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02.07.2014 Höhenflug auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt hält an

Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland nahm nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um knapp 31 Prozent zu und lag in den ersten sechs Monaten des Jahres bei rund 17,1 Milliarden Euro. Ein bedeutender Unterschied zu den vorangegangenen fünf Jahren ist der mit 39 Prozent deutlich höhere Anteil der Portfoliotransaktionen. Insgesamt wurden rund 6,6 Milliarden Euro im Rahmen von Paketverkäufen umgesetzt.

Zur bislang größten Immobilientransaktion des Jahres, dem eine Milliarde schweren Leo-I-Portfolio aus dem ersten Quartal, kamen im zweiten Quartal weitere großvolumige hinzu. Auf die in Deutschland gelegenen Immobilien zweier verschiedener Hotelportfolios, die sich Accor bzw. Apollo Global Management sicherten, entfielen in Summe knapp 800 Millionen Euro. Ein aus 88 Lebensmitteldiscountern und Supermärkten bestehendes Portfolio ging in zwei Tranchen für rund 260 Millionen Euro von Taurus an ein Joint Venture aus Pramerica und der schwedischen Pensionskasse Third Swedish National Pension Fund. Größte Einzeltransaktion des zweiten Quartals war der Verkauf der Kö-Galerie in Düsseldorf von Blackstone und ECE an Allianz Real Estate für etwa 300 Millionen Euro.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland: „Im hohen Transaktionsvolumen und in der Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr drückt sich weiterhin die Attraktivität von Immobilieninvestments im Vergleich zu anderen Anlageklassen aus. Durch das anhaltend niedrige Zinsumfeld und den hohen Anlagedruck seitens vieler Investoren steht nach wie vor sehr viel Kapital für Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Im aktuellen Marktumfeld versprechen diese mit die höchsten Renditen.“

Internationale Anleger investierten in den ersten sechs Monaten des Jahres rund 7,5 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien und kamen damit auf einen Marktanteil von 44 Prozent. Auf Verkäuferseite nahmen sie mit knapp 6,9 Milliarden Euro und 40 Prozent Marktanteil eine ähnliche Marktstellung ein.

Logistikimmobilien und Hotelimmobilien bauen Marktanteil aus

Im Mittelpunkt der meisten Anlegerstrategien standen auch im ersten Halbjahr 2014 Büroimmobilien. Insgesamt gut 7,0 Milliarden Euro bzw. 41 Prozent des Transaktionsvolumens flossen in diesen Immobilientyp. Etwa 4,4 Milliarden Euro bzw. 26 Prozent des angelegten Kapitals flossen in Einzelhandelsimmobilien. Ihre Marktanteile ausbauen konnten Logistik- sowie Hotelimmobilien. Nach einem schwungvollen Jahresauftakt wurden im zweiten Quartal zwar deutlich weniger Logistik- und Industrieimmobilien gehandelt. Trotzdem lag diese Immobilienart mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro und einem Marktanteil von zehn Prozent deutlich über dem Vorjahresniveau. Bei den Hotelimmobilien dominierten vor allem die beiden genannten Portfolios und verhalfen diesem Immobilientyp mit knapp 1,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen zu einem Marktanteil von neun Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens.

Opportunity und Private Equity Funds weiter in den Top 3 der Anleger

Mit rund 9,4 Milliarden Euro entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens des ersten Halbjahrs auf lediglich vier Anlegertypen. Angeführt wird die Investorenriege von den offenen Immobilienfonds und insbesondere Spezialfonds mit rund 4,1 Milliarden Euro. Danach folgten fast gleichauf Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro sowie Opportunity Funds/Private Equity Funds und Corporates/Eigennutzer mit jeweils rund 1,7 Milliarden Euro.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland:
„Value-add-orientierte Investoren spielten im bisherigen Jahresverlauf eine große Rolle. Nachdem sie sich im vergangenen Jahr stark zurückhielten, verdreifachte sich das Transaktionsvolumen von Anlegern dieses Investorentyps binnen Jahresfrist. Der deutsche Immobilienmarkt versprüht demzufolge nicht nur für sicherheitsorientierte Anleger eine hohe Attraktivität. Aufgrund der diversifizierten Produktverfügbarkeit steht Investoren fast aller Risikoklassen ein adäquates Angebot zur Verfügung.“

Topstandorte gewinnen Marktanteile zurück

„Im zweiten Quartal konnten die von Colliers International untersuchten sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart wieder mehr Kapital auf sich vereinen und einen Großteil der im ersten Quartal verlorenen Marktanteile zurückgewinnen und erreichten im ersten Halbjahr insgesamt ein Transaktionsvolumen von 7,8 Milliarden Euro, ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 13 Prozent. Der Marktanteil lag mit 46 Prozent aber noch unterhalb des Vorjahresniveaus“, sagt Trumpp.

Deutlicher Umsatzspitzenreiter unter den Topstandorten war nach Ablauf des ersten Halbjahrs München, wo mit knapp 2,1 Milliarden Euro 38 Prozent mehr in gewerblich genutzte Immobilien investiert wurde als noch vor einem Jahr. Bemerkenswert daran ist, dass dieses Volumen nicht auf einigen wenigen Großdeals sondern auf einer Vielzahl von Verkäufen bis 100 Millionen Euro fußt, wie beispielsweise das „Telegrafenamt“ am Hauptbahnhof oder das Einkaufszentrum „Life“ in Neuperlach. Im zweitplatzierten Hamburg mit knapp 1,5 Milliarden Euro betrug die Steigerungsrate des Transaktionsvolumens aufgrund eines starken zweiten Quartals im Vergleich zum Vorjahr sogar knapp 50 Prozent. In der Hansestadt gingen acht der bislang zehn größten Verkäufe in den Monaten April bis Juni über die Bühne, unter anderem der „Karstadt Sport“ in der Mönckebergstraße und das „Sumatrakontor“ für jeweils über 100 Millionen Euro. In Frankfurt nahm das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr trotz einer höheren Anzahl verkaufter Objekte um 13 Prozent auf knapp 1,4 Milliarden Euro ab. Bis auf das Polizeipräsidium Frankfurt aus dem Leo-I-Portfolio lagen lediglich zwei weitere Verkäufe (knapp) im dreistelligen Millionenbereich, sodass die durchschnittliche Losgröße pro Transaktion von 40 Millionen im Vorjahr auf rund nunmehr 25 Millionen abnahm. In Berlin ging das Transaktionsvolumens zurück und zwar um 20 Prozent auf gut 1,2 Milliarden Euro. Ebenfalls knapp 1,2 Milliarden betrug das Transaktionsvolumen in Düsseldorf (plus 22 Prozent), wobei hier eindeutig die Großdeals den Markt prägten. Fast drei Viertel des im ersten Halbjahr investierten Kapitals entfiel auf gerade einmal drei Verkäufe. Während Blackstone im ersten Quartal auf Käuferseite tätig war und die „Herzogterrassen“ für rund 350 Millionen Euro erwarb, wechselte das Unternehmen im zweiten Quartal die Seiten und trat gemeinsam mit der ECE als Verkäufer der „Kö Galerie“ für rund 300 Millionen Euro in Erscheinung. Kurz vor Ende des Halbjahrs veräußerte zudem noch die Metro Group ihren Unternehmenssitz im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Transaktion. Nach einem vergleichsweise ruhigen Beginn startete der Investmentmarkt Stuttgart im zweiten Quartal durch. Vor allem die beiden von Hines für zusammen rund 215 Millionen erworbenen innerstädtischen Objekte „Kronprinzbau“ und „Caleido“ sowie das für knapp 40 Millionen von FLE angekaufte Büroobjekt „Compas“ waren für das Ansteigen des Transaktionsvolumens um 23 Prozent auf 525 Millionen Euro verantwortlich.

„Trotz der nach wie vor hohen Nachfrage nach Topimmobilien ist das Niveau der Spitzenrenditen seit Jahresanfang überwiegend stabil. Im Vergleich zum Jahresanfang sank die durchschnittliche Spitzenrendite für erstklassige Büroimmobilien deutschlandweit minimal auf nunmehr 4,66 Prozent. In einigen Städten verteuerten sich diese im Vergleich zu von vor zwölf Monaten zwar noch einmal, aber lediglich in Stuttgart ging es im laufenden Jahr um 10 Basispunkte auf jetzt 5,10 Prozent nach unten. Ansonsten bewegten sich die Spitzenrenditen in einer Spanne zwischen 4,25 Prozent in München und 5,10 Prozent in Düsseldorf und Stuttgart“, sagt Trombello.

Ausblick: Kein Nachlassen erkennbar – Deutschland weiter im Fokus vieler Investoren

„Die Rahmenbedingungen für den gewerblichen Investmentmarkt Deutschland sind seit Monaten konstant günstig. Die wirtschaftliche und politische Stabilität in Kombination mit einer polyzentralen Marktstruktur und einem entsprechend diversifizierten Angebot an Immobilien aller Asset- und Risikoklassen macht es einer Vielzahl an nationalen und internationalen Investoren vergleichsweise einfach, in den deutschen Markt einzusteigen“, so Trombello. „Wir gehen in Anbetracht der konstanten Rahmenbedingungen davon aus, dass der deutsche Immobilienmarkt im zweiten Halbjahr sehr lebhaft bleibt und seine Position als zweitwichtigster Investmentstandort Europas hinter Großbritannien behält. Ein Transaktionsvolumen um 35 Milliarden Euro sollte 2014 erreicht werden.“



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