Mark Rubinstein und Albrecht Stahl
WERTSICHERUNG DER MIETE IM GEWERBEMIETVERHÄLTNIS
1. EINFÜHRUNG
Während der vereinbarten Mietvertragszeit kann die Miete nicht erhöht werden, es sei denn, es wurde ein entsprechender Mieterhöhungsvorbehalt in den Vertrag mit aufgenommen. Für Gewerbemietverhältnisse hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit der Mieterhöhung, so wie sie für Wohnraummietverhältnisse etwa in § 558 BGB besteht, schlicht und einfach nicht vorgesehen.
Bei Verträgen mit relativ kurzer Vertragslaufzeit mag dies noch hinzunehmen sein, nicht jedoch dann, wenn sich die Vertragsparteien über mehrere Jahre hinweg binden. Dann ist es unerlässlich, einen Mieterhöhungsvorbehalt zu vereinbaren, was am häufigsten durch eine so genannte Wertsicherungsklausel geschieht.
2. WIE WICHTIG IST DIE WERTSICHERUNGSKLAUSEL?
Die Wertsicherungsklausel bindet die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Wertmaßstab, wie zum Beispiel bei Bestandsverträgen an den Lebenshaltungkostenindex. Da das Statistische Bundesamt am 26. 2. 2003 (Umstellungs-termin) die amtliche Statistik rückwirkend zum 1. 1. 2003 ändert, besteht auch für Bestandsverträge erheblicher Änderungsbedarf.
Ab Januar 2003 werden folgende Preisindexe eingestellt:
3. DER HARMONISIERTE VERBRAUCHERINDEX
3.1 Was ist zu bedenken, wenn Preisindizes entfallen?
Künftig wird es neben dem "Verbraucherpreisindex für Deutschland³, der die Preisentwicklung für die privaten Verbrauchsausgaben in Deutschland wiedergibt, nur noch den primär für die Europäische Union bestimmten "Harmonisierten Verbraucherindex³ (HVPI) geben. Die bislang eigenständigen Preisindizes für das frühere Bundesgebiet und für die neuen Länder und Ost-Berlin entfallen. Eine regionale Untergliederung des Verbraucher-indexes für die alten und neuen Länder sowie für das Land Berlin bleibt jedoch verfügbar. Folge der Umstellung ist aber, dass ab Jahresbeginn 2003 keine aktuellen Zahlen mehr zur Verfügung stehen, wenn die Anbindung der Wertsicherungsklauseln an die Preisindizes für spezielle Haushaltstypen vereinbart worden war.
3.2 Wirksame Vereinbarung von Indexklauseln
Voraussetzung ist allerdings, dass Indexklauseln wirksam vereinbart wurden. So war bei Altverträgen, die bis zum 31.12.1998 abgeschlosssen worden waren, eine Wertsicherungsklausel nur mit Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank wirksam (§ 3 Währungsgesetz). Die Genehmigung konnte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof allerdings noch nachträglich erteilt werden, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
a) Preisangabe- und Preisklauselgesetz
Für Verträge, die ab dem 1.1.1999 abgeschlossen wurden oder noch werden, ist nach Wegfall des § 3 Währungsgesetzes durch Einführung des Euro an dessen Stelle § 2 des Preisangabe- und Preisklauselgesetzes getreten sowie die dazu erlassene Preisklauselverordnung vom 23.9.1998 (Bundesgesetzblatt I Seite 3043).
Nach § 2 PreisklauselVO werden Preisklauseln nicht genehmigt, die eine Partei unangemessen benachteiligen, weil sie einseitig bei einem Preisanstieg eine Mieterhöhung vorsehen, nicht aber eine Mietermäßigung bei einem Preisrückgang. Das Gleiche gilt, wenn einem Preisanstieg eine überproportionale Mieterhöhung folgen soll zum Beispiel bei 5% Indexsteigerung eine Mieterhöhung von 10%.
Die Anforderungen in § 3 PreisklauselVO entsprechen den früheren Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank:
Im Unterschied zur früheren Regelung gelten nach § 4 PreisklauselVO die genannten vertragsspezifischen Klauseln als genehmigt. Sie brauchen also nicht mehr wie früher einer öffentlichen Stelle zur Genehmigung vorgelegt zu werden.
Wollen die Vertragsparteien allerdings andere nicht typische Klauseln vereinbaren, die in der PreisklauselVO außerdem vorgesehen sind, muss unbedingt bei dem dafür zuständigen Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn (Frankfurter Straße 29, 65760 Eschborn) ein so genanntes Negativattest eingeholt werden. Für Neuverträge gilt also: Einerseits ist die Genehmigungsklausel der Wertsicherungsklausel in § 3 PreisklauselVO unbedingt einzuhalten, anderenfalls ist in jedem Fall das so genannte Negativattest einzuholen.
4. ALTERNATIVE AUSGESTALTUNGEN DER WERTSICHERUNGSKLAUSEL
Im Übrigen sind folgende Ausgestaltungen der Wertsicherungsklauseln möglich:
a) Wann ist die Anwendung der Gleitklausel sinnvoll?
Die Wertsicherungklausel ist eine Gleitklausel, wenn die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Wertmaßstab, wie zum Beispiel an den bisherigen Lebenshaltungskostenindex und ab 2002 an den "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ anbindet. Erhöht sich der Index um eine bestimmte Punktzahl, so erhöht sich der Mietzins zwangsläufig ohne Zutun der Parteien um das entsprechende Prozentverhältnis. Wenn die Parteien erst später Kenntnis von der Änderung des jeweiligen Indexes erhalten, so ist die erhöhte Miete rückwirkend nachzuzahlen, soweit nicht Verjährung oder Verwirkung eingetreten ist.
Einem solchen Nachzahlungsanspruch von Mietzins kann beispielsweise dann der Einwand nach § 242 BGB entgegenstehen, wenn gemäß einer langjährigen Vertragspraxis anstelle der indexbezogenen Mieterhöhung in unregelmäßigen Abständen Zuschläge zum Zins verlangt und geleistet worden waren (OLG Celle, ZMR 1990, 412).
Verwirkung ist ebenfalls angenommen worden, wenn der Vermieter die Mieterhöhung über vier Jahre nicht geltend gemacht hat und Umstände vorliegen, die den Mieter in der Annahme bestärkt haben, wegen der Mieterhöhung nicht mehr beansprucht zu werden. Konsequenz ist aber nicht, dass die Gleitklausel ihre Wirkung insgesamt verliert. Betroffen ist nur der Nachzahlungsanspruch, die Mieterhöhung wirkt dann ab dem Zeitpunkt des Verlangens für die Zukunft. Alternativ hierzu kann auch vereinbart werden, dass zu der Änderung des Wertmaßstabes noch ein Aufforderungs-schreiben des Vermieters hinzukommen muss. Dann tritt keine automatische Anpassung der Gewerbemiete ein. In diesem Fall ist die Miete vielmehr erst ab Zugang des Aufforderungsschreibens zu zahlen und dann auch nicht rückwirkend.
b) Wann ist der Leistungsvorbehalt im Mietvertrag sinnvoll?
Von einer Wertsicherungsklausel im Sinne eines Leistungsvorbehaltes ist dann auszugehen, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass eine Mietanpassung vorgenommen werden soll, weil der zugrunde gelegte Index um eine bestimmte Punktzahl steigt, ohne jedoch die Miete fest an den Index anzubinden. Mit dem Ausdruck Leistungsvorbehalt ist gesagt, dass sich der Vermieter das Recht vorbehält, die Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjektes, nämlich den Mietzins, neu festzusetzen. Dies bedeutet dann im Ergebnis keine Automatik, sondern ist stets nur Anlass für neue Verhandlungen über die Höhe des Mietzinses. Eine solche Klausel bedurfte auch in der Vergangenheit keiner Genehmigung durch die Landeszentralbanken.
Allerdings ist aus Gründen der Rechtssicherheit zu empfehlen, eine so gestaltete Klausel über eine Mietanpassung mit einer Schiedsgutachtenvereinbarung zu verbinden. Dies geschieht im Wege der Vereinbarung für den Fall, dass die Parteien sich nicht einig werden. Dann soll der von der IHK zu bestellende Sachverständiger den neuen Mietzins verbindlich für beide Parteien festsetzen. An dieses Gutachten sind die Parteien gebunden, sofern es nicht offensichtlich unbillig oder offenbar unrichtig ist.
c) Die Auswirkung von Unbilligkeit und Unrichtigkeit
Unbilligkeit oder Unrichtigkeit liegt nicht nur dann vor, wenn sich einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter offensichtliche Fehler aufdrängen, die das Gesamtergebnis verfälschen (BGH NJW-RR 1993, 1034). Gleiches gilt auch dann, wenn die Ausführungen des Gutachters so lückenhaft sind, dass selbst der Fachmann das Ergebnis aus dem Zusammenhang des Gutachtens nicht überprüfen kann (BGH MDR 1988, 381). Allerdings reicht Unbilligkeit oder Unrichtigkeit für sich genommen nicht aus, maßgeblich ist deren Offensichtlichkeit. Beispielsweise ist die Leistungsbestimmung des Schiedsgutachters auch dann nicht offenbar unbillig, wenn sie um 17 bis 18% von dem Ergebnis abweicht, zu dem der Schiedsgutachter bei fehlerfreier Bewertung gekommen wäre. Ebenso wenig gelten die strengen Anforderungen, die an ein gerichtliches Sachverständigengutachten zu stellen sind, was die Offenlegung der Vergleichsmieten bei Wohnraummietverhältnissen anbelangt. Gibt also der Gutachter im Gutachten die Vergleichsobjekte nur nach Anschrift mit der jeweiligen Straßenbezeichnung, individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen ohne weiter gehende Individualisierung an, so reicht dies für sich genommen nicht aus, um das Gutachten offenbar unrichtig zu machen (BGH WM 1995, 650).
Vom OLG Frankfurt wurde die offenbare Unrichtigkeit auch für den Fall verneint, dass der Schiedsgutachter bei Bestimmung der Miethöhe werterhöhende Einrichtungen durch den Mieter unberücksichtigt gelassen hat, weil ihm die Zuordnung der Einrichtungen zum Mieter nicht mitgeteilt worden waren (OLG Frankfurt WM 1992, 429).
d) Wann ist eine Staffelmiete sinnvoll?
Ohne die Anbindung an einen Lebenshaltungskostenindex kommt als weitere Alternative die Vereinbarung einer Staffelmiete in Betracht, die auch über einen längeren Zeitraum als zehn Jahre vereinbart werden kann. Eine Staffelmiete kann darüber hinaus auch an eine Wertsicherungsklausel gekoppelt werden.
Im Falle der Vereinbarung einer Staffelmiete empfiehlt es sich, Erhöhungsbeiträge nicht in Prozentsätzen auszudrücken, sondern jede Staffel als festen Mieterhöhungsbeitrag zu vereinbaren.
Wird eine prozentuale Mieterhöhung vereinbart, ist unbedingt klarzustellen, ob sich die Erhöhung auf die Ursprungsmiete oder auf die zuletzt erhöhte Miete bezieht.
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete stellt sich allerdings auch die Frage, ob der Mieter sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann, wenn die Staffelmiete beispielsweise in einem 10-Jahres-Mietvertrag inzwischen mehr als 100% über der Marktmiete liegt. Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof zu befassen.
e) Ein Beispiel aus der Rechtsprechung
Im konkreten Fall hatte ein Rechtsanwalt im Jahr 1991 einen Büromietvertrag mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen, aufgrund dessen sich die Miete pro Jahr um jeweils 5% erhöhte. Im Rechtsstreit machte der Mieter geltend, dass die Grundsätze des Wegfalls der Geschäfts-grundlage (§ 242 BGB) aufgrund des Verfalls der Mietprei-se für vergleichbare Gewerberäume eine Anpassung der Miete nach unten erfordere. Im Jahre 1997 war in seinem Fall der Staffelmietzins auf 53,60 DM/m2 angestiegen, während die ortsübliche Vergleichsmiete 26,60 DM/m2 betrug. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 8.5.02 (NZM 2002, 659) mit gutem Recht auf den alten Grundsatz verwiesen, dass Verträge, so wie sie geschlossen sind, unbedingt auch eingehalten werden müssen. Er führte außerdem aus, dass eine Anpassung nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht käme, zum Beispiel, wenn das Festhalten am Vertrag eine Partei existenzgefährdend werde. Insoweit hatte allerdings der klagende Rechtsanwalt nichts vorgetragen.
Die Vertragsvorteile seien dem Anwalt schließlich auch erhalten geblieben. Die Möglichkeit, mit seiner Praxis Gewinne zu erzielen, sei unabhängig von der allgemeinen Entwicklung der Marktmiete. Allein die Tatsache, dass der Anwalt vergleichbare Geschäftsräume zu wesentlich günstigeren Preisen anmieten könne, führe nicht zu einer Äquivalenzstörung. Von Bedeutung war in konkreten Fall aber auch, dass die Restlaufzeit des Mietvertrages in der streitigen Zeit nur noch vier Jahre betragen hat.
f) Die Folgen des Urteils
Man kann hieraus schließen, dass die Marktmiete nicht Geschäftsgrundlage eines Vertrages mit Staffelmietzinsvereinbarung ist. Insofern kommt dem Vermieter der Vorteil gegenüber der Wertsicherungsklausel oder dem Leistungsvorbehalt insoweit zugute, als er die Miethöhe für die gesamte Vertragslaufzeit von vornherein kalkulie-ren kann. Nachteilig kann sich die Vereinbarung einer Staffelmiete bei einer inflationären Entwicklung der Lebenshaltungskosten auswirken. Der Vorteil der Kal-kulierbarkeit wird damit mit dem Nachteil erkauft, dass eine erhebliche Differenz zwischen Markt- und Staffelmiete eintreten kann.
Die Rechtsprechung, dass auch bei gewerblichen Miet-verträgen ein auffälliges Missverhältnis anzunehmen ist, wenn die ereinbarte Miete um knapp 100% höher beziehungsweise niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung, hat der BGH damit allerdings nicht aufgegeben. Dies kann zumindest aus einer späteren Entscheidung des BGH vom 10.7.2002 geschlossen werden.
g) Keine automatische Mieterhöhung nach Modernisierung
Besonderheiten gelten im Gewerbemietrecht im Übrigen im Falle einer Modernisierung. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung muss unbedingt ausdrücklich vereinbart werden, ansonsten besteht hierauf kein Anspruch. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften gezwungen sieht, Modernisierungsarbeiten umzusetzen. Es empfiehlt sich, zu vereinbaren, dass § 559 BGB (vormals 3 MHRG) analog angewandt werden soll. Eine solche Individualvereinbarung ist nach der Rechtsprechung zulässig, jedoch eng auszulegen.
5. DER VERBRAUCHERPREISINDEX FÜR
DEUTSCHLAND
a) Was ist zu tun bei nicht mehr verfügbaren Verbraucherpreisindizes bei Bestandsverträgen?
Mit dem Wegfall der Preisindizes für spezielle Haushaltstypen und dem Wegfall der bisherigen Differenzierung nach früherem Bundesgebiet sowie neuen Ländern und Berlin-Ost stehen für Wertsicherungsklauseln, die an diese Indizes anknüpfen, ab Jahresbeginn 2003 keine Zahlen mehr zur Verfügung. Für die Berechnung von Zahlungsanpassungen bietet sich der neue "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ an. Dieser Index misst repräsentativ die Entwicklung der Verbraucherpreise aller privaten Haushalte in Deutschland. Der Übergang auf den "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ wird bei der Anwendung von Wertsicherungsklauseln nur sehr geringe Auswirkungen haben, weil die Verläufe der verschiedenen Preisindizes nahezu identisch sind.
b) Prozentregelung oder Punkteregelung?
Die Umstellung auf das Basisjahr 2000 führt bei Wertsicherungklauseln zu unterschiedlichen Konsequenzen, je nachdem, ob diese auf einer Prozentregelung oder einer Punkteregelung beruhen. Am einfachsten ist die Anpassung von Wertsicherungsklauseln, wenn diese auf Ver-änderungen in Prozent abstellen. In solchen Fällen spielt das Preisbasisjahr keine Rolle; durch die Konsistenz der preisstatistischen Nachweise der amtlichen Statistik lassen sich die aktuellen Werte des "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ (bisher "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland³) unmittelbar den Veröffentlichungen der amtlichen Statistik entnehmen.
Wenn Wertsicherungklauseln an Veränderungen in Punkten bzw. Prozentpunkten anknüpfen, tun sie dies unter Zugrundelegung eines Basisjahres. Bei der Umstellung des Verbraucherindex auf ein neues Basisjahr bestand und besteht Handlungsbedarf. Es ist zu prüfen, ob sich eine Zahlungsanpassung ergibt. Für die Umstellung von einem früheren Basisjahr auf das neue Basisjahr 2000 stellt das Statistische Bundesamt Umrechnungshilfen zur Verfügung. Das Statistische Bundesamt empfiehlt aber den Vertragsparteien für künftige Wertsicherungsklauseln grundsätzlich die Vereinbarung einer Prozentregelung. Prozente sind Punkten unbedingt vorzuziehen, da sie unabhängig von einem Basisjahr sind.
Ein Beispiel zeigt den Unterschied: Ist der aktuelle Indexwert 210 und der alte Indexwert 200, dann erhöht sich der Index um 10 Punkte. Dies entspricht einer Veränderung um 5%. Für den Abschluss neuer Mietverträge ist zu empfehlen, Wertsicherungsklauseln nur auf den bisher so genannten "Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland³, bzw. den künftigen "Verbraucherpreisindex für Deutschland³, zu beziehen. Für Wohnraummietverhältnisse ist ohnehin nur dieser Index zugelassen (§ 575 b BGB).
Formulierungsbeispiel für eine Wertsicherungsklausel: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ auf der Basis 2000=100 gegenüber dem für den Monat des Mietbeginns veröffentlichten Index um mindestens 10%, so ändert sich automatisch der Mietzins im gleichen Verhältnis. Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monat wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung des Mietzinses ist diese Regelung entsprechend anwendbar.³
c) Die Mietvertragsanpassung
Bei bestehenden Mietverhältnissen stellt sich je nach Vertragsgestaltung die Frage der Vertragsanpassung. Ist be- reits eine Klausel vereinbart für den Fall, wie zu verfahren ist, wenn beim verwendeten Index selbst grundlegende Änderungen eintreten, ist die Anpassung in der vereinbarten Weise vorzunehmen. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, können Vermieter und Mieter mit einer Ergänzungsvereinbarung den Mietvertrag auf einen neuen Bezugsindex umstellen. Es empfiehlt sich, dem Mieter rechtzeitig ein entsprechendes Angebot zu machen. Reagiert der Mieter auf das Vertragsangebot nicht oder lehnt er die vorgeschlagene Änderungsvereinbarung ab, so ist der Vermieter berechtigt, die Änderung der vertraglichen Bezugsgröße einseitig zu verlangen. Die Rechtsprechung gibt in diesen Fällen einen durchsetzbaren Anspruch auf Mitwirkung zur notwendigen Vertragsänderung im Wege ergänzender Vertragsauslegung (BGH NJW 1979, 2250).
Ein Tipp: Weitere Auskünfte erteilt beim Statistischen Bundesamt Deutschland Frau Nadine Engelhardt, Tel. 0611/75 26 21. Sehr brauchbare Umrechnungsbeispiele bringt die IHK Hannover auf ihrer Internetseite (www.hannover.ihk.de) in der Rubrik "Konjunktur/Statistik³.
Schlussbemerkung: Jeweils zu prüfen wäre schließlich auch, ob die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung im Sinne einer Änderungskündigung mit dem Ziel in Betracht kommt, einen neuen Bezugsindex einzuführen. Dies wird regelmäßig bei Verträgen mit unbestimmter Dauer möglich sein. Die Rechtsprechung hält eine Kündigung nur dem Ziel, die Miete zu erhöhen, für nicht sittenwidrig.
Das Thema der nächsten Ausgabe im Januar 2004:
ABC des Gewerbemietvertrages
1. EINFÜHRUNG
Während der vereinbarten Mietvertragszeit kann die Miete nicht erhöht werden, es sei denn, es wurde ein entsprechender Mieterhöhungsvorbehalt in den Vertrag mit aufgenommen. Für Gewerbemietverhältnisse hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit der Mieterhöhung, so wie sie für Wohnraummietverhältnisse etwa in § 558 BGB besteht, schlicht und einfach nicht vorgesehen.
Bei Verträgen mit relativ kurzer Vertragslaufzeit mag dies noch hinzunehmen sein, nicht jedoch dann, wenn sich die Vertragsparteien über mehrere Jahre hinweg binden. Dann ist es unerlässlich, einen Mieterhöhungsvorbehalt zu vereinbaren, was am häufigsten durch eine so genannte Wertsicherungsklausel geschieht.
2. WIE WICHTIG IST DIE WERTSICHERUNGSKLAUSEL?
Die Wertsicherungsklausel bindet die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Wertmaßstab, wie zum Beispiel bei Bestandsverträgen an den Lebenshaltungkostenindex. Da das Statistische Bundesamt am 26. 2. 2003 (Umstellungs-termin) die amtliche Statistik rückwirkend zum 1. 1. 2003 ändert, besteht auch für Bestandsverträge erheblicher Änderungsbedarf.
Ab Januar 2003 werden folgende Preisindexe eingestellt:
- der Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen
- der Preisindex für die Lebenshaltung von 4-Personen-Haushalten von Angestellten und Arbeitern mit mittlerem Einkommen
- der Preisindex für die Lebenshaltung von 2-Personen-Haushalten von Rentnern mit geringem Einkommen
3. DER HARMONISIERTE VERBRAUCHERINDEX
3.1 Was ist zu bedenken, wenn Preisindizes entfallen?
Künftig wird es neben dem "Verbraucherpreisindex für Deutschland³, der die Preisentwicklung für die privaten Verbrauchsausgaben in Deutschland wiedergibt, nur noch den primär für die Europäische Union bestimmten "Harmonisierten Verbraucherindex³ (HVPI) geben. Die bislang eigenständigen Preisindizes für das frühere Bundesgebiet und für die neuen Länder und Ost-Berlin entfallen. Eine regionale Untergliederung des Verbraucher-indexes für die alten und neuen Länder sowie für das Land Berlin bleibt jedoch verfügbar. Folge der Umstellung ist aber, dass ab Jahresbeginn 2003 keine aktuellen Zahlen mehr zur Verfügung stehen, wenn die Anbindung der Wertsicherungsklauseln an die Preisindizes für spezielle Haushaltstypen vereinbart worden war.
3.2 Wirksame Vereinbarung von Indexklauseln
Voraussetzung ist allerdings, dass Indexklauseln wirksam vereinbart wurden. So war bei Altverträgen, die bis zum 31.12.1998 abgeschlosssen worden waren, eine Wertsicherungsklausel nur mit Genehmigung der zuständigen Landeszentralbank wirksam (§ 3 Währungsgesetz). Die Genehmigung konnte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof allerdings noch nachträglich erteilt werden, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
a) Preisangabe- und Preisklauselgesetz
Für Verträge, die ab dem 1.1.1999 abgeschlossen wurden oder noch werden, ist nach Wegfall des § 3 Währungsgesetzes durch Einführung des Euro an dessen Stelle § 2 des Preisangabe- und Preisklauselgesetzes getreten sowie die dazu erlassene Preisklauselverordnung vom 23.9.1998 (Bundesgesetzblatt I Seite 3043).
Nach § 2 PreisklauselVO werden Preisklauseln nicht genehmigt, die eine Partei unangemessen benachteiligen, weil sie einseitig bei einem Preisanstieg eine Mieterhöhung vorsehen, nicht aber eine Mietermäßigung bei einem Preisrückgang. Das Gleiche gilt, wenn einem Preisanstieg eine überproportionale Mieterhöhung folgen soll zum Beispiel bei 5% Indexsteigerung eine Mieterhöhung von 10%.
Die Anforderungen in § 3 PreisklauselVO entsprechen den früheren Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank:
- Der Mietvertrag muss auf Lebenszeit von Mieter und Vermieter abgeschlossen sein oder
- der Vermieter muss 10 Jahre an den Mietvertrag gebunden sein, weil er auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für 10 Jahre verzichtet oder
- der Mieter muss das Recht haben, den Vertrag auf 10 Jahre zu verlängern oder
- der Vertrag muss von vornherein auf 10 Jahre abgeschlossen werden.
Im Unterschied zur früheren Regelung gelten nach § 4 PreisklauselVO die genannten vertragsspezifischen Klauseln als genehmigt. Sie brauchen also nicht mehr wie früher einer öffentlichen Stelle zur Genehmigung vorgelegt zu werden.
Wollen die Vertragsparteien allerdings andere nicht typische Klauseln vereinbaren, die in der PreisklauselVO außerdem vorgesehen sind, muss unbedingt bei dem dafür zuständigen Bundesamt für Wirtschaft in Eschborn (Frankfurter Straße 29, 65760 Eschborn) ein so genanntes Negativattest eingeholt werden. Für Neuverträge gilt also: Einerseits ist die Genehmigungsklausel der Wertsicherungsklausel in § 3 PreisklauselVO unbedingt einzuhalten, anderenfalls ist in jedem Fall das so genannte Negativattest einzuholen.
4. ALTERNATIVE AUSGESTALTUNGEN DER WERTSICHERUNGSKLAUSEL
Im Übrigen sind folgende Ausgestaltungen der Wertsicherungsklauseln möglich:
a) Wann ist die Anwendung der Gleitklausel sinnvoll?
Die Wertsicherungklausel ist eine Gleitklausel, wenn die Höhe des Mietzinses an einen bestimmten Wertmaßstab, wie zum Beispiel an den bisherigen Lebenshaltungskostenindex und ab 2002 an den "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ anbindet. Erhöht sich der Index um eine bestimmte Punktzahl, so erhöht sich der Mietzins zwangsläufig ohne Zutun der Parteien um das entsprechende Prozentverhältnis. Wenn die Parteien erst später Kenntnis von der Änderung des jeweiligen Indexes erhalten, so ist die erhöhte Miete rückwirkend nachzuzahlen, soweit nicht Verjährung oder Verwirkung eingetreten ist.
Einem solchen Nachzahlungsanspruch von Mietzins kann beispielsweise dann der Einwand nach § 242 BGB entgegenstehen, wenn gemäß einer langjährigen Vertragspraxis anstelle der indexbezogenen Mieterhöhung in unregelmäßigen Abständen Zuschläge zum Zins verlangt und geleistet worden waren (OLG Celle, ZMR 1990, 412).
Verwirkung ist ebenfalls angenommen worden, wenn der Vermieter die Mieterhöhung über vier Jahre nicht geltend gemacht hat und Umstände vorliegen, die den Mieter in der Annahme bestärkt haben, wegen der Mieterhöhung nicht mehr beansprucht zu werden. Konsequenz ist aber nicht, dass die Gleitklausel ihre Wirkung insgesamt verliert. Betroffen ist nur der Nachzahlungsanspruch, die Mieterhöhung wirkt dann ab dem Zeitpunkt des Verlangens für die Zukunft. Alternativ hierzu kann auch vereinbart werden, dass zu der Änderung des Wertmaßstabes noch ein Aufforderungs-schreiben des Vermieters hinzukommen muss. Dann tritt keine automatische Anpassung der Gewerbemiete ein. In diesem Fall ist die Miete vielmehr erst ab Zugang des Aufforderungsschreibens zu zahlen und dann auch nicht rückwirkend.
b) Wann ist der Leistungsvorbehalt im Mietvertrag sinnvoll?
Von einer Wertsicherungsklausel im Sinne eines Leistungsvorbehaltes ist dann auszugehen, wenn die Vertragsparteien vereinbaren, dass eine Mietanpassung vorgenommen werden soll, weil der zugrunde gelegte Index um eine bestimmte Punktzahl steigt, ohne jedoch die Miete fest an den Index anzubinden. Mit dem Ausdruck Leistungsvorbehalt ist gesagt, dass sich der Vermieter das Recht vorbehält, die Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjektes, nämlich den Mietzins, neu festzusetzen. Dies bedeutet dann im Ergebnis keine Automatik, sondern ist stets nur Anlass für neue Verhandlungen über die Höhe des Mietzinses. Eine solche Klausel bedurfte auch in der Vergangenheit keiner Genehmigung durch die Landeszentralbanken.
Allerdings ist aus Gründen der Rechtssicherheit zu empfehlen, eine so gestaltete Klausel über eine Mietanpassung mit einer Schiedsgutachtenvereinbarung zu verbinden. Dies geschieht im Wege der Vereinbarung für den Fall, dass die Parteien sich nicht einig werden. Dann soll der von der IHK zu bestellende Sachverständiger den neuen Mietzins verbindlich für beide Parteien festsetzen. An dieses Gutachten sind die Parteien gebunden, sofern es nicht offensichtlich unbillig oder offenbar unrichtig ist.
c) Die Auswirkung von Unbilligkeit und Unrichtigkeit
Unbilligkeit oder Unrichtigkeit liegt nicht nur dann vor, wenn sich einem sachkundigen und unbefangenen Beobachter offensichtliche Fehler aufdrängen, die das Gesamtergebnis verfälschen (BGH NJW-RR 1993, 1034). Gleiches gilt auch dann, wenn die Ausführungen des Gutachters so lückenhaft sind, dass selbst der Fachmann das Ergebnis aus dem Zusammenhang des Gutachtens nicht überprüfen kann (BGH MDR 1988, 381). Allerdings reicht Unbilligkeit oder Unrichtigkeit für sich genommen nicht aus, maßgeblich ist deren Offensichtlichkeit. Beispielsweise ist die Leistungsbestimmung des Schiedsgutachters auch dann nicht offenbar unbillig, wenn sie um 17 bis 18% von dem Ergebnis abweicht, zu dem der Schiedsgutachter bei fehlerfreier Bewertung gekommen wäre. Ebenso wenig gelten die strengen Anforderungen, die an ein gerichtliches Sachverständigengutachten zu stellen sind, was die Offenlegung der Vergleichsmieten bei Wohnraummietverhältnissen anbelangt. Gibt also der Gutachter im Gutachten die Vergleichsobjekte nur nach Anschrift mit der jeweiligen Straßenbezeichnung, individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen ohne weiter gehende Individualisierung an, so reicht dies für sich genommen nicht aus, um das Gutachten offenbar unrichtig zu machen (BGH WM 1995, 650).
Vom OLG Frankfurt wurde die offenbare Unrichtigkeit auch für den Fall verneint, dass der Schiedsgutachter bei Bestimmung der Miethöhe werterhöhende Einrichtungen durch den Mieter unberücksichtigt gelassen hat, weil ihm die Zuordnung der Einrichtungen zum Mieter nicht mitgeteilt worden waren (OLG Frankfurt WM 1992, 429).
d) Wann ist eine Staffelmiete sinnvoll?
Ohne die Anbindung an einen Lebenshaltungskostenindex kommt als weitere Alternative die Vereinbarung einer Staffelmiete in Betracht, die auch über einen längeren Zeitraum als zehn Jahre vereinbart werden kann. Eine Staffelmiete kann darüber hinaus auch an eine Wertsicherungsklausel gekoppelt werden.
Im Falle der Vereinbarung einer Staffelmiete empfiehlt es sich, Erhöhungsbeiträge nicht in Prozentsätzen auszudrücken, sondern jede Staffel als festen Mieterhöhungsbeitrag zu vereinbaren.
Wird eine prozentuale Mieterhöhung vereinbart, ist unbedingt klarzustellen, ob sich die Erhöhung auf die Ursprungsmiete oder auf die zuletzt erhöhte Miete bezieht.
Bei Vereinbarung einer Staffelmiete stellt sich allerdings auch die Frage, ob der Mieter sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann, wenn die Staffelmiete beispielsweise in einem 10-Jahres-Mietvertrag inzwischen mehr als 100% über der Marktmiete liegt. Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof zu befassen.
e) Ein Beispiel aus der Rechtsprechung
Im konkreten Fall hatte ein Rechtsanwalt im Jahr 1991 einen Büromietvertrag mit einer Festlaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen, aufgrund dessen sich die Miete pro Jahr um jeweils 5% erhöhte. Im Rechtsstreit machte der Mieter geltend, dass die Grundsätze des Wegfalls der Geschäfts-grundlage (§ 242 BGB) aufgrund des Verfalls der Mietprei-se für vergleichbare Gewerberäume eine Anpassung der Miete nach unten erfordere. Im Jahre 1997 war in seinem Fall der Staffelmietzins auf 53,60 DM/m2 angestiegen, während die ortsübliche Vergleichsmiete 26,60 DM/m2 betrug. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 8.5.02 (NZM 2002, 659) mit gutem Recht auf den alten Grundsatz verwiesen, dass Verträge, so wie sie geschlossen sind, unbedingt auch eingehalten werden müssen. Er führte außerdem aus, dass eine Anpassung nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht käme, zum Beispiel, wenn das Festhalten am Vertrag eine Partei existenzgefährdend werde. Insoweit hatte allerdings der klagende Rechtsanwalt nichts vorgetragen.
Die Vertragsvorteile seien dem Anwalt schließlich auch erhalten geblieben. Die Möglichkeit, mit seiner Praxis Gewinne zu erzielen, sei unabhängig von der allgemeinen Entwicklung der Marktmiete. Allein die Tatsache, dass der Anwalt vergleichbare Geschäftsräume zu wesentlich günstigeren Preisen anmieten könne, führe nicht zu einer Äquivalenzstörung. Von Bedeutung war in konkreten Fall aber auch, dass die Restlaufzeit des Mietvertrages in der streitigen Zeit nur noch vier Jahre betragen hat.
f) Die Folgen des Urteils
Man kann hieraus schließen, dass die Marktmiete nicht Geschäftsgrundlage eines Vertrages mit Staffelmietzinsvereinbarung ist. Insofern kommt dem Vermieter der Vorteil gegenüber der Wertsicherungsklausel oder dem Leistungsvorbehalt insoweit zugute, als er die Miethöhe für die gesamte Vertragslaufzeit von vornherein kalkulie-ren kann. Nachteilig kann sich die Vereinbarung einer Staffelmiete bei einer inflationären Entwicklung der Lebenshaltungskosten auswirken. Der Vorteil der Kal-kulierbarkeit wird damit mit dem Nachteil erkauft, dass eine erhebliche Differenz zwischen Markt- und Staffelmiete eintreten kann.
Die Rechtsprechung, dass auch bei gewerblichen Miet-verträgen ein auffälliges Missverhältnis anzunehmen ist, wenn die ereinbarte Miete um knapp 100% höher beziehungsweise niedriger ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung, hat der BGH damit allerdings nicht aufgegeben. Dies kann zumindest aus einer späteren Entscheidung des BGH vom 10.7.2002 geschlossen werden.
g) Keine automatische Mieterhöhung nach Modernisierung
Besonderheiten gelten im Gewerbemietrecht im Übrigen im Falle einer Modernisierung. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung muss unbedingt ausdrücklich vereinbart werden, ansonsten besteht hierauf kein Anspruch. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften gezwungen sieht, Modernisierungsarbeiten umzusetzen. Es empfiehlt sich, zu vereinbaren, dass § 559 BGB (vormals 3 MHRG) analog angewandt werden soll. Eine solche Individualvereinbarung ist nach der Rechtsprechung zulässig, jedoch eng auszulegen.
5. DER VERBRAUCHERPREISINDEX FÜR
DEUTSCHLAND
a) Was ist zu tun bei nicht mehr verfügbaren Verbraucherpreisindizes bei Bestandsverträgen?
Mit dem Wegfall der Preisindizes für spezielle Haushaltstypen und dem Wegfall der bisherigen Differenzierung nach früherem Bundesgebiet sowie neuen Ländern und Berlin-Ost stehen für Wertsicherungsklauseln, die an diese Indizes anknüpfen, ab Jahresbeginn 2003 keine Zahlen mehr zur Verfügung. Für die Berechnung von Zahlungsanpassungen bietet sich der neue "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ an. Dieser Index misst repräsentativ die Entwicklung der Verbraucherpreise aller privaten Haushalte in Deutschland. Der Übergang auf den "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ wird bei der Anwendung von Wertsicherungsklauseln nur sehr geringe Auswirkungen haben, weil die Verläufe der verschiedenen Preisindizes nahezu identisch sind.
b) Prozentregelung oder Punkteregelung?
Die Umstellung auf das Basisjahr 2000 führt bei Wertsicherungklauseln zu unterschiedlichen Konsequenzen, je nachdem, ob diese auf einer Prozentregelung oder einer Punkteregelung beruhen. Am einfachsten ist die Anpassung von Wertsicherungsklauseln, wenn diese auf Ver-änderungen in Prozent abstellen. In solchen Fällen spielt das Preisbasisjahr keine Rolle; durch die Konsistenz der preisstatistischen Nachweise der amtlichen Statistik lassen sich die aktuellen Werte des "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ (bisher "Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland³) unmittelbar den Veröffentlichungen der amtlichen Statistik entnehmen.
Wenn Wertsicherungklauseln an Veränderungen in Punkten bzw. Prozentpunkten anknüpfen, tun sie dies unter Zugrundelegung eines Basisjahres. Bei der Umstellung des Verbraucherindex auf ein neues Basisjahr bestand und besteht Handlungsbedarf. Es ist zu prüfen, ob sich eine Zahlungsanpassung ergibt. Für die Umstellung von einem früheren Basisjahr auf das neue Basisjahr 2000 stellt das Statistische Bundesamt Umrechnungshilfen zur Verfügung. Das Statistische Bundesamt empfiehlt aber den Vertragsparteien für künftige Wertsicherungsklauseln grundsätzlich die Vereinbarung einer Prozentregelung. Prozente sind Punkten unbedingt vorzuziehen, da sie unabhängig von einem Basisjahr sind.
Ein Beispiel zeigt den Unterschied: Ist der aktuelle Indexwert 210 und der alte Indexwert 200, dann erhöht sich der Index um 10 Punkte. Dies entspricht einer Veränderung um 5%. Für den Abschluss neuer Mietverträge ist zu empfehlen, Wertsicherungsklauseln nur auf den bisher so genannten "Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland³, bzw. den künftigen "Verbraucherpreisindex für Deutschland³, zu beziehen. Für Wohnraummietverhältnisse ist ohnehin nur dieser Index zugelassen (§ 575 b BGB).
Formulierungsbeispiel für eine Wertsicherungsklausel: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte "Verbraucherpreisindex für Deutschland³ auf der Basis 2000=100 gegenüber dem für den Monat des Mietbeginns veröffentlichten Index um mindestens 10%, so ändert sich automatisch der Mietzins im gleichen Verhältnis. Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monat wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung des Mietzinses ist diese Regelung entsprechend anwendbar.³
c) Die Mietvertragsanpassung
Bei bestehenden Mietverhältnissen stellt sich je nach Vertragsgestaltung die Frage der Vertragsanpassung. Ist be- reits eine Klausel vereinbart für den Fall, wie zu verfahren ist, wenn beim verwendeten Index selbst grundlegende Änderungen eintreten, ist die Anpassung in der vereinbarten Weise vorzunehmen. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, können Vermieter und Mieter mit einer Ergänzungsvereinbarung den Mietvertrag auf einen neuen Bezugsindex umstellen. Es empfiehlt sich, dem Mieter rechtzeitig ein entsprechendes Angebot zu machen. Reagiert der Mieter auf das Vertragsangebot nicht oder lehnt er die vorgeschlagene Änderungsvereinbarung ab, so ist der Vermieter berechtigt, die Änderung der vertraglichen Bezugsgröße einseitig zu verlangen. Die Rechtsprechung gibt in diesen Fällen einen durchsetzbaren Anspruch auf Mitwirkung zur notwendigen Vertragsänderung im Wege ergänzender Vertragsauslegung (BGH NJW 1979, 2250).
Ein Tipp: Weitere Auskünfte erteilt beim Statistischen Bundesamt Deutschland Frau Nadine Engelhardt, Tel. 0611/75 26 21. Sehr brauchbare Umrechnungsbeispiele bringt die IHK Hannover auf ihrer Internetseite (www.hannover.ihk.de) in der Rubrik "Konjunktur/Statistik³.
Schlussbemerkung: Jeweils zu prüfen wäre schließlich auch, ob die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung im Sinne einer Änderungskündigung mit dem Ziel in Betracht kommt, einen neuen Bezugsindex einzuführen. Dies wird regelmäßig bei Verträgen mit unbestimmter Dauer möglich sein. Die Rechtsprechung hält eine Kündigung nur dem Ziel, die Miete zu erhöhen, für nicht sittenwidrig.
Das Thema der nächsten Ausgabe im Januar 2004:
ABC des Gewerbemietvertrages
