17.03.2021 Deutscher Immobilienfinanzierungsindex lässt Talsohle hinter sich
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, hat im 1. Quartal 2021 zum dritten Mal in Folge zugelegt. „Mit einem Plus von 9,5 Punkten gegenüber dem Vorquartal weist der Indexstand zwar immer noch ein deutliches Minus aus (- 14,0 Punkte), aber die Tendenz ist positiv und gleichbedeutend dem besten Wert seit Herbst 2019“, so Anke Herz, Head of Debt Advisory JLL Germany.
Zwar haben sich in der vierten Nach-Corona-Umfrage sowohl die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten (+ 7,4 Punkte) als auch die Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate (+ 11,7 Punkte) weiter verbessert. Beide Salden bewegen sich mit minus 22,2 Punkten bzw. minus 5,7 Punkten aber immer noch im negativen Bereich.
Einzelhandel bleibt gebranntes Kind – Hotels werden sich erholen
Bis auf den Einzelhandel konstatierten die Experten den anderen vier Nutzungsarten (gegenüber der Befragung im 4. Quartal 2020) eine positive Entwicklung, dies sowohl bei ihrer Einschätzung der Finanzierungssituation als auch der kurzfristigen Aussicht. Selten hatte der Einzelhandel so zu kämpfen wie 2020, und auch 2021 wird schwierig bleiben, das erste Vierteljahr noch größtenteils im Lockdown. Das spiegelt sich auch in den DIFI-Zahlen wider: minus 11,2 und minus 4,4 Punkte schlagen hier bei der Befragung zu Buche. Beim Indikatorstand wird der Einzelhandelssektor allerdings von Hotel sogar noch übertroffen: minus 75,8 Punkten stehen minus 84,4 Punkte gegenüber. Aber: der Hotelsektor hat bei den Expertinnen und Experten immerhin um 3,5 Punkte zugelegt, besser noch sind deren angegebenen Aussichten (+16,7 Punkte).
„Die Mehrheit der Befragten erwartet nun, dass die Finanzierungsbedingungen für Hotelimmobilien im Laufe der nächsten sechs Monate entweder unverändert bleiben oder sich verbessern werden. Es bleibt eine Einschätzung, die auf einem Erfolg der angelaufenen Impfkampagnen mit einer damit verbundenen Hoffnung zur Rückkehr zum ‚normalen Leben‘ beruht“, so Anke Herz.
Auch die Nutzungsart Büro ist nach Einschätzungen der Expertinnen und Experten weiterhin negativ von der Corona-Pandemie betroffen (-37,1 Punkte), allerdings mit dem optimistischsten Ausblick: Der Erwartungsindikator fällt mit 20 Punkten deutlich höher aus als bei der letzten Befragung im 4. Quartal 2020.
Profiteure des aktuellen Umfelds sind nach Einschätzungen der Expertinnen und Experten nach wie vor Logistik und Wohnen. Beide Nutzungsarten weisen im 1. Quartal 2021 positive Salden bei der Finanzierungssituation auf, hier mit den stärksten Zuwächsen von 23,5 bzw. 21,1 Punkten. Nach Einschätzung der Befragten werden beide Sektoren auch in den kommenden sechs Monaten den Trend fortsetzen. So steigen die Teilsalden der jeweiligen Erwartungsindikatoren um 16,6 Punkte (Logistik) bzw. 9,7 Punkte (Wohnen). „Der Indikator für die Nutzungsart Logistik, der die Finanzierungssituation und die Finanzierungserwartungen zusammenfasst, erreicht mit 42,2 Punkten im 1.Quartal 2021 den höchsten Stand seit Beginn der Umfrage“, so Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung.
Refinanzierungsmärkte im Aufwind
Im 1. Quartal 2021 werden Situation und Ausblick an den Refinanzierungsmärkten deutlich optimistischer eingeschätzt als noch im 4. Quartal 2020. Mit Anstiegen zwischen 15,8 Punkten („Einlagen“) und 59,4 Punkten („Immobilienaktienmärkte“) haben sich alle Situationsindikatoren für die abgefragten Refinanzierungsinstrumente deutlich verbessert. „Am optimistischsten beurteilen die Expertinnen und Experten die Finanzierungssituation an den Immobilienaktienmärkten. Mit einem Saldo von 28,6 Punkten konnte der entsprechende Indikator seit seinem Tief im 2. Quartal 2020 72,4 Punkte zulegen und erreicht damit seinen höchsten Stand seit dem 2. Quartal 2015“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: „Mit Ausnahme des Refinanzierungsinstruments Pfandbriefe steigen alle Erwartungsindikatoren gegenüber dem Vorquartal, mit 27,3 Punkten am stärksten bei den Immobilienaktienmärkten. Die verzeichnen unter den fünf Refinanzierungsvehikeln denn auch den höchsten Stand (19 Punkte).“
Entscheidungskriterien bei Vergabe von Büroimmobilienfinanzierungen
Es überrascht nicht, dass die Antworten der Expertinnen und Experten in der Sonderfrage, wie sich ihre Erwartungen auf das Neugeschäft bei Büroimmobilien auswirke, mehrheitlich in eine Richtung gehen: das Engagement in den vier Risikoprofilen wollen die meisten gegenüber 2020 zurückfahren. Im opportunistischen Bereich geht die Tendenz eher zu „weniger als 2020“ (39,1 %) bis „gar nicht“ (60,9 %). Bei Core und Core+ gaben 29,2 Prozent bzw. 26,1 Prozent an, 2021 ein größeres Volumen an Neugeschäft anzustreben.
„Unsere zusätzliche Frage nach dem Einfluss der Corona-Pandemie auf Büroimmobilienfinanzierungen hat deutlich gemacht, dass alle abgefragten Kriterien an Bedeutung gewonnen haben, bestimmte Themen durch veränderte Rahmenbedingungen und permanente Diskussion in der Öffentlichkeit verstärkt, beschleunigt wurden“, so Anke Herz. Und Helge Scheunemann ergänzt: „Zu den Vergabekriterien, die vor der Pandemie nur eine geringfügige Rolle spielten, in der aktuellen Befragung von Februar aber für deutlich mehr Expertinnen und Experten an Gewicht zugelegt haben, gehören:
• ein ESG Zertifizierungslabel, das mittlerweile einen Zuspruch von über 70 Prozent der Befragten erhält (vor Corona knapp 27 Prozent),
• das Home Office, das auf der Skala von 1 - 5 („unwichtig“ bis „sehr wichtig“) vor Corona von keinem der Befragten bei 4 oder 5 gesetzt worden war, mittlerweile aber von knapp 47 Prozent in die Kategorie „wichtig“ und „sehr wichtig“ eingeordnet wird
• oder die Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten, die aktuell von rund 47 Prozent der Experten als bedeutsam genannt wird (vor Corona nur von 17 %).“
Als Folge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen rücken Kriterien zur besseren Abschätzung des Kreditrisikos, die auch vor Ausbruch der Pandemie schon deutlich relevant waren, weiter in den Fokus. Zum Beispiel gab es Verschiebungen bei der technischen Ausstattung: aktuell ordnen 70 Prozent der Experten dieses Kriterium als „wichtig“/“sehr wichtig“ ein (vormals 48 %). Mit einem Anteil von über 90 Prozent haben mehr als doppelt so viel Experten (vor Corona 43 %) der Branchenzusammensetzung der Mieter eine sehr hohe Relevanz zugewiesen. „Hier spielt sicherlich die Sorge von möglichen Mietausfällen eine Rolle“, so Anke Herz.
Zwar haben sich in der vierten Nach-Corona-Umfrage sowohl die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten (+ 7,4 Punkte) als auch die Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate (+ 11,7 Punkte) weiter verbessert. Beide Salden bewegen sich mit minus 22,2 Punkten bzw. minus 5,7 Punkten aber immer noch im negativen Bereich.
Einzelhandel bleibt gebranntes Kind – Hotels werden sich erholen
Bis auf den Einzelhandel konstatierten die Experten den anderen vier Nutzungsarten (gegenüber der Befragung im 4. Quartal 2020) eine positive Entwicklung, dies sowohl bei ihrer Einschätzung der Finanzierungssituation als auch der kurzfristigen Aussicht. Selten hatte der Einzelhandel so zu kämpfen wie 2020, und auch 2021 wird schwierig bleiben, das erste Vierteljahr noch größtenteils im Lockdown. Das spiegelt sich auch in den DIFI-Zahlen wider: minus 11,2 und minus 4,4 Punkte schlagen hier bei der Befragung zu Buche. Beim Indikatorstand wird der Einzelhandelssektor allerdings von Hotel sogar noch übertroffen: minus 75,8 Punkten stehen minus 84,4 Punkte gegenüber. Aber: der Hotelsektor hat bei den Expertinnen und Experten immerhin um 3,5 Punkte zugelegt, besser noch sind deren angegebenen Aussichten (+16,7 Punkte).
„Die Mehrheit der Befragten erwartet nun, dass die Finanzierungsbedingungen für Hotelimmobilien im Laufe der nächsten sechs Monate entweder unverändert bleiben oder sich verbessern werden. Es bleibt eine Einschätzung, die auf einem Erfolg der angelaufenen Impfkampagnen mit einer damit verbundenen Hoffnung zur Rückkehr zum ‚normalen Leben‘ beruht“, so Anke Herz.
Auch die Nutzungsart Büro ist nach Einschätzungen der Expertinnen und Experten weiterhin negativ von der Corona-Pandemie betroffen (-37,1 Punkte), allerdings mit dem optimistischsten Ausblick: Der Erwartungsindikator fällt mit 20 Punkten deutlich höher aus als bei der letzten Befragung im 4. Quartal 2020.
Profiteure des aktuellen Umfelds sind nach Einschätzungen der Expertinnen und Experten nach wie vor Logistik und Wohnen. Beide Nutzungsarten weisen im 1. Quartal 2021 positive Salden bei der Finanzierungssituation auf, hier mit den stärksten Zuwächsen von 23,5 bzw. 21,1 Punkten. Nach Einschätzung der Befragten werden beide Sektoren auch in den kommenden sechs Monaten den Trend fortsetzen. So steigen die Teilsalden der jeweiligen Erwartungsindikatoren um 16,6 Punkte (Logistik) bzw. 9,7 Punkte (Wohnen). „Der Indikator für die Nutzungsart Logistik, der die Finanzierungssituation und die Finanzierungserwartungen zusammenfasst, erreicht mit 42,2 Punkten im 1.Quartal 2021 den höchsten Stand seit Beginn der Umfrage“, so Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung.
Refinanzierungsmärkte im Aufwind
Im 1. Quartal 2021 werden Situation und Ausblick an den Refinanzierungsmärkten deutlich optimistischer eingeschätzt als noch im 4. Quartal 2020. Mit Anstiegen zwischen 15,8 Punkten („Einlagen“) und 59,4 Punkten („Immobilienaktienmärkte“) haben sich alle Situationsindikatoren für die abgefragten Refinanzierungsinstrumente deutlich verbessert. „Am optimistischsten beurteilen die Expertinnen und Experten die Finanzierungssituation an den Immobilienaktienmärkten. Mit einem Saldo von 28,6 Punkten konnte der entsprechende Indikator seit seinem Tief im 2. Quartal 2020 72,4 Punkte zulegen und erreicht damit seinen höchsten Stand seit dem 2. Quartal 2015“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: „Mit Ausnahme des Refinanzierungsinstruments Pfandbriefe steigen alle Erwartungsindikatoren gegenüber dem Vorquartal, mit 27,3 Punkten am stärksten bei den Immobilienaktienmärkten. Die verzeichnen unter den fünf Refinanzierungsvehikeln denn auch den höchsten Stand (19 Punkte).“
Entscheidungskriterien bei Vergabe von Büroimmobilienfinanzierungen
Es überrascht nicht, dass die Antworten der Expertinnen und Experten in der Sonderfrage, wie sich ihre Erwartungen auf das Neugeschäft bei Büroimmobilien auswirke, mehrheitlich in eine Richtung gehen: das Engagement in den vier Risikoprofilen wollen die meisten gegenüber 2020 zurückfahren. Im opportunistischen Bereich geht die Tendenz eher zu „weniger als 2020“ (39,1 %) bis „gar nicht“ (60,9 %). Bei Core und Core+ gaben 29,2 Prozent bzw. 26,1 Prozent an, 2021 ein größeres Volumen an Neugeschäft anzustreben.
„Unsere zusätzliche Frage nach dem Einfluss der Corona-Pandemie auf Büroimmobilienfinanzierungen hat deutlich gemacht, dass alle abgefragten Kriterien an Bedeutung gewonnen haben, bestimmte Themen durch veränderte Rahmenbedingungen und permanente Diskussion in der Öffentlichkeit verstärkt, beschleunigt wurden“, so Anke Herz. Und Helge Scheunemann ergänzt: „Zu den Vergabekriterien, die vor der Pandemie nur eine geringfügige Rolle spielten, in der aktuellen Befragung von Februar aber für deutlich mehr Expertinnen und Experten an Gewicht zugelegt haben, gehören:
• ein ESG Zertifizierungslabel, das mittlerweile einen Zuspruch von über 70 Prozent der Befragten erhält (vor Corona knapp 27 Prozent),
• das Home Office, das auf der Skala von 1 - 5 („unwichtig“ bis „sehr wichtig“) vor Corona von keinem der Befragten bei 4 oder 5 gesetzt worden war, mittlerweile aber von knapp 47 Prozent in die Kategorie „wichtig“ und „sehr wichtig“ eingeordnet wird
• oder die Flexibilität des Gebäudes zur Umsetzung von Hygienekonzepten, die aktuell von rund 47 Prozent der Experten als bedeutsam genannt wird (vor Corona nur von 17 %).“
Als Folge der gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen rücken Kriterien zur besseren Abschätzung des Kreditrisikos, die auch vor Ausbruch der Pandemie schon deutlich relevant waren, weiter in den Fokus. Zum Beispiel gab es Verschiebungen bei der technischen Ausstattung: aktuell ordnen 70 Prozent der Experten dieses Kriterium als „wichtig“/“sehr wichtig“ ein (vormals 48 %). Mit einem Anteil von über 90 Prozent haben mehr als doppelt so viel Experten (vor Corona 43 %) der Branchenzusammensetzung der Mieter eine sehr hohe Relevanz zugewiesen. „Hier spielt sicherlich die Sorge von möglichen Mietausfällen eine Rolle“, so Anke Herz.
