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04.07.2014 Immobilienmarkt in Hamburg beruhigt sich auf hohem Niveau

In Hamburg wurden auch in 2013 mehr Premium-Immobilien verkauft als im Vorjahr. Transaktionen der Objekte ab einem Wert von 500.000 Euro legten um 2,3 Prozent zu. Insgesamt wurden 1.067 Wohnungen und Häuser in diesem Marktsegment verkauft – das sind in absoluten Kauffällen 24 Eigenheime mehr als noch 2012 (1.043 Immobilien). Die Geldumsätze sind im Vergleich leicht zurückgegangen: 2013 wurden rund 942 Mio. Euro erwirtschaftet, 2012 waren es 972 Mio. Euro. Dies entspricht einer marginalen Schrumpfung von 3,1 Prozent und weist auf eine Marktberuhigung hin. Die teuersten Immobilien waren Eigentumswohnungen in Winterhude (Altbau: 4,2 Mio. Euro; Neubau: 6,3 Mio. Euro) sowie ein Einfamilienhaus in Harvestehude (11,4 Mio. Euro). Zu diesen Ergebnissen kommt die Marktanalyse von Dahler & Company, die sich auf das Premiumsegment bezieht und auf den Zahlen des Gutachterausschusses der Stadt Hamburg basiert. Gezogen wird ein Vergleich zwischen 2012 und den aktuell erschienenen Zahlen für das Jahr 2013. Erstmals erfolgte zusätzlich eine Auswertung des Marktes für hochwertige Eigentumswohnungen, die das Premiumsegment auf der Basis von Quadratmeterpreisen und Baujahren analysiert.

Eigentumswohnungen auf einen Blick:

• Der Gesamtmarkt der Wohnungen im Premiumsegment verzeichnete einen marginalen Anstieg der Transaktionen gegenüber 2012 um 3,2 Prozent; beim Geldumsatz um 2,4 Prozent. Vor allem im unteren Preisbereich zwischen 500.000 Euro und 750.000 Euro sowie im Topsegment ab 2 Mio. Euro waren signifikante Zuwächse zu beobachten. In den Preiskategorien zwischen 750.000 Euro und 2 Mio. waren dagegen erhebliche Rückgänge vor allem beim Geldumsatz festzustellen.
• Die Alsterstadtteile haben nach wie vor den stärksten Markt für Eigentumswohnungen ab 500.000 Euro. Sie machten knapp 50 Prozent des Gesamtmarktes aus und waren somit der mit Abstand bedeutendste Markt für Eigentumswohnungen im Premiumsegment. Im Jahresvergleich sind die Kauffälle von 275 auf 268, um 2,5 Prozent gesunken.
• In Winterhude wurden mit 86 Wohnungen ab 500.000 Euro die meisten Objekte verkauft. Dies waren 31 Wohnungen mehr als in 2012 - der höchste Anstieg von Kauffällen in Hamburg. Der größte Geldumsatz im Wohnungssegment war 2013 mit 76 Mio. Euro ebenfalls in Winterhude zu verzeichnen und stieg um 80,5 Prozent. Der Nachbarstadtteil Uhlenhorst verbuchte 68 verkaufte Wohnungen (2012: 66). Uhlenhorst lag auch hier auf Platz zwei mit 61,9 Mio. Euro, musste aber einen Rückgang von neun Prozent verkraften. Mit 32 verkauften Eigentumswohnungen lag der Rückgang in Harvestehude bei 17 Objekten (2012: 49). Der Geldumsatz sank entsprechend um 37,6 Prozent auf 42,8 Mio. Euro (2012: 68,1 Mio. Euro).
• In den Elbvororten gingen die Verkaufsfälle von 115 auf 109 Transaktionen zurück. Damit ging ein drastischer Einbruch der Geldumsätze um 15,7 Prozent einher.
• Im Alstertal spielt der Premiummarkt für Eigentumswohnungen traditionell nur eine begrenzte Rolle, zeigte sich 2013 jedoch stabil.
• Die HafenCity verzeichnete in 2013 sowohl einen Rückgang der Kauffälle um fünf Objekte auf 28 Wohnungen, als auch des Geldumsatzes um 16,55 Prozent auf 23,9 Mio. Euro.
• Die Bedeutung des Neubausegments nahm weiter zu und machte 35 Prozent des Gesamtmarktes aus.
• Von den 544 Eigentumswohnungen im Premiumsegment ab 500.000 Euro lagen 329 zugleich oberhalb von 5.000 Euro pro m². Dabei stieg der Durchschnittspreis pro Quadratmeter um knapp zwei Prozent.
• Mehr als ein Drittel der Verkaufsfälle (171 Transaktionen) entfiel auf Eigentumswohnungen des Preissegments 500.000 bis 750.000 Euro.
• Neubauten bzw. sehr junge Gebäude hatten einen überragenden Anteil am Premiumsegment. Bei 60 Prozent aller Wohnungsverkäufe ab 5.000 Euro pro m² aufwärts handelte es sich um Objekte, die maximal drei Jahre alt waren.

Der Markt der Ein- und Zweifamilienhäuser auf einen Blick:

• Der Gesamtmarkt der Häuser im Premiumsegment verzeichnete einen marginalen Anstieg der Transaktionen gegenüber 2012 um 1,4 Prozent; der Geldumsatz ging um 3,7 Prozent zurück. Vor allem im unteren Preisbereich zwischen 500.000 Euro und 999.999 Euro stiegen die Transaktionen um insgesamt 33 Objekte. In den oberen Preisbereichen ab 1 Mio. gingen 2013 sowohl die Transaktionen (26 verkaufte Objekte weniger) als auch die Geldumsätze zurück.
• Der Villenmarkt um die Alster erfreute sich eines Zuwachses bei den Kauffällen um 7,6 Prozent, von 66 Kauffällen in 2012 auf 71 in 2013. Der Geldumsatz verhielt sich gegensätzlich und sank um 3,2 Prozent.
• Die Elbvororte erfuhren nach vielen Jahren der extrem hohen Nachfrage in 2013 eine Marktberuhigung. Die Kauffälle sanken von 200 auf 182 um neun Prozent. Gleichzeitig sank der Geldumsatz von 202 Mio. Euro auf 190 Mio. Euro um 5,9 Prozent. Dennoch wurden hier die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg verkauft.
• Die Transaktionen im Alstertal gingen um 13 Objekte auf 128 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser zurück (2012: 141). Der Geldumsatz sank um 18,8 Prozent auf 89,6 Mio. Euro (2012: 110,3 Mio. Euro).

Eigentumswohnungen im Detail

Gebiet Alster
Der Markt für Eigentumswohnungen ist traditionell in den zentralen Stadtteilen rund um die Alster besonders stark. Auch 2013 entfielen mit 268 Objekten die meisten Kauffälle auf diese Stadtteile. Ein leichter Rückgang um sieben Objekte im Jahresvergleich wirkte sich mit 2,5 Prozent schwach auf die Statistik aus. Der gesamte Geldumsatz sank um 5,3 Prozent auf 245 Mio. Euro (2012: 258,6 Mio. Euro). Die Stadtteile Eppendorf, Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst und Winterhude standen im Fokus des Marktes. Winterhude machte einen deutlichen Entwicklungssprung: Hier stieg die Zahl verkaufter Premiumwohnungen von 55 (2012) auf 86 Objekte (2013). Der Geldumsatz stieg vor diesem Hintergrund um 80,5 Prozent (2013: 76 Mio. Euro; 2012: 42,1 Mio. Euro). In Hohenfelde war auf Grund des begrenzten Angebots eine Schrumpfung sichtbar: Die Verkäufe gingen von zehn Objekten in 2012 auf drei in 2013 zurück. In Harvestehude wurden 17 Wohnungen weniger verkauft, ein signifikanter Rückgang um 32 Verkäufe.

Elbvororte
Die Elbvororte verzeichneten ebenfalls einen Rückgang von Eigentumswohnungen ab 500.000 Euro. Die Zahl der verkauften Objekte sank von 115 in 2012 auf 109 Wohnungen im Jahr 2013. Die Elbvororte kamen im Wohnungssegment auf einen Geldumsatz von 78,2 Mio. Euro. Dies bedeutete einen Rückgang von 15,7 Prozent (2012: 92,8 Mio. Euro). Traditionell fanden sich in den Elbvororten weniger Eigentumswohnungen als Häuser. Steigen konnte die Zahl verkaufter Premiumwohnungen (von elf auf 14) nur in Nienstedten. Dementsprechend stieg der Geldumsatz um 13,9 Prozent (2013: 10 Mio. Euro; 2012: 8,8 Mio. Euro). Den größten Geldumsatz verbuchte Ottensen: Trotz eines Rückgangs von 8,2 Prozent lag er 2013 bei 24,1 Mio. Euro (2012: 26,3 Mio. Euro).

Alstertal
Im Alstertal blieb die Anzahl der verkauften Premiumeigentumswohnungen exakt gleich – auch im Jahr 2013 wurden 36 Objekte veräußert. Der Wohnungsmarkt im Alstertal ist traditionell stark begrenzt. Insgesamt wurde ein Geldumsatz von 22,6 Mio. Euro erzielt, dies waren 2,1 Prozent weniger als im Vorjahr (2012: 23,1 Mio. Euro). Der beliebteste Stadtteil war hier Wellingsbüttel, wo ein Anstieg von fünf auf 15 verkaufte Eigentumswohnungen verbucht wurde. Der Geldumsatz entwickelte sich vor diesem Hintergrund auf 9,2 Mio. Euro, was einem kräftigen Plus von 175,5 Prozent entspricht (2012: 3,3 Mio. Euro).

Hafencity
Die Wohnungsverkäufe in der Hafencity gingen von 33 (2012) auf 28 (2013) um fünf Objekte zurück. Der Geldumsatz sank um 16,5 Prozent: 2013 lag er bei 24 Mio. Euro, 2012 waren es noch 28,7 Millionen Euro.

Analyse der Quadratmeterpreise nach Baualtersklassen

Neubauten dominieren das Segment der Premiumeigentumswohnungen 2013 wurden im Segment der Premiumwohnungen ab 500.000 Euro insgesamt 544 Objekte verkauft (2012: 527). 329 davon mit einem Premiumquadratmeterpreis ab 5.000 pro m². Interessant ist der hohe Anteil der jungen und neu gebauten Immobilien: 190 der verkauften Wohnungen waren Neubauten mit Erstbezug. Ihr Anteil am Gesamtmarkt erhöhte sich von 31,5 Prozent im Vorjahr, auf rund 35 Prozent in 2013. Noch deutlicher wird die Dominanz von Neubauwohnungen, wenn das Premiumsegment über den Quadratmeterpreis definiert wird und die Baujahre der Objekte betrachtet werden.

Bei circa 60 Prozent aller Wohnungsverkäufe im Quadratmeterpreissegment von 5.000 Euro/m² aufwärts handelte es sich um Wohnungen, die höchstens drei Jahre alt waren. Nur acht Prozent bezogen sich auf Wohnungen aus den Baujahren von 2001-2009 und sogar weniger als vier Prozent der verkauften Wohnungen stammten aus der Zeit von 1981 bis 2000. Auch in den Baujahren 1940 bis 1980 sah es nicht besser aus; sie waren nur mit rund sechs Prozent vertreten. Wohnungen aus der Zeit von 1940 bis 2000 spielen im Premiumsegment eine untergeordnete Rolle.

Nur beliebte Stile aus der Vorkriegszeit (vor 1940) bilden die Ausnahme: Sie waren mit einem Anteil von 23 Prozent ein relevanter Markt. Die Zahlen verdeutlichen, dass insbesondere Wohnungen aus der Zeit von 1940 bis 2000 im Premiumsegment eine untergeordnete Rolle spielen. Noch ausgeprägter ist die Tendenz im absoluten Spitzensegment, das ab 10.000 Euro/m² beginnt. Hier dominierten die Neubauten mit einer Quote von knapp 70 Prozent. Wer in Hamburg also viel Geld in seine Eigentumswohnung investiert, tendiert klar dazu, sich für einen Erstbezug in einem Neubau zu entscheiden. Gründe hierfür sind unter anderem der hohe Anspruch der Klientel: Moderne Materialien, Energieeffizienz und vor allem eine Top-Ausstattung sind im Luxussegment unbedingt gewünscht. Objekte aus den 1960er bis 1980er Jahren können diese Kriterien oftmals nicht erfüllen und spielen deshalb im Hamburger Premiummarkt deutlich seltener eine Rolle; entsprechend moderat sind die Verkaufspreise.

Ein- und Zweifamilienhäuser im Detail

Elbvororte
Das Hauptinteresse der Käufer galt in den Elbvororten den Einfamilienhäusern: Obwohl sich der Markt auf hohem Niveau beruhigte, wechselten noch immer 182 Premiumeigenheime den Besitzer – im Vorjahr waren es 200. Häuser in den Ortskernen von Blankenese (2013: 43; 2012: 52), Groß Flottbek (2013: 31; 2012: 30) und Rissen (2013: 35; 2012: 22) machten dabei den Großteil der Verkäufe aus. Der Stadtteil Othmarschen (2013: 18; 2012: 36) gehörte in 2012 noch zu den beliebtesten Stadtteilen der Elbvororte, wird in 2013 aber von Rissen und Groß-Flottbek abgelöst, die auch einen Großteil des erwirtschafteten Geldumsatzes beisteuerten. Der gesamte Geldumsatz lag bei 190,2 Mio. Euro und ist damit um 5,9 Prozent im Jahresvergleich zurückgegangen (2012: 202,1 Mio. Euro).

Alstertal
Im Gebiet Alstertal wurden im Jahr 2013 im Premiumsegment 128 Häuser verkauft. Im Jahresvergleich 2013 zu 2012 waren dies 13 Immobilien weniger als im Vorjahr. Entsprechend sank auch der Geldumsatz aller Transaktionen um 18,8 Prozent auf 89,6 Mio. Euro (2012: 110,3 Mio. Euro). Besonderen Aufwind spürten die Stadtteile Lehmsahl-Mellingstedt und Volksdorf. In Volksdorf stieg die Zahl verkaufter Premiumhäuser um sechs Objekte auf 29. Der Geldumsatz lag 2013 so bei 22,1 Mio. Euro, was ein Plus von 26,1 Prozent bedeutet (2012: 18,4 Mio. Euro). Lehmsahl-Mellingstedt verzeichnete vier zusätzliche Objektverkäufe (2013: 11; 2012: 7). Der Geldumsatz stieg allerdings nur um 0,2 Prozent auf 7,3 Mio. Euro. In den Stadtteilen Sasel (25 Objekte) und Wohldorf-Ohlstedt (11 Objekte) wurde auch in 2013 wieder die erwartete Zahl an Premiumhäuser veräußert. Wellingsbüttel (2013: 16 Objekte; 2012: 31) verzeichnete einen deutlichen Rückgang der Kauffälle um 48,4 Prozent.

Alster
In den Toplagen rund um die Alster wechselten 2013 insgesamt 71 Immobilien den Besitzer - fünf mehr als im Vorjahr. Dennoch sank der Geldumsatz im Jahresvergleich um 3,2 Prozent (130 Mio. Euro 2013 stehen 134,3 Mio. Euro aus 2012 gegenüber). Harvestehude und Winterhude sind weiterhin die beliebtesten Stadtteile. Die Anzahl der in Winterhude verkauften Objekte blieb nahezu gleich (2012 waren es 21, in 2013 sind es 22). Trotzdem stieg der Geldumsatz um 16,6 Prozent (2012: 23,3 Mio. Euro, 2013: 27,1 Mio. Euro). Fast identisch ist das Bild in Harvestehude: Hier wechselte eine Immobilie weniger den Besitzer (2012: 14 Kauffälle, 2013: 13 Kauffälle), der Geldumsatz stieg trotzdem leicht an: 2013 erreichte er einen Wert von 48,7 Mio. Euro, was einem Anstieg von 2,1 Prozent entspricht. In Eppendorf stieg die Zahl verkaufter Premiumhäuser von drei auf sechs Objekte. Dementsprechend ist nahezu eine Verdoppelung des Geldumsatzes zu beobachten: Dieser stieg um 90,8 Prozent, auf 12,4 Mio. Euro (2012: 6,5 Mio. Euro).

Abschließend sagt Björn Dahler, Geschäftsführer von Dahler & Company: „Eine Preisblase ist nicht zu befürchten. Die Preise sowohl von Neubauten als auch Bestandsimmobilien sind stabil und die Preisentwicklung wird weiterhin abflachen. Die Nachfrage nach modernen und hochklassigen Neubauwohnungen im Hamburger Immobilienmarkt wird auch in den nächsten Jahren konstant bleiben.“


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