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04.07.2014 Wohnportfoliotransaktionen im ersten Halbjahr auf Rekordniveau

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group ist auf dem Investmentmarkt für Wohnportfolios* im ersten Halbjahr 2014 mit einem Transaktionsvolumen von rund 7,1 Mrd. Euro das beste Halbjahresergebnis im Betrachtungszeitraum seit 2007 erzielt worden. Der Anstieg im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2013 (H1 2013: 6,8 Mrd. Euro) beträgt 4,4 %. Gehandelt wurden dabei in über 150 Transaktionen (d.h. Vertragsabschlüsse mit jeweils mindestens 30 Wohneinheiten) rund 124.500 Wohneinheiten.

„Während das erste Quartal 2014 von mehreren Großdeals geprägt wurde, haben im zweiten Quartal mittlere bis kleine Portfolios im Fokus des Marktgeschehens gestanden. Dementsprechend ist der Umsatz im zweiten Quartal mit 1,8 Mrd. Euro auch deutlich hinter dem Rekordergebnis von 5,3 Mrd. Euro der ersten drei Monate zurück geblieben“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Bei den größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf handelt es sich um die Ankäufe des Vitus-Portfolios und des DeWAG-Portfolios durch die Deutsche Annington Immobilien sowie um den Erwerb des DGAG-Portfolios durch die seit Ende April börsennotierte BUWOG. Diese fanden alle im ersten Quartal statt. Die größte Transaktion im zweiten Quartal ist der Ankauf eines Portfolios mit 7.700 Wohn- sowie 490 Gewerbeeinheiten durch die Adler Real Estate AG.

Insgesamt rund 5,2 Mrd. Euro bzw. 73,0 % des Gesamtvolumens resultieren aus Großtransaktionen, d.h Verkäufe mit einem Volumen von jeweils über 100 Mio. Euro. Auf das zweite Quartal entfallen auf dieses Segment 1,1 Mrd. Euro, was 15,5 % des Halbjahresumsatzes 2014 entspricht.

Räumliche Investmentziele haben sich wie in den Vorquartalen auf die wirtschaftsstarken Großstädte und Ballungsregionen fokussiert. Den größten Anteil an zuordenbaren Portfoliotransaktionen im Vergleich zu den anderen deutschen Metropolen weist weiterhin Berlin mit 16,7 % (H1 2013: 20,5%) auf, so die Analyse der NAI apollo group. „Der Mangel an Objekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat allerdings seitens der Investoren parallel zu einer stetig gestiegenen Akzeptanz von B-Standorten abseits der traditionellen Investmentstandorte geführt. Als Beispiele für gestiegene Transaktionsfälle können dabei Dresden, Leipzig und Bremen angeführt werden. Zudem sind Jena und Kiel zu nennen, in denen zwar wenige, dafür aber überdurchschnittlich große Portfolioverkäufe stattfanden“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Stärkste Gruppe unterhalb der Investoren sind die börsennotierten Immobilienunternehmen, vorrangig aufgrund von Großverkäufen. Im ersten Halbjahr 2014 entspringen diesen rund 3,8 Mrd. Euro und damit 53,3 % des gehandelten Transaktionsvolumens. Im Vergleich zur Jahresmitte des Vorjahres haben die Aktiengesellschaften ihren Umsatz, u.a. aufgrund der Ankäufe der Deutschen Annington oder der Adler Real Estate, damit mehr als verdoppelt. Mit einer mehr als Verfünffachung haben die Immobiliengesellschaften, denen bis Ende April auch die BUWOG zugeordnet wurde, ein Einkaufsvolumen von 1,8 Mrd. Euro erzielt. Mit einem Anteil von 25,9 % am Transaktionsvolumen bedeutet dies Rang 2 im Investorenvergleich.

Deutsche Investoren sind mit einem Ankaufsvolumen in Höhe von 5,7 Mrd. Euro auch im ersten Halbjahr 2014 Hauptakteure am deutschen Wohnportfoliomarkt. Ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen beläuft sich auf 80,2 %. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 bedeutet dies zwar eine Abnahme um 7,65 %-Punkte, der Vergleich zum ersten Quartal 2014 zeigt aber eine erneute Zunahme (+3,2 %-Punkte).

Ein durchschnittlicher Kaufpreis von rund 900 Euro/m² für Bestandsimmobilien bedeutet im Vergleich zur Jahresmitte 2013 eine Abnahme um 50 Euro/m². Projektentwicklungen haben 3.010 Euro/m² erzielt, was dem Niveau des Vorjahres entspricht. Der Kaufpreis je Wohneinheit beträgt damit im Durchschnitt 56.690 Euro (H1 2013: 65.490 Euro).

„Auch in der zweiten Jahreshälfte 2014 wird das große Interesse an deutschen Wohnportfolios fortbestehen. Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die konstant wachsende Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen, das niedrige Zinsniveau und das Fehlen von attraktiven Investmentalternativen stellen dabei die Grundlagen für die Stabilität des deutschen Wohnportfolioinvestmentmarktes dar “, sagt Dr. Konrad Kanzler.

Räumlich bleiben traditionell die Großstädte und Ballungszentren die Transaktionsschwerpunkte. Das wachsende Problem ist aber das immer knapper werdende Angebot, infolgedessen die Kaufpreise stark angestiegen sind. „Hierdurch wird sich die Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Ober- und Mittelzentren außerhalb der Ballungsregionen aufgrund höherer Renditechancen, der positiven Entwicklung des Mietniveaus und der weniger starken Konkurrenzdichte weiter erhöhen. Auch hier beginnen die Preise bereits zu steigen. Eine Überteuerung ist aber weiterhin nicht zu erwarten bzw. beschränkt sich auf wenige Lagen der deutschen Top-Metropolen“, ergänzt Mergen.

Weitere Großdeals im weiteren Jahresverlauf sind derzeit nicht in Sicht. Auch rechnet die NAI apollo group damit, dass diese zukünftig vornehmlich in Form von Unternehmensübernahmen, wie zuletzt der ESTAVIS AG durch die Adler Real Estate, stattfinden. Tatsächliche Assetverkäufe werden sich hingegen im kleinen und mittelgroßen Segment abspielen. Hinsichtlich der Umsatzentwicklung prognostiziert die NAI apollo group, dass das Jahresendergebnis den zweistelligen Bereich überschreitet, sich aber deutlich unter dem Vorjahresgesamtwert einordnen wird (2013: 15,0 Mrd. Euro).

*Verkauf von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 WE sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird; ohne Börsengänge.



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