08.04.2014 Handel und Investoren bei Handelsimmobilien überwiegend optimistisch
In der aktuellen Expertenbefragung der Hahn Gruppe wird deutlich, dass der Optimismus am Investmentmarkt für Handelsimmobilien und im großflächigen Einzelhandel sehr ausgeprägt ist. So rechnen institutionelle Handelsimmobilieninvestoren überwiegend mit stabilen (53 Prozent der Befragten) bis steigenden Kaufpreisen (43 Prozent der Befragten). Dabei hat sich die Kaufneigung der Investoren gegenüber der Vorjahresumfrage sogar noch verstärkt: Rund zwei Drittel (63 Prozent) der Investoren wollen in den kommenden 12 Monaten tendenziell zukaufen. Im Vorjahr waren dies lediglich 47 Prozent. Auch der Anteil der Marktteilnehmer mit Verkaufsabsichten hat sich leicht erhöht. 23 Prozent wollen tendenziell ihre Handelsimmobilienbestände reduzieren (Vorjahr: 20 Prozent). Halten wollen 13 Prozent gegenüber 27 Prozent im Vorjahr.
Beliebtester Objekttyp bleiben Fachmarktzentren: Rund 68 Prozent der befragten investoren richten ihr Interesse auf diesen Objekttyp - ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert (79 Prozent). Dahinter folgen Shopping-Center mit 53 Prozent (Vorjahr: 43 Prozent) und Geschäftshäuser bzw. High-Street-Objekte mit 37 Prozent der Nennungen als bevorzugte Objekttypen (Vorjahr: 43 Prozent; Mehrfachnennungen möglich). Weniger beliebt bei den Investoren sind kleinere Agglomerationsformen des Einzelhandels und Solitärstandorte. Thomas Kuhlmann, Mitglied des Vorstands der Hahn Gruppe: 'Die Handelsimmobilie bleibt weiterhin im Fokus der Investoren. Das Kaufinteresse der institutionellen Investoren ist sehr nachhaltig und bevorzugt die größeren Agglomerationsfomen wie Fachmarktzentren und Shopping-Center.'
Dies sind Ergebnisse der Expertenbefragung von Immobilieninvestoren und Einzelhändlern als Update zum jährlich erscheinenden Hahn Retail Real Estate Report. Ziel der Umfrage ist es, die aktuellen Trends sowie die Stimmungslage im Einzelhandel und bei Handelsimmobilien-Investoren in regelmäßigen Abständen zu erfassen. Die Befragung wird halbjährlich durchgeführt.
Risikoneigung der Investoren kaum verändert
Trotz der großen Nachfrage haben die Investoren ihre Ankaufskriterien nicht gelockert. So geben 63 Prozent an, dass sich ihre Risikoneigung in den letzten Jahren nicht erhöht hat. 23 Prozent geben sogar an, risikoaverser zu agieren. Rund 16 Prozent sind bereit, größere Risiken einzugehen, da sie zum Beispiel mehrheitlich kürzere Mietvertragslaufzeiten akzeptieren. Bei der Vermietungsquote und dem Modernisierungsbedarf der Handelsimmobilie sind rund die Hälfte der risikobereiteren Investoren zu Abstrichen bereit. Thomas Kuhlmann: 'Anders als beim Immobilienboom 2006/2007 sind die Investoren weiterhin sehr selektiv in ihren Ankaufsentscheidungen. Die Risikoneigung hat nicht zugenommen. Das deutet auf einen gesunden Markt hin.'
Stationärer Einzelhandel: Optimismus nimmt zu
Im großflächigen Einzelhandel haben sich die Umsatzerwartungen gegenüber dem Vorjahr weiter aufgehellt. So geben rund 70 Prozent der befragten Einzelhändler an, dass Sie mit steigenden Umsätzen rechnen. Im Vorjahr waren dies lediglich 45 Prozent. Rückläufige Umsätze erwarten nur 5 Prozent (Vorjahr: 6 Prozent). Wie im Vorjahr geben rund 45 Prozent der befragten Einzelhändler an, dass sie mit einem Anstieg der Flächennachfrage rechnen. 50 Prozent rechnen mit einer stabilen Nachfrage (Vorjahr: 45 Prozent). Ein Rückgang wird nur von 5 Prozent (Vorjahr: 10 Prozent) erwartet. Insbesondere Unternehmen aus der Drogerie- (100 Prozent) und Lebensmittelbranche (64 Prozent) wollen ihre Flächennachfrage steigern.
Verkaufsflächenwachstum und Expansionsstrategie
Die Tendenz zu größeren Verkaufsflächen im Einzelhandel hat sich gegenüber dem Vorjahr ebenfalls verstärkt. So sehen rund 43 Prozent einen zukünftigen Anstieg der Flächengröße. Im Vorjahr waren es noch 40 Prozent. Nur 20 Prozent erwarten einen Rückgang (Vorjahr. 18 Prozent). Mit durchschnittlich 57 bzw. 100 Prozent sind der Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriemärkte die Marktteilnehmer, die sogar mehrheitlich ein Verkaufsflächenwachstum sehen. Die Tendenz zu mehr Verkaufsfläche ist auch zum teil die strategische Antwort des stationären Einzelhandels auf den Wettbewerbsdruck des Online-Handels. Rund 33 Prozent setzen auf Erlebniseinkauf und Atmosphäre, um der Online-Konkurrenz zu begegenen. Üblicherweise lässt sich dies auf größeren Verkaufsflächen besser abbilden.
Rund 48 Prozent der befragten Einzelhändler sehen derzeit durch den Online-Handel noch keine Beeinflussung ihrer Expansionsstrategie. Bei den Lebensmittelunternehmen liegt dieser Wert mit 86 Prozent am höchsten, gefolgt von Drogeriemärkten (50 Prozent). Deutlich ausgeprägter ist das Konkurrenzbewusstein in der Baumarkt- und Bekleidungsbranche. Hier sehen nur 20 bzw. 23 Prozent keine Beeinflussung durch E-Commerce.
Modernisierungsbedarf nimmt zu
Als größte Herausforderung für das Asset Management wird der zunehmende Revitalisierungsbedarf der Handelsimmobilien angesehen. Rund 90 Prozent der befragten Immobilieninvestoren sind dieser Auffassung. Auch der Konkurrenzdruck durch den Online-Handel (63 Prozent) und die Forderungen der Kunden nach mehr Einkaufsatmosphäre werden als wichige Herausforderungen genannt. Thomas Kuhlmann: 'Die Einzelhandelslandschaft in Deutschland verhält sich dynamisch. Die Anforderungen an die Immobilien in Bezug auf Funktion und Attraktivität nehmen zu. Zugleich sind viele Handelsimmobilien allein schon aufgrund ihres baulichen Alters nicht mehr in der Lage, diese zu erfüllen. Folgerichtig wird das Thema Modernisierung/Revitalisierung stark an Bedeutung gewinnen. Dies haben die Investoren erkannt.'
Beliebtester Objekttyp bleiben Fachmarktzentren: Rund 68 Prozent der befragten investoren richten ihr Interesse auf diesen Objekttyp - ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert (79 Prozent). Dahinter folgen Shopping-Center mit 53 Prozent (Vorjahr: 43 Prozent) und Geschäftshäuser bzw. High-Street-Objekte mit 37 Prozent der Nennungen als bevorzugte Objekttypen (Vorjahr: 43 Prozent; Mehrfachnennungen möglich). Weniger beliebt bei den Investoren sind kleinere Agglomerationsformen des Einzelhandels und Solitärstandorte. Thomas Kuhlmann, Mitglied des Vorstands der Hahn Gruppe: 'Die Handelsimmobilie bleibt weiterhin im Fokus der Investoren. Das Kaufinteresse der institutionellen Investoren ist sehr nachhaltig und bevorzugt die größeren Agglomerationsfomen wie Fachmarktzentren und Shopping-Center.'
Dies sind Ergebnisse der Expertenbefragung von Immobilieninvestoren und Einzelhändlern als Update zum jährlich erscheinenden Hahn Retail Real Estate Report. Ziel der Umfrage ist es, die aktuellen Trends sowie die Stimmungslage im Einzelhandel und bei Handelsimmobilien-Investoren in regelmäßigen Abständen zu erfassen. Die Befragung wird halbjährlich durchgeführt.
Risikoneigung der Investoren kaum verändert
Trotz der großen Nachfrage haben die Investoren ihre Ankaufskriterien nicht gelockert. So geben 63 Prozent an, dass sich ihre Risikoneigung in den letzten Jahren nicht erhöht hat. 23 Prozent geben sogar an, risikoaverser zu agieren. Rund 16 Prozent sind bereit, größere Risiken einzugehen, da sie zum Beispiel mehrheitlich kürzere Mietvertragslaufzeiten akzeptieren. Bei der Vermietungsquote und dem Modernisierungsbedarf der Handelsimmobilie sind rund die Hälfte der risikobereiteren Investoren zu Abstrichen bereit. Thomas Kuhlmann: 'Anders als beim Immobilienboom 2006/2007 sind die Investoren weiterhin sehr selektiv in ihren Ankaufsentscheidungen. Die Risikoneigung hat nicht zugenommen. Das deutet auf einen gesunden Markt hin.'
Stationärer Einzelhandel: Optimismus nimmt zu
Im großflächigen Einzelhandel haben sich die Umsatzerwartungen gegenüber dem Vorjahr weiter aufgehellt. So geben rund 70 Prozent der befragten Einzelhändler an, dass Sie mit steigenden Umsätzen rechnen. Im Vorjahr waren dies lediglich 45 Prozent. Rückläufige Umsätze erwarten nur 5 Prozent (Vorjahr: 6 Prozent). Wie im Vorjahr geben rund 45 Prozent der befragten Einzelhändler an, dass sie mit einem Anstieg der Flächennachfrage rechnen. 50 Prozent rechnen mit einer stabilen Nachfrage (Vorjahr: 45 Prozent). Ein Rückgang wird nur von 5 Prozent (Vorjahr: 10 Prozent) erwartet. Insbesondere Unternehmen aus der Drogerie- (100 Prozent) und Lebensmittelbranche (64 Prozent) wollen ihre Flächennachfrage steigern.
Verkaufsflächenwachstum und Expansionsstrategie
Die Tendenz zu größeren Verkaufsflächen im Einzelhandel hat sich gegenüber dem Vorjahr ebenfalls verstärkt. So sehen rund 43 Prozent einen zukünftigen Anstieg der Flächengröße. Im Vorjahr waren es noch 40 Prozent. Nur 20 Prozent erwarten einen Rückgang (Vorjahr. 18 Prozent). Mit durchschnittlich 57 bzw. 100 Prozent sind der Lebensmitteleinzelhandel und Drogeriemärkte die Marktteilnehmer, die sogar mehrheitlich ein Verkaufsflächenwachstum sehen. Die Tendenz zu mehr Verkaufsfläche ist auch zum teil die strategische Antwort des stationären Einzelhandels auf den Wettbewerbsdruck des Online-Handels. Rund 33 Prozent setzen auf Erlebniseinkauf und Atmosphäre, um der Online-Konkurrenz zu begegenen. Üblicherweise lässt sich dies auf größeren Verkaufsflächen besser abbilden.
Rund 48 Prozent der befragten Einzelhändler sehen derzeit durch den Online-Handel noch keine Beeinflussung ihrer Expansionsstrategie. Bei den Lebensmittelunternehmen liegt dieser Wert mit 86 Prozent am höchsten, gefolgt von Drogeriemärkten (50 Prozent). Deutlich ausgeprägter ist das Konkurrenzbewusstein in der Baumarkt- und Bekleidungsbranche. Hier sehen nur 20 bzw. 23 Prozent keine Beeinflussung durch E-Commerce.
Modernisierungsbedarf nimmt zu
Als größte Herausforderung für das Asset Management wird der zunehmende Revitalisierungsbedarf der Handelsimmobilien angesehen. Rund 90 Prozent der befragten Immobilieninvestoren sind dieser Auffassung. Auch der Konkurrenzdruck durch den Online-Handel (63 Prozent) und die Forderungen der Kunden nach mehr Einkaufsatmosphäre werden als wichige Herausforderungen genannt. Thomas Kuhlmann: 'Die Einzelhandelslandschaft in Deutschland verhält sich dynamisch. Die Anforderungen an die Immobilien in Bezug auf Funktion und Attraktivität nehmen zu. Zugleich sind viele Handelsimmobilien allein schon aufgrund ihres baulichen Alters nicht mehr in der Lage, diese zu erfüllen. Folgerichtig wird das Thema Modernisierung/Revitalisierung stark an Bedeutung gewinnen. Dies haben die Investoren erkannt.'
