Rund um die Gewerbeimmobilie (05/2006, National)

Auch eine mietvertragliche Beziehung ist endlich. Dabei ist zu unterscheiden zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Befristete Mietverhältnisse enden mit Fristablauf, vorbehaltlich einer Verlängerungsklausel. Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung. Daneben besteht noch die Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsauflösung. Insgesamt wird es häufig auf die einzelnen Regelungen im Mietvertrag ankommen. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, bei dem der Gesetzgeber wegen des Mieterschutzes enge Grenzen setzt, herrscht bei Gewerbemietverträgen sehr große Vertragsfreiheit.

1. Befristetes Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis befristet geschlossen, wie meistens bei Gewerbemietverträgen, endet es mit Ablauf der vereinbarten Zeit, § 542 Abs. 2 BGB. Kündigen muss also keine der beiden Vertragsparteien. Wenn im Mietvertrag die ordentliche, also Kündigung unter Einhaltung einer bestimmten Frist, nicht vorgesehen ist, bleibt bei einem solchen Vertragsverhältnis für die vorzeitige Auflösung nur die außerordentliche fristlose Kündigung, also nur die aus wichtigem Grund, § 543 BGB. Zum Beispiel dann, wenn schwerwiegende Vertragsverstöße (gesetzlich nicht abschließend normiert sind vertragswidriger Gebrauch, Zahlungsverzug, Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung) von einer der beiden Vertragsparteien begangen wurden.

Die Kündigung muss umgehend erfolgen – also wenn der maßgebliche Grund vorliegt. Vorher ist jedoch regelmäßig eine Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) erforderlich, damit der Störer seinen Vertragsverstoß beilegen kann. Die Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit oder wirtschaftliche Schwierigkeiten gehören nicht zu den außerordentlichen Kündigungsgründen – wenn der Mieter also aus solchen Gründen auszieht, bleibt er dennoch an den Mietvertrag gebunden. Hier ist auch gleich mit der sich hartnäckig haltenden Mär aufzuräumen, dass die Präsentation eines wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Nachmieters den Mieter von seinen vertraglichen Verpflichtungen entbindet – nur unter ganz besonderen Umständen kann der Vermieter aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (ß 242 BGB) heraus verpflichtet sein, einen Nachmieter zu akzeptieren (1995 hat der Bundesgerichtshof dies angenommen bei Invalidität des Mieters).

Zusätzlich besteht die Möglichkeit zur außerordentlichen fristgerechten Kündigung, zum Beispiel beim Tod des Mieters binnen Monatsfrist, § 580 BGB, bei befristeten Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren nach deren Ablauf innerhalb der gesetzlichen Frist, § 544 BGB. Darüber hinaus sehen befristete Mietverträge oft auch Verlängerungsoptionen vor, die binnen einer gewissen Frist durch den Mieter ausgeübt werden müssen – wird dieses Optionsrecht binnen Frist nicht genutzt, endet das Mietverhältnis.

Zu beachten ist für den Vermieter, dass sich das ursprünglich befristete Mietverhältnis bei Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter nach Ablauf der Mietzeit und fehlendem Widerspruch des Vermieters binnen zwei Wochen stillschweigend auf unbestimmte Zeit
verlängert. Dies hat dann unter Umständen die Folge, dass mit Frist gekündigt werden muss und der Vermieter an der wirtschaftlich sinnvollen Nutzung seines Eigentums für eine gewisse Zeit gehindert ist. Daher empfiehlt es sich, schon im Mietvertrag der Verlängerung des Mietverhältnisses durch Weiternutzung der Mietsache nach Mietende zu widersprechen.

2. Unbefristetes Mietverhältnis

Das unbefristete Mietverhältnis endet durch eine ordentliche fristgerechte Kündigung einer der beiden Parteien. Bei Geschäftsräumen sieht das Gesetz die Zulässigkeit einer Kündigung „spätestens am dritten Werktag (bis dahin muss die Kündigung zugehen) eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres“ vor, § 580 a Abs. 2 BGB. Das bedeutet eine sechsmonatige Kündigungsfrist.

Diese Frist kann vertraglich allerdings abgeändert werden. Bei Grundstücken und anderen gewerblichen Räumen ist die Frist von den Mietzahlungsabschnitten abhängig – bei üblicher monatlicher Mietzahlung mit „dreimonatiger Frist“, bei gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken aber nur zum Quartalsende, § 580 a Abs. 1 BGB. Auch hier besteht natürlich die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (s. o.).

3. Kündigungserklärung, Fristen

Bei einer solchen Erklärung handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung: Zunächst ist der Ausspruch einer unmissverständlichen Erklärung über die Beendigung des Vertragsverhältnisses erforderlich. Sodann muss vom Erklärenden dafür Sorge getragen werden, dass diese Erklärung dem richtigen Empfänger – also der Person, die eine Kündigung auch in Empfang nehmen darf – zugeht.

Dies erfolgt am besten und zur Vermeidung von Nachweisproblemen schriftlich und persönlich – die schriftliche Kündigungserklärung gibt man also beim Empfänger ab und lässt sich den Empfang auf einem kopierten Exemplar der Kündigung quittieren. Wenn dies nicht möglich ist, wird wohl der sicherste Weg die Zustellung des Kündigungsschreibens über den Gerichtsvollzieher sein – Kosten um die 20 EUR, Dauer jedoch zwei bis vier Wochen – diese Zeit muss bei der Fristberechnung unbedingt berücksichtigt werden. Wenn auch dieser Aufwand zu groß erscheint, dann am besten mittels Einschreiben mit Rückschein kündigen.

Bei Schriftverkehr mit dem Vermieter / Eigentümer insgesamt ist es sinnvoll, entsprechende Schreiben vorab auf dem Faxwege zu übermitteln und den positiven Sendebericht mit dem Schreiben gemeinsam zu verwahren. Die Fristen ergeben sich aus dem Vertrag oder, wenn hier nichts geregelt ist, aus dem Gesetz (s. o.) – sie sind unbedingt rechtzeitig zu berechnen und unter allen Umständen einzuhalten.

Zu beachten für den Mieter ist auch noch, dass Verträge mit Energieversorgern, Telekommunikationsunternehmen etc. auf Kündigungsfristen überprüft und rechtzeitig gekündigt werden.

4. Die Abwicklung der Beendigung

Der Mietvertrag ist wirksam gekündigt worden. Die Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses ergeben sich zunächst von selbst: Der Mieter hat dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben, § 546 BGB.

Sollte der Mieter dies nicht rechtzeitig – also spätestens zum Ende des Mietverhältnisses – tun, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete verlangen, § 546 a BGB. Wenn die Mietsache dann immer noch nicht geräumt wird, kann der Vermieter Räumungsklage erheben.

Der Mieter wiederum kann Einrichtungen wegnehmen, mit denen er die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB. Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter das Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, §§ 578 Abs. 2, 552 Abs. 1 BGB. Grundsätzlich hat der Mieter also einerseits das Recht, Einrichtungen wegzunehmen, andererseits ergibt sich aus diesem Wegnahmerecht im weitesten Sinne auch eine Rückbauverpflichtung. Es sollte vertraglich geregelt werden, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben wird.

Bei Bauten, denen der Vermieter vor Errichtung zugestimmt hat, sollte ebenfalls vereinbart werden, ob sie bei Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleiben und der Vermieter gegebenenfalls eine Ablöse hierfür entrichtet, oder ob sie wieder entfernt werden müssen. Das vermeidet Prozesse mit ungewissem Ausgang. Denn selbst die Zustimmung des Vermieters schließt nicht dessen Recht auf Beseitigung aus.

Bei der Renovierungsverpflichtung ist zu beachten, dass die Mietsache in dem Zustand übergeben werden muss,
in welchem sie bei Beginn des Mietverhältnisses übernommen wurde. Sinnvoller Weise ist auch hier im Mietvertrag eine entsprechende Regelung vorhanden sowie ein entsprechendes Übergabeprotokoll, von beiden Parteien unterzeichnet, das den Zustand der Immobilie bei Mietbeginn nachweist. Ein solches Übergabeprotokoll sollte auch bei Beendigung des Mietverhältnisses angefertigt werden und insbesondere Zählerstände für Strom, Wasser, Gas beinhalten. Auch dieses ist von beiden Parteien zu unterzeichnen.

Schönheitsreparaturen wie tapezieren und Wände streichen gehören eigentlich in die Instandhaltungspflicht des Vermieters – der kann sie jedoch auf den Mieter überwälzen, solange sich diese Verpflichtung im üblichen und angemessenen Rahmen hält. Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache für den gewöhnlichen bzw. vertraglich vereinbarten Gebrauch obliegt dem Vermieter. Auch diese kann jedoch vertraglich auf den Mieter übertragen werden. Dem entsprechend ergeben sich auch die Verpflichtungen bei Rückgabe. Zudem bestehen möglicherweise Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters nach den allgemeine Regelungen.

Nach Abwicklung des Mietverhältnisses muss dem Mieter die Kaution ausgekehrt werden. Diese dient als Sicherheit für den Vermieter – er kann gegen diese also mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis aufrechnen. Als Faustregel gilt, dass über die Kaution binnen spätestens sechs Monaten nach Vertragsende abgerechnet werden muss.

Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach der Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB binnen sechs Monaten mit Rückerhalt der Mietsache des Vermieters. Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren binnen sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Achtung: Hier ist der Beginn der Verjährung für Mieter und Vermieter unterschiedlich geregelt.

5. Zusammenfassend

Die Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses bereitet keine größeren Schwierigkeiten – der Teufel steckt jedoch wie so oft im Detail. Deswegen empfiehlt es sich, eine Checkliste für die Beendigung des Vertragsverhältnisses anzulegen, auf der alle wichtigen Punkte vermerkt sind. Kündigungen müssen nachweisbar den richtigen Empfänger erreichen, Übergabeprotokolle sind sinnvoll. Je besser die vertragliche Ausgestaltung ist, desto leichter die Abwicklung.