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02.12.2013 Risiko-Rendite-Profile deutscher Großstädte: B-Städte schlagen Top 7

Bei der Mehrzahl sekundärer Großstädte, so genannter B-Städte, sind höhere Renditen bei Wohnimmobilien erzielbar als in den Top-7-Städten, während das Risiko für Bestandshalter und Investoren vergleichbar oder sogar geringer ausfällt. Dies ist ein Ergebnis der Studie "Secondary Cities schlagen Top 7", die die Immobilienberatungsgesellschaft Wüest & Partner im Auftrag von Vitus Immobilien erstellt hat. In der Untersuchung werden Risiko-Rendite-Profile von 81 deutschen Städten aus Sicht von Bestandshaltern und Investoren in Wohnimmobilien erstellt. Bei der Bewertung der Risiko-Rendite-Profile aller deutschen Städte über 100.000 Einwohnern wurden Mietniveau, Wohnkostenbelastungsquote, Arbeitslosenquote, Versorgungsquote am Wohnungsmarkt, Leerstandsquote, historische Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung sowie Haushaltsprognose analysiert. Ben Lehrecke, Geschäftsführer von Vitus, sieht mit der Studie seine Vermutung über sekundäre Großstädte bestätigt: "Für Investoren und Bestandshalter von Wohnimmobilien sind viele B-Städte aufgrund ihres ausgewogeneren Risiko-Rendite-Profils gegenüber den Top-Standorten nachhaltig renditestärker." So ist beispielsweise das Risiko in Bremen, Leipzig und Mönchengladbach ähnlich hoch wie in Frankfurt. Doch während in der Mainmetropole Renditen von lediglich 5,8 Prozent erreichbar sind, sind in Bremen 7,4 Prozent, in Leipzig 7,7 Prozent und in Mönchengladbach sogar 8,1 Prozent möglich.

Noch fristen laut der Studie aber viele deutsche Großstädte der zweiten Reihe ein Dasein im Schatten der sieben großen Immobilienstandorte und werden von vielen strategischen Investoren und Bestandshaltern übersehen oder nach Ergebnis der Analyse derzeit unterbewertet. Erwartungsgemäß kommen nicht alle B-Städte für Wohnimmobilien-Investoren in Frage. Trotz der positiven Ergebnisse für viele B-Städte warnt Lehrecke aber vor Pauschalisierungen: "Das Risiko eines Standorts ist oft von wenigen Faktoren abhängig und damit höheren Schwankungen ausgesetzt. Investoren mit einem beschränkten Anlagezeitraum werden zudem die geringere Liquidität in vielen B-Städten beachten". Etwaigen Pauschalisierungen entgegenzuwirken diene laut Karsten Jungk, Geschäftsführer von Wüest & Partner, die von ihm durchgeführte Untersuchung: "Ziel war es auch mehr Licht und Durchsicht in die oft eher intransparenten Märkte der sekundären Stadte zu bringen."

Rückgang von Renditen bisher nur in Top-Städten

Neben dem Rendite-Risiko-Profil zeigt die Studie auch, dass der Renditeabstand zwischen deutschen Top-Städten und B-Städten seit 2006 gestiegen ist. Die durchschnittlichen Anfangsrenditen in den Großstädten aus der zweiten Reihe sind in den vergangenen sieben Jahren in deutlich geringerem Maße zurückgegangen als in den deutschen Immobilienhochburgen. Der Renditeabstand hat sich also erheblich verstärkt und beträgt inzwischen mehr als 260 Basispunkte. Die Rendite in B-Städten ist also durchschnittlich 2,6 Prozentpunkte höher als in den Top-Städten. Sven Graven, Geschäftsführer von Wüest & Partner, meint: "Setzt man die Ergebnisse in einen größeren Zusammenhang, zeigt sich, dass die Entwicklungen an den Immobilienmärkten vergleichbar mit denen am Aktien- oder Anleihenmarkt sind." Zu Beginn eines Booms am Kapitalmarkt seien zunächst Blue Chip-Unternehmen gefragt, durch die hohe Nachfrage würden dort die Renditen aber relativ schnell sinken. Die Angebote wären für Investoren inzwischen weniger attraktiv und sie würden auf Unternehmen der zweiten Reihe ausweichen. "Analog verhält es sich an den Immobilienmärkten: Zunächst wuchs das Interesse an den A-Städten. Investoren zielten vor allem auf Städte wie Berlin, München oder Hamburg ab. Dadurch sind die Renditen in den Top-7-Städten deutlich gesunken und die Investoren entdecken nun langsam, aber sicher die Attraktivität der B-Städte", fasst Graven die Entwicklung zusammen.

Über die Studie

Wüest & Partner hat im Auftrag von Vitus Chancen und Risiken der Wohnimmobilienmärkte der 81 größten deutschen Städte analysiert. Die Analyse wurde dabei aus Sicht eines strategischen Wohnimmobilieninvestors beziehungsweise Bestandshalters durchgeführt. Ihre Grundlage bilden zum einen nachfrageorientierte Kennzahlen, die Auskunft über das spezifische Investmentrisiko jedes Standorts geben. Aufgrund der teilweise schlechten Datenlage und der aufwendigen Datenbeschaffung aber auch zur Konzentration auf die entscheidenden Kriterien befasst sich die Analyse mit einigen ausgewählten Kennzahlen, die für alle Großstädte vorliegen. Zum anderen wurde die erzielbare durchschnittliche Rendite jedes Standorts ermittelt. Zusammen ergibt sich ein Risiko-Rendite-Profil für jede Stadt, welches als erster Indikator für eine Investmententscheidung dienen kann.


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