Berlin (05/2006, National)

Die Zeit ist reif DB Immobilien

Sind Sie reif für eine gute Entscheidung?

Im vergangenen Jahr wurden in Berlin über 500.000 m² an Büroflächen neu vermietet. Dies bedeutet, dass rund 25.000 Arbeitsplätze verlegt wurden. Neben rechtlichen, logistischen, immateriellen und natürlich auch geschmacklichen Aspekten stehen vor allem wirtschaftliche Gesichtspunkte bei der Entscheidung für ein neues Büro im Vordergrund. Wirtschaftliche Kennziffern lassen sich auch einfach bewerten und miteinander vergleichen. – So zumindest das am meisten gehörte Argument für einen Umzug. Beim objektiven Vergleich von Mietflächen sollte allerdings nicht nur der „nackte“ Mietpreis Berücksichtigung finden.

Das weite Feld der Neben- und Betriebskosten einer Immobilie, die mehr oder minder geschickt und vollständig auf die Mieter umgelegt werden, stehen an erster Stelle beim Vergleich der Rentabilität einer neu zu mietenden Fläche. In Zeiten, in denen die Betriebskosten in die Nähe der Nettomieten rücken, ist eine genaue Betrachtung sinnvoll. Nicht selten werden im Mietvertrag niedrige Nebenkostenvorauszahlungen angesetzt, die dann bei der ersten Abrechnung ein unangenehmes und meist teures Erwachen beim Mieter mit sich bringen.

Eine weitere Stellschraube ist neben der echten Flächeneffizienz (Wie viel Fläche brauche ich tatsächlich für meine gewünschte Nutzung?) auch die Frage der Mietflächendefinition. Hier können ein paar Buchstaben bei der Flächendefinition teure Auswirkungen haben. So kann beispielsweise die Vermietung eines Büros in BGF (Bruttogeschossfläche) statt NNF (Nettonutzfläche) eine bis zu 20 % größere Fläche bedeuten und damit auch eine um mehr als 20 % höhere Nettomiete. Vielfach übersehen werden aber auch die weiteren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, die erst zu einem späteren Zeitpunkt – meist beim Auszug – zum Tragen kommen. Vertraglich vereinbarte Instandhaltungen oder Instandsetzungen, Renovierungsverpflichtungen während der Mietvertragslaufzeit und ähnliche Vertragsbedingungen rechnen sich schnell hoch. Ein erheblicher Kostenaufwand kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietfläche bei Beendigung des Mietvertrages sein. Hierzu zählen neben der Renovierung und Schönheitsreparaturen auch die Entfernung von Einbauten (wie z. B. Datenverkabelungen und Lüftungen).

Ein meist unberücksichtiger Kostenfaktor sind die direkten und indirekten Kosten eines Umzuges. Meist müssen die Einrichtungen und Möbel den neuen räumlichen Gegebenheiten angepasst werden, nicht selten entsteht Ersatz- oder Erweiterungsbedarf. Hinzu kommen nicht oder nur schwer messbare Kriterien wie möglicher Imagegewinn oder -verlust durch die neue Adresse, Motivation der Mitarbeiter und eine Verringerung oder Verlängerung der Fahrzeit von Mitarbeitern und Kunden. Messbar, aber bisher kaum berücksichtigt, werden die Kostenveränderungen bei der Versorgung der Mitarbeiter. Ähnliches gilt für Fahrtkosten oder Kosten für einen Pkw-Stellplatz, die Unterhaltsreinigung und Instandhaltung der neuen Räume.

Für den Vergleich der Alternativen bieten sich für die nicht in Zahlen messbaren Kriterien Vergleichsmodelle an, die entweder standardmäßig angewendet oder angepasst werden. Hierzu wird ein Idealobjekt entwickelt, die Kriterien gewichtet und der jeweilige Erfüllungsgrad der zu beurteilenden Immobilie bewertet. Am Ende ergeben sich in den jeweiligen Teilbereichen und in der Gesamtheit klare, in Zahlen gefasste Ergebnisse. Soll dieses Modell nicht nur auf den jetzigen Zeitpunkt, sondern auch auf Teilzeiträume oder die gesamte Nutzungsdauer angewendet werden, ist man neben bereits bekannten Fakten auch auf Prognosen und Schätzungen angewiesen.

Bei Berücksichtigung der oben genannten Punkte und einer sinnvollen Anwendung von Wirtschaftlichkeitsanalysen steht einer erfolgreichen und vor allem wirtschaftlichen Anmietung neuer Büroräume nichts im Wege.


Christian Spilgies
Diplom-Betriebswirt, Berlin / Heidelberg
Der Autor, Jahrgang 1967, ist seit über zehn Jahren mit dem Flächenmanagement eines mittelständischen Dienstleistungsunternehmens an über 35 Standorten betraut und berät darüber hinaus Unternehmen bei der Standortsuche und -aufgabe.
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Kontakt: Christian Spilgies
E-Mail: christian.spilgies@dbimmobilien.de
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