13.04.2021 Real Estate Private Debt: Defensive Fonds dominieren den Markt
Derzeit sind für deutsche institutionelle Investoren 47 Real Estate Private Debt-Fonds zeichenbar. Der regionale Angebotsschwerpunkt liegt bei Produkten in Großbritannien, Nordamerika und Deutschland. Die Fonds verfolgen vorwiegend Anlagestrategien im Bereich defensiver Senior Loans. Während in Europa Büroimmobilien die Nutzungsart mit dem größten Investitionsvolumen sind, dominiert in Nordamerika das Wohnsegment. Insgesamt ist in Europa eine breitere Spreizung der Investments nach Assetklassen erkennbar. So spielen Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien bei nordamerikanischen Produkten nur eine untergeordnete Rolle, während sich das Finanzierungsvolumen der betreffenden Nutzungsarten in Europa auf nahezu 36 Mrd. Euro summiert.
Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner unter 40 nationalen und internationalen Immobilienfonds-Managern, die früher oder gegenwärtig Anlageprodukte für deutsche institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Private Debt anbieten bzw. angeboten haben. Die Umfrage wurde im November und Dezember 2020 durchgeführt. Die Ergebnisse basieren auf einem Rücklauf von 29 ausgefüllten Antwortbögen, was einer Rücklaufquote von 75 Prozent entspricht.
Zum Zeitpunkt der Umfrage waren insgesamt 47 Real Estate Private Debt-Fonds von 29 Managern, die insgesamt ein Kreditbestandsvolumen von 182 Mrd. Euro managen, zeichenbar. Den größten Einzelmarkt bildet Großbritannien mit einem Kreditportfolio von knapp 62 Mrd. Euro (34%) und aktuell 14 zeichenbaren Fonds, gefolgt von Nordamerika mit einem Darlehensbestand von rund 55 Mrd. Euro (30%) und 15 aktiven Fonds. Deutschland ist mit knapp 24 Mrd. Euro (13%) der drittgrößte Private Debt-Markt und bietet aktuell vier investierbare Fondsprodukte.
Das historische und aktuelle Investmentuniversum verteilt sich auf lediglich neun Länder weltweit. Neben den genannten zählen dazu u.a. Frankreich, Spanien, die Niederlande und Italien. «Im Vergleich zu unserer Umfrage zum Fondsuniversum der Assetklasse Real Estate Private Equity im vergangenen Jahr ist die geographische Diversifizierung der Real Estate Private Debt-Fonds recht schwach ausgeprägt», sagt Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner. «Grund dafür ist, dass sich die Anlageklasse erst in den vergangenen Jahren pan-europäisch etabliert hat und der Investitionsursprung in den USA und Großbritannien liegt. Erst vor dem Hintergrund der gestiegenen Eigenkapitalregulierung und dem Rückzug der Banken hat sich auch in Kontinentaleuropa ein Markt für Real Estate Private Debt entwickelt.»
Office in Europa vorn, Residential in Nordamerika
Fondsprodukte, die Büroimmobilien fokussieren, rangieren in Europa mit einem Kreditbestandsvolumen von 31,2 Mrd. Euro (26%) noch vor dem Geschosswohnungsbau mit 25,2 Mrd. Euro (21%). In Nordamerika liegen beide Assetklassen nahezu gleichauf mit einem Anlagevolumen von 25,7 Mrd. Euro (41%) im Wohn- und 23,6 Mrd. Euro (38%) im Bürosegment. Damit liegen in Nordamerika fast 80 Prozent in diesen beiden Nutzungsarten gebündelt. Produkte in Europa zeigen dagegen eine deutlich breitere Spreizung. So summieren sich Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien auf knapp ein Drittel des bestehenden Kreditvolumens, in Nordamerika sind es nur gut zehn Prozent.
Produkte mit defensiven Kreditrisikoprofilen dominieren
Mit einem Anteil von 63 Prozent dominieren defensive Senior Loans das Kreditbestandsportfolio. Auf Mezzaninefinanzierungen und Whole Loans entfallen 15 Prozent bzw. 14 Prozent.
In Nordamerika sind 10 von insgesamt 15 zeichenbaren Fonds (67%) dem Strategieschwerpunkt Senior Loans zuzuordnen, in Europa fokussieren 12 der aktuell 31 investierbaren Produkte (39%) diese Investitionsstrategie. 11 Fonds (35%) investieren sowohl in Whole Loans als auch in Mezzanine-Finanzierungen, 3 Fonds verfolgen ausschließlich Mezzanine-Strategien (10%). «Für uns ist das Ergebnis mit einem so hohen Produktangebot von Senior Loan-Fonds überraschend, weil in der allgemeinen Diskussion oftmals nur auf Mezzanine-Fonds abgestellt wird», sagt Stefan Stute.
Geringes Investitionsvolumen in Neubau
Rund drei Viertel des Kreditportfolios ist bislang in die Refinanzierung und Akquisition von Immobilien geflossen. 15 Prozent entfallen auf Gebäude, die sich im Bau befinden und 9 Prozent werden als Zwischenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Entsprechend liegt der Investitionsfokus sowohl in Europa als auch in Nordamerika auf Bestandsobjekten – insgesamt rund 146 Mrd. Euro (80%). Lediglich 9 Mrd. Euro (5%) werden für die Entwicklung von Immobilienprojekten zur Verfügung gestellt.
Renditen
Die Zielrenditen europäischer Anlageprodukte mit Senior Loan-Strategie über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage (IRR p.a.) bewegen sich im Bereich von 3 bis 8 Prozent. Nordamerikanische Produkte rangieren zwischen 4 und 10 Prozent. Fonds mit Mezzanine-Strategie erzielen in Europa 8 bis 10 Prozent Zielrendite, in Nordamerika ist die Spreizung mit 6 bis 12 Prozent etwas größer. «Die deutlichen Spreizungen bei den Zielrenditen zeigen, dass selbst innerhalb scheinbar homogener Anlagestrategien eine sehr differenzierte Betrachtung der Einzelstrategien notwendig ist», kommentiert Stefan Stute die Ergebnisse.
Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner unter 40 nationalen und internationalen Immobilienfonds-Managern, die früher oder gegenwärtig Anlageprodukte für deutsche institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Private Debt anbieten bzw. angeboten haben. Die Umfrage wurde im November und Dezember 2020 durchgeführt. Die Ergebnisse basieren auf einem Rücklauf von 29 ausgefüllten Antwortbögen, was einer Rücklaufquote von 75 Prozent entspricht.
Zum Zeitpunkt der Umfrage waren insgesamt 47 Real Estate Private Debt-Fonds von 29 Managern, die insgesamt ein Kreditbestandsvolumen von 182 Mrd. Euro managen, zeichenbar. Den größten Einzelmarkt bildet Großbritannien mit einem Kreditportfolio von knapp 62 Mrd. Euro (34%) und aktuell 14 zeichenbaren Fonds, gefolgt von Nordamerika mit einem Darlehensbestand von rund 55 Mrd. Euro (30%) und 15 aktiven Fonds. Deutschland ist mit knapp 24 Mrd. Euro (13%) der drittgrößte Private Debt-Markt und bietet aktuell vier investierbare Fondsprodukte.
Das historische und aktuelle Investmentuniversum verteilt sich auf lediglich neun Länder weltweit. Neben den genannten zählen dazu u.a. Frankreich, Spanien, die Niederlande und Italien. «Im Vergleich zu unserer Umfrage zum Fondsuniversum der Assetklasse Real Estate Private Equity im vergangenen Jahr ist die geographische Diversifizierung der Real Estate Private Debt-Fonds recht schwach ausgeprägt», sagt Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner. «Grund dafür ist, dass sich die Anlageklasse erst in den vergangenen Jahren pan-europäisch etabliert hat und der Investitionsursprung in den USA und Großbritannien liegt. Erst vor dem Hintergrund der gestiegenen Eigenkapitalregulierung und dem Rückzug der Banken hat sich auch in Kontinentaleuropa ein Markt für Real Estate Private Debt entwickelt.»
Office in Europa vorn, Residential in Nordamerika
Fondsprodukte, die Büroimmobilien fokussieren, rangieren in Europa mit einem Kreditbestandsvolumen von 31,2 Mrd. Euro (26%) noch vor dem Geschosswohnungsbau mit 25,2 Mrd. Euro (21%). In Nordamerika liegen beide Assetklassen nahezu gleichauf mit einem Anlagevolumen von 25,7 Mrd. Euro (41%) im Wohn- und 23,6 Mrd. Euro (38%) im Bürosegment. Damit liegen in Nordamerika fast 80 Prozent in diesen beiden Nutzungsarten gebündelt. Produkte in Europa zeigen dagegen eine deutlich breitere Spreizung. So summieren sich Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien auf knapp ein Drittel des bestehenden Kreditvolumens, in Nordamerika sind es nur gut zehn Prozent.
Produkte mit defensiven Kreditrisikoprofilen dominieren
Mit einem Anteil von 63 Prozent dominieren defensive Senior Loans das Kreditbestandsportfolio. Auf Mezzaninefinanzierungen und Whole Loans entfallen 15 Prozent bzw. 14 Prozent.
In Nordamerika sind 10 von insgesamt 15 zeichenbaren Fonds (67%) dem Strategieschwerpunkt Senior Loans zuzuordnen, in Europa fokussieren 12 der aktuell 31 investierbaren Produkte (39%) diese Investitionsstrategie. 11 Fonds (35%) investieren sowohl in Whole Loans als auch in Mezzanine-Finanzierungen, 3 Fonds verfolgen ausschließlich Mezzanine-Strategien (10%). «Für uns ist das Ergebnis mit einem so hohen Produktangebot von Senior Loan-Fonds überraschend, weil in der allgemeinen Diskussion oftmals nur auf Mezzanine-Fonds abgestellt wird», sagt Stefan Stute.
Geringes Investitionsvolumen in Neubau
Rund drei Viertel des Kreditportfolios ist bislang in die Refinanzierung und Akquisition von Immobilien geflossen. 15 Prozent entfallen auf Gebäude, die sich im Bau befinden und 9 Prozent werden als Zwischenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Entsprechend liegt der Investitionsfokus sowohl in Europa als auch in Nordamerika auf Bestandsobjekten – insgesamt rund 146 Mrd. Euro (80%). Lediglich 9 Mrd. Euro (5%) werden für die Entwicklung von Immobilienprojekten zur Verfügung gestellt.
Renditen
Die Zielrenditen europäischer Anlageprodukte mit Senior Loan-Strategie über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage (IRR p.a.) bewegen sich im Bereich von 3 bis 8 Prozent. Nordamerikanische Produkte rangieren zwischen 4 und 10 Prozent. Fonds mit Mezzanine-Strategie erzielen in Europa 8 bis 10 Prozent Zielrendite, in Nordamerika ist die Spreizung mit 6 bis 12 Prozent etwas größer. «Die deutlichen Spreizungen bei den Zielrenditen zeigen, dass selbst innerhalb scheinbar homogener Anlagestrategien eine sehr differenzierte Betrachtung der Einzelstrategien notwendig ist», kommentiert Stefan Stute die Ergebnisse.
