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21.07.2014 Vielversprechendes erstes Halbjahr auf dem Investmentmarkt Leipzig

Der sehr gute Jahresauftakt der ersten drei Monate hat sich grundsätzlich auch im zweiten Quartal fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 296 Mio. € im ersten Halbjahr konnte der Leipziger Investmentmarkt das relativ schwache Vorjahresergebnis um ein Vielfaches übertreffen und bewegt sich wieder auf dem Niveau der sehr starken Jahre 2011 und 2012. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Damit wird unterstrichen, dass sich Leipzig grundsätzlich als wichtigster Investmentstandort in Ostdeutschland etabliert hat, auch wenn es zwischen einzelnen Jahren einmal größere Schwankungen gibt“, so Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Knapp 59 Mio. € beziehungsweise 20 % des Ergebnisses entfallen auf anteilig eingerechnete Portfoliodeals, unter anderem aus einem größeren Logistikverkauf. Damit verbleibt ein Volumen von etwa 237 Mio. €, das mit Einzelobjekten umgesetzt wurde. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses Resultat ohne einen Abschluss über 25 Mio. € erreicht werden konnte. Die Vielzahl an kleinen und mittleren Transaktionen zeigt, wie lebhaft und vielfältig das Marktgeschehen ist.

Anders als an den großen deutschen Investmentstandorten dominieren in Leipzig die kleinteiligeren Größenklassen. Mit einem Anteil von fast drei Vierteln setzt sich die Kategorie von 10 bis 25 Mio. € eindrucksvoll an die Spitze. Auf Platz zwei folgen dann bereits Verkäufe mit einem Volumen unter 10 Mio. €, die knapp 16 % zum Ergebnis beitragen. Damit spielen sich 90 % des Transaktionsvolumens im eher kleinteiligen Segment ab. Auf die Klasse zwischen 25 und 50 Mio. € entfallen demgegenüber nur 10 % des Gesamtumsatzes. Dabei ist außerdem zu berücksichtigen, dass sich dahinter lediglich ein Objekt aus einem anteilig eingerechneten Portfolioverkauf verbirgt.

Für die breite Nachfragebasis spricht auch die homogene Verteilung der Objektarten. An erster Stelle zu nennen sind Einzelhandelsinvestments mit einem Anteil von gut 37 %. Hierbei handelt es sich in vielen Fällen um innerstädtische Geschäftshäuser, einem in Leipzig seit langem sehr beliebten Marktsegment. Mit deutlichem Abstand kommen dann Büroobjekte, die gut 19 % zum Umsatz beitragen, vor den drittplatzierten Logistikimmobilien mit mehr als 18 %. Hier schlägt sich in größerem Umfang der anteilige Portfolioverkauf nieder. Aber auch Hotelverkäufe konnten erfasst werden und sind für über 12 % des Resultats verantwortlich. Auf alle übrigen Nutzungsarten entfallen insgesamt gut 13 %.
Cityrand mit höchstem Umsatzanteil – Breite Investorenbeteiligung

Bei der räumlichen Verteilung des Investmentvolumens auf das Marktgebiet können die in Leipzig traditionell starken Cityrandlagen mit 42 % den höchsten Anteil für sich verbuchen. Nahezu gleichauf mit jeweils rund 23 % folgen die Peripherie und die City auf den weiteren Plätzen, wobei der Umsatz im Umland nahezu ausschließlich von Logistikobjekten und Entwicklungsgrundstücken gespeist wird. In den zentralen Innenstadtlagen dominieren dagegen eindeutig die Geschäftshäuser in den hochfrequentierten Einkaufsstraßen. Das restliche Transaktionsvolumen (gut 12 %) wurde in den Nebenlagen erzielt.

Die Investorenpalette ist in Leipzig so vielfältig wie an kaum einem anderen Standort, was unter Marktgesichtspunkten als sehr positives Merkmal zu werten ist. Insgesamt sechs Anlegergruppen mit teilweise sehr unterschiedlichem Risikoprofil kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Die Spitzenposition belegen erneut, wie schon häufiger in der Vergangenheit, Spezialfonds mit einem Anteil von gut 24 %; Rang zwei erobern Investment Manager mit knapp 16 %. Mit Anteilen zwischen 10 und 13 % folgen unterschiedliche Käufergruppen wie Family Offices, Immobilien AGs/REITs, Versicherungen oder private Anleger auf den weiteren Plätzen.

Spitzenrenditen sind stabil

Die Netto-Spitzenrenditen zeigen sich trotz der sehr guten Nachfrage seit Ende 2012 stabil und stellen in gewissem Maße auch einen Standortvorteil dar. Für hochwertige Büroimmobilien in Top-Lage liegt die Spitzenrendite nach wie vor bei 5,50 %. Bei Geschäftshäusern in sehr guten Lagen sind unverändert 4,90 % anzusetzen und für neuwertige, voll vermietete Logistikobjekte können weiterhin 7,10 % kalkuliert werden. Im Vergleich zu den Top-Investmentstandorten in Westdeutschland verfügt Leipzig damit, je nach Nutzungsart, über einen Renditeabstand zwischen 60 und 90 Basispunkten.
500-Mio.-€-Grenze wird wahrscheinlich übertroffen

„Die Vielzahl an kleinen und mittleren Abschlüssen spricht dafür, dass viele Anleger weiterhin Investitionsmöglichkeiten in Leipzig suchen, sodass auch für das zweite Halbjahr von regen Aktivitäten und konkreten Verkäufen auszugehen ist. Damit dürfte Leipzig auf dem besten Weg sein, seine Position als einer der beliebtesten Standorte neben den Big-Six-Städten weiter zu festigen. Vor diesem Hintergrund bestehen realistische Chancen, im Gesamtjahr erneut die 500-Mio.-€-Schwelle zu überschreiten und einen der besten Investmentumsätze der vergangenen Jahre zu erzielen“, prognostiziert Stefan Sachse.




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