KÖLN (10/2005, National)

Revitalisierung Siegburger Straße 215 Karlsruher Lebensversicher

SIEGBURGER STRASSE 215
Eine gelungene Revitalisierung am prosperierenden Standort Köln-Deutz

Welche Chancen hat eine Büroimmobilie aus den frühen siebziger Jahren heute? Diese Frage stellte sich die Karlsruher Lebensversicherung AG als Eigentümer eines Bürohauses an der Siegburger Straße in Köln-Deutz, dem entwicklungsträchtigen rechtsrheinischen Stadtteil. Welche Investitionen müssen getätigt werden, um die Prämissen für eine Vollvermietung zu schaffen? Wie lassen sich die Kosten niedrig halten, damit eine spätere Vermietung zu günstigen Bedingungen erfolgen kann? Was ist unabläs-sig, worauf kann verzichtet werden. Die Karlsruher hat eine Lösung gefunden, wie sich die Immobilie – ohne das Risiko eines vollständigen Neubaus einzugehen – in einen neubaugleichen Zustand versetzen lässt.

Deutz ist unangefochten der Stadtteil mit dem größten Entwicklungspotenzial in Köln. Auf der früheren „Scheel Sick“ entstehen vor dem Hintergrund der Messeerweiterung, der Ansiedlung von RTL und der anstehenden Erneuerung des ICE-Terminals immer weitere Neubauprojekte und Büro- sowie Wohnentwicklungen. Die Siegburger Straße ist eine wichtige Verbindungsachse zwischen den Kölner Stadtteilen Poll und Deutz sowie den Rheinbrücken in Richtung Innenstadt und verläuft etwa parallel zum Strom. Damit war sie traditionell ein beliebter Standort für Unternehmen mit großem Flächenbedarf wie z. B. einigen Versicherungs- und Baugesellschaften und ist auch heute für Unternehmen und Entwickler ein akzeptierter Standort. Für die Karlsruher Versicherung AG Argument genug, um in ihr Eigentum weiter zu investieren. Das Gebäude Siegburger Straße 215 / Ecke Kaltenborner Weg, Baujahr 1972, verfügte über eine gesunde Bausubstanz, entsprach ansonsten aber nicht mehr den Ansprüchen an eine moderne Büronutzung. Der Kernbereich mit vier Aufzügen und den Toiletten war zwar Mitte der 90er Jahre komplett saniert worden, dennoch resultierten aus einer intensiven Gebäudeanalyse des Jahres 2000 zahlreiche Mängel, die eine Komplettsanierung nötig machten: Der Wärmeschutz war mangelhaft, Schall- und Sonnenschutz sowie Raumkühlung und -lüftung fehlten ebenso wie Hohlräume bzw. Doppelböden für zeitgemäße Installationen. Die Voraussetzungen für die Versorgung aktueller Medien- und Elektroausstattung waren in keiner Weise gegeben. Zudem war das Ausbauraster von 1,80 m ungünstig und die alten Schwingflügelfenster inakzeptabel. Das Fazit: Eine Vermietung im damaligen Ist-Zustand war kaum realisierbar. Aufgrund dieser Feststellung gab es schließlich nur die Alternativen Abriss und Neubau oder Revitalisierung. Revitalisierung statt Abriss und Neubau

Einziger Mieter des Gebäudes war bis März 2000 ein großes Bauunternehmen. Nach dessen Auszug konkretisierten sich die Planungen zur Revitalisierung des Objekts. Als Zwischenmieter für fünf Jahre war bis zur Fertigstellung des eigenen Hauses die AXA Versicherung eingezogen. 2004 fiel dann die endgültige Entscheidung – in Anbetracht der unzähligen Bestandsleerflächen und aus ökonomischen wie ökologischen Gesichtspunkten – schließlich gegen Abriss und Neubau. Eine rationelle, vernünftige Entscheidung, denn nur so bleiben die Kosten überschaubar.

Als Kapitalanlagegesellschaft sieht sich die Karlsruher Lebensversicherung AG ihren Aktionären und Anlegern gegenüber in der Verpflichtung, die firmeneigenen Immobilienwerte zu steigern, zumindest aber zu erhalten. Fakt ist: Mit der Revitalisierung werden die Voraussetzungen für eine spätere marktkonforme Vermietung geschaffen – denn insbesondere in der Prämisse eines günstigen Mietzinses liegen die Chancen in der derzeitigen Immobilien- und Büromarktsituation. „Durch die Revitalisierung haben wir die Möglichkeit, den Mietern einen hochwertigen Neubaustandard zu einem akzeptablen Mietzins zu liefern“, berichtet Marc Beneke, zuständig für die Vermarktungskoordination bei der Karlsruher Versicherung.

Sanierungsschwerpunkte

Nach dem Totalleerstand Ende Februar 2005 wurde das Gebäude an der Siegburger Straße kom-plett entkernt und innen mit neuem Rastermaß (etwa 1,30 m) versehen, um die Voraussetzungen für eine flexiblere Bürogestaltung zu schaffen.

Das Haus erhält rundum eine Kastenfensterfassade, die aus einer inneren Holzpfosten-Riegel-Konstruktion besteht; etwa 40 cm davor wird eine zweite Fassadenebene mit Ganzglas-Schiebefenstern angebracht. Dadurch wird einerseits die Lärmemission verringert und andererseits der Wärmeschutz im Winter dank Wärmepuffern bei geschlossenen Fenstern verbessert. Die natürliche Belüftung der Büroräume erfolgt bei geöffneten Fenstern der Innenfassade sowie geschlossenen Glasschiebefenstern der Außenfassade. Auch wenn die Fassade an sich schon dem Gebäude eine enorme Außendarstellung verleiht, hat sich die Karlsruher Lebensversicherung dazu entschieden, noch einen draufzusetzen: In den Abendstunden erstrahlt das Gebäude durch modernste LED-Lichttechnik. „Hierdurch wollen wir uns von anderen Bürogebäuden absetzen und den Mietern ein zusätzliches Highlight bieten“, so Beneke. Das Gebäuderaster wurde von 1,80 m auf 1,30 m reduziert. Dadurch ist eine flexiblere Raumaufteilung der zukünftigen Büroräume möglich. So lassen sich hier alle Arten der Büroorganisation realisieren: Zellen-, Kombi- und Großraumbüros. Ein Regelgeschoss von rund 1.000 m2 lässt sich in Einheiten von 430, 360 und 210 m2 aufteilen. Die einzelnen Etagen wurden so parzelliert, dass anstatt nur einer einzigen Nutzungseinheit in Zukunft eine Unterteilung in drei unterschiedliche Units möglich ist. Von Grund auf erneuert wird auch die Elektroinstallation. Die Trassenführung erfolgt dabei flexibel durch den Hohlraumboden. Für eine optimale Arbeitsplatzbeleuchtung sorgen formschöne Stehlampen.

Die Büroräume werden mechanisch über Rohrleitungen beund entlüftet, die in dem abgehängten Deckenbereich verlegt und flexibel mit den einzelnen Räumen verbunden werden. Zuluft wird unterhalb der Decke eingeblasen, Abluft durch Spaltlüftung in der Bürotür geregelt. Im Sommer wird ein Zuviel an Wärme über Kühldecken reguliert, die unter die bestehende Geschossdecke eingebaut und mit Deckenputz umschlossen werden. Die Beheizung erfolgt mit Fernwärme und die komplette Haustechnik wird ausgewechselt. Durch die vollends neue Fassade wird der Gesamteindruck erheblich aufgewertet, das Gebäude bekommt einen frischen, sympathischen Charakter. Übrigens: Mieter der oberen Etagen haben einen freien Blick über den Rhein auf die Kölner Innenstadt und den Dom. Insgesamt ein gutes Beispiel für ein gelungenes Revitalisierungskonzept bestehender Bausubstanz, welche ihre Nutzerschaft in vernunftorientierten Unternehmen mit Weitblick finden wird.
Facts:
OBJEKTDATEN ca. 8.660 m2 Mietfläche
ca. 9.670 m2 BGF (EG – 8. OG)
Flexible Raumaufteilung
Unterteilungsmöglichkeit in 3 Nutzungseinheiten
Gebäuderaster ca. 1,30 m
Energie sparendes Wärmedämmsystem
Deckenkühlung
Natürliche sowie mechanische Be- und Entlüftung
Komplett neue Elektroinstallation
Moderne Haustechnik
95 Tiefgaragen- und 35 Außenstellplätze
 
KONTAKT Karlsruher Lebensversicherung AG
Marc Beneke
Tel. 0721 – 353 – 35 21
m.beneke@klv-grundbesitz.de
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