06.05.2021 Umwandlungsverbot: Mietern wird Wohneigentumsbildung verwehrt
Im Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen soll heute abschließend das Baulandmobilisierungsgesetz beraten werden. Über den Entwurf der Bundesregierung will der Bundestag dann am Freitag, 7. Mai 2021, abstimmen. Dazu Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD:
„Leider verfehlt das Baulandmobilisierungsgesetz sein Ziel. Entgegen zahlreicher Analysen und Expertenmeinungen hat sich die Große Koalition in den vergangenen Monaten nicht überzeugen lassen und bringt ein Gesetz zum Abschluss, das alles andere erreicht, als Bauland zu mobilisieren und den Neubau von Wohnungen anzukurbeln. Statt den Neubau zu beflügeln, wird es den Kommunen ermöglicht, ihr Vorkaufsrecht länger zu überdenken und dann zum Verkehrswert einzusteigen. Auch durch das faktische Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen wird keine neue Wohnung entstehen. Dies hat nur den Effekt, dass der Mieter seine Wohnung nicht mehr kaufen kann. Wenn nicht umgewandelt wird, kann der Mieter auch sein Vorkaufsrecht nicht nutzen. Dass Kommunen ihre Vorkaufsrechte schmackhafter gemacht werden, während Mietern ein potentielles Vorkaufsrecht genommen wird, kann man nur als bizarr bezeichnen. Wenn nun schon die Kommune günstiger erwirbt, muss sie den Preisvorteil an die Mieter weitergeben und ihnen den Erwerb ihrer Mietwohnung ermöglichen.“
Zum Hintergrund:
Die Beschlussvorlage des Bauausschusses an den Bundestag sieht vor, dass Umwandlungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt unter dem Vorbehalt der Genehmigung sein sollen. Welche Gebiete das sind, kann durch die jeweilige Landesregierung bestimmt werden. Die Gebietskulisse muss begründet werden. Hieraus muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Der Genehmigungsvorbehalt soll nicht gelten, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Länder können eine abweichende Anzahl festlegen; diese Anzahl kann zwischen drei und 15 liegen. Der Genehmigungsvorbehalt soll zunächst bis Ende 2025 gelten.
Die Durchführung des kommunalen Vorkaufsrechts soll erleichtert werden. Bisher musste die Kommune innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ihr Vorkaufsrecht ausüben. Diese Frist soll auf drei Monate verlängert werden. Zudem soll es der Kommune ermöglicht werden, stets zum Verkehrswert zu erwerben, um für sie die Preise zu dämpfen, so die Begründung der Ausschussempfehlung.
Schick: „Die Politik jagt mit dem Umwandlungsverbot einem Phantom hinterher. Denn die These der Befürworter, dass mit dem Umwandlungsverbot die Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Verdrängung geschützt werden, ist haltlos. Keine Zahlen belegen das, wie kürzlich selbst die Bundesregierung in der Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP eingestehen musste. Mit dem aktuellen Mietrecht, das eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren und mehr vorsieht (in Berlin und anderen Großstädten auch zehn Jahre, in Erhaltungsgebieten noch länger), sind die Mieter bereits hinlänglich geschützt.
Stattdessen wird mit dem Umwandlungsverbot das Vorkaufsrecht für Mieter abgeschafft. Das ist für viele Mieter oftmals die einzige Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Die Politik treibt sie mit diesem Gesetz in den teuren Bestand oder teuren Neubau. Die Preise für Bestandswohnungen werden mit dem Umwandlungsverbot angefeuert. Alleine die derzeitigen Besitzer von Eigentumswohnungen dürfen sich freuen. Die Politik beschert ihnen einen Wertzuwachs.
Unter dem Vorwand des angeblichen Mieterschutzes wird so einer großen Bevölkerungsgruppe die Chance zur Bildung von Wohneigentum verwehrt. Das ist sehr bedauerlich, wollte sich doch gerade die CDU/CSU verstärkt für die Förderung von Wohneigentum einsetzen.“
„Leider verfehlt das Baulandmobilisierungsgesetz sein Ziel. Entgegen zahlreicher Analysen und Expertenmeinungen hat sich die Große Koalition in den vergangenen Monaten nicht überzeugen lassen und bringt ein Gesetz zum Abschluss, das alles andere erreicht, als Bauland zu mobilisieren und den Neubau von Wohnungen anzukurbeln. Statt den Neubau zu beflügeln, wird es den Kommunen ermöglicht, ihr Vorkaufsrecht länger zu überdenken und dann zum Verkehrswert einzusteigen. Auch durch das faktische Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen wird keine neue Wohnung entstehen. Dies hat nur den Effekt, dass der Mieter seine Wohnung nicht mehr kaufen kann. Wenn nicht umgewandelt wird, kann der Mieter auch sein Vorkaufsrecht nicht nutzen. Dass Kommunen ihre Vorkaufsrechte schmackhafter gemacht werden, während Mietern ein potentielles Vorkaufsrecht genommen wird, kann man nur als bizarr bezeichnen. Wenn nun schon die Kommune günstiger erwirbt, muss sie den Preisvorteil an die Mieter weitergeben und ihnen den Erwerb ihrer Mietwohnung ermöglichen.“
Zum Hintergrund:
Die Beschlussvorlage des Bauausschusses an den Bundestag sieht vor, dass Umwandlungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt unter dem Vorbehalt der Genehmigung sein sollen. Welche Gebiete das sind, kann durch die jeweilige Landesregierung bestimmt werden. Die Gebietskulisse muss begründet werden. Hieraus muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Der Genehmigungsvorbehalt soll nicht gelten, wenn sich in dem Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Die Länder können eine abweichende Anzahl festlegen; diese Anzahl kann zwischen drei und 15 liegen. Der Genehmigungsvorbehalt soll zunächst bis Ende 2025 gelten.
Die Durchführung des kommunalen Vorkaufsrechts soll erleichtert werden. Bisher musste die Kommune innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages ihr Vorkaufsrecht ausüben. Diese Frist soll auf drei Monate verlängert werden. Zudem soll es der Kommune ermöglicht werden, stets zum Verkehrswert zu erwerben, um für sie die Preise zu dämpfen, so die Begründung der Ausschussempfehlung.
Schick: „Die Politik jagt mit dem Umwandlungsverbot einem Phantom hinterher. Denn die These der Befürworter, dass mit dem Umwandlungsverbot die Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Verdrängung geschützt werden, ist haltlos. Keine Zahlen belegen das, wie kürzlich selbst die Bundesregierung in der Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP eingestehen musste. Mit dem aktuellen Mietrecht, das eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren und mehr vorsieht (in Berlin und anderen Großstädten auch zehn Jahre, in Erhaltungsgebieten noch länger), sind die Mieter bereits hinlänglich geschützt.
Stattdessen wird mit dem Umwandlungsverbot das Vorkaufsrecht für Mieter abgeschafft. Das ist für viele Mieter oftmals die einzige Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben. Die Politik treibt sie mit diesem Gesetz in den teuren Bestand oder teuren Neubau. Die Preise für Bestandswohnungen werden mit dem Umwandlungsverbot angefeuert. Alleine die derzeitigen Besitzer von Eigentumswohnungen dürfen sich freuen. Die Politik beschert ihnen einen Wertzuwachs.
Unter dem Vorwand des angeblichen Mieterschutzes wird so einer großen Bevölkerungsgruppe die Chance zur Bildung von Wohneigentum verwehrt. Das ist sehr bedauerlich, wollte sich doch gerade die CDU/CSU verstärkt für die Förderung von Wohneigentum einsetzen.“
