10.04.2014 Starker Jahresbeginn bei Logistik-/Lagerimmobilien im Rhein-Main-Gebiet
Mit einem außergewöhnlich hohen Gesamtumsatz durch Eigennutzer und Vermietungen von 190.300 m² ist der Markt für Logistik- und Lagerimmobilien im Rhein-Main-Gebiet* sehr erfolgreich in das Jahr 2014 gestartet. Allein im Vergleich zu den Anfangsquartalen der letzten drei Jahre, in denen am Ende jeweils die 500.000 m²-Umsatzmarke überschritten wurde, beträgt die Steigerungsquote 21,4 % (Q1 2013: 156.700 m²) bzw. 103,7 % (Q1 2012: 93.400 m²) und 80,5 % (Q1 2011: 105.000 m²).
„Ein Wermutstropfen bei dem neuen Rekordergebnis ist die große Bedeutung eines einzigen Eigennutzerprojektes. Dabei handelt es sich um den im Februar begonnenen Bau eines neuen Logistikzentrums der Fiege Logistik Holding Stiftung & Co. KG in Dieburg“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Hier will der Kontraktlogistiker zukünftig auf einem Teil der aktuell insgesamt 90.000 m² neu entstehenden Hallenflächen die Logistik des Pirelli-Produktionswerkes in Breuberg konzentrieren. Die Projektentwicklung in Dieburg entspricht allein über 47 % des Umsatzes im ersten Quartal 2014.
Auch bei den weiteren Umsatzbringern der ersten drei Monate dieses Jahres handelt es sich vermehrt um großflächige Entwicklungen von Eigennutzern bzw. um Vorvermietungen in Neubauprojekten. Damit setzt sich der Trend aus den Vorquartalen 2013 auch in diesem Jahr weiter fort. Insgesamt sind drei Großabschlüsse (>10.000 m²) getätigt worden, auf die mit 123.000 m² 64,6 % des Gesamtumsatzes entfallen (2013: 45,0 %). Davon stammen zwei mit zusammen 110.000 m² aus dem Segment der Neubauentwicklungen. „Insgesamt sind Eigennutzerprojekte und Vorvermietungen in Neubauten für 65,2 % des Gesamtumsatzes im ersten Quartal 2014 verantwortlich“, so Michael Weyrauch, Gesellschafter und zuständig für den Logistikbereich der NAI apollo group.
Die Spitzenposition bei der Unterscheidung nach Wirtschaftsbranchen besetzt wie im vergangenen Jahr mit 146.000 m² die Gruppe „Transport, Lager & Logistik“ (76,7 % des Umsatzes), gefolgt von „Handel“ mit 29.900 m² (15,7 %). Zwar hat der Eigennutzerdeal von Fiege an diesem Ergebnis großen Einfluss, aber auch ohne diesen würde das Transport-, Lager- und Logistikgewerbe mit immer noch 55,8 % den ersten Rang im Branchenvergleich einnehmen.
Die höchste Nachfrage zeigt sich unverändert im Süden in den Teilmärkten Süd-Ost und Süd-West. Mit der Fiege-Projektentwicklung vereinen diese 74,0 % des Vermietungs- und Eigennutzervolumens auf sich (140.700 m²). Darauf folgt im ersten Quartal der „Osten“ mit 25.300 m² bzw. 13,3 %. Bei Ausschluss des größten Eigennutzerdeals erzielt der Süden immer noch 50,6 % des Umsatzes.
„Die Mieten sind unverändert von Stabilität geprägt. Mit einer Spitzenmiete von 6,30 €/m² ist Frankfurt/Rhein-Main dabei weiterhin der zweitteuerste Logistikmarkt Deutschlands nach dem Großraum München. Die Bedeutung des Rhein-Main-Gebietes zeigt sich daneben auch an den zu erzielenden Renditen für Lager- und Logistikflächen“, so Kanzler. So beträgt die Spitzenrendite im ersten Quartal 6,40 %, die damit im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte gesunken ist.
Der Ausblick der NAI apollo group auf die kommenden Monate fällt positiv aus. „Während auf Nachfrageseite der Flächenbedarf unverändert groß ist, mehren sich auch die Anzeichen für steigende Aktivitäten im spekulativen Neubau“, erläutert Weyrauch. So ist neben bestehenden freien modernen Neubauflächen, wie 10.000 m² in Alzenau oder 6.000 m² in Obertshausen, u. a. in Rodgau eine spekulative Entwicklung von 20.000 m² Logistikfläche in der Planung.
„Ein Wermutstropfen bei dem neuen Rekordergebnis ist die große Bedeutung eines einzigen Eigennutzerprojektes. Dabei handelt es sich um den im Februar begonnenen Bau eines neuen Logistikzentrums der Fiege Logistik Holding Stiftung & Co. KG in Dieburg“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Hier will der Kontraktlogistiker zukünftig auf einem Teil der aktuell insgesamt 90.000 m² neu entstehenden Hallenflächen die Logistik des Pirelli-Produktionswerkes in Breuberg konzentrieren. Die Projektentwicklung in Dieburg entspricht allein über 47 % des Umsatzes im ersten Quartal 2014.
Auch bei den weiteren Umsatzbringern der ersten drei Monate dieses Jahres handelt es sich vermehrt um großflächige Entwicklungen von Eigennutzern bzw. um Vorvermietungen in Neubauprojekten. Damit setzt sich der Trend aus den Vorquartalen 2013 auch in diesem Jahr weiter fort. Insgesamt sind drei Großabschlüsse (>10.000 m²) getätigt worden, auf die mit 123.000 m² 64,6 % des Gesamtumsatzes entfallen (2013: 45,0 %). Davon stammen zwei mit zusammen 110.000 m² aus dem Segment der Neubauentwicklungen. „Insgesamt sind Eigennutzerprojekte und Vorvermietungen in Neubauten für 65,2 % des Gesamtumsatzes im ersten Quartal 2014 verantwortlich“, so Michael Weyrauch, Gesellschafter und zuständig für den Logistikbereich der NAI apollo group.
Die Spitzenposition bei der Unterscheidung nach Wirtschaftsbranchen besetzt wie im vergangenen Jahr mit 146.000 m² die Gruppe „Transport, Lager & Logistik“ (76,7 % des Umsatzes), gefolgt von „Handel“ mit 29.900 m² (15,7 %). Zwar hat der Eigennutzerdeal von Fiege an diesem Ergebnis großen Einfluss, aber auch ohne diesen würde das Transport-, Lager- und Logistikgewerbe mit immer noch 55,8 % den ersten Rang im Branchenvergleich einnehmen.
Die höchste Nachfrage zeigt sich unverändert im Süden in den Teilmärkten Süd-Ost und Süd-West. Mit der Fiege-Projektentwicklung vereinen diese 74,0 % des Vermietungs- und Eigennutzervolumens auf sich (140.700 m²). Darauf folgt im ersten Quartal der „Osten“ mit 25.300 m² bzw. 13,3 %. Bei Ausschluss des größten Eigennutzerdeals erzielt der Süden immer noch 50,6 % des Umsatzes.
„Die Mieten sind unverändert von Stabilität geprägt. Mit einer Spitzenmiete von 6,30 €/m² ist Frankfurt/Rhein-Main dabei weiterhin der zweitteuerste Logistikmarkt Deutschlands nach dem Großraum München. Die Bedeutung des Rhein-Main-Gebietes zeigt sich daneben auch an den zu erzielenden Renditen für Lager- und Logistikflächen“, so Kanzler. So beträgt die Spitzenrendite im ersten Quartal 6,40 %, die damit im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte gesunken ist.
Der Ausblick der NAI apollo group auf die kommenden Monate fällt positiv aus. „Während auf Nachfrageseite der Flächenbedarf unverändert groß ist, mehren sich auch die Anzeichen für steigende Aktivitäten im spekulativen Neubau“, erläutert Weyrauch. So ist neben bestehenden freien modernen Neubauflächen, wie 10.000 m² in Alzenau oder 6.000 m² in Obertshausen, u. a. in Rodgau eine spekulative Entwicklung von 20.000 m² Logistikfläche in der Planung.
