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Investment (10/2007, National)
SHB Innovative Fondskonzepte AG

SHB AG – mit Sicherheit gut

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG zählt zu den führenden bankenunabhängigen Fondsinitiatoren am deutschen Kapitalanlagemarkt. Sie legt bundesweit geschlossene Immobilienfonds auf und investiert in fertig gestellte und vermietete Gewerbeobjekte in Großstädten. Seit ihrer Gründung im Jahr 2001 hat die SHB-Unternehmensgruppe ein Fondsinvestitionsvolumen von über 3,5 Mrd. Euro konzipiert. Wir sprachen mit den Vorständen Horst G. Baron und Johann Stürzer über die Historie, Aktuelles und die Zukunft der SHB.

Herr Baron, als Konzeptionär und Mitgründer der SHB bitte ich Sie, die Unternehmensgruppe unseren Lesern kurz vorzustellen.

Die SHB Gruppe konzentriert sich mit den Geschäftsfeldern Fondsemission, Immobilieninvestment und Facility Management auf Gewerbeimmobilien im deutschen Markt. Mit dem Emissionshaus SHB Innovative Fondskonzepte AG haben wir uns auf die Asset-Klasse geschlossene Immobilienfonds spezialisiert. Vom Objekteinkauf über die Konzeption, den Vertrieb und das Management der Fonds bis zur Anlegerverwaltung decken wir die gesamte Wertschöpfungskette unserer Produkte ab. Dabei ist die SHB Marktführer bei An-sparplänen für deutsche geschlossene Fonds und wird regelmäßig von unabhängigen Rating-Agenturen für die Innovationskraft und Qualität der Produkte positiv bewertet.

Sie sind der fünftgrößte bankenunabhängige Anbieter für geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Objekten. Welche Historie liegt dem Unternehmen zu Grunde und auf welche Erfahrungen baut die SHB?

Mit der Gründung des Emissionshauses im Jahr 2001 ist die SHB ein relativ junges Unternehmen, es verfügt jedoch über ein erfahrenes Management. Ich selbst blicke zum Beispiel auf mehr als 20 Jahre Erfahrung als Fondskonzeptionär zurück. Seit 1994 habe ich ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 3,5 Mrd. E konzipiert, davon unter der Marke SHB ein Volumen von 1,5 Mio. E. Im letzten Jahr hat die SHB damit begonnen, das Facility Management der Fondsimmobilien in die eigene Hand zu nehmen, um die Objektverwaltung zu optimieren und den Vermietungsstand zu sichern und zu erhöhen. Auch hier haben wir mit einem eingespielten Team von Hausverwaltungs- und Vermietungsexperten auf hohe Fachkompetenz der handelnden Personen gesetzt.

In diesem Jahr gab es in Ihrem Hause eine Neustrukturierung, wie genau sieht diese aus?

Die strategische Ausrichtung der Gruppe steuert künftig als neue Muttergesellschaft die SHB AG, bei der ich im Vorstand den Vorsitz übernommen habe. Die SHB Innovative Fonds-konzepte AG führt nun als Tochtergesellschaft die erfolgreiche Emission geschlossener Immobilienfonds wie bisher fort. In der Verwaltung und der Vermietung von Fondsimmobilien sind die Töchter SHB Objektverwaltung GmbH und SHB ObjektService GmbH tätig. Mit einer weiteren Tochter engagieren wir uns seit kurzem auch im Immobilienhandel. Die neue SHB Immobilien und Objektentwicklung AG investiert in gewerbliche Bestandsimmobilien sowie Immobilien mit Entwicklungspotential, die sie revitalisiert und veräußert.

Welche Ziele verfolgen Sie mit der SHB ObjektService GmbH und der SHB Objektverwaltung?

Fremdverwaltung ist teuer, und mit steigender Anzahl von Fondsimmobilien wächst der Aufwand für Abstimmung und Kontrolle. So mussten wir feststellen, dass gemessen an unseren Qualitätsansprüchen die Hausverwaltung in einigen Objekten nachlässig gearbeitet hat.

Mit der Gründung der SHB Objektverwaltung GmbH und durch die schrittweise Übernahme der Fondsimmobilien in die eigene Hausverwaltung sind die Kosten zurückgegangen und die Mieterzufriedenheit hat sich erhöht. Die SHB ObjektService GmbH entwickelt Konzepte zur Ertragserhöhung und beschäftigt sich mit der Vermietung unserer Immobilien. Durch gezielte, starke Akquise gewinnen wir neue Mieter, bestehende Mieter binden wir durch unseren Service langfristig an unsere Fondsobjekte.

Einer Ihrer Leitsätze ist: „Wer mit Menschen arbeiten will, muss sie ernst nehmen“.
Welche Strategie verfolgen Sie mit Ihren Anlagekonzepten?

Die Unternehmensphilosophie der SHB Innovative Fondskonzepte AG ist darauf ausgerichtet, dass wir den Bedürfnissen der Menschen Rechnung tragen. Das sind unsere Mitarbeiter, unsere Vertriebspartner, unsere Geschäftspartner, natürlich auch unsere Anleger. Darauf sind auch unsere Produkte ausgerichtet. Sie unterliegen strengen Sicherheitskriterien. Die Produktauswahl, die Gestaltung der Fonds – alles das muss zusammenpassen und steht im Vordergrund unserer Überlegungen.

Wie würden Sie die „klassische Zielgruppe“ Ihrer Fonds beschreiben?

Alleinstellungsmerkmal unseres Fondskonzepts ist die flexible Kapitalstruktur, die mit fünf Anlagevarianten und Laufzeiten von drei bis dreißig Jahren ganz unterschiedliche Zeichnerinteressen bedient: von der klassischen Einmalanlage über die ratierliche Ansparung bis hin zur Stillen Beteiligung. So ist unser Angebot sowohl für Großanleger als auch für Immobilieneinsteiger interessant, für Unternehmen ebenso wie für Privatanleger. Unser Augenmerk liegt auf dem relativ großen Marktsegment der Kleinanleger – hier tätigen wir über 90 % unseres Umsatzes mit durchschnittlichen Abschlüssen von ca. 17.000 E pro Anleger.

Sie haben beste Bewertungen und Zertifizierungen für Ihren aktuellen Fonds erhalten.
Was können Sie uns darüber berichten?

Der „Fürstenfeldbruck und München Fonds“ ist von der Scope Group mit dem Investment Rating „A-/Gute Qualität“ bewertet worden. Und im Prospekt-Check hat „kapitalmarkt intern“ unserem aktuellen Fonds ein überdurchschnittlich hohes Sicherungskonzept bescheinigt. G. U. B., Deutschlands älteste Rating-Agentur für geschlossene Fonds, hat mit „+++ (sehr gut)“ die Bestnote für den SHB-Renditefonds vergeben. Mit Vertrauen in die eigenen Unternehmensstrukturen und Prozesse sowie in das Fonds-modell haben wir uns mit dem aktuellen Fonds außerdem freiwillig einer sorgfältigen Prüfung durch den TÜV Rheinland unterzogen. Das erfreuliche Ergebnis: Der „Fürstenfeldbruck und München Fonds“ ist der erste TÜV-zertifizierte geschlossene Immobilienfonds mit deutschen Objekten und ist mit dem Prädikat „Sehr gut“ ausgezeichnet worden.

Wie sehen die Vertriebskanäle aus?
Sind Sie auch auf der Suche nach neuen Vertriebspartnern?

Wir konzentrieren uns derzeit im Vertrieb unserer Fonds auf den unabhängigen Finanzdienstleister. Zurzeit arbeiten wir mit mehr als 700 Partnern aktiv zusammen. Vertriebspartner der SHB kann sowohl ein Einzelvermittler als auch ein Großvertrieb mit über 1.000 Mitarbeitern sein. Unsere Produkte sind ausschließlich über Vermittler erhältlich, die SHB betreibt kein Direktgeschäft mit Anlegern. Diese Strategie behalten wir auch in der Zukunft bei, neue Vertriebspartner sind uns natürlich stets willkommen.

Auf Ihrer Website habe ich einen breit gefächerten Bereich für Schulungen und Seminare entdeckt, erzählen Sie uns mehr darüber?

Schon vor vielen Jahren haben wir die SHB Partnerakademie gegründet. In diesem Rahmen leisten wir einen klassischen Mehrwert zugunsten unserer Vertriebspartner. Bundesweit bieten wir zu unterschiedlichen Themen Seminare an, mit denen wir individuell auf den fachlichen und persönlichen Weiterbildungsbedarf unserer Partner eingehen.

Wo sehen Sie die Zukunft der SHB AG?

Mit den drei bereits genannten Geschäftsfeldern Fondsemission, Immobilieninvestment und Facility Management setzt die SHB Gruppe ihren Wachstumskurs fort.

Das klingt alles sehr erfolgreich - Welche Einkaufskriterien sind für Sie ausschlaggebend?

Unsere Produktphilosophie sieht strenge Auswahlkriterien für Fondsobjekte vor. Den Bereich Immobilieninvestments in der Unternehmensgruppe verantwortet der neue Vorstand der SHB Immobilien und Objektentwicklung AG Johann Stürzer.

Herr Baron, vielen Dank für das Gespräch. Ich wünsche Ihnen weiterhin viel Erfolg.



Herr Stürzer, zuerst meinen Glückwunsch zum Posten des Vorstandes der neu gegründeten SHB Immobilien und Objektentwicklung AG. Was genau wird Ihre Aufgabe in der neuen AG sein?

Vielen Dank für Ihre Glückwünsche. Der Schwerpunkt meiner Tätigkeit wird der Erwerb von Immobilien für unser Haus sein. Hierzu gehört die Prüfung der uns angebotenen Objekte, wie die Plausibilitätsprüfung der Mietverträge, die Standortanalyse und die Besichtigung dieser Immobilien. Ferner beschäftige ich mich mit der Beschaffung der Fremdfinanzierungs-mittel. Wir investieren in Bestandsimmobilien mit Schwerpunkt auf Bürokomplexen und Einzelhandelsobjekten in guten Lagen, die wir revitalisieren, um sie anschließend entweder nach Zustimmung durch den Beirat/Anlageausschuss den SHB-Fonds zuzuführen oder an Dritte zu verkaufen.

Auf welche Erfahrung greifen Sie persönlich dabei zurück?

Ich arbeite seit etwa dreißig Jahren in der Immobilienbranche. Davon war ich rund 28 Jahre in einer Hypothekenbank tätig, wo ich seit Mitte der 80-er Jahre ausschließlich in der Kundenaquise aktiv war. Ich bin also mit der Fremdfinanzierung von Immobilien sowohl aus der Bankperspektive als auch aus Kundensicht gut vertraut.

Sie sind in Ihrer Funktion auch Hauptansprechpartner, wenn es um den Einkauf von neuen Objekten geht. Welche Kriterien setzten Sie dabei an?

Beim Einkauf der Objekte legt die SHB Immobilien und Objektentwicklung AG Wert darauf, dass sich diese in Deutschland befinden, fertig gestellt und zu über neunzig Prozent vermietet sind. Die durchschnittliche Mietlaufzeit der Verträge soll sieben Jahre nicht unterschreiten. Diese Kriterien ermöglichen eine Finanzierung zu vernünftigen Konditionen.

Wären auch reine Wohnungspakete für Sie ein Thema?

Grundsätzlich ja, wobei diese Pakete eine Größenordnung von 50 Mio. E nicht unterschreiten sollten. Die Objekte müssten sich auch an ein und demselben Standort befinden, damit eine Vermietung und Verwaltung nach unseren Vorstellungen gewährleistet werden kann.

Beschränken Sie sich bei Ihrem Portfolio ausschließlich auf den deutschen Markt? Wenn ja, warum?

Ich kann diese Frage nur nochmals bejahen. „All Business is local“, lautet unsere Devise. Damit will ich sagen, dass wir uns auf unsere Kernkompetenzen konzentrieren. Wir verstehen, wie der deutsche Markt funktioniert und können sowohl Markt- als auch Mietpreise beurteilen.

Sie sprachen von Objekten, die Sie einkaufen und die mindestens einen 90-prozentigen Vermietungsstand haben. Darunter kaufen Sie nie? Auch nicht, wenn andere Faktoren überdurchschnittlich gut sind?

Grundsätzlich halten wir uns an die genannten Investitionskriterien. Seit Gründung der SHB Immobilien und Objektentwicklung AG beschäftigen wir uns auch mit dem Erwerb von Objekten, die wir revitalisieren und dem Markt zuführen. Hier haben wir zwei Exitschienen, und zwar den Verkauf an unsere Fonds KGs oder den Verkauf an Dritte. Dies hängt immer vom Bedarf unserer Unternehmensgruppe, der Entscheidung des Anlageausschusses bzw. Fonds-Beirats und dem zu erzielendem Kaufpreis am Markt ab.

Eine letzte Frage: Wenn man Ihnen ein Traumobjekt für Ihre Fonds anbieten würde, wie sähe das aus? Oder gibt es ein Gebäude in Deutschland, das Sie gerne mit im Portfolio hätten?

Zu einer vollvermieteten Immobilie in der Münchner Kaufingerstraße könnte ich ganz gewiss nicht nein sagen.

Herr Stürzer, auch Ihnen vielen Dank für das Interview und weiterhin viel Erfolg.



Der aktuelle Fonds:

SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG

Das aktuelle Angebot der SHB mit einem Fondsvolumen von 358,8 Mio. Ä unterscheidet sich von herkömmlichen Fonds im Wesentlichen durch das SHB-Sicherungskonzept und durch das sich aus der Kapitalstruktur (verschiedene Beteiligungsarten) ergebende steuerliche Ergebnis (steuerfreie thesaurierte Ausschüttungen und Barausschüttungen bis 2019). Der Fonds investiert in ein attraktives Immobilienportfolio mit bonitätsstarken Mietern.

Fünf verschiedene Beteiligungsvarianten garantieren hohe Beratungsflexibilität. Etablierte Standorte, gute Bauqualität sowie höchste Vermietungsstände mit dem bewährten Sicherungskonzept der SHB sorgen für ein interessantes Produkt sowohl für Anleger als auch für Finanzdienstleiter.

Die Interviews führte Bernd Eger





Facts:
Kontakt:
SHB Innovative Fondskonzepte AG
Keltenring 10–12, 82041 Oberhaching
Tel. 089 – 62 83 42 – 0
office@shb-ag.de
www.shb-ag.de
Nähere Informationen zum aktuellen Fonds:
www.renditefonds.de


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