16.04.2021 Kölner Büromarkt profitiert kräftig von großen Behördenanmietungen
Aufatmen für den Kölner Bürovermietungsmarkt: Mitten im Lockdown fährt die Domstadt ein erstes Quartalsergebnis 131 Prozent über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein. Maßgeblich daran beteiligt war die Öffentliche Verwaltung. Verhaltene Zahlen gab es dagegen bei den Immobilieninvestments mit einem Transaktionsvolumen[1] von rund 310 Mio. Euro. Dabei platzierte sich die Assetklasse Living vor dem traditionell führenden Bürosegment.
„Gerade der Immobilien-Investmentmarkt ist durch die Pandemie eingeschränkt. Verkäufer scheuen sich derzeit eher, Abschlüsse zu tätigen. Der gesamte Markt ist in Wartestellung und bereitet sich auf die wirtschaftliche Erholung vor, die man mit zunehmender Impfquote erwartet. Wohnimmobilien werden in dieser Situation zu einem sicheren Hafen, wenn sie verfügbar sind“, bewertet Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln.
Rund 89.000 m² Bürofläche wurde im ersten Quartal in Köln umgesetzt, deutlich mehr als das Doppelte des Vergleichszeitraums im Vorjahr. Weit stärkste Branche unter den Mietern war dabei die Öffentliche Verwaltung, die unter anderem mit zwei großen Abschlüssen im Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld vertreten war. Dort mieteten das Hauptzollamt und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 15.600 m² bzw. 11.400 m² an. Gemeinsam mit nur zwei weiteren Abschlüssen bestimmte die Öffentliche Verwaltung damit das Mietgeschehen im ersten Quartal, rund 37 Prozent des gesamten Kölner Büroflächenumsatzes entfielen auf diesen Bereich. Es folgten die Unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rund 18.000 m².
Darüber hinaus sorgten die beiden genannten Großanmietungen für die Stärke des Teilmarkts Ehrenfeld/Braunsfeld, wo fast 40 Prozent der Gesamtfläche umgesetzt wurden: 35.600 m² und damit 13.000 m² mehr als in der zweitplatzierten City, die etwa ein Viertel des Flächenumsatzes für sich verbuchen konnte. Abseits von Sondereffekten nahm der Markt vor allem bei den mittelgroßen Flächen an Fahrt auf, mit einem Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 243 Prozent (1.000 bis 2.500 m²) bzw. 177 Prozent (2.500 bis 5.000 m²).
Köln muss sich für Qualitätsnachfrage rüsten
Trotz der erkennbaren Stabilisierung des Vermietungsmarkts ist die Pandemie auch an Köln nicht spurlos vorübergegangen. Im Verlauf des vergangenen Jahres stieg die Leerstandquote kontinuierlich an und erreicht Anfang 2021 2,9 Prozent. Bis zum Jahresende könnte sie auf 3,2 Prozent steigen – ein immer noch sehr niedriger Wert für einen gesunden Markt. „Die nach wie vor geringen Leerstände zeigen, wie knapp attraktive Büroflächen noch immer in Köln sind. Vor allem jetzt, wo Unternehmen zunehmend eine neue Arbeitskultur für sich entdecken, wird die Qualität der Büros noch stärker in den Mittelpunkt rücken. Angesichts eines absehbaren Endes der Pandemie muss sich Köln daher für Nachholeffekte rüsten. Unternehmen werden moderne Büroflächen für zeitgemäße Arbeitskonzepte benötigen. Mit dem derzeitigen Entwicklungstempo könnte die Stadt Marktpotenziale verpassen“, so Kirchhoff. Tatsächlich wurden im ersten Quartal nur rund 13.000 m² Büroflächen fertiggestellt, die bereits zu über 90 Prozent vermietet sind. Für das laufende Jahr sind weitere rund 53.000 m² zu erwarten, 41 Prozent davon derzeit verfügbar.
Bei einer zu erwartenden Post-Corona-Erholung könnte der einsetzende Run auf die Flächen also zu einer noch deutlicheren Verknappung hochwertiger Geschäftsräume führen. „In der Hochphase der Pandemie wurde viel über das Ende des Büros geredet. Doch mittlerweile erleben viele Menschen und Unternehmen die Ermüdungseffekte von Homeoffice und Remote Working. Solche Modelle werden Bürostandorte nicht ersetzen, sondern verändern. Mit steigenden Anforderungen an die Flächenqualität. Darauf muss sich der regionale Immobilienmarkt vorbereiten“, erklärt Kirchhoff. Derzeit befinden sich in Köln 195.000 m² Fläche im Bau, vor allem in der City und in den Teilmärkten Kalk/Mühlheim sowie Ehrenfeld/Braunsfeld.
Die Bürospitzenmiete blieb in Köln im gesamten Vorjahresverlauf stabil bei 26 Euro/m². Ein Wert, den sie vermutlich auch bis zum Ende 2021 halten wird. Der Flächenumsatz dürfte für das Gesamtjahr einen Wert von 280.000 m² und damit weitgehend Vorkrisenniveau erreichen.
Living und alternative Assetklassen stark im ersten Quartal
Auf dem Investmentmarkt für Immobilien war die Eintrübung durch die Pandemie dagegen deutlich spürbar. Immerhin aber hat Köln unter den Big 7 den geringsten prozentualen Rückgang zu verzeichnen: Das Transaktionsvolumen sank im ersten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 um 32 Prozent auf 310 Mio. Euro. Vor allem das Ausbleiben von Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe machte sich hier bemerkbar.
Unter den Assetklassen zeigte das Living-Segment seine Robustheit gegenüber wirtschaftlichen Eintrübungen und setzte sich mit einem Anteil von 41 Prozent am gesamten Transaktionsgeschehen an die Spitze. Das Bürosegment fand sich mit 37 Prozent auf dem ungewohnten zweiten Rang wieder. Größere Deals wurden zudem abseits der etablierten Assetklassen getätigt, etwa der Verkauf des Mitmach-Museums in Kalk.
Auffällig auf dem Kölner Investmentmarkt war das Risikoklassenprofil. 53 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen im ersten Quartal auf Value Add-Objekte, Core und Core plus erreichten zusammen 47 Prozent. „Das spricht nicht unbedingt für eine besondere Risikobereitschaft der Investoren im Kölner Markt, sondern bildet vielmehr dessen Besonderheiten ab. Der ohnehin bestehende Mangel an Core-Objekten wird durch das pandemiebedingte Abwarten der Verkäufer noch einmal verschärft. Doch investiert werden muss, der Kapitalstau bleibt weiterhin real in der derzeitigen Gesamtzinslage“, so Kirchhoff. Unter den Käufern dominierten dabei mit 68 Prozent inländische Akteure, 32 Prozent des Kapitals stammte aus dem Ausland. Das entsprach grob der Verteilung der vergangenen Jahre.
Die Bürospitzenrendite in der Domstadt sank gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres um 20 Basispunkte auf aktuell 3 Prozent, verblieb in den vergangenen Monaten aber stabil. Bis zum Jahresende dürfte sie aber noch einmal um 10 Basispunkte nachgeben. „Der Investitionsmarkt Köln ist von abwartender Bereitschaft geprägt, erklärt Kirchhoff. „Eigentümer wie Kaufinteressenten beobachten sehr genau die aufkeimenden Signale wirtschaftlicher Erholung mit fortschreitender Pandemiebekämpfung. Dann werden wir Nachholeffekte erleben, die sich natürlich entsprechend bei den Renditen auswirken.“
„Gerade der Immobilien-Investmentmarkt ist durch die Pandemie eingeschränkt. Verkäufer scheuen sich derzeit eher, Abschlüsse zu tätigen. Der gesamte Markt ist in Wartestellung und bereitet sich auf die wirtschaftliche Erholung vor, die man mit zunehmender Impfquote erwartet. Wohnimmobilien werden in dieser Situation zu einem sicheren Hafen, wenn sie verfügbar sind“, bewertet Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln.
Rund 89.000 m² Bürofläche wurde im ersten Quartal in Köln umgesetzt, deutlich mehr als das Doppelte des Vergleichszeitraums im Vorjahr. Weit stärkste Branche unter den Mietern war dabei die Öffentliche Verwaltung, die unter anderem mit zwei großen Abschlüssen im Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld vertreten war. Dort mieteten das Hauptzollamt und die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben 15.600 m² bzw. 11.400 m² an. Gemeinsam mit nur zwei weiteren Abschlüssen bestimmte die Öffentliche Verwaltung damit das Mietgeschehen im ersten Quartal, rund 37 Prozent des gesamten Kölner Büroflächenumsatzes entfielen auf diesen Bereich. Es folgten die Unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rund 18.000 m².
Darüber hinaus sorgten die beiden genannten Großanmietungen für die Stärke des Teilmarkts Ehrenfeld/Braunsfeld, wo fast 40 Prozent der Gesamtfläche umgesetzt wurden: 35.600 m² und damit 13.000 m² mehr als in der zweitplatzierten City, die etwa ein Viertel des Flächenumsatzes für sich verbuchen konnte. Abseits von Sondereffekten nahm der Markt vor allem bei den mittelgroßen Flächen an Fahrt auf, mit einem Plus gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 243 Prozent (1.000 bis 2.500 m²) bzw. 177 Prozent (2.500 bis 5.000 m²).
Köln muss sich für Qualitätsnachfrage rüsten
Trotz der erkennbaren Stabilisierung des Vermietungsmarkts ist die Pandemie auch an Köln nicht spurlos vorübergegangen. Im Verlauf des vergangenen Jahres stieg die Leerstandquote kontinuierlich an und erreicht Anfang 2021 2,9 Prozent. Bis zum Jahresende könnte sie auf 3,2 Prozent steigen – ein immer noch sehr niedriger Wert für einen gesunden Markt. „Die nach wie vor geringen Leerstände zeigen, wie knapp attraktive Büroflächen noch immer in Köln sind. Vor allem jetzt, wo Unternehmen zunehmend eine neue Arbeitskultur für sich entdecken, wird die Qualität der Büros noch stärker in den Mittelpunkt rücken. Angesichts eines absehbaren Endes der Pandemie muss sich Köln daher für Nachholeffekte rüsten. Unternehmen werden moderne Büroflächen für zeitgemäße Arbeitskonzepte benötigen. Mit dem derzeitigen Entwicklungstempo könnte die Stadt Marktpotenziale verpassen“, so Kirchhoff. Tatsächlich wurden im ersten Quartal nur rund 13.000 m² Büroflächen fertiggestellt, die bereits zu über 90 Prozent vermietet sind. Für das laufende Jahr sind weitere rund 53.000 m² zu erwarten, 41 Prozent davon derzeit verfügbar.
Bei einer zu erwartenden Post-Corona-Erholung könnte der einsetzende Run auf die Flächen also zu einer noch deutlicheren Verknappung hochwertiger Geschäftsräume führen. „In der Hochphase der Pandemie wurde viel über das Ende des Büros geredet. Doch mittlerweile erleben viele Menschen und Unternehmen die Ermüdungseffekte von Homeoffice und Remote Working. Solche Modelle werden Bürostandorte nicht ersetzen, sondern verändern. Mit steigenden Anforderungen an die Flächenqualität. Darauf muss sich der regionale Immobilienmarkt vorbereiten“, erklärt Kirchhoff. Derzeit befinden sich in Köln 195.000 m² Fläche im Bau, vor allem in der City und in den Teilmärkten Kalk/Mühlheim sowie Ehrenfeld/Braunsfeld.
Die Bürospitzenmiete blieb in Köln im gesamten Vorjahresverlauf stabil bei 26 Euro/m². Ein Wert, den sie vermutlich auch bis zum Ende 2021 halten wird. Der Flächenumsatz dürfte für das Gesamtjahr einen Wert von 280.000 m² und damit weitgehend Vorkrisenniveau erreichen.
Living und alternative Assetklassen stark im ersten Quartal
Auf dem Investmentmarkt für Immobilien war die Eintrübung durch die Pandemie dagegen deutlich spürbar. Immerhin aber hat Köln unter den Big 7 den geringsten prozentualen Rückgang zu verzeichnen: Das Transaktionsvolumen sank im ersten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 um 32 Prozent auf 310 Mio. Euro. Vor allem das Ausbleiben von Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe machte sich hier bemerkbar.
Unter den Assetklassen zeigte das Living-Segment seine Robustheit gegenüber wirtschaftlichen Eintrübungen und setzte sich mit einem Anteil von 41 Prozent am gesamten Transaktionsgeschehen an die Spitze. Das Bürosegment fand sich mit 37 Prozent auf dem ungewohnten zweiten Rang wieder. Größere Deals wurden zudem abseits der etablierten Assetklassen getätigt, etwa der Verkauf des Mitmach-Museums in Kalk.
Auffällig auf dem Kölner Investmentmarkt war das Risikoklassenprofil. 53 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen im ersten Quartal auf Value Add-Objekte, Core und Core plus erreichten zusammen 47 Prozent. „Das spricht nicht unbedingt für eine besondere Risikobereitschaft der Investoren im Kölner Markt, sondern bildet vielmehr dessen Besonderheiten ab. Der ohnehin bestehende Mangel an Core-Objekten wird durch das pandemiebedingte Abwarten der Verkäufer noch einmal verschärft. Doch investiert werden muss, der Kapitalstau bleibt weiterhin real in der derzeitigen Gesamtzinslage“, so Kirchhoff. Unter den Käufern dominierten dabei mit 68 Prozent inländische Akteure, 32 Prozent des Kapitals stammte aus dem Ausland. Das entsprach grob der Verteilung der vergangenen Jahre.
Die Bürospitzenrendite in der Domstadt sank gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres um 20 Basispunkte auf aktuell 3 Prozent, verblieb in den vergangenen Monaten aber stabil. Bis zum Jahresende dürfte sie aber noch einmal um 10 Basispunkte nachgeben. „Der Investitionsmarkt Köln ist von abwartender Bereitschaft geprägt, erklärt Kirchhoff. „Eigentümer wie Kaufinteressenten beobachten sehr genau die aufkeimenden Signale wirtschaftlicher Erholung mit fortschreitender Pandemiebekämpfung. Dann werden wir Nachholeffekte erleben, die sich natürlich entsprechend bei den Renditen auswirken.“
