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Hamburg Aktuell (05/2005, Hamburg)
Büromarkt Hamburg - 1.Quartal 2005

Ein Bericht der Grossmann & Berger GmbH

Kennzahlen Hamburger Büroflächenmarkt 1. Quartal 2005:
(Stand: 31. März 2005)

Büroflächenbestand ca. 12,99 Mio. m2, Büroflächenumsatz (davon Eigennutzer) 1) ca. 89.000 m2 (ca. 2.800 m2), Spitzen- miete 2) ca. 19,83 E/m2/mtl., Durch- schnittsmiete 3) ca. 12,26 E/m2/mtl., Leerstand (davon Untermietflächen) 4) ca. 1.081.000 m2 (ca. 34.000 m2), Leerstandsrate ca. 8,3%, Umsatzstärkste Branche Banken / Versicherungen (Anteil am Flächenumsatz) (rd. 35%)

1) Summe aller vermieteten sowie an Eigennutzer verkauften Büroflächen
2) flächengewichtet, oberstes Mietpreissegment mit einem Marktanteil von 3% der Vermietungsleistung in den abgelaufenen 12 Monaten (Einzelwerte somit können über dem angegebenen Wert liegen)
3) flächengewichtet, bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet
4) Summe aller zur Vermietung angebotenen Flächen, innerhalb von 3 Monaten beziehbar (inkl. Untermietflächen)

Nachfrage

Die positive Entwicklung des Hamburger Büromarkts setzt sich auch im 1. Quartal des Jahres 2005 fort. Es konnten rund 89.000 m2 Büroflächen vermietet werden mit einem Eigennutzeranteil von 3,1% (2.800 m2).

Einen wesentlichen Anteil an diesem Ergebnis hat eine von Grossmann & Berger ver- mittelte Großvermietung mit einer Flächengröße von ca. 23.000 m2 am Hühnerposten in Hauptbahnhofnähe.

Im Vergleich zu Hamburg haben Frankfurt und München ebenfalls zufrieden stellende Flächenumsätze von rund 119.000 m2 und rund 140.000 m2 im ersten Quartal vermel- den können.

Bereits in 2004 erkennbare Trends finden auch im ersten Quartal dieses Jahres eine Fortsetzung. Zum einen ist das Nachfragevolumen, insbesondere nach Flächen bis 500 m2, weiterhin dynamisch und zum anderen nutzen Großnutzer die momentane Markt- lage, um sich langfristig moderne und günstige Flächen in guten Lagen zu sichern.

Als umsatzstärkste Branche erwies sich wiederum der Banken- und Versicherungssektor mit ca. 35% Anteil am gesamten Flächenumsatz.

Der Branchensektor Medien/Werbung zeigt eine sich fortsetzende Erholung mit ca. 17% am Flächenumsatz. Eine belebte Umsatztätigkeit kann auch in der Branche „Verkehr/ Logistik/Reedereien“ verzeichnet werden (15%).

Angebot

Das Angebot an kurzfristig innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehenden Büro- flächen hat sich im 1. Quartal 2005 leicht verringert. Standen im ersten Jahresabschnitt 2004 noch ca. 1,1 Mio. m2 Büroflächen leer, so befinden sich nunmehr rund 1,08 Mio. m2 im Leerstand. Damit einher geht eine Verringerung der Leerstandsrate von 8,6% auf 8,3%.

Mit dieser Zahl kann die Hansestadt sich vom Bundestrend deutlich positiv absetzen. Städte wie Frankfurt und München haben vergleichsweise hohe Leerstandsraten von 16,9% bzw. 9,8%.

Der Anteil der Untermietflächen reduzierte sich auch weiterhin aufgrund auslaufender Verträge in den ersten drei Monaten des Jahres auf insgesamt 34.000 m2.

Mieten

Erwartungsgemäß haben sich die Durchschnittsmiete* und die Spitzenmiete** im ersten Quartal 2005 stabilisiert. Während bei der Durchschnittsmiete 12,26 E/m2 verzeichnet werden und sich damit der Wert aus dem 4. Quartal 2004 bestätigt, ist der Wert der Spitzenmiete mit 19,83 E/m2 gegenüber dem 1. Quartal 2004 (19,61 E/m2) wieder leicht angestiegen.

Insbesondere in 1A-Lagen der City und im Teilmarkt Hafenrand/HafenCity werden bereits wieder Mietverträge abgeschlossen, in denen deutlich mehr als 20,00 E/m2 nettokalt erzielt wird. Hervorzuheben sind auch Entwicklungen in zwei Stadtteillagen.

Neue Quartiere wie z.B. Falkenried in Eppendorf oder das Bavariagelände in St. Pauli bieten moderne Büroflächen in einem attraktiven, urbanen Umfeld, deren Mietniveau höher liegt als in den anderen innenstadtnahen Teilmärkten.

*Zur Berechnung der Durchschnittsmiete werden die einzelnen Mietpreise aller abge- schlossenen Mietverträge mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet

**Die Spitzenmiete bezieht sich auf das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3% des Flächenumsatzes in den abgelaufenen 12 Monaten und wird auf Basis von Nominalmieten ermittelt.

Ausblick

Hamburgs klein- und mittelständische Unternehmen verzeichnen laut einer kürzlich veröffentlichten Studie im Bundesvergleich ein überdurchschnittliches Umsatzwachstum von 2,1%.

Für das Jahr 2005 geht ein überwiegender Teil der befragten Unternehmen von einer guten und stabilen Auftragslage aus. Die Umsatzzahlen aus dem ersten Quartal 2005 geben Anlass zu der Annahme, dass ein ähnlich hoher Flächenumsatz wie im Vorjahr erreicht werden kann.

Die unverändert hohe Zahl an Nachfragen in allen Flächengrößen und in der Pipeline stehende Verträge unterstützen diese Erwartung.

Der Leerstand hat im vergangenen Jahr seinen Höchststand erreicht. Aufgrund der diesjährigen, immer noch vergleichsweise geringen, Neubautätigkeit von etwa 125.000 m2 und den erwarteten Flächenumsätzen wird ein leichter Abbau des Flächenangebots erwartet.

Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden.



Facts:
Info:Grossmann & Berger GmbH
Telefon:040 - 350 80 20
Web:www.grossmann-berger.de


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