23.04.2021 Der Pferdefuß nachlassender Wohnungsknappheit
Niemand nimmt gerne das Tabuwort in den Mund. So wie man in der Religion vom Leibhaftigen statt vom Teufel redet, so redet man in der Immobilienwirtschaft von Überbewertung statt von Preisblase.
Gibt es eine Preisblase?
Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. Aber wie lange ist das noch so? Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute. Auch Kaufpreise für ETW von mehr als 10 Jahreseinkommen in den Top7-Städten sind dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch. Angesichts der deutschen Exportabhängigkeit und ungelöster Strukturprobleme sind Einkommenszuwächse auf breiter Front aber eher unwahrscheinlich. Hinzu kommt: Das Wohnungsangebot wächst kräftig, der Nachfragedruck in den Schwarmstädten verteilt sich immer besser ins Umland und auf Ausweichstädte. Die Mieten im (Um-) Land steigen schon seit gut zwei Jahren stärker als in der Stadt. Ein nachhaltiger Trend ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess begünstigen.
Wichtiger ist: Platzt die Blase?
Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte. Hilfreich wäre vor allem Inflation, dann könnte der Überdruck auch bei nominal konstanten Preisen entweichen. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht. Schwarze Schwäne kommen immer unverhofft. Aber wir wollen ja nicht den Sie-wissen-schon-wen an die Wand malen.
Die Werte für 2021
Großstädte
Gegenüber dem Vorquartal ergeben sich keine Veränderungen. Damit wird weiterhin für 11 von 12 Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 11, vor drei Jahren 9). Allein in Köln ist die Gefahr nur „mäßig“, weil hier zu wenig gebaut wird.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 300 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 295, vor drei Jahren 221).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 332 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 324, vor drei Jahren 234).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 65 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 65, vor drei Jahren 27).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 324 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 324, vor drei Jahren 237).
Gibt es eine Preisblase?
Selbstverständlich haben wir eine Immobilienblase am Wohnungsmarkt. Die hohen Vervielfältiger mögen durch die aktuellen Niedrigzinsen begründet sein. Aber wie lange ist das noch so? Sobald die Zinsen steigen, müssen die Preise runter oder die Mieten hoch. Mietsteigerungen werden künftig aber stärker reglementiert sein als heute. Auch Kaufpreise für ETW von mehr als 10 Jahreseinkommen in den Top7-Städten sind dauerhaft nicht zu erzielen. Entweder die Preise fallen irgendwann oder die Einkommen steigen drastisch. Angesichts der deutschen Exportabhängigkeit und ungelöster Strukturprobleme sind Einkommenszuwächse auf breiter Front aber eher unwahrscheinlich. Hinzu kommt: Das Wohnungsangebot wächst kräftig, der Nachfragedruck in den Schwarmstädten verteilt sich immer besser ins Umland und auf Ausweichstädte. Die Mieten im (Um-) Land steigen schon seit gut zwei Jahren stärker als in der Stadt. Ein nachhaltiger Trend ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess begünstigen.
Wichtiger ist: Platzt die Blase?
Wichtiger als die Frage, ob es eine Blase gibt, ist aber die Frage, ob oder wann sie platzt. Neue Auslandszuwanderung, aber auch politisch herbeigeführte Baulandknappheit und steigende Materialkosten machen ein Szenario wahrscheinlicher, bei dem die Luft nur langsam entweicht. Denn steigende Nachfrage und hohe Neubaukosten stabilisieren die Bestandswerte. Hilfreich wäre vor allem Inflation, dann könnte der Überdruck auch bei nominal konstanten Preisen entweichen. Eine Garantie dafür gibt es aber nicht. Schwarze Schwäne kommen immer unverhofft. Aber wir wollen ja nicht den Sie-wissen-schon-wen an die Wand malen.
Die Werte für 2021
Großstädte
Gegenüber dem Vorquartal ergeben sich keine Veränderungen. Damit wird weiterhin für 11 von 12 Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 11, vor drei Jahren 9). Allein in Köln ist die Gefahr nur „mäßig“, weil hier zu wenig gebaut wird.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 300 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 295, vor drei Jahren 221).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 332 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 324, vor drei Jahren 234).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 65 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 65, vor drei Jahren 27).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 324 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 324, vor drei Jahren 237).
