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10.03.2021 Wohnungseigentum(sgesetz) wird 70 Jahre – Ein Grund zum Feiern?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) wird in diesem Monat 70 Jahre alt. Das Gesetz wurde als Wiederaufbaugesetz am 15.03.1951 verabschiedet und trat bereits am 20.03.1951 in Kraft. Ein guter Grund für den Verbraucherverband Wohnen im Eigentum (WiE), einen Blick zurück auf die Entwicklung des Wohnungseigentums in Verbindung mit der Entwicklung des Gesetzes zu werfen. Der Steckbrief mit den wichtigsten bekannten Daten zum Wohnungseigentum in Deutschland verweist auf die gestiegene Bedeutung des Wohnungseigentums, dem allerdings – so WiE - die Entwicklung des Gesetzes nicht im erforderlichen Umfang Rechnung trägt. Das WEGesetz wurde in den 70 Jahren ganze dreimal reformiert, die wichtigste Reform erfolgte erst 2020, das neue Gesetz ist gerade mal seit dem 01.12.2020 in Kraft. Ob Top oder Flop, lässt sich noch nicht sagen - Erfahrungen liegen noch nicht vor, so WiE.

Nach Einschätzung von WiE demonstrieren die Daten und Entwicklungen: Das Wohnungseigentum ist im Kommen, nicht nur quantitativ und anteilig am Immobilieneigentum, sondern ebenso in der Politik und Öffentlichkeit – auch weil der Verband Wohnen im Eigentum e.V. sich für die Wohnungseigentümer*innen stark macht.

Bei der Verabschiedung des WEGesetzes vor 70 Jahren stellte sich der Gesetzgeber überschaubare, also eher kleine WEGs, Neubau-Eigentumswohnungen vor, die mehrheitlich von engagierten Selbstnutzern bewohnt werden. Neben einem Beitrag zum Wiederaufbau der zerstörten Städte sollte breiten Bevölkerungsschichten der Erwerb von Wohneigentum ermöglicht werden, so die offizielle Lesart. Seither haben sich die Strukturen der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und der Wohnungseigentumsmarkt allerdings stark verändert und ausdifferenziert. Heutzutage ist das Wohnungseigentum mit seinen fast 10 Mio. Eigentumswohnungen und damit hochgerechnet fast 25% aller Wohnungen in Deutschland eine tragende Säule des Immobilieneigentums.

Steckbrief: Wohnungseigentum in Deutschland

Über die quantitative Entwicklung des Wohnungseigentums liegen äußerst wenige Daten vor. Erst der Zensus von 2011 brachte gesicherte Zahlen zur Anzahl der Eigentumswohnungen in Deutschland (leider nicht über die WEG-Größen) und rief großes Staunen darüber hervor, wie stark die Anzahl und der Anteil der Eigentumswohnungen gewachsen ist. Jüngere Zahlen und Daten sind Hochrechnungen oder Schätzungen auf der Grundlage des Zensus 2011.

Die Größen: Grob geschätzt soll es etwa 500.000 WEGs in Deutschland geben mit über 1 Mio. Gebäuden (keine konkreten Zahlen). Die kleinste WEG beginnt bei 2 Wohnungen und die größte bekannte WEG hat 1.920 Wohnungen, entstanden in München nach Auflösung der Wohnungsgesellschaft „Neue Heimat“ in den 80er Jahren.

Die Anlagen: Unter den Wohnungseigentumsanlagen ist alles vertreten: Hochwertige Neubauten, solide Bestandsbauten, soziale Brennpunkte bis zu leerstehenden Abbruchgebäuden. Die soliden Bestandsbauten nehmen dabei den größten Anteil ein. Wohnungseigentümergemeinschaften treten auf als Wohnanlagen mit und ohne Gewerbeeinheiten, als Ferienwohnanlagen und als Betreute Wohnanlagen oder entstehen aus Baugemeinschaften oder Wohnprojekten. Ein relativ junger Trend sind Untergemeinschaften, gestaltet von den Bauträgern, um große Anlagen bauen zu können, aber gleichzeitig die Abstandsflächen klein zu halten und dem Image anonymer Großwohnanlagen entgegenzuwirken. Die Käufer und Eigentümer orientieren sich an ihre Untergemeinschaft.

Baujahr und Gebäudealter: Die Angaben des Zensus zeigten, dass 2011
390.000 Gebäude vor 1950, 450.000 zwischen 1950 – 1969, 480.000 zwischen 1970 – 1989, 450.000 ab 1990 errichtet waren.

Viele dieser WEGs wurden demnach nicht als WEGs errichtet, sondern als Miethäuser im Privatbesitz oder als Betriebswohnungen größerer Unternehmen. Erst seit den 90er Jahren entwickelte sich die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in ein eigenes Immobilienmarktsegment. Gründerzeithäuser werden dazu auch manchmal erst entmietet, umfassend saniert und dann die Wohnungen verkauft, Wohnungen in 50er Jahre-Gebäuden auch in unsaniertem Zustand den Mietern angeboten.
Die Daten zeigen auch, dass viele Wohnanlagen in die Jahre gekommen sind. Der Werterhalt, die Sanierung und Modernisierung dieser Anlagen ist die wichtigste Zukunftsaufgabe dieser WEGs.

Die Eigentümer*innen: Angenommen wird, dass es in Deutschland ca. 6 Mio. Wohnungseigentümer*innen gibt. Etwa 50% der Eigentümer*innen wohnen in ihrer eigenen Wohnung, etwa 50 % der Wohnungen sind vermietet. Die Verteilung von Selbstnutzern und Vermietern in den WEGs ist allerdings höchst unterschiedlich. Die Wohnungseigentümer*innen kommen aus verschiedenen sozialen Schichten, der Anteil der Frauen unter den Eigentümer*innen wird höher liegen als generell bei Immobilien. Der Anteil der älteren bis hochbetagten Eigentümer*innen nimmt stetig zu, ebenso der Anteil der im Ausland lebenden Eigentümer*innen. Die Globalisierung beginnt sich auch hier zu zeigen.

Verwalter*innen: Geschätzt wird (ohne Gewähr), dass sich etwa 10 % der WEGs selbst verwalten, in der Regel WEGs mit weniger als 15 Wohnungen, und 90 % von externen gewerblich tätigen Dienstleistern verwaltet werden. Noch gibt es keine zwingende Berufsausbildung für Verwalter, lediglich eine Fortbildungspflicht.

Das Wohnungseigentumsgesetz: 3 Reformen in 70 Jahren

Das Wohnungseigentumsgesetz: Drei (!) Reformen in 70 Jahren. Erst in 2020 erfolgte eine umfassende Reform, das neue Gesetz trat zum 1.12.2020 in Kraft. „Ob Top oder Flop lässt sich noch nicht absehen, Erfahrungen liegen angesichts der Kürze der Zeit noch nicht vor.“ Erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum e.V.

70 Jahre Wohnungseigentumsgesetz – Ein Grund zum Feiern?

Das WEGesetz erfuhr eine vergleichsweise geringe Anpassung an die Veränderungen im Immobilieneigentum. Eine Ursache kann darin zu suchen sein, dass die Bedeutung dieser Eigentumsform in den ersten zwei Jahrzehnten gering war und dann in der Wohnungspolitik als auch in der Forschung über Jahrzehnte unterschätzt wurde. Als Experten und Fachleute treten auch heute noch in erster Linie Juristen – Professoren, Rechtsanwälte und Richter - auf, die teilweise bedingt durch Fortbildungsveranstaltungen in engem Kontakt mit der Immobilienwirtschaft stehen.

Wohnungseigentum wird demnach in der Politik und Forschung immer noch schwerpunktmäßig als alleiniges Rechtsthema verortet. Eine Bau-, Wohnungs- und Sozialforschung zum Wohnungseigentum hat sich weder an den deutschen Universitäten noch bei den einschlägigen Forschungsinstituten etabliert. Demnach liegen die Deutungshoheit und Meinungsführerschaft (noch) bei den Juristen. Denn auch in den Medien wird selten über das Wohnungseigentum berichtet, allenfalls über Preise von Eigentumswohnungen auf dem Wohnungsmarkt, über die Wohneigentumsquote (zusammengerechnet mit den Einfamilienhäusern), es werden Kauftipps und zunehmend Rechtstipps gegeben – in der politischen Berichterstattung spielt das Wohnungseigentum so gut wie keine Rolle, wird dort nicht wahrgenommen. Außerdem sind die Wohnungseigentümer*innen noch immer zu wenig organisiert, nutzen allenfalls die Beratungsangebote von Verbänden. „Sie treten quantitativ in der Öffentlichkeit kaum in Erscheinung, haben allerdings mit dem Verbraucherverband Wohnen im Eigentum e.V. inzwischen eine gewichtige Stimme.“ erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum e.V.

Happy Birthday Wohnungseigentumsgesetz

Wohnen im Eigentum gratuliert: „Du bist am Kommen – Wohnungseigentum, mit Deinem Wachstum und auch mit dem neuen WEGesetz und einer langsam wachsenden öffentlichen Wahrnehmung. Und auch deshalb, weil wir – Wohnen im Eigentum (WiE) – uns weiterhin für die Wohnungseigentümer*innen und Dich stark machen, in der Öffentlichkeit und in der Politik – großes Versprechen.“







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