Baukonzepte, Dipl.-Ing. Franz Kollitsch
ZUKUNFTSORIENTIERTE KONZEPTE VON BÜROGEBÄUDEN
Die optimale Umsetzung einer Vielzahl von Anforderungen in ein erfolgreiches Projekt
Bei der Betrachtung von Bürogebäuden stellt sich häufig die Frage: "Wieso wird soviel Wert auf die nach außen sichtbaren Merkmale gelegt, während die inneren Qualitäten des Gebäudes häufig dem Zufall überlassen bleiben?³. Die leer stehenden Bürogebäude auf dem Immobilienmarkt sprechen inzwischen ihre eigene Sprache. Gebäude, die ausschließlich von ihrem äußeren Eindruck leben, finden oft nur unter großen Preisnachlässen Nutzer. Es stellen sich daher bei der Konzeption von Bürogebäuden neben städtebaulichen und gestalterischen Ansprüchen neue Herausforderungen, die aus den Notwendigkeiten und Wünschen der künftigen Benutzer kommen.
Die wirtschaftliche Dynamik zwingt alle Unternehmen zu laufender Verbesserung ihrer Abläufe sowie zu hohem Kostenbewusstsein. Das Prestigedenken bei Büroimmo-bilien bleibt einer vergleichsweise geringen Anzahl von Nutzern vorbehalten, während das Gros der Unternehmen funktionale und wirtschaftliche Aspekte in den Vorder-grund stellen. Den Planer stellt dies vor die Herausforde-rung, einen ganzheitlichen, nutzerorientierten Lösungsansatz für Büroprojekte zu finden.
Das Büro als Arbeitswelt und Lebensraum
In einer Epoche der technischen Revolution, in dem sich die Arbeitswelt radikal verändert, in der das digitale Datennetz das Büro zum "Lean- Office³ werden lässt, sind neue Konzepte für das Büro der Zukunft zu definieren. Es werden Modelle für eine Arbeitswelt gefragt, die auch Lebenswelt für die Menschen ist. Ergonomie und Funktionalität sind Voraussetzungen, nicht aber alleiniges Ziel für das Büro als ganzheitliche Lebenswelt. Es gilt, neue Bürostrukturen zu planen und zu gestalten, auf dem Weg zum "sinnlichen Büro³, das individuelle Lösungen offen lässt. Flexibel für interaktives Arbeiten, fordert es Raumstrukturen, die den Nutzer auch noch Mensch bleiben lässt.
Der Bürostandort
Der zentrale Standort eines Bürogebäudes in Stadtmitte hat durch die neuen Organisationsformen und die Informations- und Kommunikationstechnologie an Bedeutung verloren. Gute Bürostandorte zeichnen sich heute durch eine abgerundete Infrastruktur und ausgezeichnete individuelle und öffentliche Verkehrsanschlüsse aus. So orientieren sich in Wien die Bürocluster nach den U-Bahnlinien.
Flexibilität ist oberstes Prinzip
Die Flexibilität eines Gebäudes ist in Bezug auf mehrere Kriterien zu überprüfen. Bei campusartigen Büroimmo-bilien, wie zum Beispiel dem Office Campus Gasometer, war eine wesentliche Vorgabe bei der Konzeption, die Her-austeilung beliebig großer Mieteinheiten aus den kammartigen Gebäudeteilen zu ermöglichen. Im Zuge der Vermarktung ist es notwendig, auf Mieterwünsche extrem flexibel zu reagieren, sodass es neben den üblichen geschossweisen Vermietungen auch Teilungsmöglichkeiten in flexibler Form geben muss.
Während diese Aufgabe baulich vergleichsweise einfach zu bewältigen ist, stellt sie einen besonderen Anspruch an die Gebäudetechnik, besonders im Bezug auf Steuerung und Regelung. Weiters muss es einem Mieter möglich sein, insbesondere bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages, in seinem eigenen Gebäude zu wachsen, nämlich Flächen zusammenhängend mit seiner Mieteinheit zu einem späteren Zeitpunkt zu übernehmen oder im Falle des Schrumpfens, abgeben zu können. Die Konzeption ist hierbei so zu wählen, dass mit den abgegebenen Flächen wieder eine sinnvolle Mieteinheit zur weiteren Verwendung zur Verfügung steht. Diese an sich selbstverständlich klingenden Forderungen sind in der Konzeption und Planung von Gebäuden nur mit interaktiven Planungsschritten realisierbar. Reversibilität Ein Muss während langer Nutzungsdauern
Unter Reversibilität von Bürogebäuden versteht man die Möglichkeit, nicht nur beim Bezug eines Gebäudes unterschiedliche Büroformen, wie Großraum-, Gruppen-, Kombi- oder Zellenbürostrukturen, ausbauen zu können, sondern auch während der Nutzungsdauer des Objektes motiviert durch Umstrukturierungen beim Mieter oder durch einen Mieterwechsel eine geänderte oder gänzlich andere Büroform innerhalb der Mieteinheiten zu strukturieren. Auch hier stellt dies bei Planung und Konzeption hohe Anforderungen, hauptsächlich an die Haustechnik.
Erschließungsstrukturen Der Schlüssel zur Flexibilität
Bei der praktischen Durcharbeitung von Büroimmobilien stellt sich im Zuge von Mietergesprächen immer wieder heraus, dass insbesondere der Mietbereichsteilung im Sinne der Flexibilität meist durch die Erschließungsmöglichkeiten und die notwendigen Fluchtwege Grenzen gesetzt sind. Es ist daher von größter Bedeutung, die Erschließungskerne im Bezug auf die bereits beschriebenen Anforderungen so zu situieren, dass unterschiedlichste Szenarien von Mietbereichsteilungen im Objekt unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften möglich sind.
Weiters ist die geschickte Situierung von Sanitärzellen im Bezug auf Lage und Menge ein limitierender Faktor für Flexibilität. Ungünstig angeordnete Sanitärzellen beeinträchtigen die Flexibilität sowohl im Bezug auf die Darstellung unterschiedlicher Büroformen als auch auf variable Mietbereichsteilungen.
Endinvestorentauglichkeit
Das Ziel der überwiegenden Anzahl von Büroentwicklungen ist die Veräußerung der gebauten und erfolgreich vermarkteten Immobilien an einen Endinvestor. Als Endinvestoren treten am Wiener Markt vornehmlich deutsche Immobilienfonds auf, welche über klare Vorstellungen und Evaluierungskriterien verfügen. Im Rahmen von technischem und rechtlichem Due Diligence werden die anzukaufenden Objekte detailliert geprüft und auf ihre Tauglichkeit für einen Immobilienfond getestet.
Es stellt sich daher bei Planung und Konzeption auch die Herausforderung, bereits jene Kriterien, welche beim Verkauf der Immobilie bestimmend werden, in die Grundkonzeption einfließen zu lassen. Eine vollständige Gesamtdokumentation des Gebäudes, bestehend aus sämtlichen Behördenplänen, Ausführungsplänen, Haus-technikunterlagen, Wartungsverträgen etc., ist bei der Veräußerung einer derartigen Immobilie unerlässliche Voraussetzung. So selbstverständlich dies auch klingen mag, so schwierig ist gerade dieser Punkt in der Praxis bei nahezu jedem Immobilienverkauf zu erfüllen. Der Planer steht heute bei der Konzeption einer modernen Büroimmobilie vor der spannenden Aufgabe, diese Vielzahl von Anforderungen optimal in ein erfolgreiches Projekt umzusetzen.
Dipl.-Ing. Franz Kollitsch, Geschäftsführender Gesellschafter der Kollitsch & Stanek Planungs GmbH
Die optimale Umsetzung einer Vielzahl von Anforderungen in ein erfolgreiches Projekt
Bei der Betrachtung von Bürogebäuden stellt sich häufig die Frage: "Wieso wird soviel Wert auf die nach außen sichtbaren Merkmale gelegt, während die inneren Qualitäten des Gebäudes häufig dem Zufall überlassen bleiben?³. Die leer stehenden Bürogebäude auf dem Immobilienmarkt sprechen inzwischen ihre eigene Sprache. Gebäude, die ausschließlich von ihrem äußeren Eindruck leben, finden oft nur unter großen Preisnachlässen Nutzer. Es stellen sich daher bei der Konzeption von Bürogebäuden neben städtebaulichen und gestalterischen Ansprüchen neue Herausforderungen, die aus den Notwendigkeiten und Wünschen der künftigen Benutzer kommen.
Die wirtschaftliche Dynamik zwingt alle Unternehmen zu laufender Verbesserung ihrer Abläufe sowie zu hohem Kostenbewusstsein. Das Prestigedenken bei Büroimmo-bilien bleibt einer vergleichsweise geringen Anzahl von Nutzern vorbehalten, während das Gros der Unternehmen funktionale und wirtschaftliche Aspekte in den Vorder-grund stellen. Den Planer stellt dies vor die Herausforde-rung, einen ganzheitlichen, nutzerorientierten Lösungsansatz für Büroprojekte zu finden.
Das Büro als Arbeitswelt und Lebensraum
In einer Epoche der technischen Revolution, in dem sich die Arbeitswelt radikal verändert, in der das digitale Datennetz das Büro zum "Lean- Office³ werden lässt, sind neue Konzepte für das Büro der Zukunft zu definieren. Es werden Modelle für eine Arbeitswelt gefragt, die auch Lebenswelt für die Menschen ist. Ergonomie und Funktionalität sind Voraussetzungen, nicht aber alleiniges Ziel für das Büro als ganzheitliche Lebenswelt. Es gilt, neue Bürostrukturen zu planen und zu gestalten, auf dem Weg zum "sinnlichen Büro³, das individuelle Lösungen offen lässt. Flexibel für interaktives Arbeiten, fordert es Raumstrukturen, die den Nutzer auch noch Mensch bleiben lässt.
Der Bürostandort
Der zentrale Standort eines Bürogebäudes in Stadtmitte hat durch die neuen Organisationsformen und die Informations- und Kommunikationstechnologie an Bedeutung verloren. Gute Bürostandorte zeichnen sich heute durch eine abgerundete Infrastruktur und ausgezeichnete individuelle und öffentliche Verkehrsanschlüsse aus. So orientieren sich in Wien die Bürocluster nach den U-Bahnlinien.
Flexibilität ist oberstes Prinzip
Die Flexibilität eines Gebäudes ist in Bezug auf mehrere Kriterien zu überprüfen. Bei campusartigen Büroimmo-bilien, wie zum Beispiel dem Office Campus Gasometer, war eine wesentliche Vorgabe bei der Konzeption, die Her-austeilung beliebig großer Mieteinheiten aus den kammartigen Gebäudeteilen zu ermöglichen. Im Zuge der Vermarktung ist es notwendig, auf Mieterwünsche extrem flexibel zu reagieren, sodass es neben den üblichen geschossweisen Vermietungen auch Teilungsmöglichkeiten in flexibler Form geben muss.
Während diese Aufgabe baulich vergleichsweise einfach zu bewältigen ist, stellt sie einen besonderen Anspruch an die Gebäudetechnik, besonders im Bezug auf Steuerung und Regelung. Weiters muss es einem Mieter möglich sein, insbesondere bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages, in seinem eigenen Gebäude zu wachsen, nämlich Flächen zusammenhängend mit seiner Mieteinheit zu einem späteren Zeitpunkt zu übernehmen oder im Falle des Schrumpfens, abgeben zu können. Die Konzeption ist hierbei so zu wählen, dass mit den abgegebenen Flächen wieder eine sinnvolle Mieteinheit zur weiteren Verwendung zur Verfügung steht. Diese an sich selbstverständlich klingenden Forderungen sind in der Konzeption und Planung von Gebäuden nur mit interaktiven Planungsschritten realisierbar. Reversibilität Ein Muss während langer Nutzungsdauern
Unter Reversibilität von Bürogebäuden versteht man die Möglichkeit, nicht nur beim Bezug eines Gebäudes unterschiedliche Büroformen, wie Großraum-, Gruppen-, Kombi- oder Zellenbürostrukturen, ausbauen zu können, sondern auch während der Nutzungsdauer des Objektes motiviert durch Umstrukturierungen beim Mieter oder durch einen Mieterwechsel eine geänderte oder gänzlich andere Büroform innerhalb der Mieteinheiten zu strukturieren. Auch hier stellt dies bei Planung und Konzeption hohe Anforderungen, hauptsächlich an die Haustechnik.
Erschließungsstrukturen Der Schlüssel zur Flexibilität
Bei der praktischen Durcharbeitung von Büroimmobilien stellt sich im Zuge von Mietergesprächen immer wieder heraus, dass insbesondere der Mietbereichsteilung im Sinne der Flexibilität meist durch die Erschließungsmöglichkeiten und die notwendigen Fluchtwege Grenzen gesetzt sind. Es ist daher von größter Bedeutung, die Erschließungskerne im Bezug auf die bereits beschriebenen Anforderungen so zu situieren, dass unterschiedlichste Szenarien von Mietbereichsteilungen im Objekt unter Berücksichtigung aller baurechtlichen Vorschriften möglich sind.
Weiters ist die geschickte Situierung von Sanitärzellen im Bezug auf Lage und Menge ein limitierender Faktor für Flexibilität. Ungünstig angeordnete Sanitärzellen beeinträchtigen die Flexibilität sowohl im Bezug auf die Darstellung unterschiedlicher Büroformen als auch auf variable Mietbereichsteilungen.
Endinvestorentauglichkeit
Das Ziel der überwiegenden Anzahl von Büroentwicklungen ist die Veräußerung der gebauten und erfolgreich vermarkteten Immobilien an einen Endinvestor. Als Endinvestoren treten am Wiener Markt vornehmlich deutsche Immobilienfonds auf, welche über klare Vorstellungen und Evaluierungskriterien verfügen. Im Rahmen von technischem und rechtlichem Due Diligence werden die anzukaufenden Objekte detailliert geprüft und auf ihre Tauglichkeit für einen Immobilienfond getestet.
Es stellt sich daher bei Planung und Konzeption auch die Herausforderung, bereits jene Kriterien, welche beim Verkauf der Immobilie bestimmend werden, in die Grundkonzeption einfließen zu lassen. Eine vollständige Gesamtdokumentation des Gebäudes, bestehend aus sämtlichen Behördenplänen, Ausführungsplänen, Haus-technikunterlagen, Wartungsverträgen etc., ist bei der Veräußerung einer derartigen Immobilie unerlässliche Voraussetzung. So selbstverständlich dies auch klingen mag, so schwierig ist gerade dieser Punkt in der Praxis bei nahezu jedem Immobilienverkauf zu erfüllen. Der Planer steht heute bei der Konzeption einer modernen Büroimmobilie vor der spannenden Aufgabe, diese Vielzahl von Anforderungen optimal in ein erfolgreiches Projekt umzusetzen.
Dipl.-Ing. Franz Kollitsch, Geschäftsführender Gesellschafter der Kollitsch & Stanek Planungs GmbH
