01.04.2014 Berliner Einzelhandelsspitzenmiete zieht an
Die Bundeshauptstadt Berlin ist die mit Abstand größte Stadt Deutschlands und gilt damit als Deutschlands wichtigster Testmarkt für neue Einzelhandelsentwicklungen und -trends: Deutschland ist mit einem Jahreshandelsumsatz von rd. EUR 434 Mrd. der größte Einzelhandelsmarkt in Europa. Hier ist wiederum Berlin größter Einzelhandelsstandort mit einem Einzelhandelsumsatz von rd. EUR 18,6 Mrd. in 2013 (2012: EUR 18,3 Mrd.; 2011: rd. EUR 17,8 Mrd.) mit deutlichem Abstand vor Hamburg (EUR 11,4 Mrd.) und München (EUR 10,8 Mrd.).
• Dabei profitiert Berlin u.a. von seinem besonderen Stellenwert beim Shopping-Tourismus: Berlin zählt neben London und Paris zu den drei Top-Städtereisezielen Europas: Mit ca. 11,4 Mio. Gästen (+5%) und ca. 26,9 Mio. Übernachtungen (+8%) rangiert Berlin an dritter Stelle und muss nur London (rd. 46 Mio. Übernachtungen) und Paris (37 Mio. Übernachtungen) den Vortritt lassen. Entsprechend wird mittlerweile jeder vierte Euro im Berliner Einzelhandel durch Touristen generiert.
• Vor diesem Hintergrund schließt Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit in Top-A-Lagen erzielbaren Spitzenmieten von mittlerweile rd. EUR 270,-/m² (Ende 2012: EUR 250,-/m²) zunehmend zur Spitzengruppe der anderen deutschen Metropolen auf und hat dabei Düsseldorf (EUR 260,-/m²) und Köln (EUR 235,-/m²) im Berichtsjahr überholt.
• Im europäischen Vergleich ist Berlin ungeachtet des Aufholprozesses indessen immer noch “preiswert“. Insofern bietet Berlin aus Sicht internationaler Filialisten/Label hochinteressante Standortoptionen bzw. attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die stark frequentierten, imagestiftenden und führenden Einzelhandelslagen werden weiter von dieser Nachfrage profitieren.
• Wie viel Potential Berlin noch besitzt, belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (101,6), „Kaufkraft“ (95,2) und „Zentralität“ (106,7), mit denen die Hauptstadt im Vergleich der deutschen „Big Seven“ unverändert lediglich auf dem jeweils letzten Platz rangiert. Ob aber z.B. die Zentralität Berlins noch nennenswert ausbaufähig ist, bleibt offen. Im Zuge des weiter wachsenden Onlinehandels zeichnet sich vielmehr ab, dass die urbane Zentralität langfristig eher sinken wird. Dies gilt allerdings für nahezu alle Städte.
Berliner Einzelhandelslagen
• Angesichts der markanten Flächenausdehnung haben Berlins Handelsstandorte viele und unterschiedliche Facetten. Vom Tourismus profitieren die traditionellen Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), die Friedrichstraße und einige Querstraßen (Mainstream und High End) sowie Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Die Stärke dieser Gebiete liegt u.a. in ihrem touristischen Potential. Gleichzeitig schätzen auch breite Berliner Konsumentenkreise diese Lagen und Standorte aufgrund ihrer attraktiven, hohen Geschäfts- und Dienstleistungsdichte.
• Dazu kommen alte neue Lagen, die aufgrund neuer Shopping-Center ihre Position als Einkaufslage verbessern konnten. Dazu gehören u.a. die Schloßstraße und der Alex-anderplatz mit dem ALEXA. Die Auswirkungen der Eröffnung des “Leipziger Platz N°12“ (voraussichtlich 2014) sind noch nicht vollständig absehbar. Der Leipziger Platz erfährt in jedem Fall einen Bedeutungszuwachs. Für die Nebenstraßen der Friedrichstraße und die Potsdamer Platz Arkaden rechnen einige Experten mit einem Downgrade. Andere Fachkreise - so auch AENGEVELT-RESEARCH - gehen demgegenüber davon aus, dass die Eröffnung des „Leipziger Platz N°12“ das gesamte Areal aufwertet und stärkt. Wie die Eröffnung des ALEXA gezeigt hat, lieben die Berliner innerstädtische Einkaufszentren. Für den Standort bzw. das Areal (Leipziger Platz/Potsdamer Platz) sprechen zudem der Bekanntheitsgrad der Lage und die gute Anbindung des Projektes an das ÖPNV-Netz (Regionalbahn, S- und U-Bahn).
• Allerdings sind die einzelnen Berliner Einzelhandelsstandorte, insbesondere die Stadtteil¬zentren, aufgrund der dynamischen Flächeninnovationen und großflächigen innerstädtisch¬en Centerentwicklungen bereits heute starkem Konkurrenzdruck ausgesetzt: Der Wett¬bewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten ist in Berlin deutlich härter als in anderen deutschen (gewachsenen) Metropolen.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürsten¬damm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz. Weiterer Aufsteiger ist die Spandauer Vorstadt (Dircksen-, Münzstraße, Rosenthaler- und Oranienburger Straße) rund um den Hackeschen Markt.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 270,-/m² (2012: EUR 250,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2012: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 190,-/m² (2012: EUR 190,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 150,-/m² (2012: EUR 140,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 100,-/m² (2012: EUR 100,-/m²)
Trends 2014
• Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelhandelsmarkt in Deutschland und Nr. 1 im Tourismus-, Kultur- und Kongressmarkt. Gleichzeitig ist Berlin hinsichtlich der Einzelhan¬delsspitzenmieten im Vergleich europäischer Metropolen immer noch günstig und damit der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten.
• Ladenlokale in den Top-A-Lagen und A-Lagen (z.B. Kurfürstendamm, Friedrichstraße) treffen weiterhin auf sehr hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund geht AENGEVELT-RESEARCH von stabilen bis leicht anziehen¬den Spitzenmieten in den Top-A-Lagen aus.
• Für Stadtteilzentren mit geringer(er) Anziehungskraft ist es dagegen zunehmend schwe¬rer, überregionale Kaufkraft zu binden. Diese Zentren oder Lagen profitieren allerdings vom ständigen Zuzug nach Berlin bzw. vom Bevölkerungswachstum. Die Potentiale dieser Standorte liegen daher vorrangig im gezielten Abschöpfen der lokalen Kaufkraft. Je nach Standort spielen dabei unterschiedliche Faktoren eine Rolle. So ist z.B. in den kaufkraft¬starken Bezirken an der Peripherie eine gute PKW-Anbindung (Anfahrt/Ausfall¬straße/Parkplatz) unabdingbar, während z.B. in den zentralen Bezirken eine gute ÖPNV-Anbindung für den Markterfolg entscheidend ist. Grundsätzlich ist an diesen Versorgungsstandorten ein besonderes Augenmerk auf die Kaufkraft zu richten: Während an kaufkraftstarken Standorten z.B. der Supermarkt, der Lebensmittel-Discounter und der Biomarkt eine Symbiose schaffen können, kann in kaufkraftschwächeren Gebieten z.B. die Kombination aus Lebensmittel- und Textil-Discounter und Tierfuttermarkt sinnvoll sein.
• Zudem entstehen neue Trendlagen: Am Hackeschen Markt hat sich ein Preisniveau eta¬bliert, das sich die neuen Kreativen kaum leisten können. Viele Kreative ziehen daher weiter in die Trendlagen der Bezirke. Davon profitieren z.B. im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain z.B. die Wühlischstraße und in Neukölln z.B. die Hobrechtstraße. Die Mieten sind für junge Gründer noch bezahlbar und bieten daher genügend Spielraum für neue Konzepte. In der Regel bewegen sich die Mieten an den genannten Adressen zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m².
• Dabei profitiert Berlin u.a. von seinem besonderen Stellenwert beim Shopping-Tourismus: Berlin zählt neben London und Paris zu den drei Top-Städtereisezielen Europas: Mit ca. 11,4 Mio. Gästen (+5%) und ca. 26,9 Mio. Übernachtungen (+8%) rangiert Berlin an dritter Stelle und muss nur London (rd. 46 Mio. Übernachtungen) und Paris (37 Mio. Übernachtungen) den Vortritt lassen. Entsprechend wird mittlerweile jeder vierte Euro im Berliner Einzelhandel durch Touristen generiert.
• Vor diesem Hintergrund schließt Berlin nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH mit in Top-A-Lagen erzielbaren Spitzenmieten von mittlerweile rd. EUR 270,-/m² (Ende 2012: EUR 250,-/m²) zunehmend zur Spitzengruppe der anderen deutschen Metropolen auf und hat dabei Düsseldorf (EUR 260,-/m²) und Köln (EUR 235,-/m²) im Berichtsjahr überholt.
• Im europäischen Vergleich ist Berlin ungeachtet des Aufholprozesses indessen immer noch “preiswert“. Insofern bietet Berlin aus Sicht internationaler Filialisten/Label hochinteressante Standortoptionen bzw. attraktive Geschäftsmöglichkeiten. Die stark frequentierten, imagestiftenden und führenden Einzelhandelslagen werden weiter von dieser Nachfrage profitieren.
• Wie viel Potential Berlin noch besitzt, belegen die einzelhandelsrelevanten Kennziffern „Umsatz“ (101,6), „Kaufkraft“ (95,2) und „Zentralität“ (106,7), mit denen die Hauptstadt im Vergleich der deutschen „Big Seven“ unverändert lediglich auf dem jeweils letzten Platz rangiert. Ob aber z.B. die Zentralität Berlins noch nennenswert ausbaufähig ist, bleibt offen. Im Zuge des weiter wachsenden Onlinehandels zeichnet sich vielmehr ab, dass die urbane Zentralität langfristig eher sinken wird. Dies gilt allerdings für nahezu alle Städte.
Berliner Einzelhandelslagen
• Angesichts der markanten Flächenausdehnung haben Berlins Handelsstandorte viele und unterschiedliche Facetten. Vom Tourismus profitieren die traditionellen Einkaufslagen am Kurfürstendamm (High End), am Tauentzien (Mainstream), die Friedrichstraße und einige Querstraßen (Mainstream und High End) sowie Trendlagen rund um den Hackeschen Markt. Die Stärke dieser Gebiete liegt u.a. in ihrem touristischen Potential. Gleichzeitig schätzen auch breite Berliner Konsumentenkreise diese Lagen und Standorte aufgrund ihrer attraktiven, hohen Geschäfts- und Dienstleistungsdichte.
• Dazu kommen alte neue Lagen, die aufgrund neuer Shopping-Center ihre Position als Einkaufslage verbessern konnten. Dazu gehören u.a. die Schloßstraße und der Alex-anderplatz mit dem ALEXA. Die Auswirkungen der Eröffnung des “Leipziger Platz N°12“ (voraussichtlich 2014) sind noch nicht vollständig absehbar. Der Leipziger Platz erfährt in jedem Fall einen Bedeutungszuwachs. Für die Nebenstraßen der Friedrichstraße und die Potsdamer Platz Arkaden rechnen einige Experten mit einem Downgrade. Andere Fachkreise - so auch AENGEVELT-RESEARCH - gehen demgegenüber davon aus, dass die Eröffnung des „Leipziger Platz N°12“ das gesamte Areal aufwertet und stärkt. Wie die Eröffnung des ALEXA gezeigt hat, lieben die Berliner innerstädtische Einkaufszentren. Für den Standort bzw. das Areal (Leipziger Platz/Potsdamer Platz) sprechen zudem der Bekanntheitsgrad der Lage und die gute Anbindung des Projektes an das ÖPNV-Netz (Regionalbahn, S- und U-Bahn).
• Allerdings sind die einzelnen Berliner Einzelhandelsstandorte, insbesondere die Stadtteil¬zentren, aufgrund der dynamischen Flächeninnovationen und großflächigen innerstädtisch¬en Centerentwicklungen bereits heute starkem Konkurrenzdruck ausgesetzt: Der Wett¬bewerb zwischen den verschiedenen Handelsformen und Standorten ist in Berlin deutlich härter als in anderen deutschen (gewachsenen) Metropolen.
Einzelhandelsspitzenmieten
• Zu den absoluten Top-A-Lagen gehören in Berlin der Tauentzien bzw. der Kurfürsten¬damm, die Friedrichstraße und seit 2008 auch (wieder) der Alexanderplatz. Weiterer Aufsteiger ist die Spandauer Vorstadt (Dircksen-, Münzstraße, Rosenthaler- und Oranienburger Straße) rund um den Hackeschen Markt.
• Nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH werden aktuell folgende Spitzenmieten erzielt:
- Tauentzien/Kurfürstendamm: rd. EUR 270,-/m² (2012: EUR 250,-/m²)
- Alexanderplatz: rd. EUR 220,-/m² (2012: EUR 220,-/m²)
- Hackescher Markt: rd. EUR 190,-/m² (2012: EUR 190,-/m²)
- Friedrichstraße: rd. EUR 150,-/m² (2012: EUR 140,-/m²)
- Schlossstraße: rd. EUR 100,-/m² (2012: EUR 100,-/m²)
Trends 2014
• Berlin bleibt umsatzstärkster Einzelhandelsmarkt in Deutschland und Nr. 1 im Tourismus-, Kultur- und Kongressmarkt. Gleichzeitig ist Berlin hinsichtlich der Einzelhan¬delsspitzenmieten im Vergleich europäischer Metropolen immer noch günstig und damit der ideale Einstiegs- und Testmarkt für internationale und national expandierende Filialisten.
• Ladenlokale in den Top-A-Lagen und A-Lagen (z.B. Kurfürstendamm, Friedrichstraße) treffen weiterhin auf sehr hohe Nachfrage. Vor diesem Hintergrund geht AENGEVELT-RESEARCH von stabilen bis leicht anziehen¬den Spitzenmieten in den Top-A-Lagen aus.
• Für Stadtteilzentren mit geringer(er) Anziehungskraft ist es dagegen zunehmend schwe¬rer, überregionale Kaufkraft zu binden. Diese Zentren oder Lagen profitieren allerdings vom ständigen Zuzug nach Berlin bzw. vom Bevölkerungswachstum. Die Potentiale dieser Standorte liegen daher vorrangig im gezielten Abschöpfen der lokalen Kaufkraft. Je nach Standort spielen dabei unterschiedliche Faktoren eine Rolle. So ist z.B. in den kaufkraft¬starken Bezirken an der Peripherie eine gute PKW-Anbindung (Anfahrt/Ausfall¬straße/Parkplatz) unabdingbar, während z.B. in den zentralen Bezirken eine gute ÖPNV-Anbindung für den Markterfolg entscheidend ist. Grundsätzlich ist an diesen Versorgungsstandorten ein besonderes Augenmerk auf die Kaufkraft zu richten: Während an kaufkraftstarken Standorten z.B. der Supermarkt, der Lebensmittel-Discounter und der Biomarkt eine Symbiose schaffen können, kann in kaufkraftschwächeren Gebieten z.B. die Kombination aus Lebensmittel- und Textil-Discounter und Tierfuttermarkt sinnvoll sein.
• Zudem entstehen neue Trendlagen: Am Hackeschen Markt hat sich ein Preisniveau eta¬bliert, das sich die neuen Kreativen kaum leisten können. Viele Kreative ziehen daher weiter in die Trendlagen der Bezirke. Davon profitieren z.B. im Prenzlauer Berg die Kastanienstraße, in Mitte die Torstraße, in Friedrichshain z.B. die Wühlischstraße und in Neukölln z.B. die Hobrechtstraße. Die Mieten sind für junge Gründer noch bezahlbar und bieten daher genügend Spielraum für neue Konzepte. In der Regel bewegen sich die Mieten an den genannten Adressen zwischen EUR 10,-/m² und EUR 20,-/m².
