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DÜSSELDORF (10/2005, National)
Hochhäuser prägen das Stadtbild Interview mit Dr. Gregor Bonin u

HOCHHÄUSER prägen das Stadtbild
Zahlreiche Faktoren bestimmen die Auswahl des Standortes

Warum braucht eine Stadt wie Düsseldorf einen Rahmenplan für die Hochhausentwicklung, Herr Dr. Bonin?

Dr. Bonin: Wir wollen mit dem Rahmenplan die Hochhausentwicklung in Düsseldorf steuern und lenken. Aus unserer Sicht ist aufgrund unterschiedlicher Lagen im Stadtgebiet eine Vorratsplanung für Hochhäuser nicht möglich, weil Standortwahl, Grundstücksverfügbarkeit, Baurecht und der architektonische Entwurf in einem wechselseitigen Abhängigkeitsverhältnis stehen.

Letztendlich wird in einem Interessensausgleich zwischen einem Investor und der Stadtverwaltung entschieden, wo und an welchen Stellen Hochhäuser gebaut werden.

Was beinhaltet der Hochhausrahmenplan in Düsseldorf?

Fischer: Dieser Rahmenplan betrachtet zunächst einmal die Hochhausentwicklung in Europa und den USA. Es werden die Chancen und Risiken einer Hochhausentwicklung aufgezeigt, der Hochhausbestand wird dargestellt, zudem werden die geplanten Standorte auf-gezählt. Das Entscheidende an unserem Plan ist, dass hier Standorte auf ihre Eignung für eine Hochhausentwicklung untersucht werden. Es wird auf diese Weise eine Art "Zonierung" vorgenommen.

In Zone 1 werden Hochhausentwicklungen grundsätzlich ausgeschlossen. Dazu gehören in Düsseldorf neben dem historischen Stadtkern die Königsallee, der Hofgarten, der Rand der Kaiserteiche und die Rheinuferkante von Oberkassel. In Zone 2 ist eine Hochhausentwicklung nur mit eingeschränkter Höhe zulässig:

Das Entscheidende ist, dass die Höhenentwicklung immer aus dem Standort heraus entschieden wird. In Zone 3 ist die Errichtung von Hochhäusern ohne Höheneinschränkung gestattet, hier liegen also auch die Bürohausschwerpunkte. Davon gibt es in Düsseldorf etwa 14. Diese wesentlichen Inhalte des Hochhausrahmenplans werden übrigens in Karten dargelegt.

Sind Hochhäuser Statussymbole für eine Stadt?

Dr. Bonin: Ich glaube grundsätzlich, dass Hochhäuser für jede Stadt ein Statussymbol sind, besonders jedoch für eine Landeshauptstadt. Hochhäuser zeigen ja nun erst einmal die Prosperität einer Stadt. Wenn diese nicht vorhanden ist, wird der Standort nicht nachgefragt, und dann können auch keine Hochhäuser entstehen.

Hochhäuser folgen den allgemeinen Stadtplanungstendenzen einer Innenverdichtung. Sie sind somit Statussymbole, aber gleichzeitig auch Orientierungs- und Erkennungsmerkmale, welche ganz wichtig für eine Stadt sind. Es kommt uns, das ist vielleicht noch ein dritter Aspekt, aber nicht so sehr auf die Anzahl, sondern auf die Qualitäten der einzelnen Häuser an.

Unser Hochhausrahmenplan gilt zudem als Maßstab und Leitlinie für einen qualitätsvollen Entwurf.

Was ist aus Ihrer Sicht bei der Hochhausentwicklung besonders zu beachten?

Dr. Bonin: Ich glaube, dass auch hier zwei Komponenten zu beachten sind, der Mikrostandort und der Makrostandort. Gibt es z. B. Denkmäler in der Umgebung? Welche bestehenden Sichtbeziehungen gibt es? Worauf schaut man? Wird durch ein Hochhaus der Blick auf ein anderes Bauwerk o. ä. verstellt?

Wir legen, um es mal an einem Beispiel zu erläutern, größten Wert darauf, von der linksrheinischen Seite aus die gesamte Düsseldorfer Skyline betrachten zu können. Wenn wir jetzt ein Hochhaus in diese Stadtsilhouette hineinstellen, würden wesentliche Beziehungen und Proportionen bestehender Gebäude gestört. Wir achten darauf, dass die Gesamtsilhouette der Stadt erhalten bleibt. Außerdem gibt es noch Komponenten, die auf den Mikrostandort wirken, wie etwa Verschattung, Durchlüftung, Belichtung.

Fischer: Diese Prüfungen sind ein Bestandteil dieses Rahmenplanes. Da spielen auch Fragen wie Verkehrsströme, Windverhältnisse und Thermik mit hinein. Diese Prüfkriterien werden gemeinsam mit dem Investor abgearbeitet.

Dr. Bonin: Ergänzen möchte ich noch einen Punkt, der mir ganz wichtig erscheint: Ich meine den Symbol- und den Wiedererkennungswert, den eine Immobilie sowohl für ein Quartier hat wie auch für die Bewohner und Besucher einer Stadt. In Amerika sagt man: "Wo ein Hochhaus entsteht, muss auch ein öffentlicher Raum entstehen, die public spaces."

Das ist allerdings nicht immer einfach zu realisieren. Machbar dagegen ist es, Hochhäuser generell für die Öffentlichkeit zu öffnen, beispielsweise durch Cafés und Läden im Erdgeschoss oder ein Restaurant auf der obersten Ebene eines Hochhauses. Denn mit einem Gebäude, das ich von innen kenne und in dem ich etwas erlebt habe, kann ich mich identifizieren. Wer ein Gebäude "erlebt", nimmt es intensiver wahr. Das hat etwas mit Emotionen zu tun.

Diese Überlegungen sind bisher auch in die Planungen für das Sky Office und das GAP 15 mit eingeflossen.

Im Erdgeschoss dieser Immobilien ist ebenfalls eine öffentliche Nutzung vorgesehen, an diesen wichtigen Standorten im Stadtgrundriss.

Welche Standorte in Düsseldorf sind prädestiniert für Hochhaus-Entwicklungen? Sind diese - teilweise peripheren - Standorte für Mieter so attraktiv, dass sich eine vergleichbare hohe und nachhaltige Miete erzielen lässt?

Dr. Bonin: Bei genauer Betrachtung unseres Rahmenplans stellt man fest, dass der Begriff Peripherie nur bedingt zutrifft. Ein wesentliches Prüfkriterium ist in jedem Fall die Anbindung eines Standortes an den öffentlichen Personennahverkehr. Keine Frage, die Qualität eines Hochhaustandortes ist auch abhängig von einem guten ÖPNV-Netz mit optimaler Verknüpfung durch S- und U-Bahn. Aus diesem Grund ist unsere Flächenausweisung für Hochhäuser nicht mit dem Begriff "peripher" zu belegen, es muss vielmehr heißen: "am Rande der Innenstadt". Damit stellt sich die Frage der Rentabilität dieser Standorte in der Regel nicht.

Fischer: Die Bürobauschwerpunkte sind sogar meist 1A-Lagen wie der Kennedydamm, der Seestern und die Grafenberger Allee bis hin zum Hafen. Durch die unmittelbare Nähe zur Innenstadt wird sich hier die Vermietungsfrage nicht so stark stellen. Hinzu kommt noch, dass diese Bürostandorte fast ausschließlich im Norden Düsseldorfs liegen und damit in Flughafennähe.

Dr. Bonin: Kurze Wege zum Flughafen und zudem allerbeste Anbindung an die Autobahnen, zur A52, A44 und zum Mörsenbroicher Ei.

Bitte erläutern Sie uns - auch für einen Stadtplanungslaien verständlich -, in welchen einzelnen Phasen eine Entscheidungsfindung über Hochhausprojekte abläuft?

Fischer: Zunächst plant der Investor einen Standort, dann wird dieser Standort in der Kommunikation mit der Verwaltung und dem Investor überprüft.

Dr. Bonin: Wobei für Projekte dieser Größenordnung in der Regel der Oberbürgermeister zuständig ist. Damit es zu einer schnellen Entscheidung kommt, warten wir nicht tatenlos ab, sondern verfolgen den Standort weiter im Sinne unseres Prüfkatalogs. Wir nutzen die Zeit beispielsweise, um nicht Machbares bereits im Vorfeld auszufiltern.

Fischer: Das Ergebnis ist dann die Vorgabe für das qualitätssichernde Verfahren. In der Folge werden Wettbewerbe oder Gutachten erstellt.

Dr. Bonin: Ein qualitätssicherndes Verfahren ist auch für uns ein wesentlicher Punkt, es bedeutet die Mehrfachbeauftragung von ausgesuchten Architekten gemeinsam mit dem Investor. In der Regel werden fünf Architekturbüros beauftragt, den Vorgaben des Investors entsprechend - meist handelt es sich hierbei um Kostenstandards, innere Funktion, Endwert und die Vorgaben der Stadt - eine Ausschreibung zu machen. Diese wird dann von einer Jury begutachtet, wobei am Standort Düsseldorf möglichst frühzeitig politische Vertreter mit einbezogen werden. Hier haben wir im Sinne einer Definition des Begriffes Planungskultur sehr gute Erfahrungen gemacht, und zwar paritätisch mit dem Investor.

Die letzten Preisgerichte, an denen ich teilgenommen habe, wurden zu fast 100 % einstimmig entschieden, sowohl vonseiten der Fachleute wie auch der politischen Vertreter. Bei fünf Entwürfen zeigt sich eben deutlich, welcher für den Standort der beste ist. Der Siegerentwurf wird dann den politischen Gremien vorgestellt und in einem Bauleitplanverfahren, sprich in einem Bebauungsplan, in ein Baurecht umgearbeitet.

Auch das geschieht gemeinsam mit dem Investor, um den weiteren differenzierenden Ansprüchen Genüge zu leisten. Ein solches Projekt entwickelt sich von Tag zu Tag weiter. Von der ersten Idee bis zum Ende des Bebauungsplanes fließen noch viele Änderungen ein, die sich zwangsläufig auch aus notwendigen, rechtlichen Dingen ergeben.

Dann kann endlich mit dem Bau begonnen werden. Auch in dieser Phase gehen wir rationell vor, indem wir uns bereits während der Bearbeitung des Bebauungsplanverfahrens mit dem Bauantrag befassen.

Ein Hochhausprojekt muss zügig abgewickelt werden. Wenn Sie nicht schnell sind, geht der Investor möglicherweise an einen anderen Ort, an dem er schon über ein Baurecht verfügt und mit dem Bau beginnen kann. Da sich die Marktlage rasch verändern kann und ebenso die Situation des investierenden Unternehmens, ist es eine Maxime unseres Hauses, das Bebauungsplanverfahren und den Bauantrag in maximal zwei Jahren abzuwickeln. Damit sind wir republikweit die Schnellsten. Das ist einmalig. Dies können wir an mehreren Beispielen in Düsseldorf belegen.

Mit Hilfe welcher Techniken wird die räumliche Standorteignung im städtebaulichen Kontext überprüft?

Fischer: Im Rahmen des Prüfkatalogs gibt es für die Überprüfung der Standorteignung als Hilfsmittel ein digitales 3D-Stadtmodell. Dieses Stadtmodell befindet sich im Vermessungsamt mit allen Hochhäusern der Stadt sowie Kirchen und anderen wichtigen Gebäuden des Stadtgebiets. Beim Prüfvorgang wird der Standort eines geplanten Hochhauses im Stadtmodell simuliert. Es lässt sich die genaue Sichtbeziehung ermitteln, die verschiedenen alternativen Bauhöhen können demonstriert werden. Auf diese Weise kann man die Wirkung des zukünftigen Hochhauses auf seine Umgebung oder in Bezug auf andere Hochpunkte und benachbarte Gebäude verdeutlichen und überprüfen.

Dr. Bonin: Es gibt kein besseres Mittel als dieses 3D-Stadtmodell, um allen genannten Kriterien wie Sichtbeziehung usw. gerecht zu werden. Das können Sie mit einer Zeichnung oder einem Architektenmodell niemals so darstellen.

Welche zukünftigen Hochhausprojekte stehen aktuell in den Startlöchern?

Dr. Bonin: GAP 15 wurde kürzlich eröffnet. Im Hafen wird derzeit der so genannte Media Tower mit einer Höhe von ca. 67 m errichtet. Einen Baubeginn in naher Zukunft erwarten wir für ein Gebäude in der Speditionsstraße, ebenfalls im Hafen. Dort soll ein wunderschönes Haus von Helmut Jahn entstehen. Investor ist die Frankonia Eurobau AG, das Projekt heißt "Sign".

Dann ist da in der Speditionsstraße auch noch ein Entwurf von den Architekten JSK, ein Hotel mit Büroanteil. Das Baurecht ist vorhanden, und der Baubeginn kann noch in diesem Jahr starten. Das Sky Office haben wir schon genannt. Außerdem ist noch ein Messehotel in der Pla-nung. Einige Vorhaben sind bereits durch Baurecht abgesegnet. Das sind, glaube ich, alle aktuellen Bauobjekte.

Bis zu welcher Maximalhöhe darf in Zukunft und perspektivisch in Düsseldorf gebaut werden?

Dr. Bonin: Düsseldorf soll kein Rheinhattan werden. Wir sind der festen Überzeugung, dass wir mit den Höhen, die im Moment im Stadtgebiet sichtbar sind und die geplant werden, die Proportionen und den richtigen Maßstab gefunden haben. Ich spreche an dieser Stelle ganz gern von der Düsseldorfer Hochhaus-Familie. Die etwa 30 bestehenden Hochhäuser haben eine Durchschnittshöhe von 66 m. Diese Höhe ergibt sich aus den bisher erläuterten Rahmenbedingungen, doch auch durch die so genannte Querwindbahn des Flughafens. Wir haben auch Restriktionen durch die Notlandebahn des Flughafens.

Die Landebahn liegt in Ost-West, aber es gibt auch einen Korridor über die Stadt in Nord-Süd-Richtung, der sich von einem Flughafen-Bezugspunkt deltaförmig über das Stadtgebiet zieht. An den Standorten in dieser Deltalage sind nur Höhen bis 40 m zugelassen. Mit zunehmender Entfernung vom Flughafen nach Süden darf höher gebaut werden. Ein anderer Punkt ist, dass die Bau-höhen auch von wirtschaftlichen Vorgaben determiniert werden. Da gibt es Höhensprünge, zwischen denen Hochhäuser unwirtschaftlich sind. Das heißt, es gibt einige Hochhäuser in Düsseldorf so zwischen 60 und 70 m und dann wieder ab 100 m. Diese Düsseldorfer Höhe zwischen 60 und 100 m halte ich für zukunftsfähig und tragfähig.

Sie waren Jurymitglied im Wettbewerb um das Sky Office am Kennedydamm. Nach welchen Kriterien wurde hier gewertet und was hat Sie persönlich an dem Siegerentwurf letztlich überzeugt?

Dr. Bonin: Es liegt im allgemeinen Trend, auch Hochhäuser ganz aus Glas zu bauen. Im Entwurf zeigt das prämierte Haus vor allem im Abschluss mit seinem besonderen Dachdesign eine ganz prägnante Form, die ich weder in Düsseldorf noch sonst wo bisher gesehen habe. Manche Hochhäuser wirken wie abgeschnitten, doch bei diesem Entwurf stimmt auch der Dachabschluss, eine sehr intelligente und ästhetisch einwandfreie Architektur.

Dadurch wird das Gebäude nicht nur an seinem Mikrostandort, sondern im Bezug auf das Stadtbild, tatsächlich zu einem Signet - ganz gleich, ob man von Norden kommt oder von Süden.

Die Fernwirkung ist beachtlich. Das Sky Office hat Alleinstellungsmerkmale, das tut dem Viertel gut, das tut Düsseldorf gut. Mich hat neben verschiedenen Funktionen auch die Gestaltung des öffentlichen Raumes drum herum überzeugt. So etwa die eigene Vorfahrt und der Übergang in das bestehende Viertel hinein, mit der Grünanlage, bis hin zu Intelligenz und Vielfalt der Grundrisse - vom Großraumbüro bis hin zu kleinteiligen Büros - mit ihrer enormen Flexibilität.

Bei diesem Entwurf konnte man spontan sagen: "Ja, wir begeben uns in die Mühen der Baurechtbeschaffung, weil wir sicher sind, dass dieses Haus einen Nutzer finden wird." Aus all diesen Gründen war dieser Entwurf das überzeugendste Konzept.

Bisher gibt es ja nur sehr wenige Hochhäuser in unserer Landeshauptstadt, in denen Büroflächen mit Wohnnutzung kombiniert werden. Wie beurteilen Sie eigentlich generell die Marktchancen für solche gemischt genutzten Hochhäuser?

Dr. Bonin: Marktchancen sehe ich. Und für uns ist es eigentlich auch von der Klientel her notwendig, dass wir ein solches Produkt im Marktsegment haben. Man muss natürlich darauf achten, dass man mit dem Preis-Leistungs-Verhältnis nicht am Markt vorbeigeht. Aber die Klientel ist da. Man muss die guten Standorte finden, und man muss sie machen.

Würde sich da vielleicht der Düsseldorfer Hafen als prädestinierter Standort für das Wohnen im Hochhaus anbieten?

Dr. Bonin: Wir sind dabei, auch im Hafen das Wohnen zu etablieren. Städtebauliche Konzepte liegen vor, 600 bis 700 Wohnungen sollen dort entstehen. Und wir haben in unseren Konzepten für die Spitze an der Kesselstraße ein Wohnhochhaus vorgesehen. Denn wir halten diesen Standort für einmalig und erwarten eine entsprechende Nachfrage. Gespräche mit Investoren bestätigen uns in dieser Annahme.

Wie sieht Ihre Vision des Bürostandortes Düsseldorf im Jahr 2030 aus? Was würden Sie sich wünschen?

Dr. Bonin: Ich wünsche mir, dass sich Düsseldorf weiter so entwickelt, wie es das bisher getan hat. Das meine ich auch pragmatisch. Und dass von den genannten 15 Projekten, die noch in Planung sind, tatsächlich alle umgesetzt werden, vielleicht auch noch ein paar mehr. Dies aber nicht im Sinne von Rheinhattan, sondern im Sinne der Düsseldorfer Hochhaus-Familie mit Düsseldorfer Höhe.

Wir haben ja ein paar Gebäude genannt, die aktuell im Bau sind. Wenn die anderen Projekte ergänzend hinzukommen würden und noch weitere dazu - wäre das sehr schön. Weil das, und da schließt sich der Kreis, die Prosperität dieser Stadt dokumentiert. Das beinhaltet auch, dass wir nach wie vor am Rhein spazieren gehen können, verweilen und dabei den Blick auf die Stadt genießen, weil wir bis in den Innenstadtkern der Landeshauptstadt sehen können.

Fischer: Ich wünsche mir, dass das Erscheinungsbild von Düsseldorf den Stellenwert einer europäischen Metropole behält.


Das Interview führte Andreas P. Lienig



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