10.04.2014 Rekordergebnis auf dem deutschen Logistik-Investmentmarkt
Der Höhenflug des Logistik-Investmentmarktes hat sich im ersten Quartal 2014 nicht nur eindrucksvoll fortgesetzt, sondern noch einmal beschleunigt. Mit 1,5 Mrd. € Transaktionsvolumen wurde mit großem Abstand ein neuer Rekord für den Jahresanfang aufgestellt. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis wurde um mehr als 78 % und der langjährige Durchschnitt sogar um 170 % übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNPPRE (BNP Paribas Real Estate).
„Das Interesse der Investoren an Logistikobjekten hält nicht nur an, sondern steigt sogar noch“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies zeigt sich auch daran, dass immer neue Player auf den Markt kommen. Wie bereits im letzten Jahr tragen Portfolios mit 54 % mehr als die Hälfte zum Gesamtumsatz bei, woran auch drei große Deals im dreistelligen Millionenbereich beteiligt waren. Aber auch in Einzelobjekte wurden rund 690 Mio. € angelegt und viele Verkäufe abgeschlossen. Der durchschnittliche Kaufpreis von über 17 Mio. € pro Deal zeigt, dass auch hier eine ganze Reihe größerer, moderner Objekte gehandelt wurden. Insgesamt sind die Märkte daher sehr lebhaft in unterschiedlichen Segmenten.“
Der Investmentumsatz an den großen und wichtigen deutschen Standorten hat zwar auch angezogen und erreicht knapp 407 Mio. €, im Vergleich zum Gesamtmarkt fiel der Anstieg mit 14 % aber relativ moderat aus. Verantwortlich hierfür ist unter anderem ein nur begrenztes Angebot in diesen Lagen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Hamburg mit gut 129 Mio. €, gefolgt von Berlin und Köln mit jeweils rund 54 Mio. €. Aber auch in Frankfurt (50 Mio. €), Leipzig (48 Mio. €), Düsseldorf (40 Mio. €) und München (knapp 32 Mio. €) wurden umfangreichere Transaktionen vollzogen. Diese relativ breite Streuung über die einzelnen Ballungsräume unterstreicht noch einmal, dass sich die Nachfrage nicht auf wenige Hubs konzentriert, sondern die Assetklasse insgesamt sehr gefragt ist.
Große Transaktionen über 50 Mio. € tragen mit 60 % deutlich mehr als die Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Portfolioverkäufe. Die zweitgrößte Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € kommt mit einem Anteil von knapp 24 % auf Platz zwei. Auch hier wurde absolut betrachtet deutlich mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Relativ an Bedeutung eingebüßt haben dagegen die kleineren Größenklassen von 10 bis 25 Mio. € (knapp 12 %) und unter 10 Mio. € (gut 4 %). Aber auch hier war absolut betrachtet nur etwas weniger Umsatz zu beobachten.
An die Spitze der Investoren haben sich im ersten Quartal 2014 Investment-/Asset Manager gesetzt, die auf einen Anteil von knapp 29 % am Transaktionsvolumen kommen. Hinter diesen verbergen sich häufig andere Anlegergruppen, z. B. private Equity, die den Großteil der Investitionssumme zur Verfügung stellen. Ebenfalls noch einen zweistelligen Umsatzanteil weisen mit knapp 16 % Equity/Real Estate Funds auf. Jeweils zwischen 9 und 10 % entfallen darüber hinaus auf Pensionskassen, Projektentwickler und Spezialfonds. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass auch viele andere Investoren im Logistikmarkt aktiv sind, von geschlossenen Fonds über private Anleger bis hin zu ausländischen Staatsfonds.
Die im Logistikbereich traditionell starken ausländischen Investoren haben sich im ersten Quartal 2014 klar an die Spitze gesetzt und kommen auf einen Umsatzanteil von 70 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem, dass alle großen Portfolios durch sie erworben wurden. Im Marktsegment der Einzelinvestments dominieren dagegen weiter einheimische Investoren, deren Anteil am Transaktionsvolumen insgesamt allerdings nur 30 % beträgt. Am aktivsten waren europäische Anleger, die 34 % zum Ergebnis beitrugen und nordamerikanische Käufer mit gut 17 % auf Platz zwei verwiesen. Aber auch asiatische Investoren konnten 10 % des Gesamtumsatzes auf sich verbuchen.
Die spürbar gestiegene Nachfrage und der Wettbewerb um die begrenzten Core-Objekte haben die Spitzenrenditen zu Beginn des Jahres 2014 sinken lassen. Der teuerste Standort ist mittlerweile München mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,40 %. Auf dem zweiten Rang folgen Hamburg und Frankfurt mit jeweils 6,50 %. Den dritten Platz belegt Düsseldorf mit 6,70 % dicht vor Köln (6,75 %) und Berlin mit 6,80 %. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,10 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,68 % und damit unter dem langjährigen Mittelwert.
Neuer Rekordumsatz im Gesamtjahr möglich
„Aktuell deutet nichts darauf hin, dass sich das Investoreninteresse an Logistikimmobilien abschwächen könnte. Auch wenn vielleicht nicht in jedem Quartal neue Umsatzrekorde aufgestellt werden, besteht doch eine sehr realistische Chance, dass die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2007 von knapp 3,46 Mrd. € in diesem Jahr überschritten und damit neue Spitzenwerte beim Transaktionsvolumen erzielt werden können. Ein weiteres leichtes Nachgeben der Spitzenrenditen ist vor diesem Hintergrund nicht auszuschließen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
„Das Interesse der Investoren an Logistikobjekten hält nicht nur an, sondern steigt sogar noch“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dies zeigt sich auch daran, dass immer neue Player auf den Markt kommen. Wie bereits im letzten Jahr tragen Portfolios mit 54 % mehr als die Hälfte zum Gesamtumsatz bei, woran auch drei große Deals im dreistelligen Millionenbereich beteiligt waren. Aber auch in Einzelobjekte wurden rund 690 Mio. € angelegt und viele Verkäufe abgeschlossen. Der durchschnittliche Kaufpreis von über 17 Mio. € pro Deal zeigt, dass auch hier eine ganze Reihe größerer, moderner Objekte gehandelt wurden. Insgesamt sind die Märkte daher sehr lebhaft in unterschiedlichen Segmenten.“
Der Investmentumsatz an den großen und wichtigen deutschen Standorten hat zwar auch angezogen und erreicht knapp 407 Mio. €, im Vergleich zum Gesamtmarkt fiel der Anstieg mit 14 % aber relativ moderat aus. Verantwortlich hierfür ist unter anderem ein nur begrenztes Angebot in diesen Lagen. Mit Abstand am meisten investiert wurde in Hamburg mit gut 129 Mio. €, gefolgt von Berlin und Köln mit jeweils rund 54 Mio. €. Aber auch in Frankfurt (50 Mio. €), Leipzig (48 Mio. €), Düsseldorf (40 Mio. €) und München (knapp 32 Mio. €) wurden umfangreichere Transaktionen vollzogen. Diese relativ breite Streuung über die einzelnen Ballungsräume unterstreicht noch einmal, dass sich die Nachfrage nicht auf wenige Hubs konzentriert, sondern die Assetklasse insgesamt sehr gefragt ist.
Große Transaktionen über 50 Mio. € tragen mit 60 % deutlich mehr als die Hälfte zum Gesamtumsatz bei. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Portfolioverkäufe. Die zweitgrößte Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € kommt mit einem Anteil von knapp 24 % auf Platz zwei. Auch hier wurde absolut betrachtet deutlich mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Relativ an Bedeutung eingebüßt haben dagegen die kleineren Größenklassen von 10 bis 25 Mio. € (knapp 12 %) und unter 10 Mio. € (gut 4 %). Aber auch hier war absolut betrachtet nur etwas weniger Umsatz zu beobachten.
An die Spitze der Investoren haben sich im ersten Quartal 2014 Investment-/Asset Manager gesetzt, die auf einen Anteil von knapp 29 % am Transaktionsvolumen kommen. Hinter diesen verbergen sich häufig andere Anlegergruppen, z. B. private Equity, die den Großteil der Investitionssumme zur Verfügung stellen. Ebenfalls noch einen zweistelligen Umsatzanteil weisen mit knapp 16 % Equity/Real Estate Funds auf. Jeweils zwischen 9 und 10 % entfallen darüber hinaus auf Pensionskassen, Projektentwickler und Spezialfonds. Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass auch viele andere Investoren im Logistikmarkt aktiv sind, von geschlossenen Fonds über private Anleger bis hin zu ausländischen Staatsfonds.
Die im Logistikbereich traditionell starken ausländischen Investoren haben sich im ersten Quartal 2014 klar an die Spitze gesetzt und kommen auf einen Umsatzanteil von 70 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem, dass alle großen Portfolios durch sie erworben wurden. Im Marktsegment der Einzelinvestments dominieren dagegen weiter einheimische Investoren, deren Anteil am Transaktionsvolumen insgesamt allerdings nur 30 % beträgt. Am aktivsten waren europäische Anleger, die 34 % zum Ergebnis beitrugen und nordamerikanische Käufer mit gut 17 % auf Platz zwei verwiesen. Aber auch asiatische Investoren konnten 10 % des Gesamtumsatzes auf sich verbuchen.
Die spürbar gestiegene Nachfrage und der Wettbewerb um die begrenzten Core-Objekte haben die Spitzenrenditen zu Beginn des Jahres 2014 sinken lassen. Der teuerste Standort ist mittlerweile München mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,40 %. Auf dem zweiten Rang folgen Hamburg und Frankfurt mit jeweils 6,50 %. Den dritten Platz belegt Düsseldorf mit 6,70 % dicht vor Köln (6,75 %) und Berlin mit 6,80 %. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,10 % liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,68 % und damit unter dem langjährigen Mittelwert.
Neuer Rekordumsatz im Gesamtjahr möglich
„Aktuell deutet nichts darauf hin, dass sich das Investoreninteresse an Logistikimmobilien abschwächen könnte. Auch wenn vielleicht nicht in jedem Quartal neue Umsatzrekorde aufgestellt werden, besteht doch eine sehr realistische Chance, dass die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2007 von knapp 3,46 Mrd. € in diesem Jahr überschritten und damit neue Spitzenwerte beim Transaktionsvolumen erzielt werden können. Ein weiteres leichtes Nachgeben der Spitzenrenditen ist vor diesem Hintergrund nicht auszuschließen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
