31.03.2021 Berliner Grundstücksmarkt: Dritthöchster Geldumsatz der letzten Jahre
Ungeachtet der Corona-Krise wurde am Berliner Grundstücksmarkt 2020 nach Analysen von Aengevelt Research mit einem Geldumsatz von rd. EUR 23,1 Mrd. der dritthöchste Geldumsatz erzielt. Dieses Ergebnis liegt erwartungsgemäß zwar 20% unter dem Rekordwert des Vorjahres (2019: EUR 29 Mrd.), übertrifft indessen den Mittelwert der vergangenen zehn Jahre um 20% bzw. rd. EUR 3,9 Mrd. (Ø 2010 bis 2019: EUR 19,2 Mrd.).
Hiervon entfielen rd. EUR 18,2 Mrd. auf Asset-Deals (2019: EUR 21,1 Mrd.) und rd. EUR 4,9 Mrd. auf Share-Deals, also dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen (2019: rd. EUR 7.9 Mrd.).
• Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research angesichts der anhaltenden COVID-19-Krise und regulatorischer Markteingriffe z.B. in den Berliner Wohnungsmarkt einen Geldumsatz von plus / minus EUR 20 Mrd. und damit auf dem Niveau des Dekadenmittels (Durchschnitt 2011 bis 2020: EUR 20,5 Mrd.).
Umsatzrückgänge am Berliner Investmentmarkt
• Der 2020 am Berliner Investmentmarkt erzielte Geldumsatz in Höhe von rd. EUR 15,3 Mrd. liegt ebenfalls deutlich unter dem Vorjahreswert (2019: EUR 21,3 Mrd.), aber immer noch beachtliche 16% über dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2010-2019: EUR 13,3 Mrd.). Zudem handelt es sich um das vierthöchsten bisher erzielte Transaktionsvolumen.
• Den deutlichsten Umsatzrückgang verzeichnete der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt (Asset- und Share-Deals), der 2020 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 8,2 Mrd. etwa 38% unter dem 2019er Ergebnis liegt (EUR 13,3 Mrd.). Dieser Wert erreicht indessen nahezu den Wert des Jahres 2018 (EUR 8,34 Mrd.) und übertrifft das jüngste Dekadenmittel (Durchschnitt 2010 bis 2019: EUR 6,3 Mrd.) um 31%.
• Im Segment der Wohninvestments fiel das Minus um 11% auf EUR 4,3 Mrd. moderater aus (2019: EUR 5,7 Mrd.). Als Investitionshemmnis erweisen sich hier vor allem der Mietendeckel und die Ausweitung der Milieuschutzgebiete mit entsprechenden Vorkaufsrechten.
• Dagegen konnten “Wohn- und Geschäftshäuser“ (Gewerbeflächenanteil > 20%) mit rd. EUR 2,8 Mrd. sogar um nahezu ein Viertel zulegen (2019: EUR 2,3 Mrd.).
Spitzenrenditen mit teilweiser Seitwärts-Bewegung, 2021 z.T. Trendumkehr.
Seit Jahren kannten die Spitzenrenditen in Berlin für alle Asset-Klassen nur eine Richtung- nach unten. Entsprechend haben sie mittlerweile ein z.T. sehr niedriges Niveau erreicht. In 2020 stoppte diese Entwicklung in mehreren Asset-Klassen erstmals seit langem zugunsten einer Seitwärtsbewegung:
• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen wie im Vorjahr bei 2,8% p.a., genauso wie für reine Büroobjekte in A-Lagen.
• Auch die Spitzenrendite für SB-/Fachmärkte verharrte 2020 auf rd. 4,8% p.a.
• Die Spitzenrenditen für top Wohnimmobilien und Logistikobjekte haben dagegen erneut auf 2,5% p.a. (2019: 2,9% p.a.) bzw. auf 4,3% p.a. (2019: 4,8% p.a.) nachgegeben.
• Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research z.T. wieder steigende Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser sowie SB-/Fachmärkte.
Im Wohninvestment-Bereich ist angesichts der anhaltenden Nachfrage von einer stabilen Spitzenrendite auszugehen.
• Dagegen werden für top Logistikobjekte und Büroinvestments weiter sinkende Spitzenrenditen auf etwa 4,1% p.a. bzw. 2,6% p.a. erwartet.
Hiervon entfielen rd. EUR 18,2 Mrd. auf Asset-Deals (2019: EUR 21,1 Mrd.) und rd. EUR 4,9 Mrd. auf Share-Deals, also dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen (2019: rd. EUR 7.9 Mrd.).
• Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research angesichts der anhaltenden COVID-19-Krise und regulatorischer Markteingriffe z.B. in den Berliner Wohnungsmarkt einen Geldumsatz von plus / minus EUR 20 Mrd. und damit auf dem Niveau des Dekadenmittels (Durchschnitt 2011 bis 2020: EUR 20,5 Mrd.).
Umsatzrückgänge am Berliner Investmentmarkt
• Der 2020 am Berliner Investmentmarkt erzielte Geldumsatz in Höhe von rd. EUR 15,3 Mrd. liegt ebenfalls deutlich unter dem Vorjahreswert (2019: EUR 21,3 Mrd.), aber immer noch beachtliche 16% über dem Dekadenmittel (Durchschnitt 2010-2019: EUR 13,3 Mrd.). Zudem handelt es sich um das vierthöchsten bisher erzielte Transaktionsvolumen.
• Den deutlichsten Umsatzrückgang verzeichnete der Berliner Gewerbeinvestmentmarkt (Asset- und Share-Deals), der 2020 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 8,2 Mrd. etwa 38% unter dem 2019er Ergebnis liegt (EUR 13,3 Mrd.). Dieser Wert erreicht indessen nahezu den Wert des Jahres 2018 (EUR 8,34 Mrd.) und übertrifft das jüngste Dekadenmittel (Durchschnitt 2010 bis 2019: EUR 6,3 Mrd.) um 31%.
• Im Segment der Wohninvestments fiel das Minus um 11% auf EUR 4,3 Mrd. moderater aus (2019: EUR 5,7 Mrd.). Als Investitionshemmnis erweisen sich hier vor allem der Mietendeckel und die Ausweitung der Milieuschutzgebiete mit entsprechenden Vorkaufsrechten.
• Dagegen konnten “Wohn- und Geschäftshäuser“ (Gewerbeflächenanteil > 20%) mit rd. EUR 2,8 Mrd. sogar um nahezu ein Viertel zulegen (2019: EUR 2,3 Mrd.).
Spitzenrenditen mit teilweiser Seitwärts-Bewegung, 2021 z.T. Trendumkehr.
Seit Jahren kannten die Spitzenrenditen in Berlin für alle Asset-Klassen nur eine Richtung- nach unten. Entsprechend haben sie mittlerweile ein z.T. sehr niedriges Niveau erreicht. In 2020 stoppte diese Entwicklung in mehreren Asset-Klassen erstmals seit langem zugunsten einer Seitwärtsbewegung:
• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen wie im Vorjahr bei 2,8% p.a., genauso wie für reine Büroobjekte in A-Lagen.
• Auch die Spitzenrendite für SB-/Fachmärkte verharrte 2020 auf rd. 4,8% p.a.
• Die Spitzenrenditen für top Wohnimmobilien und Logistikobjekte haben dagegen erneut auf 2,5% p.a. (2019: 2,9% p.a.) bzw. auf 4,3% p.a. (2019: 4,8% p.a.) nachgegeben.
• Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research z.T. wieder steigende Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser sowie SB-/Fachmärkte.
Im Wohninvestment-Bereich ist angesichts der anhaltenden Nachfrage von einer stabilen Spitzenrendite auszugehen.
• Dagegen werden für top Logistikobjekte und Büroinvestments weiter sinkende Spitzenrenditen auf etwa 4,1% p.a. bzw. 2,6% p.a. erwartet.
