12.04.2021 HighStreets: Kaiser-Joseph in Freiburg Top, Limbecker in Essen Flop
Die zufriedensten Geschäftsinhaber einer innerstädtischen Haupteinkaufslage befinden sich in Freiburg im Breisgau. Die zwischen Martinstor und Europaplatz gelegene Kaiser-Joseph-Straße bildet hier den zentralen innerstädtischen Geschäftsbereich der südbadischen Großstadt, die offensichtlich nicht nur von der Sonne verwöhnt wird. Auch aus Sicht der Filialbetriebe des Handels, der Gastronomie und der Dienstleistungen herrscht gutes Wetter, denn offensichtlich können hier besonders gute Erträge erwirtschaftet werden. So kann Freiburg nun von sich behaupten, die diesbezüglich derzeit beste Geschäftsstraße Deutschlands zu haben. Die Kaiser-Joseph-Straße hat somit bekannte und hochgehandelte Einkaufslagen, wie z.B. in München die Kaufingerstraße oder in Berlin den Kurfürstendamm weit hinter sich gelassen. Dies ist das Ergebnis des soeben erstmals von der Wiesbadener Wirtschaftsberatung ecostra gemeinsam mit dem BTE Handelsverband Textil und dem Kölner Start-Up hystreet.com durchgeführten Geschäftsstraßen Performance Report Deutschland (GSPRD). An der Untersuchung haben 55 Unternehmen teilgenommen, welche in den abgefragten 261 innerstädtischen Geschäftsstraßen Deutschlands insgesamt 1.145 Ladengeschäfte betreiben.
Überraschung: Zwei Hafenstädte an der Ostsee auf den Plätzen 2 und 3
Mit einer Durchschnittsbewertung (nach Schulnoten) von 1,55 erreicht die Kaiser-Joseph-Straße ein Top-Ergebnis, das die Wertschätzung dieser Lage durch die dort verorteten Geschäfte illustriert. An zweiter Stelle folgt die Lange Straße in Greifswald (Ø 1,60) und an dritter Stelle die innerstädtische Haupteinkaufslage von Rostock (Ø 1,75), welche sich aus der Achse Kröpeliner Straße, Universitätsplatz und Breite Straße zusammensetzt. Damit konnten sich überraschenderweise zwei Küstenstädte in Mecklenburg-Vorpommern bei dieser Untersuchung mit auf dem Siegertreppchen platzieren. „Dass Freiburg als Einkaufsstadt einen sehr guten Kundenzuspruch aus dem gesamten südbadischen Raum hat und auch Einkäufer aus Frankreich, der Schweiz wie auch internationale Touristen anzieht, ist hinreichend bekannt. Gleichwohl hätten wir die ´Ka-Jo´ nicht ganz so weit vorne erwartet“, kommentiert der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will dieses Ergebnis und führt aus: „Aber dass Greifswald und Rostock ebenfalls Spitzenplätze belegen, ist die eigentliche Sensation. Offensichtlich ist das Verhältnis von Standortkosten und Umsätzen in diesen Städten für den Handel besonders vorteilhaft. Wahrscheinlich profitieren diese Lagen aber auch von dem stark anziehenden Ostsee-Tourismus der letzten Jahre.“
Schlusslicht Limbecker Straße in Essen
Die „rote Laterne“ der insgesamt 110 Geschäftsstraßen, die aufgrund einer ausreichenden Zahl an Bewertungen in das Ranking aufgenommen wurden, hält die Limbecker Straße in Essen mit einer Durchschnittsbewertung von 4,50. Will: „Offensichtlich ist hier die Unzufriedenheit besonders stark ausgeprägt. Essen war lange Zeit innerhalb des Ruhrgebiets sowie für wesentliche Teile von Nordrhein-Westfalen eine ´der´ Einkaufsstädte, hat jedoch in den letzten Jahren vor allem gegenüber Dortmund merklich an Anziehungskraft verloren. Die schlechte Bewertung der Limbecker Straße deutet auf einen dringenden Handlungsbedarf hin, damit sich dieser Abwärtstrend nicht weiter fortsetzt.“
Haupteinkaufslagen mit teilweise stark unterschiedlicher Wertigkeit in den Metropolen
In manchen Metropolen, wie Köln oder Hamburg, fallen aber auch die Bewertungen einzelner Geschäftslagen innerhalb derselben Stadt weit auseinander. So schaffte es die Kölner Schildergasse mit einem Wert von 2,00 auf einen ausgezeichneten 5. Platz im Gesamtranking, während die Hohe Straße mit 3,75 von den befragten Betrieben durchaus kritisch gesehen wird. Diese Bewertungen der beiden Kölner Haupteinkaufslagen decken sich mit jüngsten Aussagen großer Maklerhäuser, welche aufgrund eines nicht mehr marktgerechten Mietpreisniveaus und häufig suboptimalen Flächenzuschnitten für die Hohe Straße zunehmende Vermietungsprobleme erkennen. In Hamburg liegt die Mönckebergstraße mit einer Benotung von 2,14 auf dem 7. Platz des Gesamtrankings, während die von der Mönckebergstraße zum Hauptbahnhof abzweigende Spitaler Straße sich mit 3,71 weit hinten einreiht. Entsprechend zeigt die Untersuchung zumindest für die Metropolen auch die Wertigkeit von verschiedenen Einkaufslagen oder deren Veränderung innerhalb derselben Stadt.
Corona-Pandemie: Umsatzverlagerung zum Online-Handel nur teilweise umkehrbar
Neben der wirtschaftlichen Performance der Einkaufslagen aus Sicht der Geschäftstreibenden gibt der Report aber auch Auskunft zu diversen Fragestellungen, welche aktuell selbstverständlich von der Corona-Pandemie und den behördlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz bestimmt werden. Gerade die verordneten Ladenschließungen und Zugangsbeschränkungen sowie die unklaren weiteren Öffnungsperspektiven setzen dem Handel enorm zu, was sich dann auch in den wirtschaftlichen Perspektiven bemerkbar macht. So gehen etwa 71 % der Befragten davon aus, dass die Corona-Pandemie mit mehr oder weniger großer Sicherheit eine nachhaltige Verlagerung von Umsätzen vom stationären Einzelhandel in den Online-Handel bewirkt und dass wesentliche Teile dieses Umsatzes auch nach Wiedereröffnung der Läden nicht mehr zurückfließen werden. Entsprechend pessimistisch ist die Einschätzung, wann in etwa das Niveau der Vor-Corona-Umsätze wieder erreicht werden kann: knapp die Hälfte geht davon aus, dass dies noch gut 2 bis 3 Jahre dauern kann; etwa jeder 10. Befragte vermutet, dass dies frühestens im Jahr 2025 oder sogar überhaupt nicht mehr der Fall sein wird.
Zukünftig mehr Ladenschließungen als Neueröffnungen. Druck auf die Mieten nimmt weiter zu.
Zwei Drittel der Innenstadtgeschäfte haben während der Corona-Lockdowns ihre Miete gekürzt oder ganz ausgesetzt. Etwa 15 % haben sich auf eine Stundung der Mietzahlungen eingelassen. Über 80 % der Befragten wollen als Konsequenz aus der Corona-Krise die Ladenmieten nachverhandeln oder haben dies bereits getan. Auch bei der weiteren Standortexpansion wird kräftig auf die Bremse getreten: jeder Befragungsteilnehmer plant innerhalb der nächsten 12 Monate im Durchschnitt 4,7 neue Filialen zu eröffnen, gleichzeitig sollen aber im Mittel 6,0 bestehende Standorte geschlossen werden. Der negative Saldo wird dazu führen, dass die Zahl der Ladenleerstände auch in den innerstädtischen Haupteinkaufslagen zunimmt und durch eine sinkende Flächennachfrage das bisher dort noch erzielte Mietpreisniveau weiter unter Druck kommen wird. Trotz der stark von Corona beeinflussten Untersuchungsergebnisse zeigt sich der Geschäftsführer von hystreet.com, Julian Aengenvoort, optimistisch: „Der Report liefert in seiner ersten Auflage einen wertvollen Einblick in die Realität der deutschen Einkaufsstraßen. Wir glauben aber, dass sich die Lage nach Corona schnell wieder bessern wird. Die Leute wollen und werden, wenn sie wieder können, in die Innenstädte kommen und einkaufen.“
Das sind die Geschäftsstraßen mit der besten Performance:
1. Freiburg/Breisgau - Kaiser-Joseph-Straße (BW)
2. Greifswald - Lange Straße (MV)
3. Rostock - Kröpeliner Straße/Universitätsplatz/Breite Straße (MV)
4. Wolfsburg - Porschestraße (NI)
5. Konstanz - Kanzleistraße/Marktstätte (BW)
6. Fulda - Marktstraße/Karlstraße (HE)
7. Stralsund - Ossenreyerstraße/Apollonienmarkt (MV)
8. Köln - Schildergasse (NW)
9. Fürth - Schwabacher Straße (BY)
10. Hamburg - Mönckebergstraße (HH)
11. Goslar - Fischmäkerstraße (NI)
12. Bamberg - Grüner Markt/Hauptwachstraße (BY)
13. Leipzig - Petersstraße (SN)
14. Dortmund - Westenhellweg (NW)
15. Würzburg- Kürschnerhof/Schönbornstraße/Dominikanerplatz (BY)
16. Offenburg - Hauptstraße (BW)
17. Weiden i.d.OPf. - Max-Reger-Straße/Wörthstraße (BY)
18. Osnabrück - Große Straße (NI)
19. Halle/Saale - Leipziger Straße (ST)
20. Göttingen - Groner Straße (NI)
Die 20 am schlechtesten performenden Geschäftsstraßen Deutschland:
90. Bad Homburg - Louisenstraße (HE)
91. Karlsruhe - Kaiserstraße (BW)
92. Mannheim - Planken (BW)
93. Wolfenbüttel - Lange Herzogsgasse (NI)
94. Bremen - Obernstraße (HB)
95. Passau - Ludwigstraße (BY)
96. Berlin - Kurfürstendamm/Tauentzienstraße (BE)
97. Oldenburg - Lange Straße (NI)
98. Gelsenkirchen - Bahnhofstraße (NW)
99. Straubing - Ludwigsplatz/Theresienplatz (BY)
100. Kassel - Obere Königsstraße/Königsplatz (HE)
101. Delmenhorst - Lange Straße (NI)
102. Mönchengladbach - Hindenburgstraße (NW)
103. Krefeld - Hochstraße/Rheinstraße (NW)
104. Berlin - Friedrichstraße (BE)
105. Lüneburg - Große Bäckerstraße/Kleine Bäckerstraße (NI)
106. Gütersloh - Berliner Straße (NW)
107. Hamburg - Spitalerstraße (HH)
108. Köln - Hohe Straße (NW)
109. Ingolstadt - Ludwigstraße (BY)
110. Essen - Limbecker Straße (NW)
Überraschung: Zwei Hafenstädte an der Ostsee auf den Plätzen 2 und 3
Mit einer Durchschnittsbewertung (nach Schulnoten) von 1,55 erreicht die Kaiser-Joseph-Straße ein Top-Ergebnis, das die Wertschätzung dieser Lage durch die dort verorteten Geschäfte illustriert. An zweiter Stelle folgt die Lange Straße in Greifswald (Ø 1,60) und an dritter Stelle die innerstädtische Haupteinkaufslage von Rostock (Ø 1,75), welche sich aus der Achse Kröpeliner Straße, Universitätsplatz und Breite Straße zusammensetzt. Damit konnten sich überraschenderweise zwei Küstenstädte in Mecklenburg-Vorpommern bei dieser Untersuchung mit auf dem Siegertreppchen platzieren. „Dass Freiburg als Einkaufsstadt einen sehr guten Kundenzuspruch aus dem gesamten südbadischen Raum hat und auch Einkäufer aus Frankreich, der Schweiz wie auch internationale Touristen anzieht, ist hinreichend bekannt. Gleichwohl hätten wir die ´Ka-Jo´ nicht ganz so weit vorne erwartet“, kommentiert der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will dieses Ergebnis und führt aus: „Aber dass Greifswald und Rostock ebenfalls Spitzenplätze belegen, ist die eigentliche Sensation. Offensichtlich ist das Verhältnis von Standortkosten und Umsätzen in diesen Städten für den Handel besonders vorteilhaft. Wahrscheinlich profitieren diese Lagen aber auch von dem stark anziehenden Ostsee-Tourismus der letzten Jahre.“
Schlusslicht Limbecker Straße in Essen
Die „rote Laterne“ der insgesamt 110 Geschäftsstraßen, die aufgrund einer ausreichenden Zahl an Bewertungen in das Ranking aufgenommen wurden, hält die Limbecker Straße in Essen mit einer Durchschnittsbewertung von 4,50. Will: „Offensichtlich ist hier die Unzufriedenheit besonders stark ausgeprägt. Essen war lange Zeit innerhalb des Ruhrgebiets sowie für wesentliche Teile von Nordrhein-Westfalen eine ´der´ Einkaufsstädte, hat jedoch in den letzten Jahren vor allem gegenüber Dortmund merklich an Anziehungskraft verloren. Die schlechte Bewertung der Limbecker Straße deutet auf einen dringenden Handlungsbedarf hin, damit sich dieser Abwärtstrend nicht weiter fortsetzt.“
Haupteinkaufslagen mit teilweise stark unterschiedlicher Wertigkeit in den Metropolen
In manchen Metropolen, wie Köln oder Hamburg, fallen aber auch die Bewertungen einzelner Geschäftslagen innerhalb derselben Stadt weit auseinander. So schaffte es die Kölner Schildergasse mit einem Wert von 2,00 auf einen ausgezeichneten 5. Platz im Gesamtranking, während die Hohe Straße mit 3,75 von den befragten Betrieben durchaus kritisch gesehen wird. Diese Bewertungen der beiden Kölner Haupteinkaufslagen decken sich mit jüngsten Aussagen großer Maklerhäuser, welche aufgrund eines nicht mehr marktgerechten Mietpreisniveaus und häufig suboptimalen Flächenzuschnitten für die Hohe Straße zunehmende Vermietungsprobleme erkennen. In Hamburg liegt die Mönckebergstraße mit einer Benotung von 2,14 auf dem 7. Platz des Gesamtrankings, während die von der Mönckebergstraße zum Hauptbahnhof abzweigende Spitaler Straße sich mit 3,71 weit hinten einreiht. Entsprechend zeigt die Untersuchung zumindest für die Metropolen auch die Wertigkeit von verschiedenen Einkaufslagen oder deren Veränderung innerhalb derselben Stadt.
Corona-Pandemie: Umsatzverlagerung zum Online-Handel nur teilweise umkehrbar
Neben der wirtschaftlichen Performance der Einkaufslagen aus Sicht der Geschäftstreibenden gibt der Report aber auch Auskunft zu diversen Fragestellungen, welche aktuell selbstverständlich von der Corona-Pandemie und den behördlichen Maßnahmen zum Infektionsschutz bestimmt werden. Gerade die verordneten Ladenschließungen und Zugangsbeschränkungen sowie die unklaren weiteren Öffnungsperspektiven setzen dem Handel enorm zu, was sich dann auch in den wirtschaftlichen Perspektiven bemerkbar macht. So gehen etwa 71 % der Befragten davon aus, dass die Corona-Pandemie mit mehr oder weniger großer Sicherheit eine nachhaltige Verlagerung von Umsätzen vom stationären Einzelhandel in den Online-Handel bewirkt und dass wesentliche Teile dieses Umsatzes auch nach Wiedereröffnung der Läden nicht mehr zurückfließen werden. Entsprechend pessimistisch ist die Einschätzung, wann in etwa das Niveau der Vor-Corona-Umsätze wieder erreicht werden kann: knapp die Hälfte geht davon aus, dass dies noch gut 2 bis 3 Jahre dauern kann; etwa jeder 10. Befragte vermutet, dass dies frühestens im Jahr 2025 oder sogar überhaupt nicht mehr der Fall sein wird.
Zukünftig mehr Ladenschließungen als Neueröffnungen. Druck auf die Mieten nimmt weiter zu.
Zwei Drittel der Innenstadtgeschäfte haben während der Corona-Lockdowns ihre Miete gekürzt oder ganz ausgesetzt. Etwa 15 % haben sich auf eine Stundung der Mietzahlungen eingelassen. Über 80 % der Befragten wollen als Konsequenz aus der Corona-Krise die Ladenmieten nachverhandeln oder haben dies bereits getan. Auch bei der weiteren Standortexpansion wird kräftig auf die Bremse getreten: jeder Befragungsteilnehmer plant innerhalb der nächsten 12 Monate im Durchschnitt 4,7 neue Filialen zu eröffnen, gleichzeitig sollen aber im Mittel 6,0 bestehende Standorte geschlossen werden. Der negative Saldo wird dazu führen, dass die Zahl der Ladenleerstände auch in den innerstädtischen Haupteinkaufslagen zunimmt und durch eine sinkende Flächennachfrage das bisher dort noch erzielte Mietpreisniveau weiter unter Druck kommen wird. Trotz der stark von Corona beeinflussten Untersuchungsergebnisse zeigt sich der Geschäftsführer von hystreet.com, Julian Aengenvoort, optimistisch: „Der Report liefert in seiner ersten Auflage einen wertvollen Einblick in die Realität der deutschen Einkaufsstraßen. Wir glauben aber, dass sich die Lage nach Corona schnell wieder bessern wird. Die Leute wollen und werden, wenn sie wieder können, in die Innenstädte kommen und einkaufen.“
Das sind die Geschäftsstraßen mit der besten Performance:
1. Freiburg/Breisgau - Kaiser-Joseph-Straße (BW)
2. Greifswald - Lange Straße (MV)
3. Rostock - Kröpeliner Straße/Universitätsplatz/Breite Straße (MV)
4. Wolfsburg - Porschestraße (NI)
5. Konstanz - Kanzleistraße/Marktstätte (BW)
6. Fulda - Marktstraße/Karlstraße (HE)
7. Stralsund - Ossenreyerstraße/Apollonienmarkt (MV)
8. Köln - Schildergasse (NW)
9. Fürth - Schwabacher Straße (BY)
10. Hamburg - Mönckebergstraße (HH)
11. Goslar - Fischmäkerstraße (NI)
12. Bamberg - Grüner Markt/Hauptwachstraße (BY)
13. Leipzig - Petersstraße (SN)
14. Dortmund - Westenhellweg (NW)
15. Würzburg- Kürschnerhof/Schönbornstraße/Dominikanerplatz (BY)
16. Offenburg - Hauptstraße (BW)
17. Weiden i.d.OPf. - Max-Reger-Straße/Wörthstraße (BY)
18. Osnabrück - Große Straße (NI)
19. Halle/Saale - Leipziger Straße (ST)
20. Göttingen - Groner Straße (NI)
Die 20 am schlechtesten performenden Geschäftsstraßen Deutschland:
90. Bad Homburg - Louisenstraße (HE)
91. Karlsruhe - Kaiserstraße (BW)
92. Mannheim - Planken (BW)
93. Wolfenbüttel - Lange Herzogsgasse (NI)
94. Bremen - Obernstraße (HB)
95. Passau - Ludwigstraße (BY)
96. Berlin - Kurfürstendamm/Tauentzienstraße (BE)
97. Oldenburg - Lange Straße (NI)
98. Gelsenkirchen - Bahnhofstraße (NW)
99. Straubing - Ludwigsplatz/Theresienplatz (BY)
100. Kassel - Obere Königsstraße/Königsplatz (HE)
101. Delmenhorst - Lange Straße (NI)
102. Mönchengladbach - Hindenburgstraße (NW)
103. Krefeld - Hochstraße/Rheinstraße (NW)
104. Berlin - Friedrichstraße (BE)
105. Lüneburg - Große Bäckerstraße/Kleine Bäckerstraße (NI)
106. Gütersloh - Berliner Straße (NW)
107. Hamburg - Spitalerstraße (HH)
108. Köln - Hohe Straße (NW)
109. Ingolstadt - Ludwigstraße (BY)
110. Essen - Limbecker Straße (NW)
