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Essen (04/2007, National)
LEG – Der starke Partner im Ruhrgebiet

Interview mit Frank H. Körmann, Geschäftsführer der LEG Standort- und Projektentwicklung Essen GmbH

Was sind die Arbeitsschwerpunkte und Aufgabenfelder Ihrer Gesellschaft?

Unsere Hauptaufgaben bestehen in der eigenwirtschaftlichen Standortentwicklung und Erschließung von überwiegend hier im Ruhrgebiet gelegenen Liegenschaften für Wohn- und Gewerbeprojekte, Spezialimmobilien sowie dem Angebot von Immobiliendienstleistungen für externe Auftraggeber. Unser räumliches Handlungsfeld umfasst das gesamte Ruhrgebiet einschließlich dem Münsterland bis nach Soest.

Wie kam es zu einer eigenständigen Standort- und Projektentwicklungsgesellschaft für das Ruhrgebiet und wie sind Sie derzeitig aufgestellt?

Zum 01.01.2004 wurde die LEG in NRW neu strukturiert und gleichzeitig die Zuständigkeiten regionalisiert. Basierend auf der damals von uns betriebenen Entwicklung der Essener Weststadt mit dem Umbau einer ehemaligen, denkmalgeschützten Industriehalle zum Musical Theater Colosseum und dem Bau des Weststadt-Forums, inklusive Hotel, Boarding-Haus und Büro- sowie Einzelhandelsflächen, war es folgerichtig, die Zuständigkeiten für das gesamte Ruhrgebiet in Essen bei meinem Geschäftsführungskollegen Ulrich Tappe und mir zu bündeln und ein Büro in Essen zu eröffnen. Unser Team umfasst zurzeit 15 Mitarbeiter, die in projektspezifischen Gruppen zusammen arbeiten.

Welche Motive haben Sie bewogen, eine eigene LEG-Projektentwicklungsgesellschaft für das Ruhrgebiet zu gründen?

Aus unserer Sicht sind die Zeiten vorbei, wo das Ruhrgebiet ausschließlich von Fördermitteln leben konnte und ehemalige Industrieareale oder innerstädtische Quartiere nur aus Fördertöpfen entwickelt werden konnten. Jetzt kann die Region sich aus eigener Kraft, mit Hilfe weitsichtiger Projektentwickler und Investoren neu strukturieren. Um hier Nähe und Identifikation zu signalisieren, haben wir diese Gesellschaft in Essen gegründet. Denn der Strukturwandel wird zwar durch die Kommunen publiziert, aber zu einem großen Stück erst durch die Immobilienszene mit Leben gefüllt, indem neue Angebote und spannende Projekte geschaffen werden. Hier wollten wir unmittelbar dabei sein und die vielfältigen Herausforderungen annehmen.

Diese Projekte sind mittlerweile erfolgreich abgeschlossen und haben weitere Entwicklungen nach sich gezogen. Welches sind zurzeit Ihre aktuellen Projekte am Standort?

Gerade vor kurzem wurde der Grundstein für unsere Büroentwicklung S 05 in der Weststadt gelegt, wo Siemens als Hauptmieter sein neues Domizil in Essen beziehen wird. Mit vier Regel- und einem Staffelgeschoss entstehen hier rund 11.700 m² BGF sowie etwa 225 Tiefgaragen- und 27 Außenstellplätze auf dem rund 6.000 m² großen Grundstück an der Hans-Böckler-Straße. Das Gebäude umschließt einen zur Straße hin verglasten Innenhof, der als Entspannungsbereich mit Grün- und Wasserflächen konzipiert ist.

Siemens hat hier ca. 8.000 m² mit einem zehnjährigen Vertrag angemietet. Besonders erfolgreich ist das Projekt auch schon deshalb, weil es bereits vor der Grundsteinlegung an die HANSAINVEST, die Kapitalanlagegesellschaft der Signal Iduna Gruppe, verkauft werden konnte, welche das Gebäude für einen Spezialfonds erworben hat. Außer Siemens ziehen wir und eine weitere Gesellschaft der LEG im Sommer 2007 in diese Immobilie ein.

Wird es dann in diesem Gebäude noch freie Flächen für weitere Mieter geben?

Ja, aktuell können noch rund 2.200 m² Bürofläche angemietet werden. Die Mietpreise bewegen sich zwischen 10 und 11 Euro pro m², und durch die variablen Grundrisse sind auch kleinere Mietflächen ab ca. 120 m² BGF darstellbar. Ein weiteres Highlight für die Mieter ist die Nutzung des Siemenseigenen Mitarbeiter- und Kundenrestaurants sowie des CaféPoints; beide befinden sich im Erdgeschoss und verfügen über eine Außenterrasse im Innenhof.

Gibt es noch weitere Projekte in Essen?

Wir haben das frühere Siemens-Areal an der Frohnhauser Straße erworben und werden dies als Erweiterung der Weststadt nach dem Umzug von Siemens in das neue S 05 entwickeln. Auf dem etwa 50.000 m² großen Grundstück soll die Philosophie der Weststadt mit städtebaulichen Blockstrukturen fortgeführt werden. Hierfür können wir uns einen Mix aus Büroflächen, Hotel und eventuell einer Spezialnutzung vorstellen, um flexibel auf die jeweilige Nachfrage reagieren zu können.

An welchen weiteren Standorten außerhalb von Essen sind Sie denn noch mit Projekten vertreten?

Ein langjähriger Schwerpunkt unserer Arbeit liegt sicherlich in Duisburg. Hier haben wir schon sehr frühzeitig das Potential des Innenhafens erkannt und mit der Faktorei 21 einen denkmalgeschützten Speicher für Büros und Gastronomie umgenutzt.

Dies war vor etwa acht Jahren eines der ersten Projekte der Innenhafenentwicklung, welche jetzt fast abgeschlossen ist. Der Erfolg des Gesamtareals hat uns inzwischen vollauf bestätigt und macht Mut, in Duisburg neue Projekte anzugehen.

Zum zweiten hatte das Projekt einen verhältnismäßig hohen Vorvermietungsstand durch die frühzeitige Gewinnung der Hauptmieter wie der Westspiel-Gruppe und der Stadt mit der Philharmonie und dem Kongresszentrum. Drittens faszinierte uns das multifunktionale Konzept der Immobilie als solches, nämlich die Idee, unterschiedlichste Nutzungen wie Casino, Konzertsaal, Kongresszentrum, Büroflächen sowie Einzelhandel und Delikatessa miteinander unter einem Dach zu kombinieren. Wenn jetzt noch ein Hotel hinzukäme, könnte man mit Recht von Deutschlands erstem echten Urban Entertainment Center sprechen. Denn ein solcher Mix ist bisher einmalig in Deutschland, und darauf sind wir natürlich auch etwas stolz.

Wie hoch ist Ihr Investment bzw. das Ihrer Hauptmieter bei diesem Projekt?

Die LEG investiert hier ca. 100 Mio. Euro und die Hauptmieter Westspiel und Stadt Duisburg jeweils ca. 35 Mio. Euro vornehmlich in den Innenausbau.

Wie gestaltet sich die Vermietung der Büro- und Einzelhandelsflächen?

Im Gastronomie- und Delikatessa-Bereich sind zwischen-zeitlich rund 70 % der Flächen belegt. Besonders die Ankermieter in der Halb-Ellipse zur Einkaufszone hin, „Starbucks Coffee“ aus Essen, „Kiku Sushi“ aus Krefeld und der „China Pavillon“ aus Berlin, werden Akzente setzen. Auch hat die „Sabatino Management GmbH Oberhausen“, die u. a. im CentrO und im Duisburger Innenhafen erfolgreich gastronomische Einrichtungen betreibt, mehrere Flächen u. a. für ein italienisches Restaurant und eine Eisdiele angemietet. Die rund 670 Stellplätze umfassende Tiefgarage wird von der Vollmer Gruppe betrieben.

Kurz vor dem Grand Opening stehen nur noch zwei Laden-lokale zwischen 125 und 600 m² sowie drei Mietflächen zwischen 30 und 300 m² im Gastro- und Delikatessa-Bereich zur Verfügung. Diese Flächen bieten wir am Markt mit 18 bis 25 Euro/m² an. Ferner sind noch etwa 3.300 m² Bürofläche frei. Hier beträgt die Miete ca. 11 Euro/m². Ein Bürogeschoss in der Ellipse umfasst rund 2.100 m², die kleinstmögliche Mieteinheit hat ca. 250 m².

Für welche Zielgruppen sind Ihre Büroflächen besonders geeignet?

Wir denken, dass unsere Mieter eher innerstädtische und verkehrsgünstig gelegene Büroflächen bevorzugen. Das CityPalais bietet dieser Klientel ein ganzes Bündel von Vorteilen und Zusatznutzen, wie etwa kurze Wege auch innerhalb der Immobilie von der Tiefgarage ins Büro sowie die Option, von einer Vielzahl von Restaurants, Imbiss-Varianten und Shops im eigenen Objekt zu profitieren. Ferner ist die Nähe zur Fußgängerzone Königsstraße mit ihren umfassenden Einkaufsmöglichkeiten und auch die Möglichkeit der Nutzung des hausinternen Konferenzzentrums mit allen Facilitäten ein unschätzbarer Vorteil. Diese Synergien bieten hervorragende Perspektiven für unsere Mieter.

Wir fokussieren zurzeit besonders die Zielgruppe der Juristen und Kanzleien, denen wir die unmittelbare Nähe und sogar den Blick zum Amtsgericht bieten können. Ferner befinden sich zwei Top-Hotels direkt gegenüber dem CityPalais.

Wie bewerkstelligen Sie die Trennung der Büroflächen vom öffentlich zugänglichen Bereich?

Das ist ein wichtiger Aspekt. Wir haben deshalb eine Haus-in-Haus-Lösung für die Büronutzer geschaffen, das heißt, die Büroetagen haben eine eigene Eingangshalle und eine Aufzugsanlage mit Erschließung über die Landfermannstraße. So gibt es hier keine Beeinträchtigungen, die Büromieter bleiben unter sich und sind doch mittendrin.

Beabsichtigt die LEG, das Projekt zu behalten und in Bestand zu nehmen?

Nein, das Projekt wurde auf dem Investorenmarkt präsentiert, da es über langfristige Mietverträge verfügt und deshalb spannend für Großanleger ist. Es wurde letztlich von der Hannover Leasing für einen geschlossenen Fonds erworben.

Sie sagten zu Beginn, dass Sie sich auch mit der Entwicklung von Spezialimmobilien beschäftigen. Können Sie uns dieses Feld bitte näher erläutern?

Wir entwickeln zurzeit gerade das neunte Peugeot-Auto-haus im Rahmen der deutschlandweiten Expansion von Peugeot Deutschland. Begonnen hat diese Zusammenarbeit im Jahre 2002 mit der Entwicklung und dem Consulting für die Automeile in Düsseldorf, auf der sich mittlerweile mehr als 23 Automarken etabliert haben. Dort hat die LEG das erste Peugeot-Autohaus als Investor gebaut. Der gute Verkauf dieses Projektes an einen Kapitalanleger hat uns davon überzeugt, dass es einen Anlagemarkt für diese Art von Spezialimmobilien gibt. Infolgedessen wurden acht weitere Projekte quer durch Deutschland durch uns projektiert, gebaut und an Peugeot Deutschland mit langfristigen Mietverträgen vermietet. Das südlichste Objekt befindet sich in Freiburg, das östlichste in Dresden und das nördlichste in Bremen. Das Projektvolumen variiert je nach Umfang zwischen 4 bis 10 Mio. Euro. Das letzte in dieser Reihe wird zukünftig in Dortmund an der B1 in der Stadtkrone Ost entstehen und soll im Herbst 2007 eröffnen. Alle Projekte wurden bereits erfolgreich an Investoren verkauft.

Tritt die LEG in Zukunft auch als Dienstleister / Projektpartner auf?

In diesem Bereich sind wir schon seit längerem tätig. Unter anderem haben wir vier Projekte – Produktions- und Hallengebäude zum Beispiel in Berlin – für die Jenoptik Gruppe realisiert. Ebenso in Dortmund entwickeln wir gerade mit einem Partner den Rombergpark, wo ein Gesundheitszentrum mit angegliederter Hotel- und Wellness-Nutzung entstehen soll. Auch diese Vorhaben werden von unserem Team in Essen gesteuert und koordiniert.

Gibt es zukünftig weitere Großprojekte und strategische Partnerschaften, an denen Sie beteiligt sind bzw. an denen Sie sich beteiligen möchten?

Ja, wir sind etwa beteiligt an der Entwicklungsgesellschaft Universitätsviertel in Essen, welche sich aus städtischen Gesellschaften und aus Immobilienunternehmen zusammensetzt und sich der Entwicklung einer rund 15 ha großen frei geräumten städtischen Fläche gegenüber dem Limbecker Platz widmet. Der Limbecker Platz ist derzeit besonders im Fokus, da hier die ECE Deutschlands größtes innerstädtisches Shoppingcenter errichtet.

Ferner sind wir Gesellschafter in der Entwicklungsgesellschaft der Stadtkrone Ost in Dortmund. In beiden Fällen sind starke Partner aus der Immobilienwirtschaft und aus der regionalen Finanzwirtschaft eingebunden, weil man nur gemeinsam solche Großprojekte finanziell und wirtschaftlich bewältigen kann. Zudem erreicht man auf diese Weise eher die notwendige Aufmerksamkeit in der Politik und kann mehr Druck in den Markt geben. Es hat sich gezeigt, dass solche Allianzen am ehesten zum Erfolg führen, weil man auch gemeinsam das Projekt nach außen verkaufen kann. Als LEG binden wir uns gern in Partnerschaften ein und leisten dort unseren Beitrag für ein erfolgreiches Projekt.

Geben Sie uns abschließend bitte noch Ihre Einschätzung zur zukünftigen Entwicklung des Ruhrgebietes?

Wir glauben, dass der Strukturwandel in den Köpfen bereits stattgefunden hat und nun gelebt werden muss. Hierzu trägt insbesondere auch die Immobilienwirtschaft bei, welche mit spannenden Projekten neue Impulse für die Region gibt. Der Markt ist in den letzten Jahren zunehmend professioneller und vielfältiger geworden. Eine so vielschichtige und bunte Immobilienlandschaft ist anderswo kaum zu finden. Dazu kommt, dass nun auch mehr Marktteilnehmer bereit sind, über eine Neuansiedlung oder Verlagerung innerhalb einer Region oder Stadt nachzudenken, weil es ein vielfältiges, alternatives Angebot gibt, welches früher fehlte. Dies sieht man auch an der Präsenz der Maklergesellschaften, die das Potential des Ruhrgebietes neu bzw. wieder entdecken. Insofern identifiziert sich die LEG auch in Zukunft mit den Stärken der Region und gestaltet den Strukturwandel aktiv und engagiert mit.

FACTSHEET – CityPalais Duisburg

Projektentwickler und Investor:
LEG Standort- und Projektentwicklung Essen GmbH

Bauherr:
LEG Projekt Mercator GmbH & Co. KG, Essen

Architektur:
Chapman Taylor Architekten (London/Düsseldorf)

Investitionsvolumen:
rund 170 Mio. Euro

Grundstücksgröße:
16.200 m²

Baubeginn:
Januar 2005

BGF:
rund 77.000 m²

Mietfläche insgesamt:
rund 35.400 m²

Vermietet:
• 15.000 m² – Veranstaltungs-, Konzert- und Kongresszentrum der Stadt Duisburg inkl. Philharmonie mit Sky-Lobby und VIP-Lounge
• 7.500 m² – Casino Duisburg
• 1.800 m² – Hauptverwaltung der WestSpiel Casinos
• 1.000 m² – Büroflächen für Duisburg Marketing
• 1.950 m² – im Bereich Gastronomie und Delikatessa-Markt
• 4.800 m² – Bürofläche in den Obergeschossen der Ellipse
• 2.900 m² – für Einzelhandel

Tiefgarage:
670 Stellplätze

Das Interview führte Andreas P. Lienig


Facts:
Kontakt:
Frank H. Körmann
Geschäftsführer
Telefon 0201 – 827 18 –16
frank.koermann@leg-nrw.de


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