13.04.2021 Hamburg: Bürovermietung erfreulich, Investments im Wartestand
Während einige große Abschlüsse am Bürovermietungsmarkt neue Hoffnungen schüren, halten sich Investoren eher zurück und überdenken ihre Strategien. Nachstehend die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz liegt mit 147.800 m² deutlich über dem Ergebnis des Vorjahresquartals
• Mieten bleiben auf stabilem Niveau
• Transaktionsvolumen liegt mit 700 Mio. Euro mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresquartal
• Differenziertere Strategien der Investoren erkennbar
Büromarkt: Guter Jahresbeginn macht Hoffnung auf mehr
Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 147.800 m² im ersten Quartal startete der Bürovermietungsmarkt in Hamburg gut ins Jahr 2021. Dies bedeutet zugleich eine Zunahme von 34,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. „Insbesondere einige großvolumige Abschlüsse sowie Überhänge aus dem vergangenen Jahr haben für dieses erfreuliche Ergebnis in der Hansestadt gesorgt“, erklärt Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg und ergänzt: „Die derzeitigen Gesuche machen für den weiteren Jahreslauf Hoffnung, dass die Aktivitäten höher sein werden als 2020.“
Dabei bestimmten zuletzt vor allem Unternehmen mit hoher Planungssicherheit das Geschehen am Markt, wie beispielsweise Kanzleien, Berater oder die öffentliche Hand, aber auch Branchen, die durch die aktuelle Situation einen Auftrieb erhielten. So konnten allein im ersten Quartal 2021 zwei Abschlüsse über 10.000 m² realisiert werden – im Vergleich dazu gab es im gesamten Jahr 2020 nur einen Abschluss dieser Größenordnung. Als wichtigster Akteur schloss die öffentliche Hand nicht nur eine dieser Transaktionen ab, sondern zeichnete auch für rund 20 % des gesamten Flächenumsatzes in Hamburg verantwortlich. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag deren Anteil bei lediglich 6 %.
Trotz des höheren Flächenumsatzes ist die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte gestiegen und liegt aktuell bei 3,6 %, was jedoch im langjährigen Vergleich immer noch niedrig ist. Dies ist unter anderem ein Resultat der zuletzt hohen Fertigstellungzahlen. Diese waren 2020 mit 315.000 m² rund 1,8-mal so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (170.000 m²). Auch in Zukunft ist die Pipeline überdurchschnittlich gefüllt: In diesem Jahr sollen 190.000 m² Fläche an den Hamburger Markt kommen, wovon 80 % bereits (vor)vermietet sind. 2022 und 2023 wird das Fertigstellungsvolumen bei ca. 325.000 m² bzw. 230.000 m² liegen.
Die Mieten sind auf gleichbleibendem Niveau. Zwar stieg die Durchschnittsmiete leicht an, blieb aber im Median stabil. Auch die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 31,00 Euro/ m². „Grundsätzlich gehen wir in diesem Jahr von einer Seitwärtsbewegung bei den Mieten aus“, sagt Guhlich.
In puncto Flächenumsatz hält Savills für das laufende Jahr das Erreichen der Marke von 450.000 m² für möglich. Das wäre zwar deutlich mehr als im vergangenen Jahr (350.000 m²), läge aber immer noch unter dem langjährigen Mittel von gut 500.000 m². „Wie hoch der Umsatz am Ende ausfällt hängt auch davon ab, wie die Nutzer die Frage nach dem zukünftigen Flächenbedarf, unter Berücksichtigung möglicher, sich verändernden Arbeitsplatzkonzepte für sich beantworten und wie entscheidungsfreudig sie dann sind.“, sagt Matthias Huss, Head of Hamburg Office bei Savills.
Investmentmarkt: Strategien der Investoren differenzieren sich
Das Transaktionsvolumen am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt liegt mit 700 Mio. Euro mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresquartal. „Berücksichtigt man die aktuellen Gegebenheiten am Markt fällt das Ergebnis dennoch vergleichsweise gut aus. Die Nachfrage unter den Investoren ist zwar weiterhin hoch, jedoch fehlt es derzeit an adäquaten Angeboten. Viele Eigentümer möchten während des Lockdowns mit ihren Immobilien nicht an den Markt gehen, sondern warten auf eine Entspannung der Lage. Insbesondere bei Core-Objekte zeigen sie sich zögerlich, da sie kaum vergleichbare Investments zu entsprechenden Renditen finden“, erklärt Dennis Petersen, Director und Teamleader Investment bei Savills in Hamburg.
Dementsprechend sind Core Produkte weiterhin besonders gefragt, bleiben jedoch ein knappes Gut. Die Bürospitzenrendite gab gegenüber dem vorigen Quartal nochmals um 10 Basispunkte nach und liegt nun bei 2,7 %. In Anbetracht der großen Nachfrage sind hier im weiteren Jahresverlauf punktuell sogar noch niedrigere Renditen möglich.
Während Käufer in diesem Segment Offmarket-Deals anstreben, bevorzugt die Verkäuferseite zumeist lieber strukturierte Prozesse – in Erwartung so den höchsten Kaufpreis erzielen zu können. Daneben sind Immobilen mit Mietern höchster Bonität, insbesondere der öffentlichen Hand, stark im Fokus der Investoren. Das Kriterium der Lage rückt hierbei in den Hintergrund, wenn Verträge über eine entsprechend lange Mietlaufzeit verfügen. Beispielhaft dafür steht der Verkauf eines Objektes in der Hammer Straße im Osten Hamburgs, das die Stadt als Verwaltungsgebäude angemietet hat.
Darüber hinaus zeigt sich ein differenzierteres Verhalten der Investoren: Während die Mehrheit der Anleger vor Beginn der Pandemie noch eine ähnliche Zielrichtung verfolgte, sind nun verschiedenste Ansätze und Strategien erkennbar. Ein Grund dafür sind unterschiedliche Ansichten über die Zukunft der Arbeitswelt und des Einkaufsverhaltens. Bestimmte Lagen oder Leerstände werden so von Investoren unterschiedlich bewertet und können je nach Betrachtungsweise sowohl Chance als auch Risiko sein. Solche Transaktionen können dementsprechend an unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen, bei denen Käufer und Verkäufer mitunter weit auseinander liegen, oder an Finanzierungsproblemen mit den Banken scheitern.
In den letzten zwölf Monaten kamen die Käufer dabei zu 61 % aus Deutschland. Aufgrund der Reisebeschränkungen hatten diese gegenüber den ausländischen Anlegern einen Vorteil. Gleichwohl schauen auch Investoren außerhalb Deutschlands interessiert auf den Hamburger Markt, wenngleich sich die Vertragsabschlüsse mit lokalen Partnern vor Ort einfacher gestalten. „Mit dem hoffentlich baldigen Ende des Lockdowns und der weitgehenden Normalisierung kann insbesondere in der zweiten Jahreshälfte eine zunehmende Marktaktivität erwartet werden, da wieder deutlich mehr Produkte auf den Markt kommen“, sagt Petersen abschließend.
• Flächenumsatz liegt mit 147.800 m² deutlich über dem Ergebnis des Vorjahresquartals
• Mieten bleiben auf stabilem Niveau
• Transaktionsvolumen liegt mit 700 Mio. Euro mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresquartal
• Differenziertere Strategien der Investoren erkennbar
Büromarkt: Guter Jahresbeginn macht Hoffnung auf mehr
Mit einem Flächenumsatz von insgesamt 147.800 m² im ersten Quartal startete der Bürovermietungsmarkt in Hamburg gut ins Jahr 2021. Dies bedeutet zugleich eine Zunahme von 34,3 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. „Insbesondere einige großvolumige Abschlüsse sowie Überhänge aus dem vergangenen Jahr haben für dieses erfreuliche Ergebnis in der Hansestadt gesorgt“, erklärt Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg und ergänzt: „Die derzeitigen Gesuche machen für den weiteren Jahreslauf Hoffnung, dass die Aktivitäten höher sein werden als 2020.“
Dabei bestimmten zuletzt vor allem Unternehmen mit hoher Planungssicherheit das Geschehen am Markt, wie beispielsweise Kanzleien, Berater oder die öffentliche Hand, aber auch Branchen, die durch die aktuelle Situation einen Auftrieb erhielten. So konnten allein im ersten Quartal 2021 zwei Abschlüsse über 10.000 m² realisiert werden – im Vergleich dazu gab es im gesamten Jahr 2020 nur einen Abschluss dieser Größenordnung. Als wichtigster Akteur schloss die öffentliche Hand nicht nur eine dieser Transaktionen ab, sondern zeichnete auch für rund 20 % des gesamten Flächenumsatzes in Hamburg verantwortlich. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag deren Anteil bei lediglich 6 %.
Trotz des höheren Flächenumsatzes ist die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal um 20 Basispunkte gestiegen und liegt aktuell bei 3,6 %, was jedoch im langjährigen Vergleich immer noch niedrig ist. Dies ist unter anderem ein Resultat der zuletzt hohen Fertigstellungzahlen. Diese waren 2020 mit 315.000 m² rund 1,8-mal so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (170.000 m²). Auch in Zukunft ist die Pipeline überdurchschnittlich gefüllt: In diesem Jahr sollen 190.000 m² Fläche an den Hamburger Markt kommen, wovon 80 % bereits (vor)vermietet sind. 2022 und 2023 wird das Fertigstellungsvolumen bei ca. 325.000 m² bzw. 230.000 m² liegen.
Die Mieten sind auf gleichbleibendem Niveau. Zwar stieg die Durchschnittsmiete leicht an, blieb aber im Median stabil. Auch die Spitzenmiete liegt weiterhin bei 31,00 Euro/ m². „Grundsätzlich gehen wir in diesem Jahr von einer Seitwärtsbewegung bei den Mieten aus“, sagt Guhlich.
In puncto Flächenumsatz hält Savills für das laufende Jahr das Erreichen der Marke von 450.000 m² für möglich. Das wäre zwar deutlich mehr als im vergangenen Jahr (350.000 m²), läge aber immer noch unter dem langjährigen Mittel von gut 500.000 m². „Wie hoch der Umsatz am Ende ausfällt hängt auch davon ab, wie die Nutzer die Frage nach dem zukünftigen Flächenbedarf, unter Berücksichtigung möglicher, sich verändernden Arbeitsplatzkonzepte für sich beantworten und wie entscheidungsfreudig sie dann sind.“, sagt Matthias Huss, Head of Hamburg Office bei Savills.
Investmentmarkt: Strategien der Investoren differenzieren sich
Das Transaktionsvolumen am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt liegt mit 700 Mio. Euro mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresquartal. „Berücksichtigt man die aktuellen Gegebenheiten am Markt fällt das Ergebnis dennoch vergleichsweise gut aus. Die Nachfrage unter den Investoren ist zwar weiterhin hoch, jedoch fehlt es derzeit an adäquaten Angeboten. Viele Eigentümer möchten während des Lockdowns mit ihren Immobilien nicht an den Markt gehen, sondern warten auf eine Entspannung der Lage. Insbesondere bei Core-Objekte zeigen sie sich zögerlich, da sie kaum vergleichbare Investments zu entsprechenden Renditen finden“, erklärt Dennis Petersen, Director und Teamleader Investment bei Savills in Hamburg.
Dementsprechend sind Core Produkte weiterhin besonders gefragt, bleiben jedoch ein knappes Gut. Die Bürospitzenrendite gab gegenüber dem vorigen Quartal nochmals um 10 Basispunkte nach und liegt nun bei 2,7 %. In Anbetracht der großen Nachfrage sind hier im weiteren Jahresverlauf punktuell sogar noch niedrigere Renditen möglich.
Während Käufer in diesem Segment Offmarket-Deals anstreben, bevorzugt die Verkäuferseite zumeist lieber strukturierte Prozesse – in Erwartung so den höchsten Kaufpreis erzielen zu können. Daneben sind Immobilen mit Mietern höchster Bonität, insbesondere der öffentlichen Hand, stark im Fokus der Investoren. Das Kriterium der Lage rückt hierbei in den Hintergrund, wenn Verträge über eine entsprechend lange Mietlaufzeit verfügen. Beispielhaft dafür steht der Verkauf eines Objektes in der Hammer Straße im Osten Hamburgs, das die Stadt als Verwaltungsgebäude angemietet hat.
Darüber hinaus zeigt sich ein differenzierteres Verhalten der Investoren: Während die Mehrheit der Anleger vor Beginn der Pandemie noch eine ähnliche Zielrichtung verfolgte, sind nun verschiedenste Ansätze und Strategien erkennbar. Ein Grund dafür sind unterschiedliche Ansichten über die Zukunft der Arbeitswelt und des Einkaufsverhaltens. Bestimmte Lagen oder Leerstände werden so von Investoren unterschiedlich bewertet und können je nach Betrachtungsweise sowohl Chance als auch Risiko sein. Solche Transaktionen können dementsprechend an unterschiedlichen Kaufpreisvorstellungen, bei denen Käufer und Verkäufer mitunter weit auseinander liegen, oder an Finanzierungsproblemen mit den Banken scheitern.
In den letzten zwölf Monaten kamen die Käufer dabei zu 61 % aus Deutschland. Aufgrund der Reisebeschränkungen hatten diese gegenüber den ausländischen Anlegern einen Vorteil. Gleichwohl schauen auch Investoren außerhalb Deutschlands interessiert auf den Hamburger Markt, wenngleich sich die Vertragsabschlüsse mit lokalen Partnern vor Ort einfacher gestalten. „Mit dem hoffentlich baldigen Ende des Lockdowns und der weitgehenden Normalisierung kann insbesondere in der zweiten Jahreshälfte eine zunehmende Marktaktivität erwartet werden, da wieder deutlich mehr Produkte auf den Markt kommen“, sagt Petersen abschließend.
