Stuttgart (10/2006, National)

Interview mit Dr. Frank Lebsanft, Geschäftsführer der PHOENIX Real Estate Development GmbH

Guten Tag, Herr Dr. Lebsanft. Die PHOENIX Real Estate Development GmbH ist binnen relativ kurzer Zeit zu einem wichtigen Player vor allem in Stuttgart und für die Stuttgarter geworden. „Creating Success“ ist Ihr Motto – wie ist das Unternehmen entstanden und wie kam es zu Ihrem Erfolg?

Nachdem meine beiden Partner Oliver Orthey und Thomas Schmid mit mir zusammen seit 1997 für einen Baukonzern die Projektentwicklung mit aufgebaut hatten, haben wir uns Ende 2003 gemeinsam mit einem Finanzinvestor selbständig gemacht. Mit dem Beginn der Selbständigkeit ging für uns, die wir zuvor alle in einem mittelständigen Unternehmen tätig gewesen waren, ein beruflicher Traum in Erfüllung.

Wir profitieren von den früheren Erfahrungen im Konzern und beim Mittelstand und haben die Nische für einen bonitätsstarken, kreativen Projektentwickler gefunden. „Creating Success“ war unser natürliches Ziel – auch wenn es in Deutschland ja bis zum Klinsmann-Effekt verpönt war, über Erfolge zu sprechen. Nachdem wir jetzt tatsächlich innerhalb von nur zwei Jahren drei interessante Projekte in Stuttgart gewonnen haben, wird PHOENIX Real Estate Development GmbH als erfolgreicher Projektentwickler wahrgenommen.

Sind Sie ein unabhängiges Unternehmen oder gehören Sie einem Firmenkonsortium an? Gibt es Investoren, die Firmenpolitik machen oder werden wichtige Entscheidungen noch von den drei Geschäftsführern gefällt?

Wir sind mit unserem equity partner eine langfristige Verbindung eingegangen. Dies sichert uns den verlässlichen Zugang zu den für große gewerbliche Projektentwicklungen notwendigen Eigenmitteln. Inzwischen gehen wir die ersten Projekte sogar mit den Eigenmitteln der PHOENIX-Gruppe an; ohne dass wir deswegen die Partnerschaft mit unserem Finanzinvestor, der Zechbau-Gruppe, in Frage stellen.

Für diese Gruppe sind wir eine reine Finanzbeteiligung, die sich bisher über sehr attraktive EK-Renditen freut; ohne dabei in das Tagesgeschäft der managing partner einzugreifen. Wir profitieren allerdings auch von der Branchenkenntnis und dem Netzwerk unseres Mitgesellschafters, so dass es über die reinen Projektpartnerschaften hinaus schon zu weiteren gemeinsamen geschäftlichen Aktivitäten gekommen ist.

Ihre Projekte befinden sich schwerpunktmäßig in Stuttgart und Frankfurt. Warum gerade diese beiden Standorte?

Das war eine einfache und ganz logische, strategische Entscheidung. Wir sind der festen Überzeugung, dass Projektentwicklung als people business nicht nur ein lokales Geschäft ist und bleibt, sondern dass dies umso erfolgreicher gemacht werden kann, je tiefer man im jeweiligen Markt verwoben ist. „Creating Success“ ist unser Ziel. Und warum sollten wir, nachdem wir in den Märkten Stuttgart und Frankfurt über Jahre unser Netzwerk aufgebaut haben, diese Marktposition durch ein Engagement in anderen Märkten gefährden?

Planen Sie eine Expansion innerhalb Deutschlands?

Nein – auf gar keinen Fall. Natürlich wäre für jeden Projektentwickler ein Projekt beispielsweise in München in der Kaufingerstraße reizvoll, aber dann würden wir ja in Stuttgart oder Frankfurt das Gras nicht mehr wachsen hören! Für weitere Standorte ist unser Unternehmen auch von der Struktur her zu klein.

Viele Projektentwickler schielen mit einem Auge aufs Ausland. Ist das Ausland für Sie ein Thema?

Wir haben alle drei nach der Wende unsere Erfahrungen in den neuen Märkten, z. B. neue Bundesländer, gemacht. Zudem wissen wir auch durch unsere Auslandsaufenthalte u. a. in Phoenix/Arizona, was es bedeutet, sich in fremde Märkte einzuarbeiten, und haben den nötigen Respekt davor.

Im Übrigen denken wir nicht, dass interessante Märkte wie etwa Osteuropa oder Wien nur darauf warten, dass die PHOENIX-Gruppe kommt. Wir würden in allen Märkten auf Platzhirsche treffen und Marktteilnehmer vorfinden, die die wirklich interessanten Projekte schon abgegriffen haben.

Das Ausland ist aber auf Grund der zunehmend begrenzten PE-Möglichkeiten im deutschen Markt für größere, expansive Projektentwicklungsgruppen, die ein umfangreiches Marktvolumen benötigen und sich nicht in Nischen bewegen können, zwingend notwendig.

Was waren die bisher wichtigsten Projekte für das noch junge Unternehmen PHOENIX?

Der PHOENIXBAU in der unteren Königstraße mit einem Volumen von über 110 Mio. Ä war unser Markteintritt als selbständiger Projektentwickler. Innerhalb eines halben Jahres war das Projekt nach Baurecht zu über 80 % vermietet und ein Jahr vor Baubeginn bereits komplett verkauft.

Am 1. Oktober 2006 haben wir mit dem Abbruch des Bestandsgebäudes begonnen und gleichzeitig die Vermietung der restlichen knapp 6.000 m² Bürofläche gestartet. Durch diese Projektentwicklung ist es uns gelungen, von den klassischen Bürostandorten mit reinem Büroumfeld wegzugehen. Mit dem PHOENIXBAU können wir eine bisher einzigartige Büroqualität anbieten: die direkte Anbindung an den Schlossgarten, der Blick auf den Eckensee und die Staatsoper, dazu die eigene Tiefgaragenzufahrt vom Bahnhof direkt bis unters Haus – das ist einmalig.

Obwohl es 2006 bisher in Stuttgart kaum Großvermietungen gab, werden wir bereits vor Baubeginn auf diese Flächen angesprochen. Wir werden mit diesem Projekt zugleich auch einen interessanten Beitrag zur städtebaulichen Entwicklung der Königstraße zwischen dem Bahnhof und dem Schlossplatz leisten können, denn im Zuge der Baumaßnahmen werden die für den Handel schädlichen Vortreppen abgetragen. Dadurch wird der ebenerdige Zugang zum Einzelhandel ermöglicht. Als weitere Maßnahme wird der Übergang in der Marstallstraße im 1. und 2. Obergeschoss komplett entfernt.

Und welche neuen Projekte stehen aktuell an?

Unser neuestes Projekt heißt WINDOW’S an dem für unser Empfinden besten Bürostandort entlang der Theodor-Heuss-Straße. Wir sind begeistert von der Idee der Stadtverwaltung, diese bisher eher als Durchfahrtsstraße genutzte Trasse zu einer Art „Boulevard“ umzugestalten. Die Bevölkerung selbst hat mittlerweile die frühere reine Bankenmeile - nicht zuletzt während der Fußball-WM - hervorragend angenommen. So wurden innerhalb der letzten ein bis zwei Jahre entlang des neuen Boulevards sehr interessante Gastronomiekonzepte erfolgreich umgesetzt. Und dazu jetzt noch die Verkehrsberuhigung mit Bepflanzung und breiten Straßenübergängen... Auf der anderen Seite des Grundstücks, an der Calwer Straße, haben wir mit dieser Projektentwicklung die Chance, den Schlussstein in eine durch die aktuellen Baumaßnahmen komplett aufgewertete und bis zum „neuen“ kleinen Schlossplatz verlängerte Einkaufsstraße zu setzen.

Der Entwurf unseres Architekten Günther Schaller hat sowohl bei der Stadt als auch in der Presse für eine sehr positive Resonanz gesorgt.

DAS WEISSE HAUS – mit diesem Projekt haben Sie sich ja in Bezug auf den Namen weit aus dem Fenster gelehnt?

Jaja, ich weiß! Ich wurde schon gefragt, ob wir jetzt nicht etwas übertreiben... Tatsächlich haben wir wochenlang nach einem Projektnamen gesucht, und dann habe ich mich eines Morgens beim Duschen gefragt, warum wir es nicht einfach so nennen, wie es im Projektteam mangels eines anderen Namens mittlerweile alle nannten: DAS WEISSE HAUS.

Uns ist erst später bewusst geworden, dass dies auch als Anspielung auf „The White House“ verstanden werden konnte. Interessanter Weise wurde der Name aber innerhalb weniger Wochen nicht nur von der Presse, sondern ebenso von der Bevölkerung sehr positiv aufgenommen.

Schön ist, dass wir damit neben dem baulichen auch den sprachlichen Kontrapunkt zu der früheren sehr dunklen Bebauung mit der „oberen Lerche“ geschafft haben. Die von unserem Architekten Prof. Lederer gewählte Bauweise in einer Kombination aus Carrara-Weißbeton mit Bronzerahmenelementen würden wir allerdings nicht so bald wieder machen wollen, da diese hohen Qualitätsmaßstäbe einen großen Aufwand erfordern. Die jetzige Wirkung des Gebäudes und die Akzeptanz bei den Mietern und den Investoren rechtfertigen zwar den Aufwand, aber im Prinzip lassen sich die verwendeten Baustoffe auf heutigen Baustellen unter Zeitdruck kaum in der gewünschten Qualität verbauen.

Immerhin konnten wir hier eine städtebauliche Reparatur in Form eines nahezu vollständigen Abrisses und Neubaus innerhalb eines knappen Jahres als voll vermietete Immobilie an den Endinvestor übergeben. Ende September haben wir dann auch eine schöne Einweihungsparty für unser eigenes Büro in diesem Gebäude gefeiert; da ist man dann schon ein bisschen stolz auf so ein schönes Haus.

Was ist für Sie persönlich wichtig für Stuttgart? Und was würden Sie hier mit Ihren außergewöhnlichen Ideen gern noch „veredeln“?

Das Herz jeder Stadt ist ihre Fußgängerzone oder Einkaufsstraße. Hier spüren Sie tatsächlich, wie eine Stadt pulsiert. Wir müssen also alles daran setzen, dass es in diesem Bereich optimal läuft. Stuttgart hat mit der Königstraße eine der bestfrequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands mit einer sehr hohen Kaufkraft. Gleichzeitig ist die Königstraße aber auch die mit Abstand längste Einkaufsstraße der Bundesrepublik und damit äußerst sensibel in Bezug auf exogene Einflüsse. Einer dieser Einflüsse, die extrem zunehmende Filialisierung, macht ohnehin allen Einkaufsstraßen zu schaffen. Wenn Sie durch bestimmte Mittelstädte in Deutschland gehen, werden Sie kaum noch einen Unterschied erkennen – es sei denn, Sie orientieren sich an einer Stadtkirche oder anderen historischen Bauten.

Wir sind daher ein klein wenig stolz darauf, dass es uns gemeinsam mit Bräutigam & Krämer sowohl im PHOENIXBAU als auch im WEISSEN HAUS gelungen ist, mit dem Drogeriemarkt Müller, der Buchhandlung Hugendubel, der Schuhhandlung Görtz und dem Schuhfachgeschäft Leiser gleich mehrere, nach wie vor inhabergeführte Unterneh-men, in der Stuttgarter Einkaufsstraße neu anzusiedeln.

Wenn ich noch einen Wunsch frei hätte für eine Stuttgarter Projektentwicklung, dann wüsste ich ganz genau, wie diese aussehen müsste... Nachdem wir früher nur reine Büroprojekte hatten, jetzt zunehmend Büro- und Geschäftshäuser, ist die logische Fortschreibung eine so genannte multifunktionale Immobilie. Ich denke dabei an eine zusätzliche Nutzung im Bereich eines interaktiven Museums wie etwa dem Universum in Bremen.

Gerade für die schwäbischen Tüftler und Denker müsste es ein Highlight sein, in der Landeshauptstadt in einem Museum zum Anfassen mit den zigtausenden Patenten unserer Vorfahren konfrontiert zu werden und zugleich den eigenen Forscher- und Entdeckergeist anregen zu lassen. Ich fände dies viel spannender als die üblichen Museumskonzepte mit überwiegend reinem Informationscharakter. Wir sind zwar bereits mit der Stadt über verschiedene Standorte im Gespräch, aber den richtigen Platz für unser Konzept haben wir noch nicht gefunden.

Wie beurteilen Sie das Projekt „Stuttgart21“ und dessen Umsetzung?

Hier wurde eine große Maßnahme sehr mutig angegangen, und mittlerweile ziehen sich die ewigen Nörgler langsam zurück. So ein Projekt braucht Zeit. Zudem sollte bei allen Entwicklungen auf diesem Areal stets auch bedacht werden, dass das Herz von Stuttgart in der Königstraße schlägt. Alles in allem werden wir erst in fünf bis zehn Jahren abschließend beurteilen können, wie es funktioniert. Bezüglich des städtebaulichen Projektes von „Stuttgart 21“ bin ich aber sehr zuversichtlich – auch wenn ich mir gewünscht hätte, hier z. B. das Mercedes- und das Porsche-Museum zu sehen. Eher skeptisch bin ich, was das Bahnprojekt angeht. Ich bin mir nicht sicher, ob eine derartige Investition zu dem aktuell verfolgten Börsengang der Bahn passt.

Gibt es denn ein Projekt in Deutschland, auf das Sie „ein bisschen neidisch“ sind, weil Sie es nicht selbst entwickeln konnten?

Neidisch – nein. Ich habe einige interessante Projektentwicklungen an Wettbewerber verloren. Das tut jedes Mal wieder weh. Doch ich schau mir dann an, was die daraus machen und versuche daraus zu lernen. Ich suche immer noch nach der „eierlegenden Wollmilchsau“ unter den Büroprojektentwicklungen. Leider ist aber das öffentliche Interesse an großen Immobilien und die Anzahl der Beteiligten oft viel zu groß und zu unterschiedlich, als dass Sie es allen – vom Nachbarn über den Nutzer bis zur Stadt und dem Investor usw. – recht machen können. Wenn jemand mal dafür eine Lösung hätte – dann wäre ich vielleicht ein bisschen neidisch.

Letzte Frage: Was macht der Privatmensch Frank Lebsanft als Ausgleich zu seinem stressigen Unternehmeralltag?

Mir macht es zunächst am allermeisten Spaß, dass ich meinen Wunschberuf – die Projektentwicklung – ausüben kann. Vor drei Jahren habe ich eher skeptisch als überzeugt mit dem Golfen begonnen. Inzwischen stelle ich fest, dass ich dabei – zwangsweise – komplett abschalten kann, gleichzeitig bewege ich mich an der frischen Luft, und es macht zunehmend auch noch Spaß. Doch meine eigentliche Leidenschaft gilt seit meiner Jugend dem Segeln, mittlerweile meist dem Katamaran-Segeln, am liebsten gemeinsam mit meiner Frau oder einem guten Freund. Nur schade, dass sich das nicht so gut mit unseren Immobilienmärkten verbinden lässt...

Herr Dr. Lebsanft, dann wünsch ich Ihnen noch viel Erfolg und jederzeit „Mast- und Schotbruch!“

Das Interview führte Bernd Eger