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22.06.2017 Aufatmen in Herrenberg: Instone kauft und entwickelt Leibfried-Areal

Ein lange und hartnäckig verfolgtes Ziel von Politik und Verwaltung wird in Herrenberg Realität: Das Leibfried-Areal, eine 1,1 Hektar große Industrie-Brache mitten in der Kernstadt, wechselt den Eigentümer und steht damit vor einer neuen Entwicklung: Auf dem ehemaligen Firmengelände sollen künftig rund 100 Wohnungen, darunter auch Sozialwohnungen und preisgünstige Eigentumswohnungen, entstehen.

„Endlich ist es gelungen den Knoten zu lösen. Darauf haben wir lange hingearbeitet“, freut sich Oberbürgermeister Thomas Sprißler. „Mit einem starken Partner als Investor an unserer Seite können wir jetzt das Leibfried-Areal entwickeln und aus der Industrieruine im Herzen unserer Stadt ein richtiges Zuhause für neue Bewohner machen.“ Das entsprechende notarielle Vertragsangebot zum Verkauf des Grundstücks an einen von der Stadt Herrenberg benannten Dritten liegt vor.

Die wechselnden Eigentumsverhältnisse, die Altlasten im Boden und die enge, konflikt-trächtige Nachbarschaft zwischen Gewerbebetrieben und Wohnungen in dem Bereich tragen seit jeher zur Komplexität des Projekts bei. Seit Mitte der 1990er Jahre die Metallgießerei an der Schwarzwaldstraße den Betrieb eingestellt hat, verfällt das Firmengebäude auf dem Gelände, das nach den Wünschen der Stadt zum Wohnquartier entwickelt werden soll. Dazu hatte sich die Stadt das Vorkaufsrecht an dem Grundstück gesichert. Jetzt greift ein Baustein aus der neuen städtischen Strategie für Grundstücks- und Wohnungsbaupolitik, nämlich die Suche nach neuen Kooperationsmodellen mit Investoren und Akteuren der Immobilienwirtschaft.

So ist es gelungen, folgende Lösung zu verhandeln: Die Instone Real Estate Development GmbH & Co. KG, die bis Juni 2017 als Formart GmbH & Co. firmierte, erwirbt das Grundstück von der insolventen Eigentümer-Gesellschaft und entwickelt als strategischer Partner der Stadt Herrenberg das neue Wohngebiet. Die Meilensteine und Grundsätze der Planung für die Aktivierung der brachliegenden innerstädtischen Potenzialfläche regelt ein städtebaulicher Vertrag.

„Wir freuen uns schon heute darauf, eine weitere Fläche in der Herrenberger Innenstadt in ein attraktives Wohnquartier zu verwandeln“, sagt Bianca Reinhardt Weith, Niederlassungsleiterin der Instone Real Estate Development, Baden-Württemberg und ergänzt: „Auf dem Areal nördlich der Schwarzwaldstraße bauen wir unterschiedlichste Wohnräume in ansprechender Gestaltung für alle Generationen und alle, die die Nähe zur Herrenberger Innenstadt und zum Bahnhof schätzen.“

Rund 100 Wohneinheiten vom Reihenhaus bis zur Etagenwohnung sollen dort innerhalb von etwa drei Jahren entstehen. Um die Wohnungen von den umliegenden Gewerbebetrieben abzuschirmen, ist an der nördlichen Grundstücksgrenze eine kombinierte Lösung aus Lärmschutzwall und -Wand vorgesehen. Die notwendige Höhe muss noch durch Gutachten bestimmt werden. Auch der Zeitplan wird vertraglich fixiert: Nach weniger als 18 Monaten wird die neue Grundstückseigentümerin das Grundstück geräumt haben.

Die nächsten Schritte

Wenn der Gemeinderat in seiner nächsten Sitzung am 4. Juli den vorbereiteten Vorschlag befürwortet, fehlt zum Start nur noch die Unterschrift auf den ausgehandelten Verträgen. Gleichzeitig erfolgt der Aufstellungsbeschluss, das heißt der Startschuss für das Bebauungsplanverfahren, wofür die Planungshoheit unabhängig von geschlossenen Verträgen beim Gemeinderat liegt.

„Der bestehende Bebauungsplan hat uns in eine Sackgasse geführt“, erläutert Baubürgermeister Tobias Meigel. Das Planwerk von 2003 sieht einen Gebäuderiegel als Lärmschutzmaßnahme zwischen Wohnungen und den angrenzenden Gewerbeflächen vor. „Über die Jahre hat sich gezeigt, dass diese Lösung wirtschaftlich nicht realisierbar ist, deshalb rollen wir die Bebauungsplanung neu auf.“ Mit einer Kombination aus Lärmschutzwall- und Wand können die Bereiche effektiv getrennt und der gesetzlich vorgeschriebene Schutz gewährleistet werden. „Alle Zeichen stehen auf Start, mit den Verfahren können wir zügig loslegen und die wünschenswerte städtebauliche Entwicklung konstruktiv begleiten“, betont Meigel.

Sobald der neue Bebauungsplan aufgestellt ist und die Genehmigung vorliegt, will Instone Real Estate unverzüglich mit dem Bau beginnen. Zuvor wird das Grundstück vollumfänglich von Altlasten befreit.

Eckpunkte der Planung

Die Bebauung auf dem Leibfried-Areal soll den statistisch ermittelten Wohnungsbedarf der städtischen Bevölkerung decken und einen Mix aus sozialen Lebens- und Wohnformen ermöglichen. Dazu gehören zu jeweils zehn Prozent auch Sozialmietwohnungen und förderfähige Eigentumswohnungen für junge Familien mit mittleren Einkommen. Um die städtebauliche Qualität sicherzustellen und das Gesicht des Quartiers zu prägen, will Instone Real Estate in Abstimmung mit der Stadt einen Architektenwettbewerb ausloben. Das bisherige Konzept umfasst folgende Grundpfeiler: Um den Verkehr im Quartier zu reduzieren, sollen die Straßen als Spielstraßen gestaltet werden. Die Erschließung ist über die Max-Eyth-Straße vorgesehen, über die der Weg direkt in eine quartierseigene Tiefgarage führt. Weitere Parkmöglichkeiten bietet der Lärmschutz-Erdwall im Norden. An der Schwarzwaldstraße nimmt das Quartier die Struktur der Nachbarschaft auf: hier sind Reihenhäuser mit ebenerdigen Parkplätzen geplant. Nach Norden hin steigt das Gelände an. Hier sind Mehrfamilienhäuser mit drei bis vier Geschossen vorgesehen. Punktuell soll ein fünftes Staffelgeschoss ermöglicht werden. Aufgelockert wird das Quartier durch einen Mix an Gebäudeformen und zwei grüne Plätze als Begegnungsstätten.

Ein städtebaulicher Vertrag regelt weitere Einzelheiten, auf die sich Stadt und Investor im Grundsatz verständigt haben. Dazu gehört unter anderem der Schlüssel von 1,25 Stellplätzen pro Wohneinheit, weitere Flächenkennzahlen zur baulichen Dichte, der Gebäudeabbruch und die Altlastensanierung als Aufgabe des Investors sowie ein umweltfreundliches Energieversorgungskonzept.

Potenzielle Erweiterung im Norden und Westen

Nördlich schließt sich an das Leibfried-Areal ein etwa gleich großes Gewerbegebiet bis zur Zeppelinstraße an. Das Leibfried-Konzept bietet grundsätzlich die Option, diese Fläche zeitgleich ebenfalls zum Wohnstandort zu entwickeln. Allerdings befindet sich das Grundstück derzeit weder in der Hand der Stadt noch des Investors. Auch die baumbestandene Fläche westlich des Leibfried-Areals, in der Nachbarschaft als das „Wäldchen“ bekannt, bietet eine denkbare Erweiterungsoption. Beide Flächen sind derzeit jedoch nicht Gegenstand der Planung. „Falls sich die Option bietet, die Fläche im Norden mit zu gestalten, greifen wir gerne zu. Wir haben den Eigentümern unser Interesse signalisiert, aber wir können hier nicht länger abwarten“, stellt Oberbürgermeister Thomas Sprißler klar. Er würde sich freuen, wenn die Eigentümer der Gewerbefläche die Chance ergreifen und die mögliche Entwicklung mitgehen. Ausdauer und Hartnäckigkeit waren im Fall Leibfried notwendig, um die Voraussetzungen zu schaffen. „Seit 20 Jahren suchen wir die Chance, die Leibfried-Ruine zu verwandeln. Das tun wir jetzt – und freuen uns sehr darüber.“






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