondere wirtschaftliche Notlagen vorliegen. Die vorgesehenen Regelungen kommen damit in der Praxis einem Umwandlungsverbot gleich. Dies ist offensichtlich auch beabsichtigt, denn in der Begründung heißt es, dass dadurch die „Verdrängung von Mietern“ verhindert werden soll.
Aengevelt Research verweist darauf, dass die Begründung die geltende Gesetzeslage komplett ignoriert, denn das geltende Mietrecht schützt die Mieter umfassend vor Kündigungen als auch vor Mieterhöhungen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gibt es nach § 577 BGB sogar zur Abwehr von Eigenbedarfskündigungen eine zehnjährige Schutzfrist.
Darüber hinaus ist das Umwandlungsverbot nicht geeignet, das angestrebte Ziel zu erreichen, nämlich die Erhaltung eines ausreichenden Angebots an bezahlbaren Mietwohnungen. Wohnungsmangel und infolgedessen steigendes Mietniveau resultieren daraus, dass die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte das Angebot an verfügbaren erschwinglichen Wohnungen insbesondere in den Ballungskernen deutlich übersteigt. Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ändert an diesem Sachverhalt überhaupt nichts.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt: „Das Umwandlungsverbot greift massiv in das Grundrecht auf Eigentum ein, das durch Art. 16 des Grundgesetzes gewährt wird. Die Verfassungsmäßigkeit könnte deshalb in Frage stehen.“ Aus seiner Sicht ist das Umwandlungsverbot analog wie zuletzt der vom BVG für verfassungswidrig erklärte Berliner Mietpreisdeckel zur Erhaltung bzw. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ungeeignet.
Vielmehr wird es Schaden anrichten, denn es läuft dem seit Jahrzehnten postulierten Ziel der Vermögensbildung breiter Bevölkerungsschichten auch in Form von Wohneigentum zuwider. Das gilt besonders für die breite Zielgruppe der Schwellenhaushalte, die erstmals von der Mieter- in die Eigentümerstellung wechseln wollen, als auch für die Millionen Haushalte, die Wohnungseigentum als geeignete Beitrag der Alterssicherung betrachten und dabei deutlich mehrheitlich auf Bestandswohnungen statt auf Erstangebote im Neubausegment zugreifen.
Zudem wirkt das Umwandlungsverbot als Preistreiber: Wenn der Zuwachs an vergleichsweise preisgünstigen Eigentumswohnungen im Bestand durch das Umwandlungsverbot zukünftig entfällt und stattdessen das Angebot zwangsläufig ausschließlich durch teure Erstbezugs-Neubauwohnungen gebildet wird, steigt ebenso zwangsläufig das Kaufpreisniveau je Kauffall.
Mit der Verteuerung des Preisniveaus für Eigentumswohnungen führt das Umwandlungsverbot zu dem paradoxen Effekt, dass auch das Mietniveau weiter steigt. Bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage werden Eigentümer ihr teureres Preiseinstiegsniveau in höheren Mietforderungen abbilden. Des Weiteren entfällt der mietpreisdämpfende Effekt, der aus dem Vergleich einer hohen Miete mit den Kosten einer vergleichsweise preisgünstigen Altbau-Eigentumswohnung resultiert. Damit setzt das Umwandlungsverbot weitere Impulse zur Steigerung des Mietpreisniveaus.
Deshalb fordert Wulff Aengevelt: „Schluss mit der populistischen Irreführung von Wählern und Konsumenten! Was stattdessen in den Wachstumsregionen dringendst benötigt wird, sind nachhaltig wohnbaufördernde Maßnahmen, gezielt wohnungsbaubeschleunigendes Planungs- und Baurecht und die Bereitstellung wohnungsbaupreisgerechter Baugrundstücke und Areale seitens der öffentlichen Hand. Deshalb: Zeitnahe Schließung der Angebotslücke durch gezielten, erschwinglichen Wohnungsneubau statt weiteren Dirigismus in Form wohnungsbaupolitischer Fehlsteuerungen!“
Warum die Politik eine offensichtlich ungeeignete Maßnahme beschließen will, erklärt Politikwissenschaftler Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf, der als Sachverständiger beim Deutschen Bundestag bereits andere Fälle kommentiert hat, bei denen ein spezifisches Berliner Problem zum Gegenstand bundesweiter Regelungen werden sollte: „Es handelt sich erstens um eine typische Lex Berolina, was immer häufiger zu beobachten ist, weil die Bundestagsabgeordneten, Regierungsmitglieder und Ministerialbeamen nun einmal in Berlin sitzen und die Berliner Verhältnisse auf ganz Deutschland verallgemeinern. In Berlin hat der inzwischen für verfassungswidrig erklärte Mietendeckel dazu geführt, dass in Berlin allein im letzten Jahr 18.800 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Das Umwandlungsverbot ist nun die Folge einer unerwünschten Folgewirkung eines untauglichen Gesetzes, das weitere unerwünschte Folgewirkungen nach sich ziehen wird. Anstatt immer wieder an Symptomen herumzudoktern, sollte die Politik endlich einmal wirksame Maßnahmen gegen die Ursache von Mietsteigerungen unternehmen, nämlich den Neubau von Wohnungen in großem Stil zu fördern.“
