Rund um die Gewerbeimmobilie (04/2007, National)

Gute Nachrichten von der Rheinfront

Eindrucksvolle Steigerung des Büro- und Gewerbeflächenumsatzes in Düsseldorf

Düsseldorf gehörte auch im Jahr 2006 zu den deutschen Immobilienstandorten, die besonders von der hohen Nachfrage in- und ausländischer Investoren und Mieter profitieren konnten: Das am Düsseldorfer Investmentmarkt kontrahierte Transaktionsvolumen aus Objekt-verkäufen hat sich mit rund 2,1 Mrd. Euro gegenüber 2005 (rund 913 Mio. Euro) mehr als verdoppelt. Damit übertrifft die Landeshauptstadt auch deutlich das einwohnerstärkere Köln: Lag die Domstadt 2005 mit rund 1,1 Mrd. Euro noch vorne, blieb der Geldumsatz 2006 mit rund 1,54 Mrd. Euro klar unter dem Düsseldorfer Wert.

Dies ist insbesondere auf das Segment der gewerblichen Investments zurückzuführen: Ausgehend von nahezu identischen Geldumsätzen in 2005 (jeweils rd. 400 Mio. Euro) verzeichnete Köln 2006 in diesem Bereich bei den Asset Deals zwar eine Verdopplung der Transaktionsvolumina auf mehr als 800 Mio. Euro, in Düsseldorf verdreieinhalbfachte sich indessen der Wert und erreichte mit rd. 1,4 Mrd. Euro ein neues Rekordergebnis.

Der Düsseldorfer Büromarkt

Auch der Büromarkt der Region Düsseldorf profitierte dank seiner breit diversifizierten Wirtschaftsstruktur stärker von der Dynamik des konjunkturellen Aufschwungs als andere Städte. Dies zeigt sich in der markanten Nachfragebelebung: Der Büroflächenumsatz erhöhte sich von 260.000 m² in 2005 um 16 % auf 301.500 m². Auch mit dieser Marktleistung liegt die Landeshauptstadt knapp vor ihrer Nachbarin, die indessen ihr Rekordergebnis aus dem Jahr 2005 (230.000 m²) ebenfalls beträchtlich verbesserte (298.000 m²).

Büroflächenumsätze nach Lagen

Die Steigerung des Düsseldorfer Büroflächenumsatzes wurde insbesondere im Stadtgebiet erzielt: Hier wuchs das Umsatzvolumen um 18 % auf rund 260.100 m² (2005: ca. 220.300 m²), während im Umland mit rund 41.400 m² das Vorjahresergebnis (2005: ca. 40.000 m²) nur leicht übertroffen wurde. Die Flächenumsätze konzentrierten sich stärker als im Vorjahr auf die City- und Cityrandlagen der Stadt. Der Marktanteil der Düsseldorfer Citylagen (inklusive Bankenviertel und Königsallee) am gesamten Flächenumsatz (inklusive Eigennutzer) stieg von rd. 11,5 % im Vorjahr auf ca. 13,9 % im Folgejahr. Das absolute Umsatzvolumen erhöhte sich entsprechend von rd. 30.000 m² im Vorjahr auf rd. 41.900 m² in 2006.

Der Marktanteil der Düsseldorfer Cityrandlagen am Gesamtumsatz der Büromarktregion legte von 38 % auf rd. 45 % zu. Absolut wuchs das Umsatzvolumen um rd. 35.300 m² auf rd. 134.600 m². In den Stadtrandlagen waren die Büroflächenumsätze dagegen im Vorjahresvergleich leicht um rd. 7.700 m² auf rd. 83.600 m² rückläufig. Das war ein Marktanteil von ca. 28 % (2005: ca. 35 %).

Starke Marktaktivitäten bei Beratungsunternehmen

Die Gruppe der unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleister zählt in Düsseldorf traditionell zu den stärksten Nachfragern nach Büroflächen. 2006 nahmen die Anmietungsaktivitäten dieser Branchen nochmals erheblich zu: Die Marktquote an allen Flächenumsätzen erhöhte sich von 29 % auf 38 %. Auch der absolute Umfang der Büroflächenumsätze nahm um rd. 38.700 m² auf rd. 113.600 m² im Berichtsjahr deutlich zu.

Merklich höhere Umsatzleistungen als im Vorjahr wurden in Düsseldorf auch bei Finanzdienstleistern beobachtet. Ihre Marktquote stieg von rd. 9 % auf rd. 14 %. Absolut war das ein Umsatzplus von über 16.700 m² auf 41.100 m². Dagegen ging der im Vorjahr mit über 18 % überdurchschnittlich hohe Marktanteil von öffentlichen Einrichtungen am Düsseldorfer Büroflächenumsatz auf knapp 12 % zurück. Diese Quote ist im langjährigen Vergleich allerdings immer noch hoch, da auf diese Nachfragegruppe in Düsseldorf durchschnittlich nur etwa ein Zehntel des Nachfragevolumens entfällt.

Die Nachfrage aus den Bereichen IT/Telekommunikation, Softwareentwicklung und Medien war 2006 im Vorjahresvergleich absolut wie relativ rückläufig. Der Marktanteil ging von 24 % auf 15 % zurück. Eine im Vergleich zum Vorjahr wieder steigende Nachfrage wurde bei großen Handels- und Industrieunternehmen sowie sonstigen Branchen beobachtet. Ihre Marktquote erhöhte sich von knapp 20 % auf 22 %. Absolut belief sich das Umsatzplus auf rd. 14.600 m², womit das Marktvolumen auf 65.200 m² stieg.

Abbau von Angebotsüberhängen - rückläufige Fertigstellungsvolumina

Im Jahresverlauf 2006 hat sich der bereits im Vorjahr abzeichnende Trend leicht rückläufiger Büroflächenleerstände in Düsseldorf verstärkt. Das am Markt kurzfristig verfügbare Angebot an Büroflächen fiel von 985.000 m² auf aktuell 920.000 m². Hiervon liegen rd. 725.000 m² im Stadtgebiet, 195.000 m² im Umland. Die nominelle Leerstandsrate sank im Marktgebiet im Vergleich zum Vorjahr spürbar von 12,0 % auf 11,1 % (Stadtgebiet: 10,4 %, Umland: ca. 15,0 %). Zudem bedürfen die nominellen Leerstandsflächen der analytischen Untersuchung und Differenzierung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit.

Hierzu hat AENGEVELT-RESEARCH den Leerstandsindex ARLEX (Aengevelt-Research LEerstandsindeX) entwickelt:

• So sind von der insgesamt verfügbaren Angebotsreserve in der Region Düsseldorf aus dem Flächenabsatz der jüngsten 10 Jahre abgeleitet rd. 311.000 m² als regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve für das „Funktionieren¡ß des Marktes notwendig (Köln: rd. 244.000 m²).
• Außerdem entfallen von der Angebotsreserve 227.000 m² (Köln: 216.000 m²) auf so genannte strukturelle Leerstände. Dabei handelt es sich um Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre zur Hälfte leer stehen. Diese Flächen sind selbst zu Dumpingkonditionen in Boomzeiten kaum vermarktungsfähig und damit bis zum Abriss oder grundlegenden Sanierung zwar noch statistikwirksam, aber schon lange nicht mehr marktrelevant.
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Flächen, die zwar vermietet sind, indessen von den Mietern aus unterschiedlichen Gründen zur Untervermietung angeboten werden. Auf diese so genannten latenten Leerstände entfallen rd. 55.000 m² (Köln: 55.000 m²).
• Damit verbleibt in der gesamten Region Düsseldorf lediglich ein marktwirksamer Leerstand von ca. 327.000 m² (Köln: 160.000 m²).

ARLEX zeigt eindeutig auf, dass die nominelle Leerstandsrate (11,1 %) wie allerorten auch in Düsseldorf lediglich marginale Aussagekraft hat: Zieht man die zwar statistikwirksamen, aber längst nicht mehr markttüchtigen Flächen und die erforderlichen Mobilitätsreserven ab, reduziert sich der „echte¡ß Leerstand in der Region Düsseldorf mit 327.000 m² auf 3,9 %, in Köln mit 160.000 m² sogar auf 2,3%.

Kurz- und mittelfristig wird sich angesichts anhaltenden Büroflächenmehrverbrauchs, d. h. fortgesetzter Nettoabsorption, der Trend abnehmender marktfähiger Flächenreserven bei einem auch 2007 weiterhin dynamischen Marktgeschehen fortsetzen. Dazu trägt außerdem die relativ verhaltene Bautätigkeit bei: 2006 wurden in Düsseldorf rd. 83.000 m² Büroflächen fertig gestellt. 2007 und 2008 geht die Neuproduktion auf jeweils rd. 70.000 m² zurück.

Stabile Büromietpreise

Die Mietpreise blieben 2006 in Düsseldorf noch ausgesprochen stabil, mittelfristig ist indessen in Teilbereichen ein Anziehen der Preise zu erwarten. Die Spitzenmieten lagen wie im Vorjahr bei ca. 20,50 Euro/m² und damit nur geringfügig über den Kölner Werten (19,60 Euro/m²). Die mittleren Büromieten in Düsseldorfer Citylagen heben sich indessen mit ca. 15,50 Euro/m² deutlicher von der Domstadt (11,90 Euro/m²) ab. In Cityrandlagen werden in Düsseldorf unverändert durchschnittlich rd. 13,00 Euro/m² realisiert (Köln: 9,90 Euro/m²), in den äußeren Lagen rd. 10,00 Euro/m² (Köln: 7,50 Euro/m²).

Dr. Wulff Aengevelt
Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!