Köln (05/2008, DEAL-Magazin)

Öffentliches Golf-Projekt mit Eventcharakter zwischen Köln und Bonn

Wenn Marc Leffin über sein neuestes Projekt spricht, bekommt er leuchtende Augen. Der designierte Vorstandsvorsitzende, Gründer und jetzige Aufsichtsratsvorsitzende der Vivacon AG realisiert mit seinen Partnern Graig West und Harald Kaster ein öffentliches Golfplatz-Projekt zwischen Köln und Bonn. Auf einem rund 37 ha großen, verkehrsgünstig gelegenen Grundstück in Troisdorf entsteht schon im Sommer dieses Jahres ein 9-Loch-Golfplatz mit einer Länge von 3.000 m und Par 36. Dies wird ergänzt durch einen 9-Loch-Kurzplatz (bespielbar auch ohne Platzreife!), eine 300 m lange, flutlichtbeleuchtete Driving Range und einen Kurzspiel-Übungsbereich mit Übungsgrün sowie einen Kinderspielplatz mit Betreuung, ein zweigeschossiges Clubhaus mit ca. 700 m2 Nutzfläche und rund 150 Parkplätze. „Unsere für jeden Golfbegeisterten zugängliche Golfanlage wird höchsten Ansprüchen genügen und vielseitigste Übungs- und Spielmöglichkeiten für einen unkomplizierten und leichten Einstieg in den Golfsport bieten und dabei auch das Thema ‚Unterhaltung rund um den Sport’ nicht vernachlässigen“, erläutert Marc Leffin.

Das Grundstück gehört größtenteils der Stadt Troisdorf und wird der Betreibergesellschaft auf Erbbaurechtsbasis zur Verfügung gestellt. Hierfür erhält die Stadt einen Erbbauzins, generiert dauerhafte Einnahmen und schafft gleichzeitig einen attraktiven Anziehungspunkt für die Region. Dies ist eine klassische Win-Win-Situation. Die Gunst der Lage zwischen zwei Autobahnkreuzen haben auch bereits andere Sportanlagenbetreiber erkannt. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich eine Eissporthalle, ein großes Bowlingcenter sowie eine Indoor-Soccer-Halle.

Für die fachliche und professionelle Konzeption des Platzes zeichnet Leffins Partner verantwortlich, der seit 15 Jahren in Köln lehrende südafrikanische Golfprofessional Craig West, welcher seine langjährigen Erfahrungen aus der Golfausbildung in die Gestaltung der Anlage einbringt. Er wird die Geschäftsführung der Anlage und der dazugehörigen Golfschule übernehmen und Letztere auch leiten. „Als Lehrer habe ich nur selten mal eine Anlage gesehen, bei der Schüler das Wichtigste, nämlich das kurze Spiel, variabel üben können. So wird unser 10.000 m² großes Kurzspielareal zu den größten in Deutschland gehören und ein Üben wie auf dem Platz ermöglichen. Das Neue an unserem Konzept ist, dass wir alle Möglichkeiten schaffen, um den Spaß und das Erlebnis Golf für eine breite Zielgruppe attraktiv zu machen“, sagt West und führt weiter aus, dass dazu neben der schnellen Platzerlaubnis nach einem kurzen Einführungskurs auch ein neuartiges Gastronomie- und Entertainmentangebot zählt.

West Golf will Golf mit Eventcharakter bieten, nach dem Vorbild südafrikanischer und US-amerikanischer Anlagen. „Wir wollen uns bewusst unterscheiden von den distinguierten Golfclubs deutscher Prägung mit Kleiderordnung usw. Bei uns werden in der Sportsbar ebenso Sportereignisse aus aller Welt auf Großbildschirmen übertragen wie auf der Terrasse zünftige Barbecues veranstaltet“, so Leffin.

Um auch passionierten Golfern ein einzigartiges Erlebnis zu bieten, wird das Layout des Platzes von dem renommierten französischen Golfplatzarchitekten François Bouchard in Kooperation mit Christoph Staedler Design entworfen. Herr Bouchard ist Schüler der Golflegende Jack Nicklaus und hat mehrere Nicklaus-Projekte in Europa betreut, unter anderem auch den Golfclub Gut Lärchenhof in Pulheim bei Köln, Austragungsort des Mercedes Masters. Als Highlight des Platzes wird das 9. Loch – direkt vor dem Clubhaus gelegen – 1:1 dem wohl bekanntesten Inselgrün der Welt im legendären TPC Sawgrass in Florida nachempfunden. Entstehen wird eine öffentliche Anlage mit dem ambitionierten Design von bekannten Turnierplätzen, wie es sie bisher in Deutschland kaum gibt.

„Bisher wurden in Deutschland Golfanlagen überwiegend aus dem Motiv sportlicher Liebhaberei heraus dort gebaut, wo es landschaftlich attraktiv und wo ein entsprechendes Grundstück vorhanden war“, so Craig West. „Wir dagegen betreiben einen öffentlichen Golfplatz mit ausdrücklicher Gewinnerzielungsabsicht und planen den Standort nach dem maximalen Einzugsgebiet sowie einer optimalen Erreichbarkeit. Unsere Anlage liegt nur 15 Autominuten von der Kölner Innenstadt und 8 Minuten von Bonn entfernt. Wir haben rund um den Platz etwa 1,4 Mio. Einwohner im Einzugsgebiet von 20 Autominuten mit einem überdurchschnittlichen Kaufkraftindex von 111.” Golf wird nach Auffassung der Investoren in Zukunft stadtnah nachgefragt, kürzer gespielt und sportlicher orientiert sein und damit auch für jüngere Zielgruppen attraktiv. Mit diesem Konzept will West Golf in den nächsten Jahren ein Potential von rund 700 Golfinteressierten im Einzugsgebiet aktivieren und diese zum größten Teil für Jahresspielberechtigungen gewinnen. Auch an ein Angebot für den „Betriebssport Golf“ in den umliegenden Großunternehmen, wie z. B. Telekom, Deutsche Post, RTL usw., ist gedacht.

Das Investment für die betriebsbereite Anlage liegt bei knapp 3,5 Mio. Euro in einer für die Größe und Ausstattung des Projektes moderaten Größenordnung. Die Investoren rechnen schon im zweiten Betriebsjahr mit einem positiven Brutto-Betriebsergebnis (EBITDA). „Bereits bei einer täglichen Zahl von 26 Spielern im ersten Vollbetriebsjahr und 40 im zweiten rechnet sich dieses Investment sehr ordentlich“, schwärmt Marc Leffin. Das bestätigt auch ein von den Investoren bei einem anerkannten Experten und Sachverständigen für Wirtschaftlichkeitsbewertungen von Golfanlagen in Auftrag gegebenes Gutachten.

Die Bewertung und Machbarkeit eines Golfplatzprojektes an seinem jeweiligen Standort wird von einem Gutachter anhand eines Scoring-Modells beurteilt, mit dem sich der Nutzwert des Geländes aufgrund von 15 Kriterien ermitteln lässt. Diese 15 Gelände-Kriterien werden ihrerseits jeweils untereinander ihrer Bedeutung entsprechend gewichtet. Nach diesem Bewertungsschema erhielt das Projekt West Golf die Note „gut“. Zur Finanzierung wird das Projekt auf Basis des Ertragswertes eingewertet. Der Ertragswert wiederum wird vom Gutachter nach dem Prinzip kaufmännischer Vorsicht aus Erfahrungswerten bestehender öffentlicher Anlagen errechnet.

Die Investoren gehen zunächst von einem Eigenkapitalanteil von etwa 30 % aus; das Fremdkapital wird über eine große deutsche Geschäftsbank bereitgestellt. Leffin: „Einen geeigneten Bankpartner zu finden ist nicht einfach, denn die meisten Banken haben kaum oder oft nicht sehr positive Erfahrungen mit privaten Golfplätzen; und für einen Golfplatz als Spezialimmobilie gibt es bisher keinen Finanzierungsspezialisten. Trotzdem konnten wir aufgrund unseres überzeugenden Konzeptes unter mehreren Angeboten wählen.“ Die Eröffnung des ersten Teilbereichs der Anlage mit Clubhaus, Kurzplatz, Kurzspielareal und Driving Range sowie die Aufnahme des Pre-Opening-Betriebs sind bereits für Mitte September dieses Jahres geplant. Zu Beginn der Saison 2009 wird dann die komplette Anlage fertig sein. Aufgrund der guten klimatischen Bedingungen in der Region und speziell wegen der aufwändigen Platzkonzeption ist der Spielbetrieb ganzjährig gewährleistet.

Wenn es nach Marc Leffin und seinen Partnern geht, ist dies erst der Start einer Serie von Golfplatzprojekten; denn in den USA gibt es regelrechte Betreibergesellschaften, die ähnlich wie Hotelgesellschaften auf das Management von Golfanlagen spezialisiert sind. Dass man sich so etwas zukünftig auch in Deutschland vorstellen kann, davon sind alle Beteiligten überzeugt. Sogar Portfolien von mehreren öffentlichen Golfanlagen hält Marc Leffin für möglich und sieht darin als Visionär auch eine interessante Investmentbeimischung für institutionelle Investoren.


FACTSHEET

Bauherr und Betreiber: West Golf GmbH, Köln
Projektleitung: OKL GmbH & Co. KG, Köln
Architekt / Platzdesign: François Bouchard, Saint Gauzens, Frankreich
Planungsbüro / Platzbau: Städler Golf Courses, Münster
Genehmigungsverfahren: Schwarze und Partner, Krefeld