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11.04.2014 Umsatz am Investmentmarkt Hamburg nochmal leicht gestiegen

Der Hamburger Investmentmarkt erzielte im ersten Quartal 2014 ein Investitionsvolumen von 775 Mio. € und steigert damit das schon sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr noch einmal leicht (+1 %). Im bundesweiten Vergleich wurde lediglich in München (896 Mio. €) und Frankfurt (855 Mio. €) noch mehr umgesetzt. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).

„Besonders bemerkenswert ist, dass dieses ausgezeichnete Resultat ohne außergewöhnliche Großabschlüsse erreicht wurde – bisher wurden lediglich zwei Immobilien über 50 Mio. € verkauft“, erklärt Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Darüber hinaus erreichen auch Portfoliodeals nur einen vergleichsweise geringen Anteil von 14 %. Der Investmentmarkt zeigt sich insgesamt äußerst lebhaft, was durch eine sehr hohe Transaktionszahl von fast 50 Verkäufen unterstrichen wird. An keinem anderen Standort wechselten im ersten Quartal so viele Objekte den Eigentümer. Insgesamt übersteigt das erzielte Investitionsvolumen den Durchschnitt der letzten zehn Jahre um fast 27 %.“

Bei der Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen wird deutlich, dass lediglich im großvolumigen Bereich weniger umgesetzt wurde als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Alle anderen Segmente legten zum Teil sehr deutlich zu. Deals zwischen 10 und 25 Mio. € führen die Rangliste mit fast 38 % an (+7 Prozentpunkte), Investments zwischen 25 und 50 Mio. € folgen mit 32 %. Darüber hinaus steigern aber auch Verkäufe bis 10 Mio. € ihr Volumen erheblich und steuern knapp 15 % zum Ergebnis bei. Im Segment über 50 Mio. € wurde dagegen auch im langjährigen Vergleich bisher eher wenig investiert (rund 16 %). Durch die hohe Transaktionsanzahl im kleinteiligen Bereich ist das durchschnittliche Volumen pro Deal auf knapp 16 Mio. € gesunken.

Büroimmobilien führen die Verteilung nach Objektart mit fast der Hälfte der Investments deutlich an und können ihr Ergebnis damit gegenüber dem Vorjahr steigern. Einzelhandelsobjekte liegen mit knapp 19 % wieder auf dem zweiten Platz, nachdem sie sich im Vorjahr noch den Hotels geschlagen geben mussten, leiden aber nach wie vor unter einem zu geringem Angebot. Mit rund 17 % folgen Logistikimmobilien nur knapp dahinter und erreichen damit das beste Quartalsergebnis der vergangenen Jahre. Die im Vorjahreszeitraum außergewöhnlich starken Hotelassets steuern aktuell gut 9 % zum Ergebnis bei. Weitere 7 % entfallen auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich im Wesentlichen Entwicklungsgrundstücke verbergen.

Cityrand führt Lageverteilung an – Spitzenrenditen gesunken

Aufgrund mehrerer Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich liegen die Cityrandlagen bei der Verteilung der Investments über das Marktgebiet an erster Position. Mit über 40 % können sie ihr Vorjahresergebnis noch um 11 Prozentpunkte steigern. Die Nebenlagen erreichen mit rund 29 % wieder das gleiche Niveau wie im Vorjahr. Die City muss sich dagegen mit einem ungewöhnlichen dritten Platz begnügen. Mit 19 % des Volumens erreicht sie nur ein vergleichsweise niedriges Ergebnis, was auch in einem zu geringem Objektangebot in den zentralen Lagen begründet ist. Gut 11 % entfallen darüber hinaus auf die Peripherie, wo überwiegend Logistikimmobilien verkauft wurden.

Spezialfonds investierten mit rund einem Fünftel des Ergebnisses am meisten Kapital in der Hansestadt. Mit gut 17 % folgen auf dem zweiten Rang Projektentwickler, die sich im ersten Quartal einige vielversprechende Objekte sicherten. Darüber hinaus erreichen auch offene Fonds (14 %), Investment-/Asset Manager (11 %) und Corporates (10 %) größere Anteile. Die noch im Vorjahr führenden Privatanleger spielten dagegen mit rund 5 % bisher nur eine untergeordnete Rolle. Insgesamt verteilt sich das Investitionsvolumen recht breit über die einzelnen Käufergruppen. Ausländische Anleger investierten deutlich mehr Kapital als im Vorjahreszeitraum und sind für knapp 45 % des Ergebnisses verantwortlich.

Aufgrund der hohen Nachfrage und des zunehmenden Wettbewerbs um das geringe Angebot an Core-Objekten haben die Netto-Spitzenrenditen im ersten Quartal noch einmal nachgegeben. Für Top-Büroobjekte werden mit 4,55 % in der Spitze 15 Basispunkte weniger erzielt als vor einem Jahr. Auch die Logistikrendite hat nach einer langen Stabilisierungsphase um 15 Basispunkte nachgegeben. Mit 6,50 % ist Hamburg im bundesweiten Vergleich der zweitteuerste Standort für diese Assetklasse. Die bereits auf einem recht niedrigen Niveau liegende Spitzenrendite für Geschäftshäuser hat sich dagegen bei 4,10 % stabilisiert.

Perspektiven

Der Hamburger Investmentmarkt ist erneut sehr dynamisch ins Jahr gestartet und erreicht durch eine sehr hohe Dealanzahl ein hervorragendes Quartalsergebnis. „Für den weiteren Jahresverlauf kann von einer anhaltend lebhaften Nachfrage ausgegangen werden, sodass bei einem entsprechenden Produktangebot ein sehr erfreuliches Jahresresultat erzielt werden sollte. Insbesondere wenn wieder Immobilien im dreistelligen Millionenbereich verkauft werden sollten, könnte sogar das sehr hohe Investitionsvolumen aus dem Vorjahr von 2.674 Mio. € übertroffen werden. Für die Netto-Spitzenrenditen ist zunächst mit einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau zu rechnen“, prognostiziert Marco Stahl.



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