Düsseldorf (10/2007, National)

ORCO Germany: Imagine the possibilities

IMAGINE THE POSSIBILITIES

Interview mit Rainer Bormann, CEO ORCO Germany S. A., und Markus Palm, Niederlassungsleiter Düsseldorf

Die Gesellschaft Viterra Development wurde im Juni 2006 von ORCO Germany als Tochter der ORCO Property Group übernommen. Was waren die wesentlichen Kaufmotive für den Erwerber?

Rainer Bormann: Anfang 2006, als sich der Immobilienmarkt in Deutschland noch immer nicht von den Folgen der Wiedervereinigung erholt hatte, hatte ORCO Germany den strategischen Weitblick, die Viterra Development zu erwerben. Der Zeitpunkt war genau richtig, denn wir waren davon überzeugt, dass der deutsche Markt sicher bald wieder anziehen würde. Eine aus heutiger Sicht absolut richtige Einschätzung. Die Akquisition spiegelt die Tatsache wider, sich in der Projektentwicklung bundesweit zu engagieren und eine entsprechende Plattform zu schaffen, sich also mit der Viterra gezielt in diesem Segment strategisch zu verstärken.

Als einer der führenden deutschen Projektentwickler und Investoren im Bereich der Gewerbe- und Wohnimmobilien verfügt Viterra Development über hoch qualifizierte Mit-arbeiter und eine Reihe sehr renommierter Projekte in der Planungs- bzw. Realisierungsphase. Darüber hinaus ist das Unternehmen in den wesentlichen A-Zentren der Republik bestens vernetzt und stellt daher eine ideale Ergänzung zu der hauptsächlich in Berlin agierenden ORCO Germany dar.

Welche Änderungen und Vorteile resultieren aus der Übernahme speziell für den Bereich der Projektentwicklung?

Rainer Bormann: ORCO ist in den letzten 16 Jahren als Immobilien-Entrepreneur sehr dynamisch gewachsen. Das prägt unser Handeln weiterhin. Hinzu kommt die Finanzkraft unseres börsennotierten und europaweit aufgestellten Unternehmens sowie die Fähigkeit, Visionen in reale Projekte zu verwandeln. In Deutschland haben wir jetzt in der Projektentwicklung ein sehr gutes Team. Unsere Erfahrung mit Großprojekten, eine strukturierte prozessorientierte Vorgehensweise und unsere europaweite Vernetzung machen uns stark. Beide Unternehmenskulturen wachsen zusammen und ergänzen sich in hervorragender Weise.

Markus Palm: Projektentwicklung hat immer mit Unternehmertum zu tun, mit dem „Gestalten wollen“ von Projekten und die darin liegenden Chancen wahrzunehmen. Die Chancen von heutigen Projektentwicklungen liegen in kreativen Ansätzen, die man entwickeln und nutzen muss, an die man glauben muss und die man natürlich auch erfolgreich umsetzen muss. Und diese beiden Pole – die unternehmerische Prägung der ORCO und das Beherrschen des Development-Prozesses – das sind die besonderen Stärken der ORCO Germany.

Herr Bormann, würden Sie bitte kurz Ihre neue Muttergesellschaft, die ORCO Property Group, vorstellen.

Rainer Bormann: Die ORCO Property Group ist seit 1991 in Europa tätig und genießt den Ruf eines führenden Investors, Projektentwicklers, Asset- und Fonds-Managers
im Immobilien- und Hotelbereich. Kennzeichnend für die Unternehmensgruppe ist die Fokussierung auf erstklassige Standorte und prestigeträchtige Immobilien in allen großen europäischen Städten wie Berlin, Prag, Budapest, Warschau oder Moskau. 2.500 erfahrene und begeisterte Mitarbeiter in neun Ländern mit 15 Nationalitäten prägen diesen internationalen Background.

In der Projektentwicklung entwickelt die ORCO Property Group mehr als 6.200 Apartments und 870 Wohnhäuser. In Warschau entsteht gerade ein 192 m hohes Wohnhochhaus mit Daniel Libeskind als Architekt. In Prag bauen wir z. B. die Zentrale für Radio Free Europe. Primäres Ziel der Projektentwicklung ist die Entwicklung eines herausragenden Immobilienportfolios.

Weitere wichtige Säulen sind aber das Property Investment und der ORCO Endurance Real Estate Fund. Durch das Property Investment und den Aufbau eines Immobilienportfolios in ganz Zentraleuropa schützt sich ORCO vor zyklischen Markteffekten und schöpft so Marktchancen voll aus.

Der Endurance Real Estate Fund für Zentraleuropa ist ein geschlossener, nach Luxemburger Recht geführter Fonds. ORCO ist als alleiniger Fonds-Initiator und Fonds-Manager für den An- und Verkauf, die Finanzierung und den Handel verantwortlich. Verschiedene Subfonds investieren in Ge-werbe-, Wohn-, Hotel- und Pflegeheim-Immobilien.

Unsere breite geographische Präsenz ermöglicht es uns, die Entwicklung auf verschiedenen Märkten zu vergleichen und daraus vorausschauendes Handeln für neue Märkte abzuleiten. So werden bereits in den anderen Ländern erfolgreich umgesetzte Strategien für Deutschland adaptiert.

Wie differenziert sich ORCO Germany von anderen Immobiliengesellschaften?

Rainer Bormann: Das Erfolgsrezept von ORCO hat viele Zutaten. Eine ist, dass ausschließlich in dynamischen Märkten investiert wird, in guten Lagen mit noch besseren Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei hat ORCO stets die langfristig orientierte Wertschöpfung im Blick, nicht den schnellen Gewinn. Ziel ist es, lebenswerte Orte zu schaffen.

Wir verstehen den Umgang mit Immobilien auch als gesellschaftliches Thema. Der Aufbau und die Pflege von funktionierenden und gleichfalls ästhetisch anspruchsvollen urbanen Strukturen ist eine verantwortungsvolle Aufgabe. Wir arbeiten mit großen Architekten wie Daniel Libeskind, Zaha Hadid und Christoph Ingenhoven oder Eike Becker zusammen, weil wir davon überzeugt sind, dass gute Architektur auch die Vermarktungsfähigkeit der Projekte
nachhaltig erhöht. „Imagine the Possibilities“ ist für uns deshalb auch Ausdruck der kreativen Möglichkeiten in all unseren Geschäftsfeldern.

In welche Märkte und Segmente wollen Sie in Zukunft investieren und wie sieht dabei Ihre Akquisitionsstrategie aus?

Rainer Bormann: Es gibt generell zwei Wege, um neue Märkte zu erschließen: entweder der Aufbau von Grund auf oder der Erwerb bestehender funktionierender Strukturen. ORCO verfolgt die letztere Strategie und kommt so zu Knowhow, Erfahrung aber auch Immobilienbeständen bzw. neuen Projekten.

Ein gutes Beispiel ist die Übernahme der Gewerbesiedlungs- Gesellschaft (GSG) in Berlin. Diese ist mit 800.000 m2 Büro- und Multifunktionsflächen der führende Anbieter von Gewerbeflächen in Berlin. Sie dient als entscheidender Schritt zur Verankerung auf dem Berliner wie dem deutschen Markt insgesamt. Dies einerseits durch die enorme Aufstockung des Immobilienbestands, andererseits durch Sicherung des in der GSG gewachsenen Knowhows rund um die Gewerbeimmobilie. Als erfahrener Betreiber von Gewerbeflächen spielt die ORCO-GSG künftig eine über die Gewerbehöfe hinausgehende Rolle. Sie wird zum integralen Bestandteil eines ganzheitlichen Immobilienzyklus, der aus Investment, Projektentwicklung und wirtschaftlicher wie physikalischer Bestandspflege, dem Asset Management, besteht. Die „neue“ GSG wiederum wird das hinzugekommene Management-Knowhow ORCOs nutzen, um ihre Position im Berliner Gewerbeflächenmarkt noch weiter auszubauen.

Worin besteht Ihr Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern?

Rainer Bormann: Eine große Stärke von ORCO ist es, schnelle Entscheidungen treffen zu können, weil wir durch die sehr gute finanzielle Ausstattung und eine schlanke Struktur zu jeder Zeit handlungsfähig sind. Das zeichnet uns gegenüber vielen Marktteilnehmern aus. Diese Chance der Flexibilität und des Vorsprungs wollen wir konsequent nutzen. Wir arbeiten bei ORCO Germany für den Anspruch, uns durch Schnelligkeit, Qualität und Kreativität von unseren Wettbewerbern zu unterscheiden.

Immer häufiger kooperieren verschiedene Marktteilnehmer miteinander, um die Risiken einer Projektentwicklung aufzuteilen. Streben Sie in Zukunft auch solche Formen der Zusammenarbeit mit Partnern an?

Rainer Bormann: In erster Linie ist unser Partner bei Entwicklungen der eigene Endurance Real Estate Fund. Sobald eine Entwicklung für den Fonds mit seiner Core-Plus-Strategie geeignet ist, kooperieren wir und teilen uns dann die Risiken der Projektentwicklung. Hotel-Projektent-wicklungen in Deutschland werden z. B. fast ausschließlich über den Fonds entwickelt.

Wo liegen aktuell Ihre Tätigkeitsschwerpunkte innerhalb der Gruppe und mit welchen Segmenten beschäftigt sich speziell Ihre Düsseldorfer Niederlassung zurzeit?

Markus Palm: Früher hat sich Viterra als klassischer Trader Developer ausschließlich mit Office-Immobilien und Geschosswohnungbau beschäftigt. Durch die Zugehörigkeit zur ORCO haben sich sowohl in der Akquisition als auch in der Durchführung von Projekten unsere Segmente stark ausgeweitet: Wir können jetzt zusätzlich auch als Bestandshalter auftreten.

Unsere anderen Niederlassungen in Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind im Markt für hochwertige Eigentumswohnungen äußerst erfolgreich. Hier fokussieren wir uns auf gut bis sehr gut verdienende Zielgruppen, die ganz bewusst in urbanen, zentralen Lagen nach entsprechenden Produkten Ausschau halten. Diesen Markt wollen wir in Zukunft bedienen, insbesondere auch in Düsseldorf.

Insofern werden wir in Zukunft mehr Projekte umsetzen und den Bereich der Akquise intensivieren. Das bedeutet, dass wir sowohl unbebaute Grundstücke als auch Bestandsobjekte in guten oder aufstrebenden Lagen erwerben werden. Für die Akquisitionsobjekte entwickeln wir dann eigene Business-Strategien. Wir haben eine große Bandbreite an Möglichkeiten durch die ORCO Group hinzubekommen. In diesem Sinne werden wir ausgesprochen aktiv sein und blicken sehr optimistisch in
die Zukunft.

Welche regionalen Schwerpunkte betreuen Sie in Ihrer Niederlassung?

Markus Palm: Allen voran natürlich Düsseldorf mit dem Sky Office, doch ebenso ist auch Köln in der Zukunft ein ganz wichtiger Markt für uns. Und selbstverständlich sind wir im Ruhrgebiet vertreten; derzeit vor allem in den Städten Duisburg und Essen. Wir können uns jedoch auch vorstellen, in Dortmund, Bochum oder in Bonn, Münster und Aachen Investments zu tätigen. Und dies speziell in guten bis sehr guten Lagen.

Herr Palm, mit welchen Projekten beschäftigen Sie sich aktuell und in welchem Projektstatus befinden sich diese?

Markus Palm: Anfang 2008 werden wir beginnen, den zweiten Bauabschnitt des H2-Office zu errichten, weil wir von dem Standort überzeugt sind und für dieses anspruchsvolle Projekt auf dem letzten Grundstück im Kernbereich des Duisburger Innenhafens auch eine entsprechende Nachfrage erwarten. Wir werden versuchen, das Gebäude aus den Erfahrungen des ersten Bauabschnitts heraus zu optimieren. So wird es ein attraktiveres zweigeschossiges Eingangsfoyer geben und die Möglichkeiten für Konferenzen werden erweitert. Daneben beschäftigen wir uns mit der Akquisition von Bestandsobjekten, z. B. der Entwicklung des Essener Gruga Carrees mit unterschiedlichen Optionen oder dem Aufbau von Wohnprojekten in attraktiven Citylagen.

Das oben erwähnte Sky Office am Kennedydamm in Düsseldorf ist eines der Renommierprojekte in der Region Ihrer Niederlassung. Was können die zukünftigen Nutzer von diesem Projekt erwarten?

Markus Palm: Das Sky Office ist das herausragende Projekt der nächsten zwei Jahre, nicht nur in Düsseldorf, sondern sicherlich in ganz NRW. Es wird schon bald zu den Architek-turikonen Deutschlands zählen und ist als absolute First-Class-Business-Immobilie positioniert. Aus diesem Anspruch heraus können die zukünftigen Nutzer vom Sky Office mehr erwarten als von jedem anderen Bürogebäude in der Region. Wir reden hier nicht einfach über Fläche zum Preis X.

Welche Zielgruppe soll dieses Konzept ansprechen und mit welchem Angebot wollen Sie
diese für das Sky Office gewinnen?

Markus Palm: Der Fokus unseres Angebotes zielt auf absolute Top-Dienstleistungsunternehmen ab, deren wichtigstes Kapital die eigenen sehr hoch qualifizierten Leute sind. Solche Mitarbeiter haben nicht nur entsprechende Erwartungen an das Gehalt, sondern ebenso an ihren Arbeitsplatz und ein adäquates Ambiente. Insbesondere bei der Rekrutierung von guten Führungskräften kann dies durchaus ausschlaggebend sein.

Rainer Bormann: Wir sind der Überzeugung, dass sich
die Anforderungen an eine First-Class-Business-Immobilie an den Ansprüchen genau dieser Zielgruppe orientieren müssen und bieten im Sky Office darüber hinaus weitere überraschende Aspekte, sozusagen als Motivation für den 12-bis-14-Stundentag.

Sie machen uns neugierig: Welches Angebot gibt es im Einzelnen?

Markus Palm: Wir haben ein Servicekonzept und -angebot entwickelt, das nicht nur in Düsseldorf einzigartig ist, sondern auch auf internationalem Niveau absolut mithalten kann. Vom adäquaten Ankommen im Gebäude, der Gestaltung der Tiefgarage mit berührungslosen Schranken, der Pool-Smart-Flotte für die Mieter über die großzügige Eingangslobby des Sky Office und den Concierge-Service auf Fünf-Sterne-Hotel-Niveau, der alles für die Mieter und ihre Mitarbeiter erledigt, was vom Kerngeschäft abhalten könnte. Auch beim Thema Mitarbeiterrestaurant wollen wir keine Kompromisse machen.
Zusätzlich wird es eine Espressobar mit einer sehr attraktiven Außenterrasse und exklusivem Flair geben sowie im Erdgeschoss das Auditorium, wo sich Kundenveranstaltungen mit bis zu 120 Personen problemlos durchführen lassen.
Eines der absoluten Highlights ist aber die Idee der Logen, d. h., dass die Top-Etagen nicht für einen einzelnen Mieter reserviert sind, sondern jedem Mieter im Gebäude die Möglichkeit geben, hier kleinere Besprechungseinheiten temporär oder fest anzumieten, mit einem atemberaubenden Rheinpanorama und Blick über Düsseldorf und entsprechendem Service.
Und natürlich der Sky-High-Business-Club mit einem sehr guten Restaurant und einer Business-Lounge, deren phänomenaler Ausblick auf das gesamte Rheinpanorama die Logen in der 21. Etage noch toppt.

Beabsichtigen Sie das Sky Office zu einer Marke zu machen, die auch prägend für den Standort Kennedydamm sein wird?

Markus Palm: Das Sky Office wird eindeutig eine der Landmarken in Düsseldorf sein, die eine eigene Markenqualität besitzen, wie GAP 15, wie ein Stadttor, wie ARAG, wie das Victoria-Gebäude, jeder kennt diese Gebäude, die stehen für sich. Egal, ob man von der Messe kommt oder vom Flughafen, es wird das erste herausragende Gebäude sein, das man in Düsseldorf wahrnimmt. Wer über den Kennedydamm in die Stadt fährt, wird genau diesen Eindruck abspeichern.

Noch ein interessanter Aspekt: In welcher anderen deutschen Stadt gibt es denn so ein eindrucksvolles Gebäude in 8 bis10 Minuten Entfernung vom Flughafen-Parkhaus?! Das ist schon fast sensationell. Fahren Sie mal nach München oder nach Hamburg. Wie lange braucht man da vom Airport in die City!

Hier bekommt man beides: einerseits das urbane Umfeld und die direkte Nähe zur City sowie andererseits die perfekte Anbindung nach Frankfurt, Kopenhagen, Mailand, Paris oder Übersee. Und genau diese Mischung macht es aus, verbunden mit einem Objekt, das genau an diesem Standort etwas bietet, was es so bisher noch nicht gab. Mit dem Sky Office entwickelt sich zugleich der Standort zu einem Premium-Ort. Und das verstehen wir als kreative Stadtentwicklung.

Werden Sie das Sky Office auch international vermarkten?

Rainer Bormann: Düsseldorf war und ist immer eine interessante Destination für international tätige Unternehmen. Oft sind diese Unternehmen bereits in Düsseldorf ansässig und es gibt Bedarf nach mehr Fläche oder den Wunsch, sich repräsentativer darstellen zu können. Deshalb finden viele Gespräche zunächst auf lokaler Ebene statt. Da wir aber auch die Ansprüche dieser Kunden kennen, können wir mit unserer internationalen Präsenz sehr gut darauf reagieren. Inter-nationale Mieter sprechen wir ohnehin auf alle Gebäude an, die über die ORCO Property Group europaweit bekannt sind.

Lässt sich die Philosophie, Dienstleistungen stärker mit einem Gebäude zu verbinden, auch auf andere Ihrer Projekte übertragen?

Markus Palm: Ja, ganz klar, die Erfahrungen und die umfangreiche strategische Arbeit, die wir beim Sky Office geleistet haben, strahlt natürlich auch auf alle anderen Projekte ab. Und diese profitieren selbstverständlich davon. In reduziertem Umfang lässt sich unsere Philosophie sicher generell auf Gebäude übertragen, denn wir werden in Zukunft alle mehr nach dem Prinzip Work-Life-Balance leben und arbeiten. Dem wollen wir uns stellen und davon können wir natürlich auch bei der Entwicklung des Sky Office sehr gut profitieren.

Herr Bormann, Herr Palm, vielen Dank für das aufschlussreiche Gespräch mit Ihnen.

Das Interview führte Andreas P. Lienig
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